【正文】 （二）、簽約、蓋章與收款的相關規(guī)定為確保合同安全簽訂和印章的安全使用，特制定本規(guī)定。1. “部門印章”和“商品房銷售合同專用章”由現(xiàn)場銷售經理負責保管及使用，隨用隨鎖，專用于銷售商品房，項目銷售完畢后交還公司辦公室。同時銷售經理負責審核合同、認購書等。2. 收款：原則上現(xiàn)金付款直接交入銀行，業(yè)務人員不接受現(xiàn)金，并將現(xiàn)金交款單、支票、本票及匯票等及時交至公司財務部。若特殊情況下收取現(xiàn)金(數(shù)額較大的須經銷售經理同意)，須與客戶用點鈔機當面點清，鎖入保險柜，數(shù)額超過貳萬元并須帶回公司的，需向公司申請派車帶回，若須上門收款的，由銷售人員協(xié)同公司財務人員一起收款。3. 預購1）、預購流程：業(yè)務員與顧客填寫《預購表》一式兩份 銷控審核、簽字 銷控收取誠意金、開具收據(jù) 加蓋部門章 一份交顧客，一份銷控留存 填寫登記表2）、預購注意事項：a、 在未取得銷售許可證的情況下，預購有效期為：公司取得銷售許可證并通過媒體或電話通知購房者后一周；在已取得銷售許可證的情況下，原則上強銷期預購有效時間為24小時，其它時間為48小時。過時不保留房源，退還誠意金。b、 業(yè)務員提醒客戶誠意金交納時間及付款方式。4. 認購1）、認購流程 業(yè)務員與顧客填寫《認購書》一式兩份 　 銷售經理審核、簽字銷控通過銀行收取定金、開具收據(jù) 加蓋公司“商品房銷售專用章”一份交顧客，一份銷控留存 填寫登記表2）、認購注意事項：a. 提醒客戶簽約時契約署名人到場；b. 幫客戶算好首付款，按揭費用、月供等內容；c. 提醒客戶簽署《認購書》前細閱《契約》范本；d. 提醒客戶簽約日期、所需證件及辦理貸款所需材料。5. 簽署《南京市商品房買賣契約》1）. 簽約流程：(有簽約權的業(yè)務員)提供范本 客戶對條款有異議 解釋說服依然有異議 自已的權限范圍外，記錄原因和顧客要求 銷售經理及公司律師定奪 打印合同 　 銷售經理審核 客戶確認簽字 銷控人員收取首付款 蓋合同章 　　　案場登記 　鑒證（內部轉入客戶服務階段，交接到合同管理專員） 到房產部門見證辦理按揭貨款手續(xù)(客服專員)。2）. 簽約注意事項：a. 客戶姓名、價款、房號、付款、特殊條款等要準確打印，嚴格審核；b. 提醒客戶要本人簽署姓名；c. 每戶契約簽定后不得向他人展示，確保公司商業(yè)機密不外泄及尊重客戶隱 私權；d. 注意準確留下通訊方式；e. 有特殊條款須在登記表中注明并定期統(tǒng)計。f. 公司關系戶購房須出示公司領導批示(包括特殊付款條件、價格優(yōu)惠)；附件15： 預購登記表房號姓名聯(lián)系方式定金日期保留時間業(yè)務員審核附件16： 認購登記表房號姓名聯(lián)系方式定金日期簽約時間其它約定業(yè)務員審核附件17： 簽約登記表房號姓名聯(lián)系方式付款方式時間特殊約定業(yè)務員審核附件18： 公司關系戶購房登記表房號姓名聯(lián)系方式付款方式價格其它特殊約定時間審核附件19：《認購書》附件20：《南京市商品房買賣契約》范本（根據(jù)各項目情況，由銷售部及專業(yè)律師起草報公司批準后執(zhí)行）《***地產商品房》認購書出售方（以下稱甲方）： 南京***房地產開發(fā)有限公司 通 訊 地 址： 南京玄武區(qū)百子亭20號 郵編：210009 認購方（以下稱乙方）： 通訊地址： 郵編： 身份證號/公司營業(yè)執(zhí)照號： 認購房屋：南京市 區(qū) 項目第 幢 室房屋使用功能為：住宅 單價RMB 元/㎡ 面積（暫測）： 認購總價：RMB（小寫） （大寫）人民幣： 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整付款方式：定金RMB 于 年 月 日前付清；首期 30 %房款（含定金）余RMB 于 年 月 日前付清。