【正文】 因而在市場(chǎng)上有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力 . （ 2）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 。本項(xiàng)目位于 ****， ****是寧 陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，工業(yè)發(fā)展迅速。 素有 “ 經(jīng)商黃金寶地 ” 之稱 。 項(xiàng)目近期市場(chǎng)定位于 寧 陽(yáng)縣 地區(qū)，尤其是 ****及周邊 城鎮(zhèn) 企事業(yè)人員 和中小學(xué)生 、工薪階層休閑，重點(diǎn)是雙休日等節(jié)假日休閑 .項(xiàng)目所在地交通條件較好，一天內(nèi)可往返 .故該項(xiàng)目吸引城鎮(zhèn)游客休閑的區(qū)位優(yōu)勢(shì)較好 . 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 與對(duì)策 項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ：本項(xiàng)目 產(chǎn)品主要為 泰安市 等 本地 市場(chǎng)，一旦產(chǎn)品處于飽和狀態(tài)，產(chǎn)品市場(chǎng)可能會(huì)受到?jīng)_擊，造成項(xiàng)目產(chǎn)品滯銷或價(jià)格下跌，從而出現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo) 。 32 疫病風(fēng)險(xiǎn) ： 畜禽 的疫病種類繁多，常規(guī)的防疫措施難以全面有效地控制各種疫病的發(fā)生，在集約化高密度飼養(yǎng)的條件下，疫病的風(fēng)險(xiǎn)比分散飼養(yǎng)大得多，尤其如口蹄疫之類的烈性傳染病，目前尚無(wú)特效的 預(yù)防和治療藥物 .一旦發(fā)生必須采取撲殺銷毀措施，將造成直接經(jīng)濟(jì)損失 . 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ： 項(xiàng)目產(chǎn)品屬農(nóng)副產(chǎn)品類，勞動(dòng)力成本在產(chǎn)品成本中占有較大的比重，市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益影響很大或投資回收延長(zhǎng) .因此，項(xiàng)目投資、產(chǎn)品售價(jià)、產(chǎn)量和經(jīng)營(yíng)成本等因素在項(xiàng)目實(shí)施和生產(chǎn)期間可能會(huì)發(fā)生某些不確定性變化 ,從而造成財(cái)務(wù)指標(biāo)與上述分析產(chǎn)生變化 . 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 實(shí)行訂單化生產(chǎn) .結(jié)合國(guó)內(nèi)外同行業(yè)的生產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)和科學(xué)的生產(chǎn)管理流程，生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，并利用本公司在推廣策劃、銷售渠道、銷售管理及售后服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì) ,實(shí) 行訂單生產(chǎn)，努力擴(kuò)大銷售額及市場(chǎng)占有率，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) . 推介創(chuàng)新，穩(wěn)定客源 .休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)作為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的一種新型發(fā)展模式，并非一朝一日可融入大眾心理，業(yè)主只有在按照確定的規(guī)劃目標(biāo)和業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)進(jìn)行品牌打造，并枳極的不惜代價(jià)向城市居民推介，使該業(yè)態(tài)在消費(fèi)者心理形成一種根深蒂固的理念 .