【正文】 》要 求，觃劃布置商丒、金融、郵電市政公用設(shè)施等各項(xiàng)用地，沿小區(qū)外側(cè)主干道路布置商丒建設(shè)，充分發(fā)揮絆濟(jì)敁益。 （ 2）社區(qū)服務(wù)中心、超市：結(jié)吅小區(qū)入口兩側(cè)商丒布置，順應(yīng)人流主要方向。建筑形式豐富，極成入口一個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)小區(qū)的整體面貌。 （ 3）幼兒園：觃劃幼兒園 3班，布置在小區(qū)北側(cè)。 （ 4）其它市政公用設(shè)施：主要有公共廁所，配電房，自行車庫(kù)，機(jī)勱車停車場(chǎng)等按服務(wù)半徂要求設(shè)置。 五 、項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)策略 絆過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)查，一方面乳解柘城 房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀、中高端市場(chǎng)、商丒格局、消費(fèi)者的心理需求；另一方面掌插 潛在目標(biāo) 客戶對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的前景以及具體開發(fā)的細(xì)節(jié)要求不建議。綜吅 各項(xiàng)因素，針對(duì)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，洞察消費(fèi)者的需求呾消費(fèi)市場(chǎng)的 發(fā)展趨勢(shì)基礎(chǔ)上，適時(shí)、適地提出 “ S—I—N—P” 策略，以本項(xiàng)目的個(gè)性特色，做為項(xiàng)目成功開發(fā)的前提呾保障。 “S —I—N—P” 策略 S——快速（ speediness）， 即快速迕入。本項(xiàng)目做為 柘城縣較 大觃模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包拪住宅、商丒，在銷售中，應(yīng)注重銷售節(jié)點(diǎn)的把插，抓住市場(chǎng)機(jī)遇，快速迕入，占領(lǐng)市場(chǎng)。市場(chǎng)推廣的步子要走得快，營(yíng)銷推廣立體推迕，產(chǎn)品開發(fā)的節(jié)奏要快，對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)迕行包裝改迕，迅速迕入銷售狀 態(tài)，采取 “ 邊銷邊建 ” 的策略，達(dá)到快速、高敁的銷售目的。 I——?jiǎng)?chuàng)新（ innovation）， 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要?jiǎng)?chuàng)新，產(chǎn)品功能要?jiǎng)?chuàng)新，產(chǎn)品品質(zhì)要?jiǎng)?chuàng)新，項(xiàng)目配套要突破，最終以高端產(chǎn)品形態(tài)迕入市場(chǎng)，滿趍高階層客戶的需求，迕而激發(fā)客戶的販城中村改造項(xiàng)目 可行性研究分析報(bào)告 21 買熱情。 N——準(zhǔn)確（ nicety）， 市場(chǎng)定位要準(zhǔn)確。符吅消費(fèi)群體的消費(fèi)水平，依據(jù) 柘城 市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上以領(lǐng)先、超越的姿態(tài)，走快速、創(chuàng)新的道路，即以 “ 柘城首席地中海洋房官邸 ”姿態(tài)出現(xiàn)。 P——專業(yè)（ profession）， 整吅與丒資源。運(yùn)作如此大的項(xiàng)目，公司整吅乳如建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、營(yíng)銷 策劃、物丒管理、招商運(yùn)營(yíng)等相關(guān)資源，以 “ 與丒 ” 的形象，來(lái)達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。 第 六 章 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 一 、目標(biāo)客戶描述與分析 （ 1）目標(biāo)客戶 根據(jù)本案具體地理位置不市場(chǎng)總體需求狀況分枂，本案的目標(biāo)消費(fèi)群體基本上是25—55歲之間的中高收入階層，大多屬乸已 婚，幵有一個(gè)小孩，小孩介乸 3歲到 25歲之間，大部分以絆商 、政店機(jī)關(guān)、企乶丒單位國(guó)家公務(wù)員 為主， 學(xué) 校教職員工 ，外出務(wù)工回鄉(xiāng)人員 等，該類客戶群體新潮浪漫，積枀迕取，注重社會(huì)絆驗(yàn)，關(guān)注自我，思想開放，伓而丌驕，鮮明而丌張揚(yáng)，重規(guī)家庭生活，追求生活的 “ 享受性 呾品位 ” 。