2008惠州景億鳳凰谷項(xiàng)目定位報(bào)告(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-02-16 03:35:59 本頁(yè)面
【正文】 房 2廳 147 46 7 39 3 3房 2廳 147 36 12 24 4 別墅 350 10 1 9 5 4房 2廳 192 18 13 5 6 4房 3廳（空中復(fù)式） 244 16 6 10 7 3房 2廳 165～ 192 35 0 35 8 4房 2廳 220 72 0 72 9 3房 2廳 165～ 169 35 20 15 合計(jì) 268 59 209 總平面圖 北 3棟 147 4棟 6棟 244 5棟 192 9棟 165～ 169 2棟 147 7棟 165～ 192 8棟 220 第一批單位：剩余 39套， 51％ 第二批單位：剩余 63套， 23％ 第二批單位： 8號(hào)推售量： 107套，未推 立勢(shì)基礎(chǔ) 產(chǎn)品亮點(diǎn)： 南北通透大花園、內(nèi)庭院送面積、三面采光大雙廳、 270度入戶(hù)花園 立勢(shì)基礎(chǔ) 立勢(shì)基礎(chǔ) 賣(mài)點(diǎn)匯集 優(yōu)勢(shì) 地段 — 老區(qū)龍豐 資源 — 山湖熟地 配套 — 出則入市 交通 — 一環(huán)九線(xiàn) 私密性 — 面山望湖、曲幽寧?kù)o 地形 — 高低錯(cuò)落 劣勢(shì) 規(guī)模 — 5萬(wàn)建面 產(chǎn)品 — 140330m2 景觀 — 北鄰農(nóng)民房 “立勢(shì)” 挖掘項(xiàng)目黃金點(diǎn) 從競(jìng)爭(zhēng)和客戶(hù)的角度出發(fā)，挖掘項(xiàng)目地塊最具差異、最具價(jià)值的黃金點(diǎn)：“因勢(shì)治形”的規(guī)劃設(shè)計(jì)和高端客戶(hù)人群最關(guān)注的私密性 立勢(shì)基礎(chǔ) 客戶(hù)分類(lèi) 享受使用型 看中產(chǎn)品本身 及未來(lái)溢價(jià)空間 Eg:偶住型客戶(hù) 長(zhǎng)線(xiàn)投資者 資產(chǎn)持有型 享受型因素敏感 愉悅點(diǎn)在舒適度 Eg:第一居所客戶(hù) 享受型購(gòu)買(mǎi)者 對(duì)升值潛力最敏感 愉悅點(diǎn)在利潤(rùn)時(shí)間 價(jià)值 Eg:短線(xiàn)炒家 交易獲利型 ? ? ? 立勢(shì) ： 利用客戶(hù)達(dá)致各階段目標(biāo) 根據(jù)客戶(hù)特征區(qū)分不同產(chǎn)品要素對(duì)價(jià)格的邊際貢獻(xiàn)，使不同類(lèi)型客戶(hù)保持合理及動(dòng)態(tài)的比例，保障不同銷(xiāo)售期與入住期的分階段目標(biāo)： 交易獲利型客戶(hù)有利于銷(xiāo)售前期引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，并在整個(gè)銷(xiāo)售周期里實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，但比例應(yīng)嚴(yán)格控制；資產(chǎn)持有型能保證項(xiàng)目整體的銷(xiāo)售價(jià)格，未來(lái)預(yù)期是其重點(diǎn)關(guān)注因素；而享受使用型客戶(hù)是本項(xiàng)目的最終使用者，是其他類(lèi)型客戶(hù)的最終轉(zhuǎn)化形態(tài)，決定要素在于產(chǎn)品 藍(lán)海戰(zhàn)略 2022年轟動(dòng)全世界的哈佛商戰(zhàn)理論，該理論歷時(shí) 15年完成，廣泛運(yùn)用于各大企業(yè)。 藍(lán)海戰(zhàn)略要求企業(yè) 突破傳統(tǒng)的血腥競(jìng)爭(zhēng) 所形成的 “ 紅海 ” ，拓展新的 非競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)空間 ，即 “ 藍(lán)海 ” ，創(chuàng)造需求，突破競(jìng)爭(zhēng)，系統(tǒng)性地應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。 利用 “ 藍(lán)海戰(zhàn)略 ” 的方法，打破傳統(tǒng)價(jià)值定律，保證差異化和低成本， 突破性的創(chuàng)造核心價(jià)值 ，并 整合 為一個(gè) 價(jià)值體系 破局立勢(shì) 尋找我們的 藍(lán)海 建立我們的 價(jià)值體系 創(chuàng)造我們的 核心競(jìng)爭(zhēng)力 是“豐山公園、菱湖”的環(huán)境資源嗎？ 是 “ 大尺度、大規(guī)模、大空間、大環(huán)境 ” 的產(chǎn)品嗎？ 說(shuō)山嗎，山太多！ ? 以惠州的地理環(huán)境，并不缺乏“山”的概念，龍豐上排多數(shù)項(xiàng)目都擁有山景資源 ?在目前片區(qū)中高檔住宅市場(chǎng)中，許多項(xiàng)目單純以“山居”為賣(mài)點(diǎn)的，原因就在于“山”對(duì)于惠州而言成了公共資源 說(shuō)“西湖”嗎 ， 地段不能成為獨(dú)特銷(xiāo)售主張！ 以傳統(tǒng)惠州人對(duì)“西湖”的理解來(lái)看，西湖僅僅只是一個(gè)老人晨練及外地人慕名一游的大鬧市，單純的說(shuō)西湖并不能喚起本土高端客戶(hù)的依戀 而對(duì)于本土中高端客戶(hù)而言，西湖不是客戶(hù)最為關(guān)注的項(xiàng)目要素 說(shuō)“大”嗎 ， 大并不是最核心的支撐點(diǎn)！ 山水江南 —— 占地面積 70000㎡ ，總建筑面積 120220㎡ ，主力戶(hù)型是 120200㎡ 的 四房和五房。 泰富御山郡 —— 占地面積 20623 ㎡ ，總建筑面積 61383㎡ ，主力戶(hù)型是 7588㎡ 的兩房和 106134 ㎡ 的三房。 江南御都 —— 總占地面積 ㎡ ，總建筑面積 178676㎡ ，主力戶(hù)型是 110 ㎡ 的三房和 150的四房。 潤(rùn)園 —— 占地面積 303230㎡ ，總建筑面積 216660㎡ ，主力戶(hù)型是面積在 260340㎡ 的疊加別墅和 260300㎡ 的空中別墅以及 160200㎡ 的平層戶(hù)型。 南山公館 —— 總用地面積 47150 ㎡ ，總建筑面積 137595㎡ ，主力戶(hù)型是 130150㎡ 的三房和 4070 ㎡ 的公寓。 佳兆業(yè)錦城 —— 占地面積約 9萬(wàn) ㎡ ，總建筑面積約 225000㎡ ，主力戶(hù)型是 60～ 120㎡ 的 2房到 4房。 德賽項(xiàng)目 —— 舊海關(guān)東側(cè)，建面 30萬(wàn) ㎡ 。 …………………… 和它們相比，我們不具備大的可比價(jià)值 而大尺度、大空間、大環(huán)境 僅僅是一種規(guī)劃手法，它給居住者帶來(lái)的是一種舒適的生活狀態(tài) 立勢(shì) 藍(lán)海戰(zhàn)略
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