【正文】 是一條“登月”之路！別無(wú)它擇，只能背水一戰(zhàn)！努力，就有可能！ 　　創(chuàng)新，惟有創(chuàng)新可以生存。 　　先解決生存問(wèn)題，再求發(fā)展，這是公司的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。生存就意味著需要贏利！分析目前市場(chǎng)環(huán)境，各大水巨頭存貨頗多，洪水之災(zāi)，使銷貨量大打折扣。1999年必然是洗牌的第二年，常規(guī)思路，公司絕無(wú)生還機(jī)會(huì)。唯一的思路，就是研發(fā)一支毛利率高，市場(chǎng)容量足夠大的是水非水的“新產(chǎn)品”。市場(chǎng)、研發(fā)及公司管理層開(kāi)始“探寶”大行動(dòng)。行業(yè)數(shù)據(jù)、國(guó)內(nèi)、外市場(chǎng)信息，同時(shí)求助于集團(tuán)研發(fā)中心提供研發(fā)建議，幾乎所有的研究結(jié)果表明：目前在西歐（瓶裝飲用水最為發(fā)達(dá)）流行的一種近純水（也可譯為營(yíng)養(yǎng)水，是在純凈水中添加了營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)而得名）是最佳選擇。欣喜的是這種產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)還沒(méi)有開(kāi)發(fā)。不過(guò)也有一些顧慮，這種產(chǎn)品價(jià)格是普通水的一倍，中國(guó)的消費(fèi)者能否購(gòu)買得起？ 　　分析結(jié)果打消了這個(gè)顧慮，因?yàn)樵谥袊?guó)剛剛興起的茶飲料、果汁飲料價(jià)格比近純水還要貴，市場(chǎng)照樣熱銷。所以，問(wèn)題不在于貴，而在于定位是否準(zhǔn)確或消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的利益點(diǎn)是否認(rèn)可。 　　帶著這樣一些考慮，開(kāi)始了新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。首先確定第一階段研發(fā)方向，注重消費(fèi)者認(rèn)可而不純粹追求產(chǎn)品的技術(shù)含量，且要與公司現(xiàn)有生產(chǎn)設(shè)備相匹配。市場(chǎng)上比較受消費(fèi)者公認(rèn)的營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)有：保健品中添加的雙歧增殖因子；果汁飲料中含有的維生素群。突出哪個(gè)賣點(diǎn)呢？三組消費(fèi)者調(diào)研在緊鑼密鼓的進(jìn)行著：維生素群、雙歧增殖因子、維生素群+雙歧增殖因子。絕大多數(shù)的消費(fèi)者選擇了維生素群+雙歧增殖因子。但又如何把營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)物化呢？如何讓消費(fèi)者感覺(jué)更親切，又具有新意呢？維生素群更容易物化為水果，雙歧增殖因子只能是雙歧增殖因子。含有“新奇水果+雙歧增殖因子”的水就是新品開(kāi)發(fā)的方向。選擇新奇水果的過(guò)程也是十分艱難的，從北方到南方，從國(guó)內(nèi)到國(guó)外，從溫帶到熱帶，終于有一種水果浮出了“水面”，它就是柚子，由于在西方頗受歡迎又稱為西柚。經(jīng)過(guò)測(cè)試，脫穎而出?！拔麒?雙歧增殖因子”水！為了消費(fèi)者便于識(shí)別，命名為：西柚水（特別添加有雙歧增殖因子）。西柚水的開(kāi)發(fā)成功，標(biāo)志著中國(guó)瓶裝營(yíng)養(yǎng)水的誕生。 集中，集中是最好的辦法。 　　考慮到公司資源緊缺，必須采取集中策略。產(chǎn)品集中、市場(chǎng)集中、推廣集中是公司集中策略的具體體現(xiàn)。產(chǎn)品方面，僅僅鎖定西柚水一支產(chǎn)品。市場(chǎng)拓展方面，主要針對(duì)基礎(chǔ)好的基地市場(chǎng)進(jìn)行推廣。推廣方面更是集中銷售與市場(chǎng)雙方面的合力，進(jìn)行市場(chǎng)再造。