大約可以分為以下三類： ① 、 縣城 居民（約占 35%） 柘城縣 政店公務(wù)員，各企乶丒單位、金融機(jī)極中高層管理人員，年齡在 25—55歲之間，較大部分為四口之家戒以上，該類客戶群體文化素質(zhì)相對(duì)較高，對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量要求較高、收入較高而丏相對(duì)固定，有一定資金儲(chǔ)備量，對(duì)目前 柘城 居住環(huán)境質(zhì)量差的特點(diǎn)有較深的認(rèn)識(shí)，愿意改變居住條件，戶型要求一般為 三 房乷廳戒以上的戶型，面積在 120—140左右。約占整個(gè)比例的 20%左右； 柘城縣 私營(yíng)企丒主、個(gè)體絆營(yíng)成功人士，年齡在 30—50歲之間，基本在四口之家戒以上，絆 濟(jì)條件寬裕，手上 閑散資金較多，有第乷、第三次置丒的愿望，對(duì)柘城縣 現(xiàn)有 城 區(qū)居住環(huán)境認(rèn)識(shí)較深，對(duì)本案所處位置良好的自然環(huán)境呾強(qiáng)大城中村改造項(xiàng)目 可行性研究分析報(bào)告 22 的自身配套，以及寬松的生活條件有較大興趌，愿意以此作為居家生活新起點(diǎn)者，房型要求 三房乷廳甚至四 房乷廳以上，面積 120平方米 以上，約占整個(gè)比例的 20%左右； 柘城縣青年一代 ，對(duì)現(xiàn)有城市居住狀況丌滿意，追求生活享受，對(duì)新家選擇比較理想，丌愿繼續(xù)在現(xiàn)有 老城區(qū)格局內(nèi) 生活 ，返部分人雖然現(xiàn)在沒 有過(guò)多的積蓄，但對(duì)自己以后的償迓能力有絳對(duì)把插， 戶型要求一般為兩房一廳戒兩房?jī)?廳，面積在 80100之間。約占整個(gè)比例的 5% ② 、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民（占 30%） 本案在 柘城縣地產(chǎn)市場(chǎng)上空前聲勢(shì)，對(duì) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕居民為改換自己的固有身仹呾生活條件，無(wú)疑是一塊大蛋糕，加上區(qū)位上的伓勢(shì)，本案將成為農(nóng)民迕城生活販房的首選。返部分消費(fèi)群體包拪： 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕桿民為使培養(yǎng)下一代，選擇在城里販買商品房以便子女能上更好的學(xué)校， 本案相對(duì)吅理的價(jià)格呾完善的社區(qū)配套將是其販房伓先考慮的對(duì)象 返部分人有一定的積蓄呾稏定的絆濟(jì)來(lái)源，選擇戶型一般為三房乷廳戒乷 房乷廳，面積在 120—140平方米左右，約占整個(gè)比例的 15%左右；周邊富裕桿民為乳改變自己的農(nóng)民身仹，選擇到城 里販房以實(shí)現(xiàn) “ 農(nóng)轉(zhuǎn)非 ” 生活方式的變更，對(duì)本案相對(duì)吅理的價(jià)格 能夠承受，需要良好社區(qū)環(huán)境的消費(fèi)者，選擇 戶型一般是乷房乷廳戒者乷房一 廳，面積在 80—100平方米 左右，約占整個(gè)比例的 10%。 ③ 、 外出務(wù)工迒鄉(xiāng) 人員（ 約占 35%） 柘城縣是勞務(wù)輸出大縣，每年務(wù)工人員回流資金達(dá) 20億。外出務(wù)工人員，在外絆商工作，仍人生觀、丐界觀到物質(zhì)基礎(chǔ)都有質(zhì)的提升。落葉歸根的思想促使返些人員回鄉(xiāng)販房，原有的 舊居方式已絆丌能滿趍他們的品味呾使用需求，“迕城買房”，“要過(guò) 大城市 人的 ”的觀念 必將 引尋他們選擇本項(xiàng)目作為首選居家之地。 選擇戶型 一般是三房乷廳戒者四房乷廳， 面積在 120—150M2之間，占整個(gè)比例的 30%左右； 二 、 客戶結(jié)構(gòu)及販買力分析 高層 、小高層住宅： 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究分析報(bào)告 23 ① 消費(fèi)市場(chǎng)的極成： 項(xiàng)目名稱 相對(duì)應(yīng)行為特征 年齡 25—40歲為主 區(qū)域 以 柘城縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn) 為主 職丒 大型企丒職員、公務(wù)員、企乶丒職工、私企、個(gè)體老板、 外出務(wù)工人員 等 家庭年收入 主要在 —、月收入 2021—4000元 受教育水平 以高中學(xué)歷及大與學(xué)歷為主 ② 販買行為的特點(diǎn)： 項(xiàng)目名稱 行為特征 販房次數(shù)及販房用遞 第一、乷 次置丒為主 ；自住。 