【正文】 ；商品住宅均價為3770元/平方米，%。 2005年，%。在所有的投資中，%。，%；新開工項目446個，%；，%；，%；，%；，%。 2006年1－8月，成都市國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長搜狐網(wǎng)的態(tài)勢。固定資產(chǎn)投資在基本設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)投資的推動下，％；，％。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)增長的同時，房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為3，、％、％，為市場供應(yīng)提供了足夠的保障；另一方面，市場的強勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長，％。 以上數(shù)據(jù)表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個有著較強吸引力的市場，這樣的領(lǐng)域中必然存在的眾多的競爭者，我們耳熟悉能詳?shù)乃{光集團、遠大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實業(yè)、誠裕房產(chǎn)、世家機構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實業(yè)、禾瑞營銷、中房成都公司等，無一不是該行業(yè)中的精英。 四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析 機會 （1）、巨大的“銀色市場” 隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預測，再過5年。再過10年。再過20年。再過50年，屆時，%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11%，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴肅的課題。 目前我國社區(qū)中的診所，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)；保健指導，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)；家庭病床，%的老人需要，%的老人到服務(wù)；定期體檢，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)；應(yīng)急服務(wù)，%的老人需要，%的老人得到服務(wù)。 成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團隊，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足成都“銀色市場”的需求，這預示著“秋麗”的進入將面臨巨大的市場空間。 來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。在這成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是秋實未來發(fā)展的重頭戲。 （2）、政府的關(guān)注與支持　 隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題，各級政府更是極為重視此問題?！扒稃悺别B(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。 （3）、GDP的保障 隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進一步改善。2005年最新統(tǒng)計結(jié)果顯示，%。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。，%。 而另一方面，成都市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，%，居各項收入增幅之首。 有了經(jīng)濟的保障，才能保證服務(wù)的實現(xiàn)，這也正是秋實此次開發(fā)該項目實現(xiàn)利潤的重要條件之一。換言之，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務(wù)，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會在內(nèi)“多贏”的最佳局面。 （4）、成都——養(yǎng)老勝地 在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因為那里陽光充足，風景優(yōu)美。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”。 20年后，中國的哪個城市會成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)人士認為，隨著我國老齡化進程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而成都又具有5大優(yōu)勢：第一，成都的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號召力；第二，成都周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，成都經(jīng)濟比較發(fā)達，生活便利；第四、成都物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高；第五，成都未來退休人員較多，養(yǎng)老機構(gòu)將不斷興起。 不可否認成都的經(jīng)濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的成都將是越來越多老年人的選擇，而成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機日漸明朗。 威脅 （1）、觀念落后，意識不足 雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn)，一些職能部門和社區(qū)管理與服務(wù)部門對開展和加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認識不足，沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會穩(wěn)定的高度來認識，服務(wù)意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負面心理影響，對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。 （2）、競爭者帶來的壓力 有商機必然有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風險?！扒稃悺痹诓痪弥螅鎸Φ谋貙⑹且粋€競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰(zhàn)。 優(yōu)勢 （1）、對于目標市場較為了解 四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現(xiàn)在主要從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時的）附加服務(wù)。經(jīng)過在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營，公司以成為這項業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對領(lǐng)先者。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實的競爭對手。另外，公司曾通過借助社會資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項目，進行簡單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，雖然由于硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒有成為公司的贏利源。但是，公司在這方面已經(jīng)積累大量的市場經(jīng)驗和顧客資源。 簡而言之，長期從事老年產(chǎn)業(yè)，使得公司對于“銀色市場”的特殊目標顧客有著較為清晰和深刻的了解，這些市場信息對于“秋麗”項目的開發(fā)將有著極大的指導意義。 （2）、專業(yè)化的服務(wù)隊伍 長期的老年市場服務(wù)經(jīng)驗，無疑也為秋實公司培養(yǎng)鍛煉出了一支具備專業(yè)素質(zhì)的老年服務(wù)隊伍，他們了解市場行情、熟知顧客需求、具備專業(yè)素養(yǎng)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、深受顧客信賴?！扒稃悺表椖康拈_發(fā)，無疑將為這些人才提供一個更為廣闊的舞臺，讓他們的才華得以更加充分的施展。 （3）、經(jīng)驗豐富的管理團隊 四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生，長期身居重要的管理領(lǐng)導崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽；公司副總經(jīng)理劉可先生長期擔任領(lǐng)導職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強的協(xié)調(diào)能力；公司副總經(jīng)理白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視野；財務(wù)總監(jiān)甘云碧女士，長期從事財務(wù)，培訓過多名財務(wù)人員，理論實踐經(jīng)驗均較為豐富。以這樣一批優(yōu)秀領(lǐng)導者為核心的公司管理隊伍，既擁有豐富的市場經(jīng)驗，又具備深厚的知識基礎(chǔ)。在“秋麗”項目的開發(fā)中，我們有理由相信，公司的管理團隊將會以自身的獨特優(yōu)勢，使“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)贏得市場與消費者的青睞。 （4）、先入為主 眾所周知，中國的殯葬業(yè)長期以來由政府設(shè)立的專門壟斷機構(gòu)，這類機構(gòu)通過進行相應(yīng)的改革走向市場化道路，“秋麗”公司創(chuàng)業(yè)之初率先進入這樣的行業(yè)，獲得了極為重要的兩個先機： 一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司在殯葬業(yè)務(wù)上面長期得到了如稅收優(yōu)惠、項目建設(shè)的征地用地的優(yōu)惠等； 二是原來由政府壟斷經(jīng)營的行業(yè)或業(yè)務(wù)，在政府主動試行改革之時，先進入者就沒有什么競爭者，經(jīng)營風險極小，能夠使公司很快度過建立初期的困難，進入良性循環(huán)的狀態(tài)，公司在殯葬業(yè)務(wù)方面提供的高質(zhì)量的服務(wù)，不僅贏得了一批忠誠的消費者，在潛在客戶中獲得了較高的美譽度，而且還多次得到地方政府的表彰和獎勵，并使政府加大在政策上的支持，公司將申報公開上市的難度較小。 公司準備投資建設(shè)和開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，也是看準中國政府準備改革原來由政府承擔的對孤寡老人的福利性養(yǎng)老方式的意愿和決心，并利用這樣的機會，將公司從“送終”延伸到“養(yǎng)老”服務(wù)領(lǐng)域，構(gòu)造一個更為完整的老年服務(wù)市場的產(chǎn)業(yè)鏈，這也是公司再次看準一個由政府作為財政包袱被“甩”出來的、將大有作為的老年服務(wù)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。 上述兩個絕對有利因素，將再次為公司此次投資建設(shè)“秋麗”個人養(yǎng)老服務(wù)項目，提供外人很難了解和發(fā)現(xiàn)的好處及贏利機會。 （5）、與房地產(chǎn)的不解之緣 2003年，“成都靈新墓葬”整體變更設(shè)立名為“四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司和張敏隆等25個自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。審視秋實公司的歷史進程，我們不難發(fā)現(xiàn)，公司創(chuàng)立者之一正是成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司這樣一個房地產(chǎn)行業(yè)的精英，那么秋實公司在房地產(chǎn)行業(yè)的信息獲取、經(jīng)營管理經(jīng)驗等方面，自然具有其他競爭者所不具備的先天優(yōu)勢。從某種意義講，公司開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)這一項目可以說正是發(fā)揮自己之長。 劣勢 由成都眾多知名房地產(chǎn)商開發(fā)的錦繡華都、鷺島國際社、天府江南、香頌島、美茵河谷、凱麗濱江、米蘭香洲、上東陽光、科華天城、東籬居等一系列熱銷樓盤，將會與公司即將開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)激烈地爭奪顧客群。 “秋麗”由于提供專業(yè)化的、健全的、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，并配有專門的硬件設(shè)施，“秋麗”社區(qū)的房產(chǎn)銷售價格必然將在一定程度上高于其他樓盤，如果單單從價格一個指標衡量，“秋麗”的價格競爭優(yōu)勢將相對較弱。 關(guān)鍵問題分析 “秋麗”作為專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，以優(yōu)質(zhì)高價、高檔專業(yè)的形象進入市場，是否能如預期的那樣得到目標顧客的認可與接受？ 成都養(yǎng)老服務(wù)市場上存在一定數(shù)量可以提供類似服務(wù)的機構(gòu)，它們提供的養(yǎng)老服務(wù)必然會對人們是否選擇“秋麗”這種專業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)生一定影響。 另外，數(shù)據(jù)分析表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個有著較強吸引力的市場，這一領(lǐng)域中存在著藍光集團、遠大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實業(yè)、誠裕房產(chǎn)、世家機構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實業(yè)、禾瑞營銷、中房成都公司等眾多的競爭者，這對于“秋麗”的開發(fā)造成一定的壓力。 然而，畢竟有競爭才有發(fā)展，雖然競爭者不在少數(shù)，但是“秋麗”多年從事老年產(chǎn)業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢、房地產(chǎn)業(yè)的先天優(yōu)勢、充足的人財物的資源優(yōu)勢，以及搶先進入養(yǎng)老服務(wù)市場的先機的獲得，使得“秋麗”的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目在起點已經(jīng)領(lǐng)先對手，只要有足夠的實力與耐力，我們有充分的理由相信“秋麗”可以一路領(lǐng)先、一往無前。 五、目標與目標可行性分析 截止2004年底，%；，%；目前成都全市人口總規(guī)模達1082萬；而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^10%。而此次秋實公司開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)總戶數(shù)為2450，%，可見“秋麗”社區(qū)僅在成都就擁有極其廣闊的銷售市場，更不用說近年來越來越多的涌入成都的外地購房者。簡言之，“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售將會有著大好的前景。 根據(jù)財務(wù)計劃提供的數(shù)據(jù)，“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建筑成本與銷售費用的合計，預估為16299萬元；整個社區(qū)的各類住房共2450戶，銷售預估收入為18674萬元，計算可知社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤2375萬元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)2025萬元。 另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動還將為秋實公司創(chuàng)造一定的利潤。管理服務(wù)活動的總費用支出約為610萬元，這些活動帶來的收入約為763萬元，公司每年將從中獲得利潤153萬元。 綜上分析，我們可以得出結(jié)論，秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司進軍老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是