【正文】 節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務。第4章 項目組織架構(gòu)與崗位人員設置結(jié)合對（XX）小區(qū)的管理設想，我們認為，完善明晰的管理職責、高效節(jié)約的組織架構(gòu)，是物業(yè)服務公司保證管理成效的前提，是為業(yè)主提供及時、完善物業(yè)管理服務的基礎。立足（XX）小區(qū)項目特點，從高效工作角度出發(fā)，減少不必要的管理環(huán)節(jié)，特設置以下管理架構(gòu)：項目經(jīng)理1人客戶主管1人綠化保潔主管1人秩序維護隊長1人工程維修主管1人客戶接待2人保潔員7人綠化工2人班長2人隊員12人工程技工2人注：項目管理服務崗位具體人員編制要根據(jù)小區(qū)入伙情況及各崗位的工作范圍進行配置增減 第5章 前期介入工作計劃和物資裝備情況一、工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1成立（XX）小區(qū)前期介入工作組工程管理介入售樓處保安、清潔服務客戶檔案建立物業(yè)資料歸類收集時間項目進展確定2成立（XX）小區(qū)物業(yè)服務中心協(xié)商確定管理處辦公場所二次裝修管理處辦公場所辦理管理處有關運作手續(xù)人員配置、培訓服務中心辦公設備配置項目入伙前兩個月3前期介入收集各類工程資料熟悉掌握各類設施和系統(tǒng)入駐前2個月4執(zhí)行物業(yè)服務模式制定物業(yè)服務制度，并執(zhí)行樹立物業(yè)服務先進理念5物業(yè)接管準備物業(yè)驗收（軟、硬件）資料移交問題備忘入駐前1個月內(nèi)6首次業(yè)主意見調(diào)查收集小區(qū)合理化建議分析調(diào)查結(jié)果上門調(diào)查及回訪提出改進方案并落實入駐前1個月內(nèi)接管驗收后日常管理工作計劃：管理策劃內(nèi)容描述備注制度體系完善，管理模式成型完善日常管理流程，修訂會務運營管理辦法；完善各類壁掛文件建立完善的分包工作績效考評體系；展開服務中心的籌備工作。服務持續(xù)改進定期對員工進行服務意識、技能培訓；定期上門回訪及開展客戶意見調(diào)查；全面開展促進銷售的商業(yè)的文化活動；開展形式各異的物業(yè)法規(guī)宣傳活動，制作小區(qū)辦事指南開辟小區(qū)內(nèi)信息交流一角、小區(qū)消防安全宣傳欄等。社區(qū)文化組織等活動小區(qū)各項活動策劃定期開展客戶消費意向調(diào)查，適當調(diào)整服務項目及內(nèi)容加強對分包項目的監(jiān)管管理達標努力爭創(chuàng)市文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)標準二、物資裝備情況為創(chuàng)造一個良好的生活與工作環(huán)境，請按物業(yè)建設規(guī)劃的要求配置物業(yè)管理服務用房，包括：管理服務用房：物業(yè)服務中心接待、辦公用房；保安、保潔、工程維修、擺放工具設備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；物業(yè)管理用房的配置要求：管理處辦公用房：劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域。工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫。保安、保潔人員休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是、給業(yè)主及租戶帶來方便，提高物業(yè)人員工作效率。 第六章 前期介入管理開支預算 一、前期介入服務報價序號職位工資（元/人/月）備注1項目經(jīng)理2客戶主管3工程維修主管4秩序維護主管5保潔綠化主管6合計注：，含福利及保險；辦公費用；交通食宿費用及為顧問工作正常開展所必要的費用支出；2. 此階段服務費用已與甲方明確派駐實際人員數(shù)量，由甲方按月支付。二、接管驗收階段服務報價序號職位工資（元/人/月）備注1項目經(jīng)理2客戶主管3工程維修主管4秩序維護主管5保潔綠化主管6客服7維修技工8秩序維護員9綠化工10保潔員11辦公費用12接待費用13飲水費14通訊費用15辦公室通訊費用16培訓費17不可預見費用18員工社保19法定稅收20公司利潤21總計注：，含福利及保險；辦公費用；交通食宿費用及為顧問工作正常開展所必要的費用支出；，由甲方按月支付。第七章 日常物業(yè)管理及員工培訓一、房屋管理 1． 按有關法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2． 房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，整齊有序。3． 對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告，并報告有關部門依法處理。4． 陽臺封閉、空調(diào)安裝統(tǒng)一有序。5． 房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴重的報告有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。 綜合管理服務1． 建立物業(yè)管理制度和服務質(zhì)量管理體系，制定較完善的物業(yè)管理方案并組織實施。2． 按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務費標準。3． 服務人員統(tǒng)一著裝、佩帶標志、語言規(guī)范、文明服務。4． 管理人員70%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。5． 運用計算機對業(yè)主資料、收費 管理、日常辦公等進行管理。6． 建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收資料、設備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。7． 設置“服務中心”，公示服務聯(lián)系電話，白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務合同范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8． 提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。9． 采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作，回訪率80%以上。對薄弱環(huán)節(jié)進行改進。10． 