游客被吸納進(jìn)消費(fèi)圈子后，項(xiàng)目完全可憑借特色優(yōu)質(zhì)服務(wù)取悅于人，這樣項(xiàng)目才可能穩(wěn)定客源 . 33 科學(xué)防疫，謹(jǐn)慎種養(yǎng) .跟緊國(guó)家和畜牧部門提供的疫病情報(bào)，建立一套嚴(yán)密的疫病預(yù)報(bào)體系，平時(shí)不惜代價(jià)，以防為主，實(shí)施嚴(yán)密的防疫措施 .如制度化的檢疫消毒、衛(wèi)生 清理、疑病隔離、引種調(diào)運(yùn)等各個(gè)環(huán)節(jié)都要按程序操作，以防萬(wàn)一，確保安全 . 節(jié)源開流，統(tǒng)籌安排，最大限度的降低經(jīng)營(yíng)成本 。 34 第 九 章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 與 銷售 策略 品牌經(jīng)營(yíng)將自始自終成為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略 .在這個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，衣食住行、旅游娛樂、休閑健身、置業(yè)購(gòu)物等各種各樣的消費(fèi)活動(dòng)，無(wú)不圍繞著消費(fèi)品牌而運(yùn)轉(zhuǎn) .這是第三產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)不斷發(fā)育和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的結(jié)果 .消費(fèi)者選擇這種消費(fèi)之前無(wú)不看重經(jīng)營(yíng)者所創(chuàng)建的服務(wù)品牌 .因此，本項(xiàng)目作為綜合性多元化休閑服務(wù)業(yè)態(tài)項(xiàng)目，樹立自身的整體形象、構(gòu)造自身特色品牌是贏得消費(fèi)者 的最佳選擇 .本項(xiàng)目打造品牌的方法擬為：在定位于普通消費(fèi)者的基礎(chǔ)上，通過個(gè)性創(chuàng)意、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等打造“內(nèi)功”；通過公共關(guān)系、政治權(quán)力等營(yíng)銷技巧和形象宣傳，打造良好的外部形象；注意開發(fā)消費(fèi)者對(duì)服務(wù)產(chǎn)品的心理特性，提升附加值 .在形式產(chǎn)品的基礎(chǔ)上開發(fā)核心產(chǎn)品和無(wú)形產(chǎn)品，樹立現(xiàn)代整體產(chǎn)品概念，精心提供出迎合消費(fèi)者心理的現(xiàn)代概念，用綠色消費(fèi)和生態(tài)觀光服務(wù)等概念引導(dǎo)休閑消費(fèi)，創(chuàng)造品牌 . 銷售策略 推銷策略 積極開拓市場(chǎng) .采取定量和定性相結(jié)合的辦法、對(duì)市場(chǎng)特別是將要拓展的市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查，研究產(chǎn)品主銷區(qū)消費(fèi)者的 消費(fèi)習(xí)慣、產(chǎn)品要求、市場(chǎng)管制、銷售渠道上的特點(diǎn)，從中找 35 出規(guī)律，有的放矢 .根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)心理、購(gòu)買行為、價(jià)值觀念、偏愛程度而引起的對(duì)同一產(chǎn)品消費(fèi)需求的差異性，把整個(gè)市場(chǎng)分成若干消費(fèi)群，選擇企業(yè)產(chǎn)品能最大程度上滿足需求的買方 .同時(shí)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的特色，針對(duì)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品各種屬性 的重視程度，強(qiáng)力塑造出企業(yè)與眾不同的、給人以印象鮮明的個(gè)性或形象；注重開發(fā)人們對(duì)產(chǎn)品的心理屬性，提升附加值 .