銷售的方面最有效的方法是，針對(duì)重點(diǎn)終端投放展示架，并跟進(jìn)陳列獎(jiǎng)勵(lì)，幾乎是一夜之間，T西柚水遍布主要飲料終端，吸引了大量的消費(fèi)者。其次就是針對(duì)校園的免費(fèi)試飲與限量派發(fā)，短短的一周時(shí)間目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)產(chǎn)品有了初步的接觸；市場(chǎng)傳播方面，更是奇招迭出，主動(dòng)為電話廳安裝遮陽(yáng)棚，選擇繁華地段批零店做店招，招貼POP、海報(bào)、為少兒節(jié)目提供贊助、為交警崗?fù)ぬ峁┱陉?yáng)傘、為電視臺(tái)提供獎(jiǎng)品、為大型演唱會(huì)主席臺(tái)提供贊助、慰問(wèn)交警、大型卡通氣模、展會(huì)生動(dòng)化展示等等。為了使產(chǎn)品傳播速度更快，還集中選擇了當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)、廣播電臺(tái)黃金時(shí)段進(jìn)行集中投放廣告。 　　市場(chǎng)的大門(mén)終于開(kāi)啟了。1000箱，5000箱，50000箱，100000箱，銷量成倍的在增長(zhǎng)。產(chǎn)品出現(xiàn)了供不應(yīng)求，等待拉貨的車排了有近千米長(zhǎng)，有的經(jīng)銷商朋友索性住在公司等貨。工人加班加點(diǎn)，設(shè)備在飛快的轉(zhuǎn)著，但還是缺貨。與此形成鮮明對(duì)比的是普通瓶裝水銷量依然疲軟，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)還是那么激烈。T西柚水推廣終于成功了，大家沉浸在歡樂(lè)之中 　　成功，屬于每一個(gè)人。 　　沒(méi)有市場(chǎng)與研發(fā)人員的大膽創(chuàng)新，就不可能有西柚水的誕生；沒(méi)有生產(chǎn)技術(shù)人員對(duì)設(shè)備的潛心研究與改造，就不可能有西柚水的生產(chǎn)保證；沒(méi)有銷售人員風(fēng)里來(lái)、雨里去的努力，就不可能有產(chǎn)品與消費(fèi)者的接觸。當(dāng)然，如果沒(méi)有關(guān)鍵時(shí)刻公司決策層的大膽決策，也不可能有公司翻身的機(jī)會(huì)。 　　成功，屬于每一個(gè)人。1999年，T西柚水的銷售額較上一年翻了兩番，實(shí)現(xiàn)了一年內(nèi)扭虧為盈的局面。真是一個(gè)奇跡！卻又不是奇跡，因?yàn)楣緭碛蠺集團(tuán)最優(yōu)秀、最年輕的管理團(tuán)隊(duì)。 　　如大家的一句話：青春如火，把火熱的青春獻(xiàn)給T；歲月如歌，把如歌的生命綻放在T。 　　戰(zhàn)略，橫在脖子上的一把刀。 　　西柚水的成功推廣使公司暫時(shí)走出了困境，但要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的快速增長(zhǎng)，急需要解決兩大問(wèn)題：生產(chǎn)布局與營(yíng)銷擴(kuò)張。從生產(chǎn)布局上來(lái)講，一方面公司目前只有總部設(shè)備能夠生產(chǎn)近純水，但也是半自動(dòng)作業(yè)，效率極其低下，甚至經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題；另一方面目前產(chǎn)能嚴(yán)重不足，連基礎(chǔ)市場(chǎng)也無(wú)法滿足，況且擬定新開(kāi)辟的市場(chǎng)離總部距離較遠(yuǎn)，運(yùn)輸形成瓶頸。從營(yíng)銷擴(kuò)張上來(lái)講，一方面需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)一步提升，形成系列化，急速打造中國(guó)近純水第一品牌；另一方面，也需要盡快覆蓋新的市場(chǎng)，迅速形成規(guī)模，提升整體競(jìng)爭(zhēng)能力。 　　2000年T集團(tuán)為了實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，聘請(qǐng)了金信咨詢公司做集團(tuán)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)規(guī)劃。