【正文】 計(jì)有關(guān)可觀的增長(zhǎng)，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò)，也為廈門(mén)市旅游業(yè)帶來(lái)正面的影響。二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析廈門(mén)擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來(lái)越多地吸引國(guó)內(nèi)外客人來(lái)廈門(mén)。廈門(mén)市近幾年接待旅客一覽表 單位:萬(wàn)人次 年度 接待人員類別1997年1998年1999年2000年2001年接待境外旅客 接待境內(nèi)旅客總接待境內(nèi)、外旅客旅游總收入(億元)資料來(lái)源:廈門(mén)市旅游局計(jì)統(tǒng)處廈門(mén)已成為中國(guó)重要的國(guó)際招商口岸和對(duì)臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì)“中國(guó)投資貿(mào)易洽談會(huì)”和“對(duì)臺(tái)出口商品交易會(huì)”，多種專業(yè)展覽會(huì)也經(jīng)常在廈門(mén)舉辦。廈門(mén)市主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì),為酒店的客源提供了保障。酒店入住率據(jù)我們向廈門(mén)市旅游局作出的非正式提問(wèn)，得知廈門(mén)市的四、五星級(jí)飯店于2002年的平均房租約為人民幣429元至600元一晚，而入住率約為62%，根據(jù)以往紀(jì)錄，%%。酒店 房間 牌價(jià)（每晚） （以美元計(jì)） 數(shù)目 標(biāo)準(zhǔn)化 豪華車 折扣廈門(mén)悅?cè)A酒店 208 ＄180 ＄360 40%廈門(mén)馬可勃羅東方大酒店 350 ＄160 ＄190 50%假日海景大酒店 351 ＄160 ＄190 55%寶龍大酒店 189 ＄130 ＄160 60% 廈門(mén)悅?cè)A會(huì)展酒店 206 ＄180 ＄360 50%廈門(mén)京開(kāi)中心酒店 490 ＄180 ＄180 55%三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)在2002年末，廈門(mén)市共有52間已評(píng)星級(jí)的酒店，其中七間達(dá)四星級(jí)或以上。廈門(mén)共有2，138間達(dá)四星級(jí)級(jí)數(shù)或以上的酒店房間，其中208間設(shè)于市內(nèi)唯一五星級(jí)的廈門(mén)悅?cè)A酒店。其余在廈門(mén)市內(nèi)，共有15間三星級(jí)，30間二星級(jí)及3間一星級(jí)及未被評(píng)星的酒店。根據(jù)廈門(mén)市旅游局所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級(jí)別的酒店正在籌務(wù)/興建當(dāng)中，預(yù)計(jì)三年后將會(huì)全部落成。對(duì)廈門(mén)市的中短期酒店市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景是樂(lè)觀的。亞洲經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房?jī)r(jià)及入住率的增長(zhǎng)穩(wěn)定性。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，廈門(mén)市將有更高檔酒店落成，使整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)趨劇烈。中國(guó)已加入了世貿(mào)，及其地理上鄰近臺(tái)灣的優(yōu)越位置，均使廈門(mén)有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，廈門(mén)將會(huì)成為一個(gè)受投資者追捧的一個(gè)熱門(mén)投資城市，市政府不遺余力的推動(dòng)廈門(mén)市旅游業(yè)及改善當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施，均會(huì)吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。四、項(xiàng)目定位 廈門(mén)市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年增長(zhǎng)率在10%以上，目前共有星級(jí)酒店58家，按國(guó)際旅游組織關(guān)于酒店等級(jí)結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個(gè)地區(qū)的高星級(jí)酒店的數(shù)量比例應(yīng)在1020%之間，目前廈門(mén)的高星級(jí)酒店相對(duì)偏少。因此，廈門(mén)希爾頓大酒店定為國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。廈門(mén)希爾頓大酒店臨海而立，位于正在形成的廈門(mén)市CBD (Central Business District)區(qū)域。酒店建成后，憑借國(guó)際希爾頓的經(jīng)營(yíng)管理，廈門(mén)希爾頓大酒店將是廈門(mén)檔次最高的五星級(jí)酒店，其專業(yè)的國(guó)際經(jīng)營(yíng)理念必會(huì)帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。第五章 項(xiàng)目公司 一、公司簡(jiǎn)介廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司是一家有限責(zé)任公司，成立于1996年，注冊(cè)地為中國(guó)廈門(mén)市，注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元人民幣，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目管理。公司先后開(kāi)發(fā)、建設(shè)了“雅景花園”、“建寶海景花園”及其它房地產(chǎn)項(xiàng)目。二、公司結(jié)構(gòu)和管理層公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司日常經(jīng)營(yíng)管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會(huì)計(jì)師、工程部、財(cái)務(wù)部、辦公室、項(xiàng)目管理部等。公司主要業(yè)績(jī)： 1995年籌建商住高級(jí)公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣6200萬(wàn)元，并于1997年完工交付使用。 