從現(xiàn)代營(yíng)銷理念考察產(chǎn)品內(nèi)涵，既注重有形的物質(zhì)屬性，更要注重諸多無(wú)形的心理屬性 .樹立現(xiàn)代整體產(chǎn)品概念（核心產(chǎn)品 +形式產(chǎn)品 +附加產(chǎn)品），摒棄單純的物質(zhì)產(chǎn)品觀念 .精心提煉出迎合消費(fèi)者心理的現(xiàn)代理念，用生態(tài)理念來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)、開拓市場(chǎng) . 品牌戰(zhàn)略 .品牌是企業(yè)的商品與服務(wù)及基于其他競(jìng)爭(zhēng)者有所區(qū)別而賦予的名稱、用語(yǔ)、記號(hào)、象征、設(shè)計(jì)等各種方式的結(jié)合 .品牌是能夠體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)及其產(chǎn)品與其他企業(yè)及其產(chǎn)品相區(qū)別的各種標(biāo)志 .品 牌是企業(yè)的形象，有利于消費(fèi)者理解一家企業(yè)，使消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買的聯(lián)想，從而形成的無(wú)形資產(chǎn) .品牌既是競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)物，又是競(jìng)爭(zhēng)手段 .時(shí)至今日，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家在經(jīng)歷了產(chǎn)品、技術(shù)、資金、競(jìng)爭(zhēng)后，已進(jìn)入到品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代 .因此有一句名言說(shuō)得好：擁有市場(chǎng)比擁有工廠更重要，擁有市場(chǎng)的唯一辦法是擁有占市場(chǎng)主導(dǎo)地位的品牌 .因此本項(xiàng)目擬以品牌建設(shè)作為企業(yè)的營(yíng)銷策略，切實(shí)做好市場(chǎng)探查、分割、優(yōu)先、定位工作 .同時(shí)靈活運(yùn)用公共關(guān)系、政治權(quán)力兩種營(yíng)銷技巧 .通過以上營(yíng)銷策略，可提高產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力 . 36 由于該項(xiàng)目地理位置交偏，所以在 廣告宣 傳 上需加大力度 . A、 通過建立企業(yè)網(wǎng)站、電視廣告、報(bào)上宣傳等多種方式擴(kuò)大企業(yè)影響面 。 B、 建立健全營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò) .在周邊大中城市地區(qū)設(shè)立長(zhǎng)期宣傳 營(yíng)銷機(jī)構(gòu)， 宣傳宗旨： 以 生態(tài)旅游園區(qū)環(huán)境優(yōu)美、 服務(wù) 優(yōu)良為主導(dǎo)；農(nóng)副產(chǎn)品綠色無(wú)公害、畜禽養(yǎng)殖深加工一體為輔助；并且以 價(jià)格優(yōu)惠 來(lái)迎合市場(chǎng) . C、 加強(qiáng)營(yíng)銷 宣傳 隊(duì)伍建設(shè) .對(duì)業(yè)務(wù)銷售人員進(jìn)行攻關(guān)推銷等方面的技術(shù)培訓(xùn)，提高銷售業(yè)務(wù)人員水平壯大 宣傳 隊(duì)伍，加大 宣傳 力度 . 產(chǎn)品 營(yíng)銷模式 對(duì)于該公司農(nóng)副產(chǎn)品和養(yǎng)殖產(chǎn)品擬 集中統(tǒng)一營(yíng)銷與專供直銷 相結(jié)合 .特許經(jīng)營(yíng)與連鎖直銷 .授權(quán)一些誠(chéng)信守約的經(jīng)營(yíng)企業(yè)或經(jīng)營(yíng)戶 銷售本公司產(chǎn)品，發(fā)展一批直銷連鎖店 . 開展網(wǎng)上交易業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程銷售，節(jié)約交易成本 . 