濟南市房地產(chǎn)市場概況及20xx年展望(已改無錯字)
2023-02-07 10:33:04 本頁面
【正文】 別墅產(chǎn)品以及公寓產(chǎn)品，且各個板塊區(qū)域的產(chǎn)品形態(tài)均比較分布。 戶型： 戶型區(qū)間分布較為廣泛。普通的小高層、高層產(chǎn)品中兩房、三房是供應主力，而別墅、洋房產(chǎn)品主要以三房、四房大戶型產(chǎn)品為主。公寓類產(chǎn)品主要集中于小面積的一房?；緷M足各個年齡段客戶的產(chǎn)品需求。 價格： 由于距離市中心以及奧體中心的距離不同，各版塊、各項目也均呈現(xiàn)不同的價格分布，市中心的項目均價在 100018000 元 /㎡左右，新興的經(jīng)十東路和奧體片區(qū)價格出現(xiàn)較大幅度的上漲，銷售均價也達到 600010000 元 /㎡。本年度持續(xù)熱賣的高新區(qū)板塊項目價格漲幅 最大，住宅的銷售集中在 60007500元 /㎡左右。尤其是中海紫御東郡別墅項目的熱售，區(qū)域價值得到了較大幅度的提升。 客戶： 隨著全運會的舉行，東邊配套設施不斷完善，區(qū)域成熟度不斷提高，東部區(qū)域成為全城購房的最熱點區(qū)域。且隨著中海在東部開發(fā)兩個別墅項目以及海爾綠城、名士豪庭等項目的持續(xù)熱賣，在吸引大批本地客戶群的同時，對周邊縣市以及臨近城市投資客均有較強的吸引力。 從營銷推廣上看， 從常規(guī)的宣傳渠道如從報廣、網(wǎng)絡等渠道來看，歷下區(qū)項目發(fā)布信息的項目數(shù)量多、各節(jié)點發(fā)布的時間密集，且由于 09 年東部別墅項目在推量較大 ，營銷推廣中，多以形象類的廣告為主。由于 09 年市場形勢的整體好轉(zhuǎn)，在現(xiàn)場優(yōu)惠中僅僅是常規(guī)性的小額優(yōu)惠，告別了 08 年底頻頻推出特價房、大幅度優(yōu)惠的促銷手段。 從銷售上看， 從東部區(qū)域的銷售整體態(tài)勢均來看：成交量均出現(xiàn)了較大幅度的增長，整個市場呈現(xiàn)出量價齊漲的態(tài)勢，特別是東部的別墅項目，推盤基本能實現(xiàn)當期貨量的清盤，顯示了濟南強勁的市場需求。大多數(shù)項目均以 “ 小體量推盤，小步快跑 ” 的銷售策略，造成熱銷局面，同時也維持了價格的高位。 從未來供應上看， 2022 年東部區(qū)域?qū)⒀永m(xù) 09 年供應量大，業(yè)態(tài)豐富的趨勢，奧體板塊的海 爾綠城全運村、名士豪庭，高新區(qū)板的中海紫御東郡、海信慧園等多個項目均有較大體量待推。且本區(qū)域也是土地成交的熱點區(qū)域，經(jīng)十路沿線兩側(cè)將有大量的土地供應，從 09 年土地市場成交情況來看，本區(qū)域未來待推項目較密集，入市產(chǎn)品更加豐富，市場競爭將更加激烈。 歷城區(qū) 供應： 區(qū)域內(nèi)項目規(guī)模都不大，單盤體量大都在 30 萬㎡以下。 2022 年里有華福國際、藍調(diào)國際、假日麗景開盤銷售，大地銳城、保利花園有新房源加推，其他項目或是處于尾盤階段，或是延續(xù)銷售以往房源。 2022 年區(qū)域內(nèi)新增供應量約 20 余萬平米。 建筑形態(tài)： 區(qū)域內(nèi)整體上以小 高層和高層為主，在售項目中沒有多層和別墅等高檔產(chǎn)品形態(tài)。 戶型： 總體來看，區(qū)域內(nèi)項目在 2022 年中在售貨源面積區(qū)間較為齊全，從 50 ㎡的一室到 150 ㎡的三室都有。但三室貨源略多，且以 130 ㎡以上的舒適戶型為主；區(qū)域緊湊型戶型欠缺。 價格： 區(qū)域內(nèi)項目價格在 2022 年下半年來增長較快，很多項目每平米均價都上升了 1000 元。