【正文】 46間，合共 62間 第四批 四層和五層共 6232平米（以上推貨數(shù)量未包括麥當(dāng)勞的面積） 推貨的依據(jù)： ★ 首先拿出 68 套，以均價(jià) 29000 元 /平米入市，做為市場(chǎng)試探， 較易操作，可以視情況加推。 ★ 第二批是在多人排隊(duì)的情況下解籌。推出首層和負(fù)一層是鑒于市場(chǎng)認(rèn)可首層商鋪的市場(chǎng)情況下作出的安排，一是易于實(shí)現(xiàn)開門紅；二是容易在多人爭(zhēng)同一鋪位的情況下拉升價(jià)格；三是由于考慮到到客戶的經(jīng)濟(jì)能力的差次不齊，為了實(shí)現(xiàn)每一個(gè)成交的可能在銷售的時(shí)候會(huì)采用暗推的手法不知不覺把負(fù)一層的鋪位消化。 ★ 第三批借前一批熱銷的勢(shì)頭，推出首層和負(fù)一層所有鋪位在市場(chǎng)熱烈認(rèn)購(gòu)的情況下，用大價(jià)差的方式拉動(dòng)的銷售。 ★ 第四批推出四層和五層。最后推出這類單位在熱銷或平穩(wěn)銷售的情況下，容易再次把銷售推向高峰，而 且這些鋪位也易于拉升價(jià)格，對(duì)于銷售的安全性也有保障。 方案二： 負(fù)一層 首層 第一批 F1351 F15516 F1661 F10911 F718310311031067107 102010 10161018 負(fù)一層中等鋪 49 間和首層部分街鋪和較好的內(nèi)鋪 28 間共 77 第二批 F0850F10010 F069070、 F1221331080109110921102110311221035— 1058 首層中等和較差 52和負(fù)一層最好的鋪位 23間，合共 75間第三批 F00101 F028039 F050065 1001101510591066 鋪王和最靚的 20 間和負(fù)一層最差的 43 間合共 63 間第四批四層和五層共(3582+2650)6232平米（以上推貨數(shù)量未包括麥當(dāng)勞的面積） 推貨的依據(jù)： ★ 第一批首層負(fù)一層同時(shí)有鋪位推出初探市場(chǎng)。 ★ 第二批是在多人排隊(duì)的情況下解籌。推出首層部分街鋪和首層內(nèi)鋪以及負(fù)一層中等鋪也是鑒于必須實(shí)現(xiàn)開門紅的目的；缺點(diǎn)是首層的好鋪位去的過早，對(duì)于下面的貨價(jià)格拉升少了基礎(chǔ)支持。 ★ 第三批推首層最好的和負(fù)一層最差鋪位。差價(jià)基本是 大價(jià)差，不易拉升價(jià)格。 ★ 第四批同上。 銷售預(yù)測(cè) 資金回收預(yù)估：方案一 一批 二批 三批 四批 負(fù)一面積： 銷售率： 80% 銷售額： 2344萬(wàn)元 面積： ： 100% 銷售額： 2517萬(wàn)元 四層面積： 3582銷售率： 40%銷售額： 1719萬(wàn)元 首層面積： :95%銷售額 。4725萬(wàn)元面積： ： 100％銷售額：2217萬(wàn)面積： ： 80%銷售額： 1079萬(wàn)元 五層面積： 2650銷售率： 10%銷售額： 199萬(wàn) 小計(jì) 4725 4561 3596 1918 總匯 14800萬(wàn)元 方案二 一批 二批 三批 四批 負(fù)一面積 90%銷售額 1655萬(wàn)元面積 100%銷售額 961萬(wàn)元面積 80%銷售額 1756萬(wàn)元 四層面積： 3582銷售率： 40%銷售額： 1719萬(wàn)元 首層面積 銷售率 90%銷售額萬(wàn)元 2076 面積 銷售率 100%銷售額 3816萬(wàn)元面積 90%銷售額 2183萬(wàn)元 五層面積： 2650銷售率： 10%銷售額： 199萬(wàn) 3731 4777 3939 1918 總匯 14365萬(wàn)元 方案一 優(yōu)點(diǎn) :以首層推貨易于產(chǎn)生銷售高潮； 鋪位的搭配較均衡，便于銷售控制； 便于價(jià)格拉升； 資金回籠迅速； 缺點(diǎn)：第三批負(fù)一層較差的鋪位較多，可能會(huì)有滯銷情況，但如果屈臣氏可以提前確定，部分差單位可變成較佳的單位，價(jià)格也可拉升。 方案二 優(yōu)點(diǎn)： 銷售較為平穩(wěn)； 每次貨量搭配較為平均，風(fēng)險(xiǎn)較低； 以鋪王殿后，易將銷售再上高潮。 缺點(diǎn)： 由于第三批推出的貨量和位臵，價(jià)格較難拉升。 結(jié)論：綜合兩種推貨方式， 建議采用第一種。價(jià)格的拉升結(jié)合入駐的一級(jí)品牌主力店所選定的區(qū)域進(jìn)行。價(jià)格的制定和招商的情況影響較大，最終價(jià)格的制定和一級(jí)品牌的入駐區(qū)域有相當(dāng)?shù)年P(guān)系 。 