【正文】 達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。 ，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時(shí)間，并將 有關(guān)情況記錄在維修單上； ，注意做好現(xiàn)場(chǎng)周圍物品的防護(hù)和遮蓋。 ，用戶驗(yàn)收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請(qǐng)用戶簽名早 7： 50 到達(dá)辦公室簽到上班，聽取工作安排 10： 00 按照規(guī)定對(duì)所轄設(shè)施進(jìn)行檢查、保養(yǎng)并對(duì)報(bào)修處理 12： 00—— 13： 00 中午休息，但用戶急修要及時(shí)處理、 13： 00 辦公室進(jìn)行下午工作碰頭 13： 00 對(duì)用戶提出的 報(bào)修事項(xiàng)及時(shí)處理 15： 30 按照規(guī)定對(duì)所轄設(shè)施進(jìn)行檢查、保養(yǎng) 16： 30 整理一天工作情況，并作記錄；參加值班室每日工作口頭小結(jié) 8： 00 對(duì)用戶提出的報(bào)修事項(xiàng)及時(shí)處理 17： 10 下班 澳柯瑪工業(yè)園 物業(yè)管理投標(biāo)書 青島新時(shí)代物業(yè)服務(wù)有限公司 27 確認(rèn)。維修人員清理現(xiàn)場(chǎng)后才可離開。 ，交服務(wù)中心主任復(fù)核簽名； 10%已完成的工作單進(jìn)行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應(yīng)追查，確實(shí)屬人為因素的應(yīng)追究維修員的責(zé)任。 （ 2） 公共設(shè)施管理 ● 辦公樓樓體、道路廣場(chǎng)等設(shè)施管理 A、維修人員按照規(guī)定的巡查周期定期對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行巡查維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或者上報(bào)。 B、 維修人員定期巡查工業(yè)園的排水系統(tǒng)等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞要及時(shí)修復(fù)或更換。 C、 保持工業(yè)園轄區(qū)內(nèi)的道路、廣場(chǎng)完好，無明顯破損，污水管井無堵塞、冒溢現(xiàn)象。 ● 辦公樓內(nèi)公共設(shè)施的日常管理 A、辦公樓內(nèi)設(shè)施包括公共走廊、步行梯、照明系統(tǒng)、排水系統(tǒng)及其他設(shè)施、設(shè)備； B、按照規(guī)定的巡查時(shí)間和巡查項(xiàng)目定期對(duì)相關(guān)設(shè)施進(jìn)行日常巡查和維修養(yǎng)護(hù)。 （ 3） 雨、污水井管理 A、雨、污水井口蓋板應(yīng)蓋好； B、維修人員每周檢查雨、污水井及其他設(shè)施一次 ； C、雨水井每季度清潔一次，清除井底沉積物； （ 4）化糞池管理 A、化糞池每年徹底清理兩次； B、化糞池井口鐵蓋應(yīng)蓋好并保證鐵蓋完好，未經(jīng)服務(wù)中心主任批準(zhǔn)不準(zhǔn)開啟化糞池井蓋； C、清理化糞池工作應(yīng)安排在非工作日的白天進(jìn)行； D、化糞池開蓋后要有專人看護(hù)并設(shè)置警示牌，清理完畢后要馬上蓋好； E、在進(jìn)行清理工作前，必須把化糞池內(nèi)的沼氣排放干凈并確認(rèn)后方可進(jìn)行清理，場(chǎng)地周圍嚴(yán)禁煙火，以防爆燃。 