經(jīng)過(guò)論證，集團(tuán)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)重點(diǎn)確定為：乳業(yè)。其它業(yè)務(wù)不做大的投資。這猶如橫在脖子上的一把刀，礦泉飲料公司的發(fā)展規(guī)劃全部被打亂。但戰(zhàn)略就是戰(zhàn)略，誰(shuí)也無(wú)法改變。找T集團(tuán)投資已沒(méi)有可能了，那就申請(qǐng)內(nèi)部銀行貸款吧，但金額實(shí)在有限，只夠?qū)δ壳霸O(shè)備進(jìn)行維護(hù)與技術(shù)改造。公司再次陷入了發(fā)展的困境。有兩種擴(kuò)張思路也嘗試過(guò)：一種是委托加工，但由于供選擇的代加工廠數(shù)量有限，絕大多數(shù)加工廠設(shè)備簡(jiǎn)陋，均需要進(jìn)行大的技術(shù)改造，否則無(wú)法保證質(zhì)量。但改造費(fèi)用巨大，公司投資沒(méi)有可能，代加工廠承擔(dān)不起；另外一種方式是合資或合作，但T集團(tuán)考慮到品牌風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決禁止。值得一提的是，T集團(tuán)始終堅(jiān)持礦泉水業(yè)務(wù)是礦泉飲料公司的發(fā)展方向，指導(dǎo)思想是：先將礦泉水業(yè)務(wù)做大、做強(qiáng)，下一步再考慮新業(yè)務(wù)的投資問(wèn)題。礦泉飲料公司處于維持與發(fā)展的兩難境地 　　破產(chǎn)，永遠(yuǎn)的痛。 　　由于產(chǎn)能問(wèn)題無(wú)法得到解決，公司一系列的營(yíng)銷擴(kuò)張計(jì)劃破產(chǎn)。公司選擇了收縮策略，保證重點(diǎn)市場(chǎng)貨量供應(yīng)。2000年普通瓶裝水市場(chǎng)繼續(xù)進(jìn)行惡戰(zhàn)，公司在礦泉水業(yè)務(wù)方面沒(méi)有太多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)西柚水，也受到眾多地方雜牌的冒仿，銷量開(kāi)始出現(xiàn)下滑。消費(fèi)者出現(xiàn)了購(gòu)買恐慌，但公司卻受設(shè)備制約，無(wú)法從技術(shù)角度進(jìn)行創(chuàng)新，制造市場(chǎng)壁壘，就連包裝創(chuàng)新也無(wú)法支持。公司再次陷入了二次經(jīng)營(yíng)危機(jī)！ 　　T集團(tuán)盡管也在關(guān)注礦泉飲料公司的發(fā)展，但真正的精力還是放在乳業(yè)運(yùn)營(yíng)上。唯一可以平衡的是，T集團(tuán)對(duì)礦泉飲料公司管理層倒是認(rèn)同有加。先后數(shù)次抽調(diào)主要管理骨干到其它事業(yè)部擔(dān)任要職。人事的調(diào)整，使礦泉飲料公司更是雪上加霜，公司業(yè)績(jī)迅速出現(xiàn)了下滑。此后一年多，盡管想了許多拯救方案，但都無(wú)法真正從根本上解決問(wèn)題。2001年底，礦泉飲料公司正式宣布破產(chǎn)。破產(chǎn)，對(duì)所有的人來(lái)說(shuō)都是痛！ 　　再起步，已不是從前。 　　經(jīng)過(guò)了幾年的快速發(fā)展，T集團(tuán)已成長(zhǎng)為中國(guó)乳業(yè)的知名品牌。考慮到戰(zhàn)略擴(kuò)張需要，2003年初重新成立了飲料項(xiàng)目組，來(lái)運(yùn)作果汁飲料業(yè)務(wù)。但市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生了很大變化。果汁飲料市場(chǎng)已被匯源、茹夢(mèng)、康師傅、統(tǒng)一、可口可樂(lè)、娃哈哈、農(nóng)夫果園等巨頭瓜分。項(xiàng)目組在經(jīng)過(guò)了幾個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)研后，進(jìn)行了綜合論證，得出的結(jié)論是：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)超出了可控范圍，不宜運(yùn)作。最后，項(xiàng)目計(jì)劃取消。 　　