社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的宏觀調(diào)控(1)(已改無錯字)
2023-06-25 20:22:53 本頁面
【正文】 國六條 ?) ，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點(diǎn)。隨后出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》 (簡稱 ? 九部委 ‘ 十五條’?) 對 ? 國六條 ? 進(jìn)一步細(xì)化。其中提到的 ? 限套型 ? 、 ? 限房價(jià) ? 的普通商品住房，被稱作 ? 限價(jià)房 ? —— 以期解決中等收入夾心層群體的住房問題。 ? （ 3） 2021年，以穩(wěn)定房價(jià)為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場降溫的各項(xiàng)調(diào)控新政密集推出，從土地管理、規(guī)范市場秩序、抑制投機(jī) (尤其抑制外商投資房地產(chǎn) )、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)等多方面全面出擊。 ? 效果 ? —— 房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。但是房價(jià)調(diào)控效果并沒立即顯現(xiàn)出來，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。到 2021年下半年，雖然總體房價(jià)漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房價(jià)格仍在高位，且不斷上揚(yáng)。 ? 問題 ? —— ? 國六條 ? 提出的 ? 規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房 ?方針，將門檻提高至城鎮(zhèn)低收入階層，試圖構(gòu)建一種 ? 最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟(jì)適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場 ? 的解決方案。這意味著，自 2021年調(diào)控以來，政府保障房惠及的人群范圍進(jìn)一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場。從供需關(guān)系上看，這一方針的確立勢必推動房價(jià)上漲。而加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和 ? 限價(jià)房 ? 方案的提出曾讓人們看到希望，然而以后的房價(jià)走勢卻又屢屢讓人們失望。 ? （五） 20212021年：調(diào)控反復(fù)， GDP是調(diào)控指標(biāo) ? 背景 ? （ 1） 2021年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從 ? 適度從緊 ? 改為 ? 從緊 ? ，而財(cái)政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。下半年隨著世界金融危機(jī)的影響擴(kuò)大，央行宣布 ? 雙率 ? 齊降，貨幣政策再度從 ? 從緊 ? 向 ? 適度寬松 ? 轉(zhuǎn)變。本來在前期調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量日減，房價(jià)也有所下降。然而，在調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)時(shí)，政策再次松動，最終導(dǎo)致前功盡棄。 ? （ 2） 2021年，中國房地產(chǎn)市場從年初的? 試探性抄底 ? ，到年中的 ? 放量大漲 ?，再到年底的 ? 恐慌性搶購 ? ，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由 ? 去庫存 ? 轉(zhuǎn)變?yōu)?? 擠泡沫 ? 。 2021年第一季度，房市神話繼續(xù)上演，房價(jià)持續(xù)攀高。 ? 對策 ? （ 1） 2021年 12月，為遏制部分城市房價(jià)過快上漲，中央政府決定不再延長 2021年年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時(shí)限由 2年恢復(fù)至 5年，遏制炒房現(xiàn)象。隨后提出了 ? 增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；加強(qiáng)市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè) ? 四條具體措施 (簡稱 ? 國四條 ?) ，以完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為目標(biāo)。國務(wù)院各部委陸續(xù)出臺調(diào)控細(xì)節(jié)，逐漸廢除了 2021年的刺激房市政策，再次轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房價(jià)。 ? （ 2） 2021年，以穩(wěn)定房價(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻。 4月 27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》 (簡稱 ? 國十條 ?) ，被稱為 ? 史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策 ? 。 ? 效果 ? —— 由于各級部門的落實(shí)問題和房地產(chǎn)市場的復(fù)雜實(shí)況，國十條的威力未能完全釋放。 ? 問題 ? —— 雖然期間中央領(lǐng)導(dǎo)人不斷發(fā)言說 ? 房價(jià)第四季度會下降 ? ，但由于前幾次調(diào)控政府政策搖擺不定，購房者對此次房地產(chǎn)調(diào)控信心不足，以至于在房地產(chǎn)市場經(jīng)過 4個(gè)多月的觀望僵持后又現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)迷局仍在變化之中。 ? （六） 2021至 2021年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一覽 ? 2021年 1月 10日，國務(wù)院出臺 ? 國十一條 ? ，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于 40％，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)．對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行 40％首付；明確要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)；加強(qiáng)監(jiān)控跨境投融資活動，防境外 ? 熱錢 ? 沖擊中國市場。 ? 2021年 1月 21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70％。 ? 2021年 3月 10日，國土資源部出臺《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，內(nèi)容包括了 ? 開發(fā)商競買保證金最少兩成 ? 、 ?1 月內(nèi)付清地價(jià) 50％ ? 等 19條土地調(diào)控政策。 ? 2021年 3月 12日，國土資源部稱，將于今年 3月至 7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查，本次調(diào)查重點(diǎn)針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。 ? 2021年 3月 18日，國資委要求， 78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在 15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。 ? 2021年 3月 22日，國土資源部會議提出，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價(jià)上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房價(jià)上漲過快、過高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。 ? 2021年 4月 2日，財(cái)政部下發(fā)通知稱，對兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買 90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 ? 2021年 4月 15日，國務(wù)院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1．1倍．對購買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30％。 ?
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