【正文】 實(shí)實(shí)，它涉及的金額巨大，我們不能夠憑空想象，給房地產(chǎn)公司留下巨大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)我們采購了足夠多的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)概念和同類型房地產(chǎn)操作的成功模式以后，我們就進(jìn)入第三個(gè)階段進(jìn)行創(chuàng)新性整合。所謂創(chuàng)新性整合，主要因房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有完全相同的原因，房地產(chǎn)就像一個(gè)家族的相似性一樣，表面上看它們都有某些共同遺傳的特征，但實(shí)際上他們又是千人千面。因此它的獨(dú)特性、它在地球上地塊的不可重復(fù)性，又決定了它必須有自己獨(dú)特的定位。因此，我們采購來的所有概念和模式都只能作為我們整合的元素，我們必須引入創(chuàng)新性思路對房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的環(huán)境進(jìn)行深入的分析，依據(jù)世界上成功的操作模式，我們要研究項(xiàng)目所在地的核心競爭力，地塊的核心競爭力是房地產(chǎn)項(xiàng)目具有利潤的第一因素。我們知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要在城市，因此，城市的運(yùn)營是非常重要的決定性因素。城市本來是工業(yè)革命的結(jié)果，它是工業(yè)化要求聚集和分工的產(chǎn)物。城市又由于勞動分工的精細(xì)化呈現(xiàn)出不同的產(chǎn)業(yè)鏈和商圈關(guān)系。因此，地塊的整合、地塊的核心競爭力的研究首先是集中在對產(chǎn)業(yè)鏈的梳理和產(chǎn)業(yè)鏈的研究方面。該地塊處于什么類型的產(chǎn)業(yè)鏈中，屬城市中那一類產(chǎn)業(yè)地帶，在城市相應(yīng)的商圈里處于什么地位，這是決定地塊核心競爭力的一個(gè)重要條件。譬如，在珠江三角洲城市帶中，目前的趨勢我們看得到，有一個(gè)很重要的產(chǎn)業(yè)鏈就是展覽業(yè)，而這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的頭就是廣交會。許多城市為了充分發(fā)揮城市的潛力都想辦法讓自己的地產(chǎn)項(xiàng)目同這個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)鏈連接起來。廣交會每年每屆大概有300億美金的貿(mào)易額，而且平常展期已經(jīng)排到兩年以后，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的形成是有深刻歷史原因的。廣州一百多年前就是中外貿(mào)易的主要港口，因此，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的生命力并非一時(shí)一日形成的。目前，隨著珠江三角洲城市帶的不斷的發(fā)展，這種產(chǎn)業(yè)鏈的生命力越來越強(qiáng)，許多房地產(chǎn)商已經(jīng)看到了這個(gè)重要的特征，目前我已經(jīng)看到在佛山、南海、東莞、深圳、珠海、惠州、江門等等地方都在作展覽業(yè)，而且這些展覽都會與廣交會同期舉行。如佛山的陶瓷、南海的內(nèi)衣、新塘的牛仔服、東莞的電博會、珠江三角洲論壇、深圳的高交會以及旅游產(chǎn)品展等等，都是同廣交會這個(gè)大的龍頭有很深刻的關(guān)系，他們都是在從各個(gè)方面彌補(bǔ)廣交會的專業(yè)展比較少的特點(diǎn)，因?yàn)閺V交會帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和人流，進(jìn)行這些展覽本身就意味著巨大的商機(jī)。而房地產(chǎn)商為了做活自己的項(xiàng)目，通過引入這些主題就給該地塊帶來了強(qiáng)大的生命力，這就是產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)的一個(gè)例子。房地產(chǎn)商已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商，而且已經(jīng)成為房地產(chǎn)運(yùn)營商。在進(jìn)行項(xiàng)目定位的時(shí)候，地上的建筑物功能的定位已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比建筑物內(nèi)部的尺寸定位更加重要，更加具有決定性意義。在小區(qū)域看，商圈定位也是一個(gè)值得比較認(rèn)真對待的問題。