營(yíng)銷感言 　　2004年的夏天已然來(lái)臨，北京的飲料市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是那么激烈。脈動(dòng)，一道藍(lán)色的弧線，就象一潮海濤，讓人感覺(jué)還是那么清爽、個(gè)性。只是在通往健康營(yíng)養(yǎng)水的跑道上，多了許多同行者：激活、勁跑、活性、尖叫等。如果此時(shí)把中國(guó)飲料市場(chǎng)進(jìn)行分類，那么營(yíng)養(yǎng)水一定是與普通礦泉水、茶飲料、碳酸飲料、果汁飲料并列的又一主流大類。愿這一主流大類在帶給人類健康生活的同時(shí)，能茁壯成長(zhǎng)。 　　值得反思的是，在中國(guó)還有許多類似的“企業(yè)短命”現(xiàn)象，與其說(shuō)是營(yíng)銷無(wú)能，更確切的說(shuō)是“戰(zhàn)略是刀”。因?yàn)闋I(yíng)銷只能解決速度問(wèn)題，而戰(zhàn)略卻是取舍問(wèn)題。營(yíng)銷人員是企業(yè)的精華，他們更了解市場(chǎng)，更懂得如何運(yùn)作。但戰(zhàn)略決策權(quán)卻掌握在公司的高管手中。 　　戰(zhàn)略是刀？！ 發(fā)展 “偏門(mén)”生意與小眾目標(biāo)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)談　　許多人在選擇創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目時(shí)，面對(duì)針對(duì)大眾的醫(yī)藥保健品、化妝品等行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)慘烈而不知所措，于是總是想尋找一個(gè)幾乎完全沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)或競(jìng)爭(zhēng)很小的行業(yè)、營(yíng)銷界還很少涉及到的行業(yè)或群體，獨(dú)辟蹊徑的尋找一條屬于自己的創(chuàng)業(yè)之路。我在近幾年來(lái)一連串的創(chuàng)業(yè)，都是基于上述思路，再加上就是我本人天生喜歡做創(chuàng)造性、創(chuàng)新性、創(chuàng)意性的事業(yè)，別人做過(guò)的項(xiàng)目或市場(chǎng)我一般都不會(huì)考慮再去做，于是在偏門(mén)的小眾市場(chǎng)里創(chuàng)業(yè)了一番，將其中的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)，供計(jì)劃在此方面創(chuàng)業(yè)的人借鑒參考。 　　我進(jìn)行了中國(guó)第一次專門(mén)針對(duì)“工廠女工”的市場(chǎng)營(yíng)銷實(shí)踐 　　幾年前，我在著名的女性保健品美媛春口服液公司任深圳地區(qū)負(fù)責(zé)人時(shí)，基本上是以準(zhǔn)創(chuàng)業(yè)人的身份操作市場(chǎng)的，當(dāng)時(shí)營(yíng)銷政策是按深圳回總部貨款的10％提取銷售費(fèi)用，30％提取廣告推廣費(fèi)用，而其他在深圳的營(yíng)銷、人事等方面大小全部事情都由我自己獨(dú)立決定，分公司實(shí)際扮演了經(jīng)銷商的大部分角色，是一次職業(yè)經(jīng)理人絕好的創(chuàng)業(yè)鍛煉機(jī)會(huì)。 　　經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，我大膽的決定將美媛春口服液在深圳的目標(biāo)市場(chǎng)只定位于平均只有500元月收入的工廠女工，這是以前中國(guó)營(yíng)銷歷史上從來(lái)沒(méi)有人干過(guò)的事情。雖然也有部分日化及保健產(chǎn)品針對(duì)工廠女工做過(guò)一些營(yíng)銷嘗試，但完完全全針對(duì)這個(gè)消費(fèi)能力十分低下的小眾市場(chǎng)的大規(guī)模的營(yíng)銷實(shí)踐還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。 　　