維修人員考核細(xì)則 澳柯瑪工業(yè)園 物業(yè)管理投標(biāo)書 青島新時(shí)代物業(yè)服務(wù)有限公司 28 維修人員考核細(xì)則 表號(hào)： 替代版本： 生效日期： 序號(hào) 檢查內(nèi)容 檢查考核細(xì)則 1 維修人員按規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌 發(fā)現(xiàn)一次不合格扣 2 分 2 禮貌待人 ,微笑服務(wù)， 不與用戶發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或打斗事件； 服務(wù)態(tài)度不好發(fā)現(xiàn)一次扣 6 分； 3 做好維修記錄，不亂涂亂劃保持清楚 每發(fā)現(xiàn)一次違規(guī)扣 1 分 4 維修時(shí)，嚴(yán)格按 12345 維修流程進(jìn)行操作，遵守安全操作規(guī)范； 未按流程維修扣 3 分，不遵守規(guī)范扣 3 分； 5 不屬工作范圍的要耐心解釋清楚；不得推卸責(zé)任或故意拖延時(shí)間 發(fā)現(xiàn)一次不符合扣 5 分； 6 按照維修保養(yǎng)計(jì)劃定期對(duì)所管轄區(qū)域進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)照明、下水等損壞或堵塞及時(shí)維修 每發(fā)現(xiàn)一次不按要求 操作的扣 5 分 7 未經(jīng)允許 ,不得擅自改動(dòng)電器線路或管線 發(fā)現(xiàn)一次違規(guī)扣 10 分； 8 不在上崗期間閑聊、打鬧、大聲喧嘩、酗 酒 發(fā)現(xiàn)一次扣 8 分； 9 電話保持 24 小時(shí)暢通 發(fā)現(xiàn)一次不通扣 5 分； 10 積極參加公司或服務(wù)中心組織的培訓(xùn) 故意不參加者扣 5 分；參加者學(xué)習(xí)不到位扣 3 分； 11 對(duì)上次檢查的不合格 采取措施， 在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，經(jīng)驗(yàn)證合格 每項(xiàng)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成扣 5 分； 12 發(fā)現(xiàn)易燃、易爆等安全隱患未及時(shí)上報(bào) 安全隱患不上報(bào)的扣 5 分；事件發(fā)生后不積極參與的扣 8 分； 13 安全責(zé)任事故為零 每出現(xiàn)一次一般安全責(zé)任事故扣 10 分，重大安全責(zé)任事故根據(jù)公司決定嚴(yán)肅處理； 14 投訴 每接到一起內(nèi)部投訴扣 8 分，每接到一起公司級(jí)或?qū)W校級(jí)投訴扣 10 分； 15 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)性工作 （ 1）不服從，未完成安排的工作扣 510 分（ 2）完成質(zhì)量差每次扣 35 分 16 以上事項(xiàng)強(qiáng)調(diào)后仍整改不到位的 扣罰以上對(duì)應(yīng)分?jǐn)?shù)的 2~3 倍 17 加分 所負(fù)責(zé)工作受到中心或顧客書面表?yè)P(yáng)的加 25 分，特殊情況提請(qǐng)公司另行獎(jiǎng)勵(lì) 提出合理化建議被中心采納的加 3 分 四、綠化養(yǎng)護(hù)日常工作 （一）、綠化工作任務(wù) 搞好 物業(yè)管理轄區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)工作，確保轄區(qū)內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)工作的正常運(yùn)行， 澳柯瑪工業(yè)園 物業(yè)管理投標(biāo)書 青島新時(shí)代物業(yè)服務(wù)有限公司 29 確保達(dá)到管理目標(biāo)， 履行以下職責(zé)： 負(fù)責(zé)草坪的割草、雜草的清除等。 負(fù)責(zé)各種喬灌木、綠籬的整形修剪。 負(fù)責(zé)綠化病蟲害的防治。 負(fù)責(zé)綠化的防風(fēng)防澇、澆灌抗旱。 負(fù)責(zé)綠化的施肥。 負(fù)責(zé)綠化補(bǔ)植工作。 負(fù)責(zé)室內(nèi)盆栽的綠化養(yǎng)護(hù)工作。 負(fù)責(zé)耐冬的養(yǎng)護(hù)工作。 （二）、綠化人員配置 9 名 崗位設(shè)置 綠化 組 機(jī)構(gòu)設(shè)置如下：綠化組長(zhǎng) 1 名；綠化工 8 名（外圍綠化養(yǎng)護(hù) 7 名，室內(nèi)盆栽花卉養(yǎng)護(hù)及耐冬養(yǎng)護(hù)人員 1 名 ；其中 5 名為季節(jié)工 ）。 （三）、崗位 職責(zé) ★綠化 組長(zhǎng) ： 崗位 職責(zé) 素質(zhì)基本要求 來源 綠 化 組 長(zhǎng) 確保綠化工作按照運(yùn)作方法、標(biāo)準(zhǔn)要求開展工作。負(fù)責(zé)對(duì)所管轄員工的工作績(jī)效做出評(píng)價(jià)和鑒定。編制服務(wù)中心所轄綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并組織開展實(shí)施。做好安全生產(chǎn)工作，積極采取糾正和預(yù)防措施，防止發(fā)生重大事故和人員傷亡事故。并組織重大和突發(fā)事故處理。負(fù)責(zé)對(duì)所管轄員工進(jìn)行培訓(xùn)工作，提高員工的服務(wù)意識(shí)和技術(shù)水平。負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)工器具、機(jī)具設(shè)備的申請(qǐng)、管理及維護(hù)工作。完成服務(wù)中心主任交待的其他任務(wù)。 中專以上學(xué)歷三年以上工作經(jīng)驗(yàn)；熟悉了解各種樹木的生長(zhǎng)習(xí)性，對(duì)于綠化養(yǎng)護(hù)擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。有較強(qiáng)的工作能力，具有較強(qiáng)的組織管理協(xié)調(diào)能力，有公關(guān)及建立業(yè)務(wù)關(guān)系的能力。 綠 化 工 確保所轄區(qū)內(nèi)的綠化工作處于有條不 紊 的運(yùn)作。負(fù)責(zé)對(duì)所管轄內(nèi)的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并接受綜合管一部監(jiān)督。按照部門編制的綠化男性； 3550 歲；初中以上學(xué)歷；兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)，身體健招聘或借調(diào) 澳柯瑪工業(yè)園 物業(yè)管理投標(biāo)書 青島新時(shí)代物業(yè)服務(wù)有限公司 30 養(yǎng)護(hù)計(jì)劃開展工作，并達(dá)到養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)真做好安全生產(chǎn)工作，積極采取糾正和預(yù)防措施，防止發(fā)生重大事故和人員傷亡事故。積極參與服務(wù)中心組織的各項(xiàng)活動(dòng)和重大突發(fā)事故搶修。完成綠化主管交待的其他任務(wù)。 康。 （五）、內(nèi)部管理規(guī)程 一、園區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施： 喬灌木的整形修剪 （ 1）、目標(biāo)：保持樹形的最佳觀感和生長(zhǎng)勢(shì)的良好，保持植物造型的整體效果和單體造型的完整。 （ 2）、目的： 增強(qiáng)美觀及與環(huán)境的協(xié)調(diào)性； 培養(yǎng)樹型； 調(diào)控樹勢(shì)； 協(xié)調(diào)比例； 改善透光條件； 促進(jìn)開花結(jié)果； （ 3）、措施：每年秋冬進(jìn)行 1 次大的重剪與整型，在生長(zhǎng)季每月進(jìn)行 2 次小剪。 （ 4）作業(yè)程序： 整形修剪的程序可概括為“一觀察、二修剪、三處理”。 觀察環(huán)境，確定樹形，對(duì)修剪做到心中有數(shù)； 先鋸大枝，后剪小枝，由上至下、由內(nèi)至外； 修剪枝條 ，集中處理，以免影響綠地容貌和引起病蟲害蔓延。 （ 5）修剪時(shí)期和方法 A、修剪時(shí)期：園林樹木的修剪，因樹種、修剪目的和性質(zhì)的不同，各有相適宜的修剪時(shí)期，一般可分為休眠時(shí)期修剪、生長(zhǎng)期修剪。 休眠期修剪：又稱冬季修剪。