第四部分 宣傳推廣策略 一、廣告目標(biāo) 正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費(fèi)特點(diǎn)，通過有效的廣告訴求，樹立本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中的最佳形象，贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨(dú)特或唯一的概念以支撐競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。 二、 各階段推售計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度預(yù)計(jì)，并結(jié)合項(xiàng)目的推廣需要，敝司初步制定本項(xiàng)目的推廣時(shí)間表，并由所制定各階段推售計(jì)劃： 階段 第 一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時(shí)間 2021年 7月 ~2021年 8月 2021年 9月 ~10月 2021年 11 月 ~12月 2021年 1月 ~2月推廣重點(diǎn) 區(qū)域商圈 項(xiàng)目形象 發(fā)展商形象 項(xiàng)目招商 公開發(fā)售 發(fā)售 +招商 發(fā)售 +招商 +開業(yè)推廣階段安排 時(shí)間 7－ 8月 9－ 10月 11－ 12月 廣告操作炒作員村商圈，并帶出天河都市廣場(chǎng)。 炒作發(fā)展商品牌； 炒作項(xiàng)目，制造懸念。 與主力商家正式簽約 展開招商推廣； 以優(yōu)惠信息和熱 賣情況攻擊市場(chǎng)推貨安排接受 銷售及招商登記。 接受銷售及暫停招商登記。 全面招商； 接受銷售登記。 主要媒體組合 南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)繕稿炒作為主。 南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)硬廣炒作為主，廣州日?qǐng)?bào)形象硬廣同時(shí)主攻 南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)繕稿為主、硬廣為輔；城市之聲，珠江經(jīng)濟(jì)臺(tái)其它媒體配合 羊城晚報(bào)、信息時(shí)報(bào)、粵港信息報(bào)等。 第一階段推廣計(jì)劃（ 2021年 7月 ~2021年 8月） 1.）推廣思路 項(xiàng)目的工程進(jìn)度在本階段期間未能達(dá)到銷售要求，從戰(zhàn)略的角度考慮 ,該階段屬于打基礎(chǔ)時(shí)期 ,是為正式發(fā)售做好各項(xiàng)的籌備工作及推廣鋪墊。在項(xiàng)目不 為廣知的情況下，前期的宣傳推廣側(cè)重于提高項(xiàng)目的知名度和炒作項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)價(jià)值，同時(shí)通過“天河都市廣場(chǎng) —— 廣州首席社區(qū) MALL”概念和百佳超市簽約新聞發(fā)布會(huì)導(dǎo)入項(xiàng)目的基本情況，前期是告知性宣傳，從 10 月份開始逐漸加大宣傳力度，到 1 月份達(dá)到第一個(gè)小高潮，通過各大報(bào)紙的軟文宣傳、新聞炒作、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)工地包裝等方式，力爭(zhēng)在員村地區(qū)項(xiàng)目的知名度達(dá)到 60%左右。 推廣重點(diǎn)： ★ 炒作天河?xùn)| —— 員村板塊商圈價(jià)值 ★ 介紹項(xiàng)目的基本情況和整體定位 ★ 發(fā)展商品牌推廣和實(shí)力介紹 ★ 主力商家的簽約和發(fā)布招商信息 宣傳主 題：天河都市廣場(chǎng) —— 廣州首席社區(qū) MALL ★ 炒作區(qū)域商圈 本區(qū)域人口集中，商業(yè)氛圍良好，但隨著人們質(zhì)素和生活要求的不斷提高，現(xiàn)有的區(qū)域商業(yè)狀況已明顯不能滿足人們的需要，由此產(chǎn)生新的需求。通過炒作區(qū)域商圈，使人們正確認(rèn)識(shí)員村商圈將是天河?xùn)|部的財(cái)富腹地，將是天河商業(yè)發(fā)展的重要商圈，是廣州商業(yè)的財(cái)富金礦，是商業(yè)投資的良好機(jī)遇。通過沸揚(yáng)炒作區(qū)域商圈，引起廣州投資者及商家的廣泛關(guān)注，讓他們重新審度員村商圈的商業(yè)價(jià)值并產(chǎn)生購(gòu)買興趣。 ★ 做好項(xiàng)目的形象包裝及推廣 先行制作項(xiàng)目的一系列形象物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝及戶外廣告，便于 項(xiàng)目提早進(jìn)行形象滲透，以良好的項(xiàng)目形象給人們先期認(rèn)知，并引發(fā)對(duì)本項(xiàng)的想象及興趣，通過廣泛宣傳達(dá)到蓄水作用。 ★ 炒作發(fā)展商品牌 本項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，但給市場(chǎng)的印象則較為低調(diào)，為使項(xiàng)目目標(biāo)客戶更有信心，有必要加強(qiáng)發(fā)展商的形象宣傳，因此可對(duì)發(fā)展商進(jìn)行系列包裝并炒作發(fā)展商品牌，讓市場(chǎng)更多認(rèn)識(shí)發(fā)展商，對(duì)發(fā)展商建立良好的信心，將有利于未來項(xiàng)目推廣。 ★ 展開項(xiàng)目招商推廣 有經(jīng)驗(yàn)的商家和投資者都深知，良好商業(yè)經(jīng)營(yíng)是決定項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的根本，而招商則是良好的前提，因此要使投資者對(duì)項(xiàng)目建立投資信心，則先要建 立投資者對(duì)項(xiàng)目未來經(jīng)營(yíng)的信心，這樣，以經(jīng)營(yíng)信心帶動(dòng)投資信心，將有助于投資者增強(qiáng)投資意欲；另外，項(xiàng)目工程進(jìn)度今年未能滿足銷售，則可籍此時(shí)機(jī)則重于招商推廣，以充分的招商時(shí)間為項(xiàng)目的正式發(fā)售及未來經(jīng)營(yíng)提前做好準(zhǔn)備。 2）公關(guān)活動(dòng) 公關(guān)活動(dòng)的目的是加強(qiáng)項(xiàng)目的形象宣傳，提升項(xiàng)目的知名度及影響力，并借以推動(dòng)項(xiàng)目的銷售氣氛，因此起在明確目的之后，可通過不同的方式或手段展開公關(guān)活動(dòng)，具體建議如下： 活動(dòng)一： 活動(dòng)主題：廣電內(nèi)部職工投資推介會(huì) 活動(dòng)時(shí)間： 8月 13日。 活動(dòng)地點(diǎn)：華穎花園球場(chǎng) 具體內(nèi)容： 提前在廣電的內(nèi)部 刊物，發(fā)出 8 月 13 日集團(tuán)在廣電房地產(chǎn)辦公室召開投資推介會(huì)； 專家講課，并發(fā)出內(nèi)部購(gòu)買優(yōu)先選鋪信息。 目的及作用： 做為市場(chǎng)價(jià)格的初探，可以隨時(shí)控制； 消化一部分，為正式認(rèn)籌做準(zhǔn)備； 活動(dòng)二： 活動(dòng)主題：百佳簽約儀式暨大型招商推廣會(huì)。 活動(dòng)時(shí)間： 8月 10日 活動(dòng)地點(diǎn)：五星級(jí)酒店國(guó)際會(huì)議廳舉行 活動(dòng)形式：新聞發(fā)布會(huì) +自助酒會(huì) 具體內(nèi)容： 項(xiàng)目推介 主力商家推介 媒體采訪 簽約儀式舉行 大型招商洽談 酒會(huì)答謝 目的及作用： 通過大型的新聞發(fā)布會(huì)，公開宣布 與主力商家的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合； 把握百佳進(jìn)行一系列的炒作，引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注； 本次招商會(huì)以推廣為主，即時(shí)招商為輔； 營(yíng)造氣氛，促進(jìn)與商家的友誼； 廣泛搜集商家信息資源； 對(duì)商家進(jìn)行大摸底。 3）招商推廣 招商方式： 大型招商會(huì)（活動(dòng)） 現(xiàn)場(chǎng)售樓部招商 招商范圍：一 1層、 1層、 4層、 5層 招商對(duì)象： 大型品牌商家 中小型品牌商家 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 招商策略： ★ 首層首年 75折；次年 85折；第三年 95折； ★ 負(fù)一層首年 7折；次年 8折；第三年 95折； ★ 裝修期間（在 規(guī)定時(shí)間內(nèi)）免租金 招商廣告操作： 時(shí)間 7月第四周 8月中 第一周 第二周 第三周 廣告 主力商家正式進(jìn)駐項(xiàng)目； 麥當(dāng)勞人氣店入駐 項(xiàng)目接受招商預(yù)約； 發(fā)布大型招商會(huì)。 