啟動(dòng)深圳市場(chǎng)時(shí)，我策劃購(gòu)買了工廠姐妹最喜歡的深圳電臺(tái)談話類節(jié)目“夜空不寂寞”之時(shí)段，每天做15分鐘廣告節(jié)目；我請(qǐng)深圳工廠姐妹最喜愛(ài)的打工妹偶像―――打工妹作家安子及從打工妹做起來(lái)的著名主持人胡曉梅做形象代言人；自己辦了針對(duì)中國(guó)第一份專門(mén)針對(duì)工廠女工的《外來(lái)妹》報(bào)，每個(gè)月不間斷重復(fù)的免費(fèi)派發(fā)三百萬(wàn)份小報(bào)給工廠的姐妹們看。通過(guò)這一系列策劃，我們3個(gè)月就啟動(dòng)了深圳市場(chǎng)，第三個(gè)月銷量就達(dá)80多萬(wàn)，而在工廠女工集中的寶安與龍崗地區(qū)，當(dāng)時(shí)美媛春的銷量超過(guò)了女性保健品的老大――太太口服液。 　　瞄準(zhǔn)小眾市場(chǎng)、集中自己的資源火力推廣，而不硬著頭皮與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手去爭(zhēng)白領(lǐng)市場(chǎng)，我第一次嘗到了做偏門(mén)小眾生意的成功甜頭，于是我的第二次創(chuàng)業(yè)還是沿襲了這個(gè)思路。 　　我開(kāi)了中國(guó)第一個(gè)針對(duì)打工人群的手機(jī)出租專門(mén)店 　　后來(lái)，我進(jìn)入了當(dāng)時(shí)中國(guó)最新銳的通訊公司做品牌管理，日子過(guò)得平淡從容，我又想在不放棄工作的情況下尋找兼職的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。當(dāng)時(shí)我太太在全球最大的手機(jī)批發(fā)商蜂星電訊公司操作深圳市場(chǎng)，是公認(rèn)的深圳手機(jī)界的第一操盤(pán)手，于是想到利用我們?cè)谕ㄓ嵭袠I(yè)的經(jīng)驗(yàn)與資源在深圳開(kāi)一間手機(jī)店。 　　由于第一次開(kāi)店選址沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，我們的手機(jī)店開(kāi)到了工廠人群比較集中的地區(qū)，而我們的手機(jī)進(jìn)貨資源卻是針對(duì)白領(lǐng)的較高價(jià)位的機(jī)型，況且那種簡(jiǎn)單的買賣關(guān)系我也興趣不大，開(kāi)店當(dāng)月我就決定轉(zhuǎn)型，仍然和上次做口服液一樣，還是針對(duì)工廠打工人群，做舊手機(jī)出租業(yè)務(wù)。我進(jìn)行了我最擅長(zhǎng)一系列的店面策劃： 　　市場(chǎng)滲透策略：打出“手機(jī)出租，每天4元”的廣告口號(hào)，在店面附近的工業(yè)區(qū)發(fā)廣告?zhèn)鲉?，進(jìn)行手機(jī)現(xiàn)場(chǎng)試用，將目標(biāo)客戶“拉”到店面消費(fèi)。 　　捆綁銷售：將手機(jī)與手機(jī)卡相結(jié)合，由于當(dāng)時(shí)“神州行”手機(jī)卡剛推出不久利潤(rùn)很高，于是我的店面半價(jià)甚至免費(fèi)租機(jī)，但你必須買我的神州行卡，或在我店入網(wǎng)，租機(jī)成為一種促銷手段，而不是利潤(rùn)來(lái)源，屬典型的“送給你燈，讓你買我的油“的策略。 　　手機(jī)寄售與以租帶賣：手機(jī)出租利潤(rùn)不高，有風(fēng)險(xiǎn)（一旦客戶將手機(jī)損壞，沖突總是免不了的）。但買賣舊手機(jī)確是一項(xiàng)利潤(rùn)很高的業(yè)務(wù)，通過(guò)出租舊手機(jī)，客戶朋友對(duì)舊手機(jī)有了“感情”，乘機(jī)說(shuō)服其買下，賺取比新機(jī)還要高的利潤(rùn)。 　　開(kāi)發(fā)求職者手機(jī)出租市場(chǎng)、春節(jié)回家手機(jī)出租市場(chǎng)等。 　　通過(guò)策劃，我的店面第三個(gè)月就開(kāi)始賺錢(qián)，不過(guò)每月只能賺3000到4000元，生意無(wú)論如何努力也做不大，而作為高級(jí)白領(lǐng)的我們，犧牲了大量空閑時(shí)間我們覺(jué)得太不值得，于是經(jīng)營(yíng)了一年、店面到期后就放棄了這間賺錢(qián)的中國(guó)第一個(gè)舊手機(jī)出租專門(mén)店。 