即在樹液流動(dòng)前的休眠期任何時(shí)間均可進(jìn) 澳柯瑪工業(yè)園 物業(yè)管理投標(biāo)書 青島新時(shí)代物業(yè)服務(wù)有限公司 31 行修剪，而以落葉后的二周至發(fā)芽前的二周之間的一段時(shí)間修剪最為適宜。 生長(zhǎng)期修剪：又稱夏季修剪。一般自萌動(dòng)后至落葉前進(jìn)行。 B、標(biāo)準(zhǔn) 造型美觀，形態(tài)逼真； 綠籬每年至少修剪 2 次，造型每年 1— 3 次，喬木每年 1— 2 次； 綠籬灌木新長(zhǎng)枝不超過 15CM。 C、 注意事項(xiàng) 雨天不宜修剪，以免雨水進(jìn)入傷口，以至不易愈合而感染病害。 修剪時(shí)注意高空墜物或人身安全。 草坪養(yǎng)護(hù)與管理 主要包括澆水抗旱、合理施肥、草坪修剪、中耕除草、病蟲害防治和工器具維護(hù)。通過草坪的養(yǎng)護(hù)管理，形成一個(gè)生長(zhǎng)快，生長(zhǎng)高度均勻、覆蓋大、無病害，綠色期長(zhǎng)，能維持一定營(yíng)養(yǎng)水平的優(yōu)質(zhì)草坪。 （ 1）、合理施肥：施肥與否根據(jù)草的生長(zhǎng)勢(shì)來決定。原則是施好返青肥，生長(zhǎng)季節(jié)看苗施肥，重施晚秋肥。 A、施肥方法： 人工施肥：即用人手撒施。 葉面噴施法： B、施肥時(shí)間： 冷季型草以秋季施肥為主，時(shí)間為一 般在早春和早秋，夏季不施 N 肥。 暖季型草坪草的施肥時(shí)間，應(yīng)在早春和仲夏進(jìn)行。 根據(jù)草坪長(zhǎng)勢(shì)每年不少 2 次施肥，每次施肥用量合理。 C、注意事項(xiàng)： 注意施肥的均勻性，不使草坪顏色產(chǎn)生花斑； 施肥前對(duì)草坪進(jìn)行修剪，但剪草當(dāng)天不施肥或施肥當(dāng)天不剪草； 施肥后立即澆水或雨天施肥。 （ 2）草坪修剪 A、目標(biāo)：控制草坪生長(zhǎng)的高度，一般草坪高度控制在 10cm 以下。增加草坪的密集度與平整度，使草坪保持平坦、整潔、鮮綠，提高草坪美觀性。 澳柯瑪工業(yè)園 物業(yè)管理投標(biāo)書 青島新時(shí)代物業(yè)服務(wù)有限公司 32 B、措施： 1 1 2 月每月修剪 次計(jì) 2 次， 10 月修 1 次計(jì)3 次， 9 月修剪 次計(jì) 次，總計(jì) 次。 C、修剪時(shí)間和次數(shù) 草坪春季約 20— 25 天剪一次， 4— 6 月份每 15— 20 天修剪一次；夏季7— 8 月份修剪 2— 4 次；在秋季 9— 10 月份修剪 1— 2 次?？筛鶕?jù)氣候變化合理調(diào)整。 冬季休眠的草坪枯黃后應(yīng)進(jìn)行修剪，以防火災(zāi)，并使返青提前，整齊美觀。 （ 4）修剪高度： A、新建草坪長(zhǎng)到 7— 8CM 高時(shí)，進(jìn)行第一次修剪； B、一般草坪留茬高度為 8— 10CM； C、草坪在夏季和入冬前提高留茬高度 1— 2CM； D、每次被剪去的部分要控制在草坪生長(zhǎng)高度總量的 1/3 之內(nèi)。 （ 5）標(biāo)準(zhǔn) A、草坪邊緣及走道要修剪平齊； B、修剪下的枝葉，要及時(shí)清理出去； （ 6）注意事項(xiàng) A、同一塊草坪，每次修剪要避免同一方向進(jìn)行，以免形成紋理； B、在進(jìn)行修剪之前，將草坪上的廢棄物清除； C、注意坪床干燥，刀片要鋒利； D、露水或澆水干過之后再剪，不能在濕草地上修剪。 （ 7）剪草機(jī)使用注意事項(xiàng)： A、慢速行走，進(jìn)行修剪； B、油門始終處在最大位置； C、剪草前將刀盤打掃干凈； D、刀片要鋒利； E、斜坡超過 30176。 時(shí)應(yīng)用割灌機(jī)代替。 （ 8）、中耕除草 目的：讓草坪更美觀，草坪能夠更健 康的生長(zhǎng)。 澳柯瑪工業(yè)園 物業(yè)管理投標(biāo)書 青島新時(shí)代物業(yè)服務(wù)有限公司 33 措施：根據(jù)需要安排進(jìn)行中耕 除草，設(shè)養(yǎng)護(hù)專人負(fù)責(zé)清除。 （ 9）、補(bǔ)栽補(bǔ)種： 根據(jù)情況及時(shí)補(bǔ)