大型招商會(huì)隆重召開 項(xiàng)目持續(xù)公開招商 媒介組合 南方都市報(bào)、信息 時(shí)報(bào)、廣州日?qǐng)?bào)繕 稿炒作為主，形象硬稿為輔 南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)、廣州日?qǐng)?bào)硬廣為主，繕稿為輔；城市之聲，珠江經(jīng)濟(jì)臺(tái)作配合； 注：接商圈炒作的連續(xù)性，必須有題材炒作把項(xiàng)目繼續(xù)炒熱。如：“百佳的方向就是你的方向”、“麥當(dāng)勞的方向就是你的方向”，本項(xiàng)目炒 作的主要題材是主力店，如若不能盡快確定，將嚴(yán)重影響下一步的推廣，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售和招商工作。 （ 2021年 9月中旬 ~10月底） 1）推售思路 在項(xiàng)目知名度有了一定基礎(chǔ)條件上，本階段的重點(diǎn)是就項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行系列宣傳，從廣州首席社區(qū) MALL 概念演繹、都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)、天河?xùn)|商圈員村板塊、政策支持、項(xiàng)目定位、地段商業(yè)價(jià)值、功能分布、發(fā)展商品牌實(shí)力、一級(jí)主力店進(jìn)駐、投資回報(bào)……進(jìn)行公開發(fā)售前的宣傳。 推廣重點(diǎn)： ★ 塑造項(xiàng)目品牌形象 ★ 傳遞銷售、招商信息 ★ “天河都市廣場(chǎng) —— 廣州首 席社區(qū) MALL”概念演繹 ★ 商圈價(jià)值 ★ 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 ★ 投資收益分析 ★ 功能定位 ★ 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)造勢(shì) 宣傳主題：天河都市廣場(chǎng) —— 天河?xùn)|財(cái)富新商機(jī)該階段是本項(xiàng)目的正式公開發(fā)售期，是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵時(shí)期，因此，必須集中所有優(yōu)勢(shì)資源及各種有效手段促使項(xiàng)目公開發(fā)售的成功。 ★ 完成項(xiàng)目的整體包裝 確定一系列的項(xiàng)目包裝，并于認(rèn)籌前落實(shí)完成，在未正式推廣項(xiàng)目之前，提前讓市場(chǎng)接收項(xiàng)目信息，以良好的形象迎接市場(chǎng)的關(guān)注，并為公開發(fā)售前的正式推廣做好鋪墊準(zhǔn)備，整體包裝包括有戶外廣告，現(xiàn)場(chǎng)包裝及項(xiàng)目宣傳物料等。 ★ 制定完善 的廣告宣傳計(jì)劃，立體炒作項(xiàng)目預(yù)計(jì)公開發(fā)售時(shí)間為 8月 18，那么制定的公開發(fā)售廣告計(jì)劃則一般提前一個(gè)月實(shí)施，即約在 7月下旬全面進(jìn)行廣告投放；而在此之前，應(yīng)以非硬性廣告在各類媒體上進(jìn)行新聞報(bào)道；在公開發(fā)售之 后，則設(shè)定約 1個(gè)月的公開發(fā)售的續(xù)銷期，時(shí)間將順延至 8月中下旬，在此期間，將通過報(bào)紙、電臺(tái)等媒體手段立體炒作項(xiàng)目，以浩大的聲勢(shì)奠定項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，影響甚至震撼廣州房地產(chǎn)界、廣州商界，更為項(xiàng)目的持續(xù)熱銷打下良好基礎(chǔ)。 ★ 塑造商業(yè)概念，構(gòu)建項(xiàng)目品牌 作為大型商業(yè)項(xiàng)目的全新推廣，應(yīng)為其“量身訂造”具有良好可塑造的商 業(yè)概念，以此為主線穿插于項(xiàng)目推廣的始終，并圍繞其運(yùn)用各種手段進(jìn)行包裝、炒作、演繹，以達(dá)到構(gòu)建項(xiàng)目品牌魔方，發(fā)放強(qiáng)大磁場(chǎng)效應(yīng)的作用，大力推動(dòng)項(xiàng)目的銷售。 ★ 整合列舉一系列硬件及軟件內(nèi)容，形成指標(biāo)現(xiàn)代化的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，必然會(huì)有一系列的硬件及軟件指標(biāo)，作為向現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展的本項(xiàng)目，更應(yīng)明確硬件及軟件的各項(xiàng)具體內(nèi)容，并以此形成商業(yè)化運(yùn)作指標(biāo)公告市場(chǎng)，給予市場(chǎng)投資者及商家信心。 2）推