其它房款：一次性付清：RMB 于 年 月 日前付清；按揭貸款：RMB 于簽署《南京市商品房買賣契約》后接到甲方通知后 日內按銀行要求提供有關按揭資料及證明，辦理按揭貸款手續(xù)，以確保銀行及時將該款項發(fā)放至甲方帳戶。房屋交付時間：甲方應于 日前將該房屋交付乙方。在簽訂認購書前，甲方已向乙方解釋本認購書條款，并向乙方出示《商品房銷售許可證》、《商品房買賣契約》正式文本，乙方經仔細研讀后認可本認購書及《商品房買賣契約》全部條款并自愿接受。甲乙雙方經協(xié)商約定： 乙方在簽訂本認購書后。須在 年 月 日前攜本認購書、定金收據(jù)及相關材料到南京***售樓處（南京市街號）簽署正式買賣契約。 如乙方不在指定期間內簽訂正式契約及繳付上述樓款，甲方有權不返還定金，并將該房屋轉售他人。 在上述簽約時間內，甲方因故致使該房屋不能出售予乙方時，甲方需雙倍返還乙方定金。返還定金后甲方有權將該房屋轉賣給他人。 在簽訂認購書時，乙方已經確定該房屋共有產權人姓名，若認購書購買人姓名與《商品房買賣契約》購買人姓名不一致，乙方必須以書面形式取得***公司同意，并交納總房款1%的變更手續(xù)費，否則視乙方違約，甲方有權將該房屋另行出售且乙方所交定金一律不予退還。 甲乙雙方同意在未簽訂正式買賣契約之前，此認購書作為正式有效之合約，有效期至雙方簽署的正式買賣契約生效為止。 本認購書一式兩份，甲方一份，乙方一份。經甲乙雙方簽字或蓋章后生效。甲方：南京***房地產開發(fā)公司（蓋章） 乙方：（簽字蓋章） 聯(lián)絡電話：0256556969 聯(lián)系電話：傳 真： 簽署時間：銷售代表： 簽署地址：（三）、例會規(guī)定a. 每日例會每天8：40由當天銷售主管召集召開部門每日例會，所有當天到崗人員必須參加（正在接待客戶的業(yè)務員除外）；當天值日人員對例會內容進行記錄，重要事宜在“重要提示”欄中注明。銷售經理不在時，日例會可由當日指定值日人員主持。b. 每周例會周六18：30由銷售經理召集每周例會，回顧一周情況，解決遺留問題，所有當天到崗人員必須參加（正在接待客戶的業(yè)務員除外）；當天值日人員對例會內容進行記錄；當天值日人員對一周以來的每日例會記錄進行整理、錄入，形成書面文件（詳見周報表）書面文件報營銷總監(jiān)并在銷控處存檔。附件21：一周情況報表每日例會紀要與會人員：值班人：日期：今日銷售情況預購：房號：認購：房號：簽約：房號：鑒證：房號：更名：房號：換房：房號：會議記錄重要提示工作安排部門會簽 日例會摘要 時間：銷售情況客戶服務案場管理客戶留言銷售管理客戶特征 售樓一周情況摘要 時間：銷售情況客戶服務案場管理客戶留言銷售管理客戶特征　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　填表人：（四）、 案場處罰辦法1. 銷售過失和銷售事故的種類216。 銷售過失：行為過失，違反“職員紀律”的行為；職責過失：未盡守職責的行為；216。 銷售事故：報價事故：出現(xiàn)隨意報價、報低樓盤價格、造成 經濟或名譽損失的；簽單事故：未經銷售經理同意、任意改變付款方式、付款折扣及付款期限的；定單、合同沒有正確填寫或蓋章的；簽約事故：未經公司法律顧問同意并書面確認的情況下，任意更改或增加合同中的補充條款的；承諾事故：在銷售過程中，凡涉及到銷售手冊載明問題以外的客戶建議、意見和問題，未征得其相關方面的人士出具書面意見的；與銷售手冊所載不符并經查屬實的；樓盤事故：出現(xiàn)一房兩賣或房號錯寫的；蓋章事故：未經公司批準，挪用公章、合同章等蓋不確實文件的。