【正文】 排球場地m212000252 停車場m225500245 6水域m235600　 人工湖m220600550 水庫m231000475 　合計　　　 2建筑密度m2%　　3綠化率m274%　　60 工程建設(shè)其他費用投資估算表表113估算書工程和費用名稱單位計算基數(shù)費率%總價(萬元)編制依據(jù)編號　工程建設(shè)其他費用　　　　1建設(shè)用地相關(guān)費用　　　　征地費土地劃撥費用畝 　拆遷、安置、補償?shù)取　　　　」芫€遷移及補償費　　　　　2建設(shè)管理費等　　　　建設(shè)單位管理費萬元 建設(shè)部建財［2002］394號工程質(zhì)量監(jiān)督費　　　　從2008年起不再收取工程監(jiān)理費萬元 國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價格［2007］670號文件工程招標服務(wù)收費萬元 國家計委［2002］1980號文件工程保險費萬元 建設(shè)部建標［2007］164號文件市政公用設(shè)施費m2 15　3工程勘察設(shè)計費　　　　工程勘察費m2 國家計委建設(shè)部發(fā)布的（2002年）《工程勘察設(shè)計收費標準》工程設(shè)計費m2 25國家計委建設(shè)部發(fā)布的（2002年）《工程勘察設(shè)計收費標準》施工圖審查費萬元 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實際情況計算工程建設(shè)其他費用投資估算表（續(xù)表）表113估算書工程和費用名稱單位計算基數(shù)費率%總價(萬元)編制依據(jù)編號施工圖預(yù)算編制費萬元 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實際情況計算環(huán)境影響咨詢服務(wù)費萬元 國家發(fā)改委、環(huán)保局發(fā)改價格［2002］125號文件勞動安全衛(wèi)生評審費萬元 建設(shè)部建標［2007］164號文件水資源建設(shè)、評價、保護費萬元 保監(jiān)［2005］22號文件4與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費用　　　　開辦費　　　　游樂設(shè)施.項16000實際購置費用　工程建設(shè)其他費用投資估算　　　根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實際情況計算建設(shè)期利息估算表附表114 單位:萬元序號項目年限金額 (萬元)第1年利息 (萬元)第2年利息 (萬元)利息合計 (萬元)本金利息合計1建設(shè)期(年)2　　　　　2第1年借款額(萬元)　 　 3第2年借款額(萬元)　 　 　合計　 項目總投資由項目的建筑安裝工程費用、工程建設(shè)其他費用、與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費用、基本預(yù)備費、建設(shè)期利息、鋪底流動資金組成，資金來源主要為自籌資金和銀行融資。項目資金來源構(gòu)成情況如下表：建設(shè)期資金來源及籌措表項目資金(萬元)比例自籌資金 %銀行融資 %總投資 （不含建設(shè)期利息 及鋪底流動資金） %由建設(shè)期資金籌措表可知，建設(shè)期資金的籌措則不會影響工程進度的實施。第十二章 投資收益分析評價（見附表121）經(jīng)營收入估算表（年收入）附表121 單位：萬元序號項目經(jīng)營期間備注第3年第4年第5年~第14年第15年 合計1經(jīng)營收益　　　　　　風景區(qū)年旅游規(guī)模達120萬人次,門票收入 　風景區(qū)年旅游規(guī)模達120萬人次,有40萬人次游玩 　　經(jīng)營收入合計 　營業(yè)稅及附加 　　經(jīng)營收益合計 　 能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費用進行了實際測算，；詳見《經(jīng)營使用外購燃料動力費用估算表（年費用）》。員工費用 主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，服務(wù)和管理人員共36人,每人每月工資3500元；共需要支出126萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。維修費用 主要指游樂設(shè)備日常維修的費用，每年約需108萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。折舊及攤銷費用；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。管理費用管理費用主要是指管理人員工資等，；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。各種稅費主要指營業(yè)稅支出，每年約需530萬；詳見經(jīng)營收入估算表（年收入）。 由于項目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價；項目屬于典型經(jīng)營收益性管理，故可采取收益法。：預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項目折現(xiàn)總價n——項目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；a——項目的年凈收益經(jīng)營年限一般為15年，故項目的收益年限n＝15，含建設(shè)2年；在經(jīng)營期間，年平均凈收益作為本項目的年凈收益a。 按照酒店經(jīng)營年限一般為15年（含建設(shè)期2年），本項目的收益年限n＝15；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；經(jīng)計算, NPV(8%)=；按照酒店經(jīng)營年限一般為15年（含建設(shè)期2年），故項目的收益年限n＝15；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；經(jīng)計算, 投資動態(tài)回收期: ； 按照酒店經(jīng)營年限一般為15年（含建設(shè)期2年），故項目的收益年限n＝15；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；經(jīng)計算,內(nèi)部收益率IRR=%。 項目不確定性分析 本項目的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資三個因素分別變動對項目效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進行測算，測算過程詳見附表126：《敏感性分析表》。