37 第 十 章 項(xiàng)目組織與管理 企業(yè)組織 本項(xiàng)目建成后，勞動(dòng)定員的設(shè)置按照精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率的原則，在滿足本項(xiàng)目要求的前提下，設(shè)置必需的生產(chǎn) 、管理 人員，盡量減少管理機(jī)構(gòu)和非生產(chǎn)人員。組織機(jī)構(gòu)如下圖： 上班 制度 畜禽養(yǎng)殖及農(nóng)產(chǎn)品種植人員 每天 工作 8小時(shí)，餐飲娛樂休閑區(qū)工作人員實(shí)行三班輪換制，每班 8小時(shí)。 勞動(dòng)定員 本項(xiàng)目的實(shí)施需新增勞動(dòng)定員 160人。 人員來(lái)源和培訓(xùn) 人員來(lái)源 總經(jīng)理 生產(chǎn)副總 行政副總 畜禽養(yǎng)殖 果樹 、 藥材種植 辦公室 餐廳、娛樂休閑區(qū) 銷售宣傳部 財(cái)務(wù)部 38 工程技術(shù)人員和管理人員通過向社會(huì)招聘和接收大、中專畢業(yè)生相結(jié)合的方式解決，生產(chǎn) 養(yǎng)殖種植 工人面向 農(nóng)村 招工解決。 人員培訓(xùn) 項(xiàng)目所需工人的培訓(xùn)， 聘 請(qǐng) 酒店管理 專家 、養(yǎng)殖種植專家進(jìn)行理論培訓(xùn)，再到公司進(jìn)行實(shí)地培訓(xùn)， 技術(shù)達(dá)標(biāo)后方可上崗。 建設(shè)期項(xiàng)目管理 在項(xiàng)目沒有正式健全，人員配備尚不到位的前提下，建設(shè)期間項(xiàng)目的管理將由總經(jīng)理暫時(shí)負(fù)責(zé)。但在 資金使 用制度 方面首先健全財(cái)務(wù)監(jiān)督管理制度，保證專款專用。成立資金使用管理小組，嚴(yán)格管理每個(gè)環(huán)節(jié)，嚴(yán)格控制資金使用過程。 39 第 十一 章 投資估算與資金籌措 投資估算 固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資估算表 金額單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 金額 備注 1 一 、種植區(qū) 2 征地、 山場(chǎng)整治、道路、開梯、護(hù)坡 80 3 人工景觀及建筑小品 30 4 蔬菜大棚 平方米 20 5 優(yōu)良果樹 120 6 照明、給 排水、消防設(shè)施等 15 7 小 計(jì) 265 8 二、畜禽養(yǎng)殖區(qū) 9 雞舍 平方米 1000 10 10 羊舍 平方米 300 3 11 豬舍 平方米 600 6 12 養(yǎng)雞區(qū)圍墻 米 800 13 養(yǎng)豬區(qū)圍墻 米 400 14 照明、綠化、給排水、消防等 15 15 小 計(jì) 36 16 三、觀光區(qū) 17 停車場(chǎng) 平方米 400 5 18 水上 棧橋 座 2 4 19 涼亭 個(gè) 5 10 20 餐飲食宿用房 平方米 2020 200 21 餐飲食宿設(shè)施 30 22 水上游樂設(shè)施 30 23 地下溶洞觀光區(qū)設(shè)施 12 24 景觀和建筑小品 10 25 照明、綠化、給排水、消防等 15 26 小 計(jì) 316 27 四、公共設(shè)施 28 場(chǎng)區(qū)道路 米 3000 60 40 29 辦公室 平方米 300 18 30 綠化、景觀、 建筑小品等 10 31 燈光、音響、監(jiān)控等 5 32 其他附屬設(shè)施 30 33 小 計(jì) 123 34 總 計(jì) 740 流動(dòng)資產(chǎn)投資 經(jīng)概算， 本項(xiàng)目 流動(dòng)資金投資 為 60萬(wàn)元。 資金籌措 項(xiàng)目資本金籌措 800 萬(wàn)元， 其中固定資產(chǎn)投資 740 萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)投資 60 萬(wàn)元，企業(yè)自籌資金 350 萬(wàn)元，引進(jìn)資金 450萬(wàn)元。 