2. 銷售過失和銷售事故的處罰方式對于銷售過失和銷售事故部門采取罰單的形式進行處分216。 A型過失單適用范圍——一般銷售過失：業(yè)務員因行為過失將收到部門開具的A型過失單一張，并處以10元的罰款；業(yè)務員因職責過失將收到部門開具的A型過失單一張，并處以20元的罰款；216。 B型過失單適用范圍——嚴重銷售過失及一般銷售事故：業(yè)務員發(fā)生一般的銷售事故和嚴重的銷售過失，未造成公司直接經濟損失或有損公司形象的，但引起客戶投訴或導致下一環(huán)節(jié)或下一部門操作障礙的，將收到部門開具的B型過失單一張，并處以100元的罰款；216。 C型過失單適用范圍——嚴重銷售事故：業(yè)務員發(fā)生嚴重的銷售事故，影響公司名譽及形象或導致公司蒙受直接經濟損失的，將收到部門開具的紅色過失單一張，報公司處理；216。 一個有內累計6張A型過失單或3張 B型過失單或1張C型過失單，業(yè)務員須經重新培訓后方可上崗； 注：B型及C型過失單涉及事件的審核人將受到相應的次級處罰（C—B；B—A）（五）、銷售培訓及考核辦法1. 培訓目的：通過培訓，使銷售人員掌握項目的特點、優(yōu)劣勢、競爭對手狀況、國家相關政策、專業(yè)知識及銷售技巧，以及了解不同目標客戶的心理特點、消費習慣、生活品味、投資習慣等2. 培訓師資： 、有經驗的營銷人員 、財務部經理 、規(guī)劃師、營銷總監(jiān) 3. 培訓對象：銷售業(yè)務員、物管人員(含保安)、保潔人員、工程現(xiàn)場人員；4. 培訓時間：　　5. 培訓內容：1）. 公司銷售制度；2）. 公司背景介紹及經營理念；3）. 房地產市場發(fā)展趨勢與競爭對手分析；4）. 國家房產政策；5）. 公司項目概況及優(yōu)劣勢分析；6）. 工程知識(含建筑風格、規(guī)劃、裝修知識、進度等)；7）. 計價、按揭知識及投資分析；8）. 銷售技巧及禮儀、美學、心理學；9）. 合同與法律問題；10）. 簡單物業(yè)管理知識；11）. 市場調查方法。6. 培訓方式 7. 考核辦法1）、在培訓結束后將采用以下幾種方式進行考核：①筆試 ②個人總結 ③模擬開盤2）、考核分：不及格、及格和優(yōu)秀不及格的不允許上崗，自學直至通過上崗考核。 (六) 銷售員手冊相關內容1． 具備銷售許可的“五證”：a) 建設用地使用權證；b) 建設工程用地許可證；c) 建設工程規(guī)劃許可證；d) 施工許可證；e) 銷售許可證；2． 物價局批準的物業(yè)收費標準的文件；3． 物管合同、物業(yè)收費規(guī)定；4． 銷售價格表；5． 其它各類收費明細表；6． 到訪征詢單；7． 項目統(tǒng)一說詞；8． 商品房認購書、合同；9． 商品房交付配置標準；10． 商品房周邊配套，內部配套情況說明；11． 商品房建筑面積表，編號、儲藏間分布圖紙、套型圖；12． 銀行按揭貸款材料、銀行入賬帳號；13． 其它材料；六、市場信息管理（一）、市場調查制度及時了解市場動態(tài)、競爭對手的相關情況、消費者的需求，將有利于公司及時制定、調整相關策略，同時可提高銷售人員的業(yè)務水平，特制定本制度。1. 本制度所稱市場調查是指我部門自行組織的調查，調查人員為銷售部的全體成員， 并由專人管理。2. 市場調查應連續(xù)進行，每月成果作階段性匯總，并在每季度集中安排一次全面調查并向公司匯報成果。3. 市場調查的內容：1） 整個市場：不同層次、區(qū)域的重點樓盤的定位、價格、開發(fā)量、銷售情況、特點；2） 競爭對手：樓盤