【正文】 2004年5月開盤至7月初 25% 100萬 2004年7月中旬至9月中旬 10% 75萬 2004年9月下旬至2005年元月初 25% 200萬 2005年元月中旬以后 8% 60萬費用安排：900萬（2）雜志廣告媒體選擇：航空雜志 熱門休閑場所免費取閱雜志版面大?。喝摬噬珡V告期別：待定費用安排：約50萬（3）電視廣告媒體選擇：重慶衛(wèi)視 有線臺時段選擇：高收視率節(jié)目，如連續(xù)劇、新聞報告等；房產(chǎn)專業(yè)節(jié)目。提供方式：提供30”或1’節(jié)目影片制作：拍兩支30”電視CF費用安排：250萬（4） 戶外廣告 媒體選擇：燈箱、T型牌、戶外廣告牌、工地圍墻費用安排：355萬（燈箱140萬、解放碑60萬/半年、上清寺35萬、人和立交20萬、公交線路60萬/半年、觀音橋40萬）（5） 網(wǎng)絡(luò)廣告媒體安排：重慶搜房網(wǎng)費用安排：30萬直接郵寄（DM）計劃說明：本案DM的運用將在銷售策略里扮演一個極重要的角色，尤其它將針對過濾后的名單目標(biāo)（如魯能會會員），直接滲透并傳導(dǎo)產(chǎn)品訊息。樓書（說明書）（1）大說明書（精裝版）本說明書為銷售時運用之便利，考慮擬分成兩本一套之作法，兩本之訴求內(nèi)容側(cè)重點各有不同：第一本側(cè)重于生活。第二本側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計等技術(shù)性內(nèi)容。2）小說明書（即DM）小說明書可兼DM之效用，隨時針對對象寄發(fā)。工地現(xiàn)場布置（與裝修公司、銷售代理公司、廣告公司共同布置）（1）、廣告墻、（2）、指示牌、（3）、樣板房、（4）、看樓路線（展示區(qū)路線、現(xiàn)場路線）銷售接待中心設(shè)置（1）、銷售區(qū)（接待區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)、放映區(qū)、客戶休息區(qū)、材料設(shè)備展示區(qū)、咨詢區(qū)）（2）、功能區(qū)（簽約室、財務(wù)室、VIP室、會議室）（3）、其他：水吧等五、魯能星城前期營銷活動方案一、品牌形象導(dǎo)入期（2003年11月中旬——2004年元月初）時間活動名/目的操作內(nèi)容2003年11月中旬記者見面會活絡(luò)媒體關(guān)系針對傳媒圈，特別舉辦一次與記者籠絡(luò)關(guān)系的見面會，主動讓記者認(rèn)識我們，為我們宣傳造勢，主動介紹我們的企業(yè)、項目，拉開軟性宣傳的帷幕。地點：萬豪大酒店（或其他酒店），參會人：各媒體房產(chǎn)專刊記者2003年12月中旬解放碑第二賣場暨魯能會館對外開放將產(chǎn)品認(rèn)知度逐漸轉(zhuǎn)換為對產(chǎn)品的認(rèn)同度，逐漸鎖定目標(biāo)客戶項目曝光后就開始醞釀?wù)心紩T。條件：網(wǎng)站建設(shè)完成；聯(lián)盟商家20家以上；第二賣場裝修完畢；能從購房365成功轉(zhuǎn)會100名會員以上；會員的優(yōu)惠政策確定；2003年12月底項目奠基典禮、溉瀾溪整治開工典禮以實際行動顯示開發(fā)商的實力和對外發(fā)布項目發(fā)展進度要點：施工許可證辦下來；施工隊伍進場；重慶市政府主要領(lǐng)導(dǎo)和魯能總公司領(lǐng)導(dǎo)參加；電視、報紙媒體記者參加；二、品牌形象鞏固期（2004年2月中旬——2004年3月下旬）2004年2月中旬會所開放及樣板房開放發(fā)布信息，展示產(chǎn)品條件：售房部、樣板房裝修完畢；售房直通車準(zhǔn)備完畢；銷售代理公司銷售資料和人員培訓(xùn)準(zhǔn)備完畢；2004年2月下旬城市發(fā)展—重慶次中心論壇強化目標(biāo)客戶對項目地理位置的認(rèn)知要點：以官方名義主辦，魯能協(xié)辦；邀請政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門參加；邀請北京、上海等大城市的有關(guān)專家參加；邀請全國知名的房產(chǎn)大腕和知名策劃人參加并發(fā)表演講邀請本地房產(chǎn)界知名人士參加邀請媒體參加；2004年3月中旬產(chǎn)品推介會暨形象大使見面會及魯能會會員聯(lián)誼會強化產(chǎn)品特色，活絡(luò)會員關(guān)系要點：邀請魯能會會員及前期積累的客戶參加；邀請柏濤、貝爾高林設(shè)計人員參加；邀請監(jiān)理單位人員參加，介紹工程施工質(zhì)量；物管單位參加；按接銀行、保險公司參加；邀請形象大使到現(xiàn)場演講；2004年3月上旬至4月上旬新華水庫征名活動強化水邊住宅，要點：在報紙上連續(xù)刊登征名廣告，以重金懸賞的形式，讓市民積極參與。