常州之江地產(chǎn)項(xiàng)目(ppt69)-地產(chǎn)綜合(已改無(wú)錯(cuò)字)
2022-09-25 16:52:18 本頁(yè)面
【正文】 “ 羊群心理式開(kāi)發(fā) ” 導(dǎo)致了供求結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡 。 今天金色新城 、 銀河灣的滯銷 ，不就是因?yàn)樽蛱焘祷▓@ 、 懷德苑的熱銷嗎 ？ 自從御花園的成功銷售 、 美林國(guó)際村的價(jià)格快速攀升后 ， 明年新區(qū)的別墅供給量將大大增加；此外明年新區(qū)的商鋪 、 市場(chǎng)項(xiàng)目也是 “ 層出不窮 ” …… 如此狹小的市場(chǎng) ， 如此盲目的 “ 羊群式開(kāi)發(fā) ” 結(jié)果只有一個(gè) ——先來(lái)的賺錢 ， 后到的跳樓 。 這樣 ， 常州2020年底累計(jì) ， 并且年平均 15%的空置增長(zhǎng)就不足奇了 。 供給結(jié)構(gòu)失衡 特征四 產(chǎn)品規(guī)劃的 “ 大路 ” 特征 ? 常州樓市的產(chǎn)品大部分屬于 “ 大路貨 ” ， 精品不多 。 常州雖然距離上海很近 ， 但產(chǎn)品規(guī)劃水平至少相差兩個(gè)等級(jí) 。 ? 行列式的布局 ， 底層盡量多的做商鋪 。 成為常州低檔小區(qū)的一大 “ 特色 ” ? 這為品質(zhì)樓盤留下了契機(jī)，比如我公司今年成功代理的 “ 美林國(guó)際村 ” 項(xiàng)目，在地理位置上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并不具優(yōu)勢(shì)，就是憑 “ 品質(zhì)牌 ” 打贏的。 在常州開(kāi)發(fā)大盤所應(yīng)注意的特殊問(wèn)題 本案與大城市大盤之不同 市場(chǎng)地位不同 營(yíng)銷課題不同 決定策略不同 大城市沒(méi)有市場(chǎng)主導(dǎo)者 ， 房地產(chǎn)是沒(méi)有壟斷的行業(yè) 。 在常州做大盤決定必須做市場(chǎng)的主導(dǎo)者 我們將遷移常州市區(qū)人口的 56%， 年供給量將占常州市場(chǎng)銷售量的 10%。這是大城市里任何一個(gè)大盤都做不到的 。 開(kāi)發(fā)策略必須從企業(yè)戰(zhàn)略的角度加以考慮 本案與大城市大盤之不同 需求結(jié)構(gòu)不同，“大盤”靠誰(shuí)撐起來(lái) ？ 大城市大盤客源特征 ? 外來(lái)人口的強(qiáng)勁支撐 ? 解決型的人口外遷 ? 充足的特定目標(biāo)客戶 常州居住水平現(xiàn)狀 常州經(jīng)過(guò) 80年代起的新村建設(shè)，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)率先進(jìn)入“小康”標(biāo)準(zhǔn) ? 戶均建筑面積 ? 戶均使用面積為 ? 人均建筑面積為 ? 人均使用面積已達(dá) ，超過(guò)了 12平方米這個(gè)我 國(guó) 城鎮(zhèn)小康生活水平的住房標(biāo)準(zhǔn)。 ? 住宅成套率達(dá)到 % “小康”的現(xiàn)狀，為常州大盤客源的組織帶來(lái) 新的課題 房地產(chǎn)需求來(lái)源 人口自然增長(zhǎng)所帶來(lái)的需求 人口機(jī)械增長(zhǎng)所帶來(lái)的需求 居住升級(jí)及替換帶來(lái)的需求 這對(duì)本案的產(chǎn)品組合是致關(guān)重要的 常州市場(chǎng)需求判斷 自然增長(zhǎng) 人口自然增長(zhǎng)率近零 ， 不會(huì)帶來(lái)強(qiáng)大的住房需求需求 2020年末全市總?cè)丝? ， 其中非農(nóng)業(yè)人口 ，人口的自然增長(zhǎng)率僅 % 家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)所帶來(lái)的需求 我國(guó) 70年代末 80代初隨知青返城帶來(lái)一波人口出生高峰 （ baby groomer） ， 隨他們的生理周期從出生到就業(yè)對(duì)我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了排浪式?jīng)_擊 ， 現(xiàn)在他們已經(jīng)進(jìn)入獨(dú)立成立家庭的離巢階段 。是大盤開(kāi)發(fā)必須重視的需求源 機(jī)械增長(zhǎng) 舊城改造及城市發(fā)展帶來(lái)的人口外遷 常州市從制定特大型城市的發(fā)展思路之后 ， 加大了城市改造的力度 ， 將直接刺激房地產(chǎn)需求 。 2020年政府拆遷 1500戶 。 預(yù)計(jì) 2020年改造 2020戶 ， 這將直接產(chǎn)生 16萬(wàn)平方米的需求 。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的外來(lái)人口涌入 以制造業(yè)為主的城市定位，基本 10%以上的平穩(wěn)增長(zhǎng)，將帶來(lái)大量的外來(lái)人口 。 2 0 0 1 年常州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖7 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)1980198219841986198819901992199419961998202001000000202000030000004000000500000060000007000000國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值( 現(xiàn)價(jià))按照政府規(guī)劃設(shè)想，到 2020年市區(qū)人口將達(dá)到 115萬(wàn)人，常住人口 95萬(wàn)。 較現(xiàn)在的 80萬(wàn)人增加 15萬(wàn)人，這將創(chuàng)造 5萬(wàn) —7萬(wàn)戶的住房需求，將創(chuàng)造400—600萬(wàn)平方米的住宅需求。 常州政府已經(jīng)放開(kāi)人口政策，外來(lái)人口已經(jīng)開(kāi)始涌入 。 替換居住 居住方式的改變 住宅質(zhì)素的提升 面積、功能、結(jié)構(gòu)、環(huán)境、材料、智能等多方面的提升 由多層住宅 別墅、聯(lián)排 由多層住宅 小高層、高層 居住條件的改善 在城市大規(guī)劃中的地位 處于老城與新城的之間 ， 大型居住區(qū)之內(nèi) 自然資源 自然資源優(yōu)厚 ， 良好的宜居之地 基礎(chǔ)設(shè)施 外環(huán)路打好了與城市各功能塊的連接基礎(chǔ) ， 小配套需要完善 人文地理 翠竹 、 藻江已經(jīng)成型 ， 市民無(wú)認(rèn)同感障礙
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