【正文】 家居材料館 首層： 陶瓷 衛(wèi) 浴 、 油漆涂料、五金工具、 電工電料、 夾 材 、玻璃鐵藝、石材加工、吊頂材料。 二層： 櫥柜櫥電、 地板 、 酒店用品 、 衣柜門窗、地板、門業(yè)、樓梯等 中山市五星美居中心項(xiàng)目營(yíng)銷及招商策劃書 12 深圳市深南中路 2021 號(hào)興華大廈 9108， Tel:075583678680 83678800 三、營(yíng)銷篇 營(yíng)銷方案 本案商業(yè)建筑價(jià)值的開發(fā)取決于對(duì)本身的開發(fā)利用，簡(jiǎn)單的分割銷售不僅使該商業(yè)單位本身淹沒于普通的臨街商鋪單位，而且不利于體現(xiàn)本案商業(yè)價(jià)值的獨(dú)特性。通過對(duì)本案商業(yè)建筑的合理規(guī)劃和開發(fā)，激發(fā)潛在購買者對(duì)本案商業(yè)價(jià)值的認(rèn)同，以整體的優(yōu)勢(shì)取代各自單兵作戰(zhàn)式的商業(yè)開發(fā)模式，增加投資者的信心，刺激投資者的購買欲望。 ◆交通主動(dòng)脈上的建材家居集散地。 ◆ 五星級(jí)的家居生活的提案者 。 ◆家居現(xiàn)代化的體驗(yàn)中心 。 ◆現(xiàn)代商業(yè)，車位即人流， 1： 1 的停車位配比，全城罕見。（廣場(chǎng)面積擴(kuò)大后車位數(shù)量增加） ◆ 金牌商業(yè)管理，專家理財(cái)團(tuán)隊(duì)。 基于首層物業(yè)將被分散出售，因此首層物業(yè)的產(chǎn)權(quán)分散，對(duì)于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理提出了挑戰(zhàn)，我們要解決的問題是：在產(chǎn)權(quán)分散的條件下，如何保持商業(yè)運(yùn)營(yíng)的高效和可持續(xù)性，采取怎樣的銷售策略才是最優(yōu)的解決方案。 ◆ 售后返租？已成為商業(yè)欺詐的代名詞，開發(fā)商是否能以正常的心態(tài)面對(duì)高比例的返租壓力？如何說服投資人確信開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力和誠信守約？ ◆ 帶租 約銷售 —— 不失為一個(gè)好的銷售策略，此策略決定了先招商后銷售的操作程序，銷售成功與否取決于招商的成功率和招商的租金水平，招商的效果不好，將會(huì)使銷售變得沒有回旋的余地。 ◆ 招商、銷售同期強(qiáng)勢(shì)推出 —— 投資者自營(yíng)須符合整體規(guī)劃布局，純投資客則需要在簽訂銷售合同的同時(shí)委托物管方租賃，并承諾支付委托傭金，招商結(jié)束，銷售封盤。此策略 中山市五星美居中心項(xiàng)目營(yíng)銷及招商策劃書 13 深圳市深南中路 2021 號(hào)興華大廈 9108， Tel:075583678680 83678800 是建立在開發(fā)商有意持有部分物業(yè)的基礎(chǔ)上，并有強(qiáng)勢(shì)的商號(hào)進(jìn)駐或能體現(xiàn)出強(qiáng)勁的經(jīng)營(yíng)能力的時(shí)候。 ◆ 基于對(duì)市場(chǎng)基本面向好的判斷，和開發(fā)企業(yè)的實(shí)力，我司建議采取帶租約銷售與招商、銷售同步強(qiáng)勢(shì)結(jié)合，這兩種銷 售策略交叉使用的模式，形成良性的互動(dòng)效果。 策略發(fā)展 ◆ 以品牌店帶動(dòng)商鋪的租賃和銷售策略 通過主力店概念營(yíng)銷造勢(shì)，以獲得投資人的認(rèn)可，引進(jìn)知名品牌店，既保證項(xiàng)目形象，對(duì)投資客戶也是一種負(fù)責(zé)。 ◆ 招商先行，銷售跟進(jìn)，時(shí)機(jī)成熟，加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)。 先進(jìn)行招商造勢(shì)，儲(chǔ)備大量租戶商源，造成本項(xiàng)目受到商家追捧的局面，刺激投資者下單，配合銷售宣傳，推動(dòng)項(xiàng)目銷售的速度。 ◆ 帶租約銷售，投資即收益。 在招商先期啟動(dòng)后，會(huì)有部分的商戶簽約該項(xiàng)目，將簽約商鋪帶租約銷售出去。 ◆ 推出 “ 首期兩成，三成免息分期付款 ” 促銷 策略 降低置業(yè)門檻，建議在付款方式上，推出“首期兩成”促銷方案，其余三成在一年或半年內(nèi)免息分期付清，降低業(yè)主置業(yè)門檻，引起大量消費(fèi)者的關(guān)注，從而達(dá)到促銷的目的。 ◆ “ 客戶 推介” 獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃 策略 凡已認(rèn)購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)予推介客戶，如按其所購買的商鋪的 2%的優(yōu)惠價(jià)獎(jiǎng)勵(lì) 。 ◆ 開盤熱銷期間采用“一萬變兩萬”促銷活動(dòng) 前 30 位排號(hào)或購鋪客戶，簽訂合同就送現(xiàn)金抵扣房款，條件是在活動(dòng)有效期內(nèi)簽訂購房合同或定購書，享受活動(dòng)優(yōu)惠，活動(dòng)贈(zèng)送金額不能變現(xiàn)，只能在 房款中抵扣。 （略） 中山市五星美居中心項(xiàng)目營(yíng)銷及招商策劃書 14 深圳市深南中路 2021 號(hào)興華大廈 9108， Tel:075583678680 83678800 2 、 銷售合同條款限制 對(duì)購鋪投資者實(shí)行嚴(yán)格的合同條款限制是必要的，以 維護(hù) 本項(xiàng)目 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的秩序 。 ●商鋪 購買者 在簽署《 銷 售合同》的同時(shí)與 甲方 簽訂《委托租賃協(xié)議》，明確由 商鋪購買者 委托甲方代為出租其名下的商鋪， 并確定 委托期限。 ● 商鋪購買者如選擇自營(yíng)，必須按照本項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)從事相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 投資者的權(quán)利保障和義務(wù) 商業(yè)地產(chǎn)良性運(yùn)作的關(guān)鍵之一是后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，作為一個(gè)立足中山發(fā)展，有社會(huì)責(zé)任感的公司 —— 開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司，有必要將本項(xiàng)目的商業(yè)打造成為明星樓 盤、品牌項(xiàng)目，為公司后期項(xiàng)目的開發(fā)銷售奠定堅(jiān)實(shí)的社會(huì)公信度和良好的口碑效應(yīng)。 ● 在統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)整體策劃、經(jīng)營(yíng)與管理相結(jié)合的前提下，將商鋪按照合理的比例出售，然后統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理或委托專業(yè)化的咨詢公司來進(jìn)行管理，以保持經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性、整體性、長(zhǎng)期性和雙贏性。 ●因?yàn)殚_發(fā)商有至少 50%的商場(chǎng)面積，是最大的業(yè)主，由開發(fā)商再組織商鋪的投資者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督專業(yè)化的物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理，提出合理化建議，業(yè)主委員會(huì)有依據(jù)法律程序任免物業(yè)公司的權(quán)利，以保障廣大業(yè)主權(quán)益。 ●整合多方資源， 調(diào)動(dòng)入駐商家開展市場(chǎng)深 度開發(fā)的主動(dòng)性和積極性，促使市場(chǎng)運(yùn)作高效、持續(xù)增長(zhǎng)，通過對(duì)消費(fèi)者提供物超所值的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的需求，創(chuàng)造完美的享受，從而獲得價(jià)值回報(bào)。 實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、商鋪購買者和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者三方的多贏。 ● 購鋪者交付 1 個(gè)月的租金作為委托招 商 費(fèi)用。 應(yīng)注意的一個(gè)問題 關(guān)于首層商鋪的銷售，由于建議將建筑形態(tài)改變成整建的超市模式，在進(jìn)行分割銷售時(shí)容易產(chǎn)生貨不對(duì)板的情況，也就是說投資者所購買的商鋪是否為具有相對(duì)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力的單位，還是一塊不知道具體位置的虛擬的產(chǎn)權(quán)，是投資者最為關(guān)心的問題，比如，投資者只知 中山市五星美居中心項(xiàng)目營(yíng)銷及招商策劃書 15 深圳市深南中路 2021 號(hào)興華大廈 9108， Tel:075583678680 83678800 道購買了一 個(gè)商鋪，知道大概位置，而不能知道準(zhǔn)確的具體的位置，再比如，投資者購買的商鋪在產(chǎn)權(quán)證上注明的某一位置實(shí)際上是商場(chǎng)的過道，這些都是投資者非常擔(dān)心的問題。消除投資人此類疑慮的最好的辦法，就是保證所銷售的商鋪產(chǎn)權(quán)