2004年4月上旬“重慶首家山水園林住宅”頒獎儀式擴大知名度，確立領(lǐng)先地位，建立品牌形象，增強消費者信心要點：取得重慶市政府頒發(fā)的重慶唯一獎項，或創(chuàng)立“重慶最佳人居獎”，或者建設(shè)部等相關(guān)國家部門頒發(fā)的重慶獨一無二的獎項2004年4月底或5月初開盤大典消化前期積累的客戶，并引發(fā)銷售熱潮要點：邀請政府高層、行業(yè)名人、形象代言人、媒體記者參加；開盤文娛活動；開盤抽獎、優(yōu)惠活動；售房車往返活動三、品牌持續(xù)期（開盤后——）2004年5月底生態(tài)健康居住標(biāo)準(zhǔn)論壇突出小區(qū)的綜合品質(zhì)要點：確立生態(tài)健康住宅十大標(biāo)準(zhǔn)，形成新規(guī)范，無形中形成對消費者的承諾。邀請政府官員、行業(yè)協(xié)會、媒體、專家參加；2004年6月與國家級生態(tài)公園縉云山結(jié)盟品牌外延要點：借生態(tài)自然區(qū)的形象，形成項目的生態(tài)形象；邀請魯能會會員參加；邀請已簽約客戶和部分猶豫的客戶參加；邀請媒體參加；2004年7月與名校聯(lián)姻簽約儀式或?qū)W校校舍破土動工要點：中小學(xué)、幼兒圓聯(lián)辦學(xué)校確定2004年9月為業(yè)主舉行的各種活動（略）六、營銷預(yù)算（4050萬，占銷售收入6%）廣告計劃報紙廣告 900萬雜志廣告 20萬電視廣告 290萬（含3支制片費70萬）戶外廣告 400萬網(wǎng)絡(luò)廣告 30萬機動： 10萬 合計：1650萬說明：根據(jù)專業(yè)市調(diào)公司騰博提供的消息得知以下樓盤的報紙廣告投入情況：融僑半島：2002年8月——2003年8月31日共計投入報紙廣告1139萬，其中，2002年8月——2002年11月底開盤投入420萬，2002年——2003年8月31日投入719萬；如果按常規(guī)廣告投入5：：，已投入2278萬元廣告費；龍湖水晶麗城：%，但銷售形式較好，銷售周期縮短，節(jié)省了不少廣告費，2003年4月2日——2003年8月31日投入242萬；競地溯源居：2002年5月31日——2003年8月31日投入345萬；宣傳促銷計劃精裝樓書（生活）：60元/套10000套 60萬精裝樓書（技術(shù)版）：2020000套 40萬小樓書：（5元/本30000本） 15萬 DM：（5元/分30000分） 15萬消息稿發(fā)布 10萬多銀幕媒體制作 30萬模型 50萬公關(guān)促銷 400萬 樣板房 150萬 集合住宅樣板房 120萬 禮品 20萬第二賣場 150萬 魯能會經(jīng)費 30萬元。房交會展費 403＋30＝150萬元形象代言人 300 萬 合計：1520萬銷售代理費： 800萬廣告代理費 80萬注：以上預(yù)算不包括售房直通車、配套、售房部布置費用32 / 32附表一一期營銷工作計劃詳表 （日期：）序號工作名稱工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)完成時間責(zé)任人協(xié)辦人備注一宣傳推廣1營銷方案（部門內(nèi)部完成）程宇華總體營銷推廣方案程宇王占坤、王勇、鄧孝（1）形成初稿（2）與廣告公司、銷售代理公司探討之后修改完善。專題營銷方案程宇2項目總體宣傳包裝確定廣告公司，簽訂合同項目形象包裝、LOGO項目名稱、主題宣傳口號、項目VI識別系統(tǒng)、項目形象代言人選擇程宇(1)項目名稱、主題宣傳口號（和廣告公司共同完成）10月底確定項目名稱，注冊項目名稱。11月10日前完成項目主題宣傳口號。－程宇