【正文】 比上年增長 12%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7440 元，比上年增長 %。農民人均純收入 1553 元，實際增長 %。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在%。人口自然增長率控制在 ?。較好地完成了年初確定的各項目標，為 十五 畫上了圓滿的句號。 （三） 旅游資源現(xiàn)狀 旅游資源 思茅群山連綿，林海氤氳，峽谷眾多，溪流密布，奇峰聳立，瀑泉飛掛，洞壑幽深，可謂是匯“峰、林、洞、瀑”于一城，集“奇、峻、清、幽”于一地。思茅是云南省森林、水能、礦藏和野生珍稀動植物資源最豐富的地區(qū) ，森林覆蓋率達到 761%，素有“云南林?！?、“天然氧吧”、“天然的動植物園”之稱，被譽為“難得凈土”。 思茅是一個清新秀 美的 世界。距世界有名的西雙版納 120 公里，是到西雙版納旅游陸路的必經(jīng)之地。 飯店概況 思茅市目前建有各類旅游飯店 39家，其中四星級酒店 2家， 三星 級酒店 2 家，二星級酒店 20 家，一星級酒店 15家?？偡块g數(shù) 2224 間，總床位 3600 余張， 2020 年平均住宿率 %，平均房價 120 元 /間 .天。從整體經(jīng)營情況看，思茅市的旅游飯店普遍能獲得較好的贏利 ,特別是昆（名）曼（谷）高速公路全程即將建成通車和國家實行重點節(jié)假日放長假（黃金周），將帶動思茅的旅游、物流、經(jīng)濟建設等的發(fā)展，為投資建造旅游度假酒店提供了極大的空間。 存在的問題與不足 思茅市的旅游接待 服務行業(yè) ，近幾年雖然取得了很大的進步與發(fā)展，但是還存在著一些問題與不足，主要是：一、整體旅游宣傳的影響面不夠廣泛，輻射力度不夠深；二、景點較分散，未形成拳頭產(chǎn)品和完整線路，給人以零打碎敲的感覺，造成游客停留時間不夠長的結果；三、缺乏專業(yè)的飯店 管理人才 ，飯店的整體服務規(guī)格 和服務質量不夠高；四、在現(xiàn)有整個地區(qū)旅游收入只占到 %的基礎上，旅游飯店業(yè)缺乏新的增長亮點，尤其是代表當今最新 市場銷售 理念的產(chǎn)權式酒店，在思茅市還處于空白階段。 （四） 消費 市場分析 通過對思茅市飯店、餐飲、娛樂、購物等方面的實地調查，我們發(fā)現(xiàn)思茅市雖然經(jīng)濟不是特別發(fā)達，但是一般市民的消費水準卻比想象中要高。經(jīng)初步了解，目前市民對生活中的喜事、大事，如生子、參軍、上大學、生日、喬遷新居、老人做壽等，都 習慣 以聚眾宴請的方式來祝賀，比較舍得花錢。而一些新的高檔次的酒店、餐館、娛樂場所在開業(yè)伊始，都能在當?shù)卦斐赊Z動效應，生意非?；鸨Ｎ覀?在調查中還特別關注了年夜飯的基本標準，每桌從 668元～ 1280 元不等，不低于昆明的消費水準，而酒店平均住宿率都接近 70%，若是節(jié)假日和市里開會搞活動等還會出現(xiàn)開不到房間的情況。因此，消費市場基本成熟，這就為建設度假酒店奠定了消費基礎。 6 另外，我們還注意到了思茅市的經(jīng)濟尤其是私營經(jīng)濟這幾年發(fā)展非常迅速，誕生了一大批富有的生意人，隨著自身經(jīng)濟實力的增強，他們對生活的要求特別是居住的要求也越來越高。因而，產(chǎn)權式酒店別墅這一最高層次的居住形式將對他們具有很大的吸引力，與之相配套的酒店式服務也將極大地方便他 們的生活，它的出現(xiàn)無疑將很好地滿足這一市場的需求。基于以上兩點分析，我們認為，針對酒店兼帶的產(chǎn)權式酒店別墅的消費市場非常廣闊，銷售前景樂觀，它在思茅市的率先推出也必將在當?shù)匾鹣鄳霓Z動效應，并最終取得成功。 三、項目分析與市場定位 （一） 項目分析 考慮到思茅整個地區(qū)的經(jīng)濟、社會、旅游等發(fā)展狀況，綜合自然、地域、氣候等因素及投資回報、投資風險、經(jīng)營成本等預測，我們認為，目前思茅市已完全有必要投資建設產(chǎn)權式的城市綜合商務型酒店，同時在建造過程中，特別需要注意下列因素： 規(guī)格檔次起步一定要適中，設計規(guī)劃要 合理，這樣就能快速占領當?shù)鼐频陿I(yè)市場。同時，服務設施應盡量齊全且功能靈活。 依據(jù)地方容量，整個投資規(guī)模不宜偏大，房間總數(shù)控制在 36 間以內，同時，應具備有較佳私密性、獨立性、安全性的經(jīng)營接待場所，以滿足政府接待的需求。 主體建筑風格應有自己的特色，且與周邊環(huán)境相協(xié)調，從而使住店客人在欣賞周邊自然景色的同時，建筑物本身也相應成為所在區(qū)域的一道亮麗景觀。 經(jīng)營定位應明確，既能符合當?shù)卣?，又能最大范圍地招徠客源，贏得較好的投資回報。 應積極爭取當?shù)卣案骷墮C構的大力支持，爭取將本項目樹立為良 好的政府形象工程。從而利用自身的優(yōu)勢不斷拓展業(yè)務，最終形成雙贏。 （二） 市場定位 通過實地考察，并根據(jù)當?shù)氐膶嶋H接待情況及發(fā)展趨勢分析，我們認為，新建的 思茅陽光君悅假日酒店 的經(jīng)營市場可定為：一、政府小型會議接待；二、地方政府、各職能機構、各企事業(yè)團體的各類會議或聯(lián)誼活動；三、市內招商、貿易、推廣、展示、展覽、拍賣、新聞發(fā)布等商務活動；四、小型旅游團隊接待；五、一般性商務散客；六、家庭、朋友式休閑度假等。 