【正文】 銷售的總共有 11 宗，數(shù)量較多；但從各地塊的規(guī)模上看，除了杭政儲出 [2020]20 號綠城濱江地塊建筑面積達(dá) 33 萬方外，其他地塊的總建筑面積都不足 15 萬方，以七八萬方的小規(guī)模地塊為主。 項目多、地塊位置接近、規(guī)模相近、同期供應(yīng)，直面競爭不可避免，拱墅區(qū)也將成為未來幾年的熱點(diǎn)區(qū)域之一。 ■ 西湖區(qū)：整體供應(yīng)形成巨無霸，區(qū)域板塊供應(yīng)不均勻 西湖區(qū) 月出讓的未開發(fā)住宅用地情況一覽表 分析： ◆ 未來供應(yīng)巨大，成就區(qū)域供應(yīng)巨無霸 從 2020 到 2020 年 10 月 1 日，出讓住宅用地多、未來住宅房源供應(yīng)量大是西湖區(qū)一個很明顯的特點(diǎn)。其中，截至 2020 年 10 月 1 日前尚未上市銷售的已供宅地共 30 宗，合計可開發(fā)建筑面積共約 萬方；如以平均 90 方 /套計，預(yù)計未來潛在可供應(yīng)套數(shù) 37000 多套，若以平均 120 方 /套計，預(yù)計可供應(yīng) 27700多套。這樣的供應(yīng)讓人不得不承認(rèn)，西湖區(qū)是杭州未來區(qū)域供應(yīng) 中的一個巨無霸。 ◆ 供應(yīng)熱點(diǎn)分散，板塊供應(yīng)不均勻 西湖區(qū)和拱墅區(qū)一樣，也匯集了眾多的房地產(chǎn)板塊，城西文教區(qū)、三墩、申花路、西溪濕地和轉(zhuǎn)塘等，都是目前市場較為熱鬧的板塊。城西文教區(qū)生活配套完善，并且具濃郁的學(xué)院氛圍，住宅用地也相對稀缺。近幾年大量大學(xué)院校搬遷而推出部分住宅項目：如金都 ?城市芯宇和濱江 ?金色藍(lán)庭兩個項目總量約為 26萬方，將在 2020 年開盤；從后期看，城西文教區(qū)的住宅用地已寥寥無幾， 2020年杭商院地塊的高價出讓便是地塊稀缺的一個明證，在未來的幾年內(nèi)甚至更久的時候，城西文教區(qū)的供應(yīng)量將日趨減少。 三墩板塊近年由于大量樓盤的面世，區(qū)域配套、人氣、規(guī)劃都有了很大水平的提高，成了繼城西文教區(qū)之后又一個熱鬧的大型居住板塊，而目前三板塊域隨著親親家園、蘭韻天城、頤景園等樓盤的陸續(xù)售罄，又無后續(xù)新樓盤推出，出現(xiàn)短期供應(yīng)的一個斷層；但從上表的潛在供應(yīng)統(tǒng)計看，預(yù)計 2020 年下半年可能會形成一個供應(yīng)高峰。 西溪濕地是去年開始在房產(chǎn)市場趨熱的一個區(qū)域，隨著萬科、坤和、綠城的進(jìn)入，西溪濕地逐步演化成品牌房產(chǎn)匯集的一個高檔高品質(zhì)樓盤的區(qū)域，同時因為項目容積率較小，排屋等高檔項目開發(fā)成為可能，因此，西溪濕地也逐漸成為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 距離杭州 市中心最近的排屋開發(fā)區(qū)域，進(jìn)而演變成位居西湖之后的自然資源豐富的高檔居住區(qū)。屬于杭州城區(qū)的西溪濕地目前并無項目銷售，萬科坤和 ?西溪蝶園和坤和 ?和家園預(yù)計將在今年下半年首次推售，從而引發(fā)區(qū)域供應(yīng)的第一波。從目前看，西溪濕地板塊雖然在開發(fā)和待開發(fā)的項目并不多，但由于項目規(guī)模大，近兩三年整體潛在供量約 萬方。無論是規(guī)劃低容積率帶來的大戶型產(chǎn)品，還是 0 07 年拿地受政策制約的小戶型產(chǎn)品，均有頗為可觀的后續(xù)潛在供量。 轉(zhuǎn)塘板塊由于前幾年推地較少，因此目前市場上的在售樓盤并不多，僅西湖?陽明谷、九樹公寓等，均為 別墅、排屋及高端公寓項目。在沉寂 23 年之后，2020 年轉(zhuǎn)塘掀起了一股推地的熱潮，共推出 9 宗住宅用地，可開發(fā)建筑面積共約 萬方，其中金都房產(chǎn)和雅戈爾分別獲得 37 萬方、 萬方的儲備開發(fā)量。由此，這兩個公司成為轉(zhuǎn)塘板塊的 “ 地老大 ” ，并將影響轉(zhuǎn)塘板塊的發(fā)展方向和趨勢。因區(qū)域環(huán)境和地塊條件等因素，轉(zhuǎn)塘和西溪區(qū)域今后將慢慢成為主城區(qū)內(nèi)圍繞西湖的一南一北的兩個高端項目集聚區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從以上兩個圖表可以看出，在西湖區(qū)的五大板塊中， 2020 年到 2020 年 10月 1 日，土地供應(yīng)規(guī)模最大的板塊是三墩板塊，其次是西溪濕地、再次是轉(zhuǎn)塘；從數(shù)量上看，轉(zhuǎn)塘位居第一，三墩和西溪濕地同列第二，因此，三墩、轉(zhuǎn)塘和西溪濕地三大板塊是未來西湖區(qū)潛在 供應(yīng)最大的區(qū)域。 ◆ 外來品牌和本土品牌共分天下 在西湖區(qū)近四年的土地供應(yīng)中，外來品牌和本地品牌的相輔相成是一個很明顯的特點(diǎn)。