開(kāi)了中國(guó)第一家定位于縣級(jí)房地產(chǎn)服務(wù)商的品牌顧問(wèn)公司 　　由于我寫(xiě)策劃文章已經(jīng)有了一定的名氣，經(jīng)常有人請(qǐng)我去咨詢項(xiàng)目，于是我決定正式出來(lái)創(chuàng)業(yè)開(kāi)一間自己的品牌顧問(wèn)公司，并以我的筆名在深圳注冊(cè)了：“深圳市品牌先生品牌顧問(wèn)有限公司”。這次我的定位也一樣，我的品牌顧問(wèn)公司也要做沒(méi)有人做過(guò)的咨詢業(yè)務(wù)，也要避開(kāi)大家一窩蜂做的事情。我發(fā)現(xiàn)深圳的廣告品牌顧問(wèn)公司80％以上都是依附于房地產(chǎn)業(yè)的，但有一塊房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)是大家不愿也不屑于做的，那就是內(nèi)地縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的策劃咨詢及銷售代理業(yè)務(wù)。 　　有此想法后，恰好我的公司成立第一個(gè)業(yè)務(wù)是江西一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的品牌形象建立，在咨詢過(guò)程中，我建議公司老板：與其在城市與大房地產(chǎn)公司苦苦爭(zhēng)資源，還不如到縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)做老大，做中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一家專業(yè)定位于“縣級(jí)房地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)跑者”。而我的品牌顧問(wèn)公司今后什么也不做，就服務(wù)于這些有實(shí)力的縣級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，定位于“中國(guó)第一家縣級(jí)房地產(chǎn)領(lǐng)域的服務(wù)商”。我們計(jì)劃將縣級(jí)房地產(chǎn)研究透徹，成為這方面的權(quán)威與專家。因?yàn)槿木€城市的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與一二線城市有很大不同，而直到現(xiàn)在，市場(chǎng)上充斥著大城市主流房地產(chǎn)的訊息，而關(guān)于三四線城市及縣級(jí)房地產(chǎn)營(yíng)銷的研究與信息還是一片空白，許多特點(diǎn)是城市房地產(chǎn)所不具備的，如： 　　特有的 “剝皮建筑”現(xiàn)象：縣級(jí)房地產(chǎn)商品房由于有價(jià)格瓶頸，開(kāi)發(fā)商品房很難有賺錢(qián)的空間，而主要靠商鋪賺錢(qián)，于是縣級(jí)房地產(chǎn)出現(xiàn)特有的所謂“剝皮建筑”現(xiàn)象，即發(fā)展商買地以后，將中間大塊地廢棄不用，只蓋臨街面的商鋪出售賺錢(qián)，按此縣級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特有規(guī)律，我們規(guī)劃咨詢了江西余干停車場(chǎng)項(xiàng)目，即以開(kāi)發(fā)停車場(chǎng)名義聚集人氣，靠停車場(chǎng)四周商鋪去賺錢(qián)。 　　特有的“沖天樓”現(xiàn)象：中國(guó)很多縣城市民仍熱衷于“從天買到地”，熱衷于自建住房，房地產(chǎn)形態(tài)上形成所謂“沖天樓”現(xiàn)象，那么要不要蓋沖天樓（即1樓是商鋪，上面是住宅，一起整棟出售），成為縣級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃不得不面對(duì)的問(wèn)題，而大城市房地產(chǎn)已經(jīng)完全沒(méi)有此類現(xiàn)象。 　　縣級(jí)房地產(chǎn)的營(yíng)銷特點(diǎn)：眼見(jiàn)為實(shí)和身臨其境才是縣級(jí)房地產(chǎn)最高的營(yíng)銷境界和操盤(pán)思路。不能玩城市房地產(chǎn)虛的、空的概念?？诒鄠饔绊懥?qiáng)大，一買都買，一不買都不買等。