我們所研究的商圈經(jīng)常是一百米范圍、五百米范圍、一千米范圍等不同圓圈的商業(yè)活動的特點(diǎn)，目標(biāo)人群往往是分布在這個(gè)不同的區(qū)域中間的。在這個(gè)區(qū)域中所經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目最適合于承擔(dān)什么類型的經(jīng)營和項(xiàng)目？這是我們定位時(shí)要特別認(rèn)真研究的。實(shí)際上，如果我們能找到該地塊在產(chǎn)業(yè)鏈中獨(dú)一無二的位置，能夠找到項(xiàng)目在商圈中的獨(dú)特性，那么我們所選擇的項(xiàng)目的核心控制力和利潤點(diǎn)就有了著落。四是焦點(diǎn)式定位。當(dāng)我們進(jìn)行了創(chuàng)新性整合以后，我們會發(fā)現(xiàn)我們可能有多個(gè)可定位點(diǎn)，或者說定位本身也具有一種結(jié)構(gòu)性特征，需要進(jìn)行取舍。對于市場來說，目前是一個(gè)定位的時(shí)代，我們不得不要有所取舍，西方甚至出現(xiàn)以定位代替創(chuàng)新的說法。找到自己獨(dú)特的位置有時(shí)比創(chuàng)新更重要，也就是說，最恰當(dāng)?shù)膭?chuàng)新就是找到自己合適的生存位置。在生物學(xué)研究中，我們特別注意到生物的多樣性就是來自于它獨(dú)特的對環(huán)境的適應(yīng)。在高山上，我們會發(fā)現(xiàn)高緯度的地區(qū)針葉林較多，而低緯度的地區(qū)闊葉林較多。在闊葉林的地方，只要有陽光，植物就能夠瘋狂的成長；而針葉林的地方，樹林往往比較疏散。這就是因不同的緯度、陽光的多少以及氣候的寒冷，這樣就使得各樣類型的植物有了自己生存的環(huán)境。動物也是這樣，高山的動物往往多毛、皮厚，善于奔跑；在平原的動物可能就具有比較薄的脂肪層，這也是對環(huán)境適應(yīng)的一個(gè)結(jié)果。實(shí)際上房地產(chǎn)項(xiàng)目作為在不同商圈、不同城市、不同產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán)，也要研究自己所處的不同的生態(tài)環(huán)境。一旦我們確認(rèn)了自己的生存環(huán)境和形式，我們還要做一個(gè)很重要的事情，就是要成為該地區(qū)的焦點(diǎn)，只有成為焦點(diǎn)或代表該地區(qū)最重要特征的項(xiàng)目，才具有最大的吸引力和運(yùn)營空間。所以我們在定位的時(shí)候，還需要突顯焦點(diǎn)式特點(diǎn)。所謂定位，有一個(gè)形象的比喻，就是把滿腦袋的頭發(fā)撥到只剩一根，也就是說人們對接受產(chǎn)品信息的能力是非常有限的，我們必須把所有的信息削尖了傳遞給消費(fèi)者。人們接受信息的注意力和能力，我們稱之為“一口之量”。所以，只有那些最引人注目的、最熱門的、最有生命力的定位方式，最簡潔的方式才能夠深刻的打動公眾。這就是焦點(diǎn)式定位的重要原因。那么，在這種定位過程中，我們不但注意公眾的反應(yīng)，更重要的是對一個(gè)決策過程、決策模式中所涉及到的利弊、博弈特征要進(jìn)行解方程，這些方法無非就是進(jìn)行市場調(diào)查、建立問題樹、進(jìn)行專家大腦風(fēng)暴法等進(jìn)行專題研究。這里，我們常用的一個(gè)方法叫后果性思維，也就是說對一個(gè)項(xiàng)目可能導(dǎo)致的后果和負(fù)面因素進(jìn)行可能性評估，這樣可以避免我們盲目地去決定事物。為什么小金額的項(xiàng)目我們比較容易決定，而巨大的投資項(xiàng)目我們總是反復(fù)思量再三，這就是因?yàn)椴煌捻?xiàng)目有不同的后果，后果重大，使得我們躊躇再三，這是決策中一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象。從這一點(diǎn)出發(fā)，我們確認(rèn)對后果先做出預(yù)案，再反推事物的前因，便有一個(gè)比較穩(wěn)妥的風(fēng)險(xiǎn)把握。通過一個(gè)比較科學(xué)的決策過程，我們就能找到項(xiàng)目的好的定位，也就是獲得了核心的控制力。只有項(xiàng)目從一開始就具有了核心控制力和穩(wěn)定的利潤點(diǎn)，項(xiàng)目才能夠沿著比較輕松的方向發(fā)展。這就類似于圍棋中的活眼原理，我們的目的就是尋找項(xiàng)目的活眼。而研究城市的發(fā)展，研究產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)和商圈的意義，無非就是要滿足一個(gè)目的，讓市場發(fā)展的潮流推著項(xiàng)目走。而進(jìn)行焦點(diǎn)式的定位，我們可以比喻為釣魚者要學(xué)會象魚那樣思考，要強(qiáng)調(diào)傳播的有效性，使產(chǎn)品具有最大的生命力。