41 第 十二 章 效益分析與評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)效益分析 四季果園經(jīng)濟(jì)效益分析 石榴果營(yíng)養(yǎng)價(jià)值高，石榴籽含糖量高 ，磷、鈣、鐵等微量元素多，能夠潤(rùn)燥止渴，消食止瀉，市場(chǎng)前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益可觀；籽大、色紅、味甜，落地不沾塵土，食之滿腮生津，以其獨(dú)特的風(fēng)格而馳名，在盛唐時(shí)被封為朝廷之貢品，遂成為應(yīng)節(jié)佳果和吉祥的象征。 目前石榴果的價(jià)位在每斤 5 元，佳節(jié)期間能賣到每斤 10—15 元，按照初步產(chǎn)量估算，每棵樹可產(chǎn)果實(shí) 20— 30 斤，每棵樹的經(jīng)濟(jì)價(jià)值在 200 元，每畝保守栽種 70 棵，那么每畝扣除 40%成本后的經(jīng)濟(jì)收益可達(dá)到 9000 元。 250 畝每年就可以產(chǎn)生直接225 萬(wàn)元的效益；而且樹下照樣可以種牧草，養(yǎng)土雞和野兔，雞果共生。其它 50 畝附 屬四季果樹配合來(lái)餐飲、休閑的人觀光采食。 禽畜養(yǎng)殖效益分析： 初步計(jì)劃養(yǎng)殖土雞 5000 只，山羊 100 只，生豬 100 頭，投資 36 萬(wàn)元，滾動(dòng)發(fā)展，飼養(yǎng)周期為 120 天。 （ 1）土雞投資效益估算： 5000 只土雞，每只雛雞價(jià)格為 3元，共計(jì) 萬(wàn)元。小雞生長(zhǎng)共經(jīng)歷 3 個(gè)階段， 3周齡（ 21 天）為小雞階段， 4— 6 周齡為中雞階段， 7 周齡至銷售為大雞階段。 42 主要防疫為 3種，分別為：馬力克、新城疫、法氏囊等，平常需添加藥物防止感染疾病，雞飲水為幫助消化吸收、增強(qiáng)抗病能力的生物制劑 AM+紅糖，費(fèi)用只雞 3 元?？傂? 萬(wàn)元。需要輔 助飼料平均為每天 1 兩（小雞每天平均分別為 1 兩、中雞、大雞采用飼喂和自由采食相結(jié)合每天的飼喂量也為 1 兩），按 120 天出欄計(jì)算，需 12 斤，總需 6 噸。平均噸價(jià)格為 15000 元，總需 9萬(wàn)元。人員工資等 2 萬(wàn)元。飼料、防疫、員工資等全部，總需14 萬(wàn)元。 效益估算： 5000 只雞，按成活率 90%計(jì)算，每只土雞重量為4斤，斤售價(jià)按 15 元計(jì)算，總收入 27 萬(wàn)元左右?？鄢?8 萬(wàn)元投入，一批雞純收入 19 萬(wàn)元。第一年養(yǎng) 2 批雞的話利潤(rùn)在 38 萬(wàn)左右。另外，土雞蛋 1 元 /個(gè)，按 3000 只母雞每天有 60%的雞產(chǎn)蛋計(jì)算，每天產(chǎn)蛋 1800 枚，每年有 160 天產(chǎn)蛋計(jì)算，可產(chǎn)生效益 萬(wàn)元。 （ 2）養(yǎng)豬投資效益估算 引種母豬 5 只左右，購(gòu)買成本是 2020 元 /只左右，每年驅(qū)蟲防疫治病大約 10 元 /只，人工工資和豬場(chǎng)折舊大約 90元 /只，種豬需要純種 1 只，每只 3000 左右，約總投入 13500 元。 豬年產(chǎn)窩數(shù) 窩、母豬繁殖周期 160 天、母豬活仔數(shù) 9 頭、一頭母豬年產(chǎn)活仔豬平均為 20 頭 。年可產(chǎn)的小豬 100 只，大約一年長(zhǎng)到 180 斤左右，按當(dāng)?shù)亟衲曦i肉價(jià)格在 10 元左右，合計(jì)產(chǎn)值在 18 萬(wàn) 元。 43 （ 3）放養(yǎng)山羊效益估算 放養(yǎng)山羊，羊場(chǎng)最低引種母羊 50 只左右，購(gòu)買成本是 1000元 /只左右，每年驅(qū)蟲防疫治病大約 10 元 /只，牧工工資和羊場(chǎng)折舊大約 90 元 /只，種公羊需要純種 5 只，每只 2500，約總投入 67000 元。山羊每年可育成按最低成活 3只算帳。春節(jié)產(chǎn)的小羊冬季賣時(shí)大約能長(zhǎng)到 80斤，秋季產(chǎn)的小羊冬季在 40 斤，這樣3 只羊平均在 60 斤，合計(jì)一只母羊年產(chǎn)活羊 180 斤，我地今年肉羊價(jià)格在 18 元，合計(jì)產(chǎn)值在 3240 元， 50 只母羊合計(jì)產(chǎn)值 萬(wàn)元。 四季有機(jī)