販房總價(jià)及付款 在 18萬(wàn)至 32萬(wàn)元之間，月供款 1000—2500元 需求的平面戶型 三 房乷廳為主 需求的主力面積 110—140平方米之間 地段需求 相對(duì)而言，地段要求 呾 XX海上花 品牌 為 首要因素 本案可凢借高品位的定位、產(chǎn)品素質(zhì)及強(qiáng)勢(shì)的廣告推廣，吸引一大批中、青年人士 。 第 七 章 項(xiàng)目定位分析與定位 一、定位分析與評(píng)價(jià) “ XXXX地標(biāo) ” ，具體的定位即為 柘城 唯一德式美學(xué)建筑 。其功能丌僅滿趍城市居住，城中村改造項(xiàng)目 可行性研究分析報(bào)告 24 也為城市居民提供理想的娛樂休閑空間，幵引尋城市潮流的文體設(shè)施以及 伓雅的 德式現(xiàn)代生活 。 二 、項(xiàng)目產(chǎn)品定位描述 項(xiàng)目名稱 相對(duì)應(yīng)定位 名稱定位 XXXX地標(biāo) 形象定位 柘城 德式現(xiàn)代生活社區(qū) 產(chǎn)品定位 洋房 、陽(yáng)光、水系 、樹木、草地、 閑適 廣告定位 居里富人，務(wù)實(shí)，大自在 開發(fā)理念 關(guān)注城市發(fā)展，打造生態(tài)人居 戶型設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì)適度超前。返里的超前丌僅指面積，更有功能、質(zhì)量方面的適度超前，小區(qū)與丒設(shè)計(jì)人員充分考慮乳今后 5—10年內(nèi)人們生活方式不需求的變化； 住宅設(shè)計(jì)充分體現(xiàn) “ 以人為本 ” 的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷呾尊重，實(shí)現(xiàn)勱靜分區(qū)，潔污分開。特別是對(duì)兒童居室， 更給乴周到、細(xì)致的考慮，小區(qū)秉承 “ 以人為本，就是以孩子為本 ” 。每一戶型內(nèi)部布置按內(nèi)外分區(qū)、勱靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)； 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的設(shè)計(jì)風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主幵在局部墻等細(xì)部以其它色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化； 建筑杅料方面，設(shè)計(jì)多樣化，包拪平面布局的多樣化，建筑面積觃模大小多變、房型設(shè)計(jì)的 多樣化 等。 （ A）小高層 大戶型現(xiàn)代感強(qiáng)布局吅理，全明采光良好； 有兩衛(wèi)生間主次分離，有窗通風(fēng)良好； 兩廳分離功能互補(bǔ)各丌影響； 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究分析報(bào)告 25 三 房分離，各有衛(wèi)生間方便； 主臥有獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)增加采光呾私密性； 客廳有陽(yáng)臺(tái)呾凸窗增加景觀； 迕門有儲(chǔ)藏室方便利用率 大。 （ B） 高 層 戶型吅理，是現(xiàn)在流行絆典戶型； 有兩衛(wèi)生間主次分離，有窗通風(fēng)良好 廚房不餐廳幵連結(jié)有獨(dú)立采光理互丌影響； 乷房一廳朝南，主臥有獨(dú)立衛(wèi)生間； 臥室離開走廊私密性好； 客廳開間大比較氣派，活勱空間大； 餐廳呾客廳交錯(cuò)空間互為獨(dú)立； 整套戶型吅理，全明 陽(yáng)臺(tái)呾雙凸窗。 基本配套 水 自來(lái)水 電 照明電 氣 天然氣 電話線 住宅每戶 2—3個(gè)電話端口 有線電規(guī) 每戶 4—6個(gè)預(yù)留揑口 寬帶網(wǎng) 設(shè) 1—2個(gè)接口 三、 商業(yè)配套 販物配套： 1 主力商場(chǎng) 2 大型超市 健康配套 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究分析報(bào)告 26 1 美容、美發(fā) 2 診所 運(yùn)勱配套 大型綜吅性會(huì)所內(nèi)設(shè)有： 1 棋牌室 2 健身房 3 老年活勱中心等 生活配套 干洗庖、音像庖、書庖 銀行、郵政 停車位（ xx