從上表可以看出，從 2020 年到 2020 年 11 月，西湖區(qū)土地市場的主角依然是杭州本土品牌；而從 2020 年 12 月萬科通過和坤和聯(lián)合取得西溪土地之后，外來品牌就開始不斷融入西湖區(qū)，本土品牌和外來品牌的較量也在西湖區(qū)開始了一個新的起點(diǎn)，共分天下從此拉開局面。 從上圖西湖區(qū)近四年的本地、外地房企擁有的土地資源對比分析上可以看出，本地房企和外地品牌開始平分天下，本地房企在數(shù)量上占據(jù)優(yōu)勢，占地塊總數(shù)量的 ％；而外地房企在規(guī)模上略勝一籌，占據(jù)總規(guī)模的 ％，外地品牌土地數(shù)量不多，但普遍規(guī)模卻較大，而本地品牌土地數(shù)量多，土地規(guī)模相對小。外地房企如萬科、金地、中海等的領(lǐng)先的開發(fā)理念、豐富的運(yùn)作經(jīng)驗、強(qiáng)勢的品牌競爭力以及土地的集中規(guī)模優(yōu)勢，而成為本地房企的強(qiáng)勁對手；但從另外一個角度看，正因為眾多優(yōu)秀品牌 房企的進(jìn)入，將帶來先進(jìn)的運(yùn)作理念，也因為競爭的加劇，會促使更為優(yōu)秀的房產(chǎn)品問世，從而促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)一步提升。 ◆ 各板塊地價有升有降，但都創(chuàng)下新高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 西湖區(qū) 已供未售宅地地價折線圖（單位：元 /M2） 從西湖區(qū)地價發(fā)展情況看，各板塊的情況都有所不同。城西文教區(qū)和西溪濕地板塊一路高升，特別是 城西文教區(qū)，從 2020 年 11 月底到 2020 年 7 月，宅地地價整整翻了一倍，超過市中心和錢江新城板塊的地價，地價上漲帶來直接的影響便是未來房價的上漲，預(yù)計未來城西文教區(qū)房價將突破 2 萬元 /平方米；西溪濕地板塊由于自身景觀環(huán)境的優(yōu)越和外地品牌開發(fā)商的進(jìn)入，地價節(jié)節(jié)高升；三墩板塊和轉(zhuǎn)塘板塊的地價發(fā)展曲線都呈中間高兩頭低的狀態(tài)，在幾輪的沖高后都有理性的回落，三墩板塊的高點(diǎn)是 7750 元 /平方米，轉(zhuǎn)塘板塊的高點(diǎn)是 13929元 /平方米，以此預(yù)計，三墩的未來房價將突破 12020 元 /平方米，轉(zhuǎn)塘板塊則將突破 18000 元 /平方米。 ■ 江干區(qū)：新老板塊持續(xù)發(fā)力 分析： ◆ 九堡、丁橋成為發(fā)展?jié)摿? 江干區(qū)主要位居城東區(qū)域，包括了許多熱點(diǎn)板塊，如城東、錢江新城板塊的部分、九堡等，還包括了剛剛興起的丁橋板塊。江干區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展起始較早，新老板塊交替發(fā)展，呈日趨蓬勃的態(tài)勢。從城東板塊漸漸退出舞臺之后，錢江新城板塊開始火速發(fā)展，而在錢江新城板塊今年上半年推出最后一宗住宅用地時，九堡板塊開始如火如荼地發(fā)展起來，丁橋板塊作為板塊發(fā)展的新生力量也在今年開始加入建設(shè)江干區(qū)的行列。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在 2020 年到 2020 年 10 月 1 日江干區(qū)已出讓未銷售的 18 宗住宅用地中， 錢江新城占據(jù) 2 席，丁橋板塊占據(jù) 5 席，九堡占據(jù) 6 席，由此可以看出，九堡板塊在未來江干區(qū)發(fā)展中所占據(jù)的重要地位。九堡板塊正處于興起階段， 2020 年下半年隨著旅游紅蘋果的銷售開始真正啟動，萬科 ?魅力之城的開盤繼而加大了區(qū)域的熱度；而后期大量的住宅潛在供應(yīng)為區(qū)域的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的后盾，爆發(fā)的力度不??；同時九堡的配套和交通的規(guī)劃又成為區(qū)域發(fā)展的堅實(shí)基礎(chǔ)，如地鐵一號線經(jīng)過九堡并設(shè)有 3 個站點(diǎn)，杭州市客運(yùn)中心站、中國四季青服裝交易中心建設(shè)等等。區(qū)域規(guī)劃和規(guī)模土地出讓，使九堡區(qū)域的發(fā)展具備了強(qiáng)勁潛力。 丁橋是 2020 年新發(fā)展 起來的板塊，其與上城區(qū)的華豐板塊一起組成的華豐丁橋板塊，丁橋從 2020 年的下半年開始出讓商品房住宅用地，至今已有 5 宗宅地出讓，總建筑面積約 萬方，這是丁橋板塊發(fā)展的一個起點(diǎn)，也將打破丁橋無商品房開發(fā)的歷史記錄。丁橋共享華豐板塊的配套和規(guī)劃，也同樣擁有大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房建