房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位被行業(yè)人士稱為“房地產(chǎn)開發(fā)第一難”，是有它的道理的。定位的復(fù)雜性使得許多房地產(chǎn)公司從一開始就處于一個(gè)非常被動的情形之下，如果沒有強(qiáng)大的思維方式來把握這個(gè)定位過程，房地產(chǎn)操作就像一列巨大的火車走上了一條沒有軌道的路，由于沒有清晰的方向和明確的軌道，這列火車隨時(shí)有可能陷入泥潭而不能自拔。由于這種復(fù)雜性，我們要求對項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的獨(dú)特性研究。我們不主張做大眾菜譜，對每個(gè)項(xiàng)目我們強(qiáng)調(diào)度身定做。這就是根據(jù)材料做老火靚湯、做紅燒鮑魚。其中，對關(guān)鍵性問題我們還特別有自己的研究。由于房地產(chǎn)涉及到方方面面，因此，我們在形成方案的時(shí)候，要求結(jié)構(gòu)性實(shí)操，這就是第五點(diǎn)。結(jié)構(gòu)性實(shí)操，要求房地產(chǎn)定位研究的方案是結(jié)構(gòu)性地解決企業(yè)面臨的問題，對于復(fù)雜的判斷和問題的方方面面要注意它們相互之間的聯(lián)系，尤其要尋找問題的主要方面——突破，要找到問題的支撐點(diǎn)和引爆點(diǎn)。一方面，我們在項(xiàng)目操作中要學(xué)會不斷的爬到高處，不斷擺脫競爭對手，讓對手無法復(fù)制。這是我們保證自己始終具有獨(dú)特地位和利潤的方法；另一方面，我們又要學(xué)會尋找捷徑，從最可能突破的地方進(jìn)行突破。通過尋找真問題、全球化采購、創(chuàng)新性整合、焦點(diǎn)式定位和結(jié)構(gòu)性實(shí)操，我們可以形成一個(gè)比較完整的房地產(chǎn)及街區(qū)項(xiàng)目決策定位方案，這樣企業(yè)就有了一個(gè)可操作的根本指南。企業(yè)在這個(gè)基本的框架下，今后進(jìn)行決策研究就比較輕松，就不至于出現(xiàn)爭論問題找不到焦點(diǎn)，作出指示沒有方向感，命令無法執(zhí)行的情況。在整個(gè)決策定位的操作過程中，我們特別強(qiáng)調(diào)全球化采購。我們要求決策研究者具有深刻的對城市發(fā)展的了解和知識、對房地產(chǎn)運(yùn)作的全面把握，尤其對全球市場的了解。所以當(dāng)我們進(jìn)入一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我們要求公司人員要加滿一箱油再上路，也就是說自己要有儲備、有看法、有模式。我們知道未來是被我們所發(fā)明出來的，未來并不是某種過去的簡單的重復(fù)，因此創(chuàng)新能力也是一個(gè)非常重要的方面，針對項(xiàng)目的具體的特征進(jìn)行不斷的整合，直到找到焦點(diǎn)性特征，往往決定著一個(gè)決策者的基本商業(yè)直覺。房地產(chǎn)與街區(qū)項(xiàng)目的定位決策要求我們在處理復(fù)雜的商業(yè)問題時(shí)，把握結(jié)構(gòu)性思維的方法對決策模式，尤其是對博弈論、混沌學(xué)、系統(tǒng)論的一些基本結(jié)論有深刻的了解，對理性可以作到的部分要盡100%的努力，對理性不能做到的、不確定性、不可預(yù)測性部分要按照概率性研究和科學(xué)決策的方法進(jìn)行處理，真正做到“謀事在人，成事在天，”盡人力而合天意。這個(gè)“天”就是市場，就是市場的趨勢和未來的發(fā)展規(guī)律。房地產(chǎn)的定位 主題概念定位 現(xiàn)在的樓盤，想要吸引眼球和口袋，非有“主題概念”不可。有人把“主題概念”稱為房地產(chǎn)的“靈魂”和“核心”。主題概念并不是可以隨意克隆的，它必須符合具體的環(huán)境，要因地制宜，一旦發(fā)生錯(cuò)位，便可能是“差之毫厘失之千里”。這里面又分為環(huán)境定位、文化定位、生態(tài)定位等。 環(huán)境定位 區(qū)位很重要，有了區(qū)位如果能再有一個(gè)好環(huán)境就會錦上添花。環(huán)境包括交通環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、商業(yè)購物、醫(yī)療、景觀、繁榮程度以及區(qū)內(nèi)環(huán)境、建筑物大布局等。 文化定位 人不能整天吃高科技住高科技，高科技需要有多樣化的文化配套才能轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力。因此，房地產(chǎn)人文主題、特色、科技、風(fēng)格……一切只有圍繞“以人為本”、“人性化”這個(gè)文化定位去展開，才有意義。 生態(tài)定位 對于整天淹沒于城市中的人們來說，回歸自然是他們最熱烈的渴求，所以綠地、森林、陽