目前花園路 — 工業(yè)南路片區(qū)以靠近市區(qū)和配套齊全的優(yōu)勢，均價集中在 640007500 元；邢村立交片區(qū)作為一個新興的居住區(qū)，發(fā)展也較為迅速，保利花園已達 6500，并有繼續(xù)上漲的趨勢。 客戶： 區(qū)域整體 上看，位于市區(qū)的東部和東北部，花園路 工業(yè)南路片區(qū)是傳統(tǒng)的居住集中區(qū)域，消費者認可度很高，吸引了全市各區(qū)中高端以上的客戶；邢村立交片區(qū)享受城市東拓的利好，發(fā)展前景也十分良好，吸引了高新區(qū)和一定的投資型客戶。 從營銷推廣上看， 區(qū)域內(nèi)項目在 2022 年的營銷推廣活動較少，沒有特殊和力度很大的折扣等活動。采取價格折扣的項目最低折扣也在 9 98 折左右。尤其是在下半年市場火爆的情況下，很多項目都相應降低了促銷力度。 從銷售上看， 2022 年上半年區(qū)域內(nèi)項目在銷售方面差距較大，保利花園、假日麗景等項目以合理的戶型和價格 、較好的品質(zhì)贏得市場較高認可；其他項目或是因為產(chǎn)權問題、或是因為尾盤大戶等自身方面的問題導致銷售情況相對一般。但進入下半年來，在供應偏緊需求旺盛的情況下，絕大多數(shù)在售項目都取得了較好的銷售業(yè)績。 從未來供應上看， 2022 年區(qū)域內(nèi)項目供應量較小，約在 2030 萬㎡左右。供需矛盾的狀況仍將持續(xù)到 2022 年下半年。 天橋區(qū) 供應： 區(qū)域內(nèi)項目本年度總推貨量有 40 余萬㎡，大盤翡翠郡在熱銷近 3 年后所剩體量已不多，其余新開盤的重汽彩世界和香港國際等項目體量相對較小。 建筑形態(tài)： 區(qū)域內(nèi)以小高層產(chǎn)品為主，其次為高層，普通多層 產(chǎn)品不多，翡翠郡等項目也有花園洋房、別墅等高檔物業(yè)類型。 戶型： 區(qū)域內(nèi)以 140 ㎡以下的中小戶型為主，僅翡翠郡在售房源面積較大，花園洋房和別墅，面積在 170300 平米左右。精裝項目彩世界為 80 平米以下的小戶型。新開樓盤香港國際有一部分小戶型公寓，其住宅面積也多在 8090 平米之間。 價格： 區(qū)域內(nèi)項目均價集中在 55006000 元 /平米，僅靠近市中心的巴黎花園價格略高。對比年初和年中的濟南市場均價，區(qū)域內(nèi)項目的價格在本年度漲幅較大。 客戶： 天橋區(qū)為濟南傳統(tǒng)的居住區(qū)，棚戶區(qū)的比例占到全市的 60%，整體來看客戶層 次不是很高。但區(qū)域內(nèi)多個大型批發(fā)市場帶來了大量的南方商人、區(qū)域內(nèi)天橋區(qū)機關事業(yè)單位密集也保證了一部分高層次的人群。北園大街 BRT 的開通，以及彩世界、香港國際等小戶型的樓盤推出，吸引力很多青年置業(yè)者。 從銷售上看， 本區(qū)域的銷售價格在全市處于較低水平，同時，隨著天橋區(qū)的改造，整個市區(qū)面貌有了較大的改善，使得本區(qū)域商品房的銷售較好。除巴黎花園銷售情況不佳外，多數(shù)樓盤銷售速度較快。彩世界、香港國際兩個新盤開盤，銷售情況也很好。 從供應上看， 目前在售樓盤多處于尾盤期，但是近期天橋區(qū)土地供應較大， 11 月，濟南天橋區(qū)推出 49 個涉及小清河沿線、棚戶區(qū)改造、北園大街沿線、新區(qū)開發(fā)等重點開發(fā)項目，吸引了海內(nèi)外近 70 家房地產(chǎn)商的關注。 49 個地塊同時招商是天橋區(qū)歷史上規(guī)模最大的一次，由此推出 2022 年的供應情況也是比較樂觀的。 槐蔭區(qū) 供應： 2022 年區(qū)域產(chǎn)品供應量在 35 萬㎡左右，而新上市的樓盤僅有槐花園和世佳戎居兩個，且體量較小。 建筑形態(tài)： 建筑形態(tài)較豐富，多層、小高層和高層
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1