酒店類型為城市綜合商務型。另外，根據(jù)可靠消息，國家將下文嚴格控制別墅類房產(chǎn)的建造，這 又將進一步使產(chǎn)權式酒店成為一個亮麗的 賣點 。 （三） 綜合評論 結合思茅地區(qū)社會經(jīng)濟的特征與新世紀當?shù)卣贫ǖ陌l(fā)展規(guī)劃，我認為，在思茅市建造 思茅陽光君悅假日酒店 主要有以下幾方面的有利因素：一、近幾年思茅市 經(jīng)濟發(fā)展 速度明顯加快，已具備一定的社會綜合經(jīng)濟實力，招商引資政策優(yōu)惠， 城市化 水平日益提高，旅游資源十分豐富，隨著“普洱”茶在全世界的流行，城市功能與 知名度 不斷擴大，存在著良好的投資基礎條 件；二、目前市區(qū)缺乏旅游商貿接待活動的場所，尤其是飯店布局不合理、存在著投資建造旅游商務酒店的市場契機；三、思茅消費市場活躍，消費水準日趨提高，當?shù)厥忻駥I車、買房和互動旅游的呼聲很高，而且人們求新、求變、求好的消費心態(tài)十分明顯，存在著有利的消費群體；四、思茅市政府和相關部門的領導對招商引資非常重視，也明確表態(tài)，非常與支持建造 思茅陽光君悅假日酒店 這一項目，存在著建設與經(jīng)營政策的優(yōu)惠等政府支持的背景。 總之，該項目是一項能較快占領市場，獲取良好回報的較佳的投資行為。 四、項目建設的基本思路與建議 根據(jù)思茅市 經(jīng)濟發(fā)展 狀況和 旅游業(yè) 及飯店業(yè)市場現(xiàn)狀，結合投資方的經(jīng)營思路，擬建的 思茅陽光君悅假日酒店 初步定位為城市綜合型商務酒店，兼帶部分產(chǎn)權式酒店形式。它的設計和建設應涵蓋以下基本概念。 (一） 基本設計原則 總體設計指導思想 以 市場需求 及經(jīng)營目標為前提，充分考慮開業(yè)以后的經(jīng)營效果和投資回報，能夠體現(xiàn)現(xiàn)代化城市綜合型商務酒店的特色，有鮮明和良好的市場形象。 酒店設計應體現(xiàn)出較強的對 市場需求 環(huán)境的適應性、可變性和前瞻性 。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設計等按照現(xiàn)行國家 GB/T14308 星級飯店標準設計建造；酒店的裝修以及其他設備設施、用具、陳設等可考慮市場的實際需要和投資狀況，進行靈活變通處理，力求既能滿足初步的經(jīng)營目標，樹立良好的形象，又能節(jié)省投資。 因酒店用地條件較好，且當?shù)仫埖陿I(yè)市場尚處在逐步發(fā)展中，在確保建設檔次和標準的同時，相應地控制投資負擔，可考慮分期建設，逐步發(fā)展完善。 酒店的建造與裝修應重設計，輕材料。體現(xiàn)設計是靈魂，建材為設計服務的投資理念。避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內涵和 個性。 酒店的總體建筑分為高層主樓與產(chǎn)權式酒店別墅兩大部分。主樓以 20間（標）客房（約 36個左右床位）及公共部分和動力后勤部分組成。產(chǎn)權式酒店套（標）間可建 16 間左右。產(chǎn)權式酒店一次性出售 30 年，代戶主管理，收益分成。出售所得用于償還外借投資（融資款）。另外，隨著市場發(fā)展，在酒店外圍，可適當規(guī)劃建造一些對外服務的商業(yè)設施（如商鋪等），可帶動人流的同時，又可增加租金收入。 酒店設計應充分考慮環(huán)境因素，要與環(huán)境優(yōu)勢相結合，建筑物要有自己的個性和特色?？傮w布局中要有自己的庭院與藝術小品，力求營造優(yōu)良的內部 環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調，應體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、 7 高雅等要素。 酒店應引進并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、關懷殘疾人等方面，從設計之初就加以考慮，同時在 經(jīng)營管理 上向客人提供綠色產(chǎn)品，包括飯店的內部環(huán)境、食品等都應體現(xiàn)綠色理念，在市場上確立個性化形象。 酒店的設計建設應重視日后經(jīng)營成本的控制。水、電、氣、空調等應根據(jù) 經(jīng)營管理 需要，適當分區(qū)域布置系統(tǒng)，必要時進行分區(qū)域設置計量裝置。 （二） 酒店建設標準 酒店的建設按國家 GB/T14308 標準實施，為星級綜合商務型酒店，骨架基礎部分則按照四星級標準要求控制。 70%標準客房每間凈面積不小于 25平方米（不含小過道及衛(wèi)生間），擁有獨立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于 5平方米，并可考慮 4 件衛(wèi)生設施布置或者干、濕分區(qū)）、衣櫥等。 擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于 4 開間），雙套房應分別設有供 主人和來訪客人使用的衛(wèi)生間。 擁有中央空調系統(tǒng)，各區(qū)域通風良好。