1996年籌建商住高級(jí)公寓及別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣1800萬(wàn)元，并于1998年初完工交付使用。三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由三位自然人組成，其中王世雄為75%；朱福東為20%；王世民為5%。四、管理團(tuán)隊(duì)王世雄：1959年生，高中學(xué)歷，在工商界工作二十余年。1988年起先后創(chuàng)建“廈門(mén)新興彩色印刷有限公司”、“廈門(mén)新興項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有限公司”、“廈門(mén)思明項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司”、“廈門(mén)建寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”及“廈門(mén)雅景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”等地產(chǎn)項(xiàng)目公司，參與投資“廈門(mén)裕泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”、“特寶生物工程有限公司”，并任副董事長(zhǎng)。1996年創(chuàng)辦廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司，任董事長(zhǎng)。朱福東：1955年生，高中學(xué)歷， 1980年進(jìn)入廈門(mén)市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔(dān)任多家商貿(mào)集團(tuán)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。1997年起任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理。林青躍：1948年生，大學(xué)學(xué)歷。1971年進(jìn)入廈門(mén)市政府工作，后任多家工商企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)工作，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)20余年。1999年任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理。陳金寶：1936年生，大學(xué)學(xué)歷。在設(shè)計(jì)院任總工程師及負(fù)責(zé)圖紙的審核工作，并在多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程師，具有豐富的建筑專業(yè)經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部經(jīng)理。黃鳴江：1935年生，大學(xué)學(xué)歷。1956年起先后參加過(guò)各類大、中型的機(jī)電設(shè)計(jì)及圖紙的審核工作，在建筑界工作四十余年，具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理。張文萍：1970年生，大學(xué)學(xué)歷，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。1992年起擔(dān)任過(guò)多家貿(mào)易公司及金融咨詢?cè)u(píng)信公司的主辦會(huì)計(jì)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師及評(píng)估師，對(duì)企業(yè)籌融資運(yùn)作管理具有豐富的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)分析、管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理。五、項(xiàng)目其他背景近年，廈門(mén)對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長(zhǎng)；廈門(mén)與臺(tái)灣隔海相望，在香港、澳門(mén)回歸后，廈門(mén)的政治、經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；廈門(mén)市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)調(diào)查了解到相對(duì)于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，廈門(mén)市高星級(jí)酒店，存在一定的缺口。目前，高星級(jí)酒店屬?gòu)B門(mén)市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于廈門(mén)市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級(jí)酒店。建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)廈門(mén)市旅游批復(fù)同意，并經(jīng)廈門(mén)市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)，現(xiàn)已完成設(shè)計(jì)方案并獲得廈門(mén)市建設(shè)行政主管部門(mén)的批復(fù)，已具備開(kāi)工條件。第六章 項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目位置項(xiàng)目的所在位置為福建省廈門(mén)市開(kāi)源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。項(xiàng)目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個(gè)高素質(zhì)的住宅小區(qū)。開(kāi)源區(qū)為廈門(mén)市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級(jí)辦公室，及廈門(mén)市人民政府均位于此中心區(qū)內(nèi)。而主要購(gòu)物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購(gòu)物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購(gòu)物區(qū)至本項(xiàng)目非常接近，只需一段很短的的行車時(shí)間便能到達(dá)。