建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務費收支情況。11． 建立共用部位設施設備維修基金臺賬，帳目清楚、準確，按規(guī)定使用共用部位設施設備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。 設施設備維修養(yǎng)護1． 維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執(zhí)行良好。2． 公共設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉(zhuǎn)正常，維護良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設備運行記錄；對設備故障及重大或突發(fā)事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。3． 實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，預約維修報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，回訪率85%以上。4． 水、電、電梯、監(jiān)控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。5． 道路平整暢通，停車泊位劃定整齊。6． 樓道燈公共照明設備完好率95%以上。7． 設備用房整潔，主要設施設備標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明 顯標志和防范措施。8． 雨水井、化糞井每季檢查一次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。9． 在接到相關部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。 公共秩序維護1． 門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2． 按照規(guī)定線路和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區(qū)重點部位每3小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3． 住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。4． 對出入住宅區(qū)的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5． 設有中央監(jiān)控室的實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。6． 管護好公共財產(chǎn)，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。7． 對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理預案。8． 定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。五、保潔服務　　1． 住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭1次。2． 公共區(qū)域日常設專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。3． 公共樓道每周清掃2次；扶手每周擦拭2次，保持干凈整潔。4． 根據(jù)住宅區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。5． 每天定時收集垃圾，垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。6． 垃圾設施每周清潔2次，無異味。7． 公共區(qū)域玻璃每月擦拭2次。8． 對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。9． 進行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。10． 建立消殺工作管理制度，根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。11． 飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。六、綠化養(yǎng)護管理 1． 花草樹木生長正常，綠化效果良好，有較好的觀賞效果。無枯死、無樹掛樹木無歪斜。發(fā)現(xiàn)死樹應及時清除，并適時補種。2． 草坪生長整齊，保持修剪。3． 草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。4． 綠籬超過平齊線時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物無枯死植株，無明顯禿裸。5． 根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。6． 適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。7． 園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。8． 綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。 員工培訓1． 培訓的作用和目的 培訓是為了讓物業(yè)客戶服務中心的員工獲得勝任其工作所必需的能力，以確保項目日常管理工作日趨正軌。物業(yè)客服中心得培訓必須以符合提高員工的意識、技能、技巧、發(fā)掘其潛力的目的。整個培訓是一個不斷學習、持續(xù)改進的過程。2． 培訓的形式與內(nèi)容依照培訓的實驗階段，物業(yè)客戶服務中心的培訓可劃分為崗前培訓與崗位培訓，不同的階段應采取不同的形式組織和實施培訓。崗前培訓是指新員工上崗培訓，目的是使遠紅了解項目的基本情況，以獲得上崗的必需素質(zhì)和基本技能。主要內(nèi)容有：新員工入司培訓，管理人員基本技能培訓、工程、秩序維護、保潔、服務人員基本技能培訓。崗位培訓是指物業(yè)客服中心對員工的業(yè)務知識與操作技能實施的持續(xù)深造，是物業(yè)客服中心提高員工綜合素質(zhì)和管理服務水平的途徑。主要內(nèi)癰有管理人員技能培訓、工程、秩序維護、保潔、服務人員技能培訓。3． 培訓計劃序號培訓內(nèi)容培訓課題課時培訓要求測評方法1新員工入司培訓員工手冊2了解公司人事行政類相關規(guī)章制度