敏感性分析 附表 126因素變化測算結(jié)果敏感率%基本方案經(jīng)營15年凈收益折現(xiàn)總價(萬元) 　內(nèi)部收益率% 　動態(tài)投資回收期（年） 　當租賃單價下降10%計算期15年凈收益折現(xiàn)總價(萬元) 內(nèi)部收益率% 　動態(tài)投資回收期（年） 　當年經(jīng)營成本提高10%計算期15年凈收益折現(xiàn)總價(萬元) 內(nèi)部收益率% 　動態(tài)投資回收期（年） 　當年建設(shè)投資提高10%計算期15年凈收益折現(xiàn)總價(萬元) 內(nèi)部收益率% 　動態(tài)投資回收期（年） 　經(jīng)測算可知：本項目的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資三個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生影響。其中經(jīng)營收入和建設(shè)投資對項目效益的影響較大，是關(guān)系到項目盈利能力大小的關(guān)鍵；項目經(jīng)營經(jīng)營成本在不利影響下，項目指標表現(xiàn)一般，說明項目抗風險能力一般。第十三章 社會效益和影響分析 完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程 該項目建成后將進一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程。、失業(yè)人員的就業(yè)問題 東營中心城主題游樂園項目的建設(shè)過程和交付使用后經(jīng)營期間都會給社會增加就業(yè)機會、減少待業(yè)人口，游樂園的建設(shè)過程能夠解決部分農(nóng)民工的就業(yè)問題；中心城主題游樂園項目竣工交付使用后在經(jīng)營期間能夠解決城市待業(yè)人員的工作，給農(nóng)民工及失業(yè)和待業(yè)人員帶來穩(wěn)定的收入，改善地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、提高地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，故本項目對國家、對社會乃至對呼和浩特地區(qū)能夠起到一定的穩(wěn)定影響。 。第十四章 項目分析及評價 表11 項目主要的建設(shè)內(nèi)容序號項目單位數(shù)量備注1總用地面積m2333380　1園區(qū)m260300接待服務(wù)區(qū)m25500極限運動區(qū)m26500休閑運動區(qū)m212000濱水景觀區(qū)m25000休閑娛樂區(qū)m28500保留建筑區(qū)m268002道路m224160主干道 m213360次干道 m2108003建筑物m286004構(gòu)筑物(景點)m238005場地m290700廣場m220200綠化場地m233000籃、足、排球場地m212000停車場m2255006水域m235600人工湖m220600水庫m231000　合計　　2建筑密度m2%3綠化率m274%位于東營市中心城區(qū)，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套完善；項目所在區(qū)域臨大學(xué)校區(qū)，人流旺盛、并且發(fā)展空間很大。項目的資源豐富，坐擁東營市中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，公路四通八達，四周景色秀麗，臨界高速。結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素認為：本項目在該片建設(shè)中心城主題游樂園占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、游樂園經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。 目前屬于綜合大型游樂項目。由于該項目建設(shè)時機良好，預(yù)計經(jīng)營壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低游樂園的經(jīng)營成本，提高游樂園的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)經(jīng)營中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，中心城主題游樂園項目的擬建是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及東營市經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。ag an employment tribunal clai Emloyment tribunals sort out disagreements between employers and employees. You may need to make a claim to an employment tribunal if: you don39。t agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly. For more informu, take advice from one of the organisations listed underFurther help. Employment tribunals are less formal than some other courts, but it is still a legal process and you will need to give evidence under an oath or affirmation. Most people find making a claim to an employment tribunal challenging. If you are thinking about making a claim to an employment tribunal, you should get help straight away from one of the organisations listed underFurther help. ation about dismissal and unfair dismissal, seeDismissal. You can make a claim to an employment tribunal, even if you haven39。tappealedagainst the disciplinary action your employer has taken against you. However, if you win your case, the tribunal