本項(xiàng)目附近有方便及交通網(wǎng)絡(luò)。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于此路上行走，為市民帶來(lái)了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。另外，離項(xiàng)目大約五分鐘的車到達(dá)渡輪碼頭（包括往主要游客區(qū)鼓浪與的流輪），而廈門(mén)國(guó)際機(jī)場(chǎng)則離項(xiàng)目大約20分鐘左右的車程。項(xiàng)目座落于呈長(zhǎng)方型地塊的西端，而基地的地勢(shì)大致平整。而地址的東面則為整體發(fā)展中的第一期，此部分已建成兩幛七層高的住宅大廈，并已于四年前竣工。根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示，項(xiàng)目的總用地面積約7，032。92平方米，而土地面積明細(xì)列出如下： 土地部分 土地面積（平方米） 東端（第一期）限 1，西端（項(xiàng)目本案） 2，綠化面積 1，道路 2， 總和 7， 宗地的西端（即項(xiàng)目本案）則有著已建的地基，此地基是根據(jù)原來(lái)的建筑圖積（即把宗地的西端建為一高層商業(yè)大廈）而建，并已于四年前竣工。而籌建中的酒店能利用此現(xiàn)有地基，以縮短相關(guān)的建筑時(shí)間。二、相關(guān)法律文件土地房屋權(quán)證根據(jù)客戶提供廈門(mén)市土地房產(chǎn)管理局于1997年11月14日所發(fā)出的廈門(mén)市土地房屋權(quán)證（號(hào)碼：廈地房證第地00000045號(hào)），JSQ013地段土地面積約7,）及其使用權(quán)，按照有關(guān)文件的地段已正式給予廈門(mén)大雅實(shí)業(yè)有限公司。此土地使用權(quán)的期限會(huì)基于土地用途的不同由40年至70年不等，詳細(xì)年期明細(xì)如下：土地使用者 土地使用權(quán)生效日期 土地使用權(quán)完結(jié)日期住宅 1994年8月7日 2064年8月6日辦公室 1994年8月7日 2044年8月6日商業(yè) 1994年8月7日 2034年8月6日根據(jù)廈門(mén)大雅公司所示，酒店用途可歸類于商業(yè)用途，因此，其使用年限應(yīng)于2034年8月6日屆滿。土地房屋權(quán)證上并沒(méi)有有關(guān)按揭及其他產(chǎn)權(quán)負(fù)債的顯示。廈門(mén)市國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同書(shū)宗地的使用及發(fā)展權(quán)是根據(jù)廈門(mén)市土地管理局于1994年8月17日所發(fā)出的廈門(mén)市國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同書(shū)作為依據(jù)。此合同書(shū)的主要條款摘綠如下：土地使用 ：商品房動(dòng)工期限 ：1994年8月7日至1997年8月6日前建設(shè)期限 ：1994年8月7日至1997年12月6日完工使用期限 ：如合同書(shū)內(nèi)述出讓金額 ：人民幣15,366,（＄1,860,402美元）付款條約 ：于土地使用權(quán)出讓合同書(shū)當(dāng)日已付了20%，其后于兩個(gè)月付上全數(shù)的60%，而剩余金額會(huì)于一年內(nèi)繳付。建筑類別 ：商業(yè)/住宅覆蓋率 ：宗地面積40%以下容積率 ：5建筑高度 ：75米（并不包括次要建筑）綠化率 ：30%邊緣預(yù)留位置 ：在宗地的東、西及東南面各預(yù)留3米，而在南面則預(yù)留10米。退還 ：除非土地使用權(quán)持有人于使用權(quán)滿前180天提出續(xù)約申請(qǐng)，否則，在土地使用期限層滿后，宗地地址及任何上層的建筑物均須退還政府。在申請(qǐng)續(xù)期時(shí)，必須能顯示項(xiàng)目本案興當(dāng)時(shí)的城市規(guī)則法例相配合，而且更須于提出續(xù)期申請(qǐng)前繳付全數(shù)土地使用權(quán)出讓金，始能生效。項(xiàng)目增容的批復(fù)根據(jù)廈門(mén)市城市規(guī)劃管理局于1995年9月22日所發(fā)出的文件中。項(xiàng)目批復(fù)文件根據(jù)廈門(mén)市旅游局政旅（1998）008號(hào)文批準(zhǔn)，及廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司于1999年5月14日所發(fā)出的通訊，已顯示廈門(mén)市旅游局已批準(zhǔn)了在宗地上建筑廈門(mén)希爾頓酒店的概念，此建筑的樓面面積達(dá)42，173平方米，投資額達(dá)人民幣五億四千三百多萬(wàn)，此外，根據(jù)另外一封對(duì)于2002年9月2日發(fā)出的信件（文件號(hào)碼【2002】7），廈門(mén)市旅游局已批準(zhǔn)了酒店的擴(kuò)充，并以（文件號(hào)碼【1998】008）上的詳程作為基準(zhǔn)。根據(jù)廈門(mén)規(guī)劃委員會(huì)所發(fā)出的信件9文件號(hào)碼【1998】051及由廈門(mén)大雅實(shí)業(yè)于1999年4月28日所發(fā)出信件，顯示（計(jì)劃）中投資額達(dá)4億7千兩百萬(wàn)，總樓面面積達(dá)42，265平方米，擁有418間客房【29層（不包括兩層地庫(kù)）】?，F(xiàn)代化的四/五星級(jí)希爾頓廈門(mén)酒店已獲批核，并需按照國(guó)家的酒店標(biāo)準(zhǔn)，法例，商標(biāo)注冊(cè)等作為依據(jù)。此項(xiàng)目批復(fù)有效期為一年。另外，項(xiàng)目的建設(shè)期限已獲批準(zhǔn)被延長(zhǎng)至2003年9月底（此乃根據(jù)2002年9月5日所發(fā)出的批復(fù)信件號(hào)碼【2002】76中所示）建設(shè)用地規(guī)劃許可證根據(jù)廈門(mén)市規(guī)劃局于2003年5月14日所發(fā)出的建設(shè)規(guī)劃用地可證（證件號(hào)碼【2003】0114），建筑項(xiàng)目于路江道及湖濱南路，宗地面積達(dá)7。規(guī)劃法規(guī)的要求根據(jù)土地使用證上所示，項(xiàng)目的規(guī)模已獲批準(zhǔn)擴(kuò)展到53,（579,027平方尺），此包括9,（107,639平方尺）的一期及43,（741，388平方尺）的二期。其中有數(shù)個(gè)規(guī)劃條件興附件中例出而條件摘要如下：1）容積率 ：2）密度 ：%3）綠化率 ：不少于30%營(yíng)業(yè)執(zhí)照 根據(jù)廈門(mén)工商行政管理局于2000年11月13日所發(fā)出企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（注冊(cè)號(hào)3502002020306），廈門(mén)