【正文】 47。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 綠化養(yǎng)護費測算表 類別： (萬元 /月 ） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 ) 占總 % 備注 1 服裝費 1個人 ,冬裝 100 元 /套 ,每人 2套 ,夏裝90 元 /套 ,每人 2 套 （ 10021+9021 ）247。24,每月維護費每部 20 元 ,其它簡單工具每月 200元 (3400+1800)247。24+120)+200 3 農(nóng)藥化肥 綜合測算每平米 元 /年 ,綠地面積9800 平米 9800247。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 五、 綠化養(yǎng)護費 小計 1+??+5 公共秩序管理費測算表 類別：支出（月） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 (萬元 /月 ) 占總 % 備注 1 服裝費 每人冬夏裝 4 套 ,每套 150 元 ,共 25人 150425247。3247。5247。12+3004247。6247。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 5 保險費 小區(qū)公共責任保險 5000 元 /年 ,300元 /位12 6 車位租金 70 元 /位 12 六、 公共秩序管理費 小計 1+??+6 電費及其它費用測算表 類別：支出 (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 七 公用電費 總電力日均使用電量： 2500 度 250030 天 元 /度 八 業(yè)主委員會辦公費 一年 5 元 /戶，共 631戶 6315 元 247。做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 十一 稅收 一 +??+ 六 +八 ??+ 十之和的 5% 一 +?+ 六 +八 +九 +十5%, ?。?！ 5% 小 計 七 +??+ 十 一 總支出 一 +??+ 十 二 結余 =總收入 總支出 — 注：業(yè)主委員會辦公費根據(jù)鐵嶺市業(yè)主管理委員會規(guī)則 (試行 )第二章第五條制定。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 淺水灣智能化維護費測算表 單位： (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 一、 智能化維護費（收入） 1 智能化維護費 總戶 631 戶 ,每戶 12元 ,入住率 95% 12 元 63195% 一、 智能化維護費（支出） 1 網(wǎng)絡工程師 1 名 ,每人月總工資 2500 元 2500元 1 2 網(wǎng)絡管理員 1 名，月總工資 1600 1600元 3 工資附加費 人員工資總額的 38% ！！ 萬元 38% 5 服裝費 ！名管理人員每人年 3 套 ,每套 800 元 800元 13247。12 11 巡更系統(tǒng)維護 1 套 ,綜合測算 500 元 /月 500元 12 不可預見費 1+??+8 的 2% 13 物業(yè)管理傭金 1+??+9 的 10% 14 稅收 1+??+10 的 5% 合 計 1+??+14 結余 收入 支出 — 注 :智能化人員還需維修人員協(xié)助 ,人員費用未計入 . 『學習改變人生為日后的接管驗收、入住辦理、裝修監(jiān)管等工作做準備，并為未來淺水灣的管理進行了周密的調研和策劃。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 人員分組 按土建 (含室內部份 )、機電、消防、智能化等專業(yè)項目進行人員分工，負責對小區(qū)的公共配套設施設備的 驗收和接管。 ② 工程組： 整理、收集、繪制各種示意圖交辦公室匯總，設計各種項目驗收記錄表，報籌備處審閱存檔。 B、住戶門外部分： 消防通道、層間走廊、扶手、各種門、窗、強電井、弱電井、管道井、保 潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體井蓋、墻體、地面、天花、 雨水管系、排污管系、地下管網(wǎng) 、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及 停車用水泥墩、公共衛(wèi)生間、地下管理用房、綠化水系、廣場涼亭、店面、 公共電照、開關、熟悉以上項目的施工情況，收集相關資料，重點收集大 堂平面圖、層間平面圖、地下室停車場平面圖，繪制：層間消防疏散平面 圖、各種房屋平面圖（土建）、地下停車場平面圖、入住辦理辦公室（帶衛(wèi) 生間平面圖及材料報價工期報告）、設計各種驗收記錄表。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) ③ 事務組： 熟悉小區(qū)各型房層基本情況，報辦公室備案。 ④ 裝修組： 熟悉各型房層結構，選擇裝修垃圾堆放點，了解并熟悉市政府關于“家居裝修”法規(guī)條例，了解交納裝修稅的全過程，繪制各型房層結構平面圖。 相關資料準備 ① 由籌備處主任負責。 ③ 收費標準及樓宇裝修外觀標準等相關資料請示報告，呈市主管部門及市住宅局批準。 辦公設備、裝備計劃 ① 辦公設備： 計算機、刻字機、復印機、空調、打印機、桌椅 、交件柜、過塑機、驗鈔機、 點鈔機。 ③ 制作類： 各類牌匾、導向指示、場景布置、入住儀式，電梯轎廂加封、 入住辦理點加封、裝修辦理點加封、員工宿舍加封。 （二）驗收接管階段 『學習改變人生 驗收接管程序 ① 初驗： 同住宅局工程管理站、施工單位共同聯(lián)合初驗，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題，提出整改意見，由施工單位按標準要求按時整改，并認真做好初次驗收備忘錄。 ③ 資料圖紙交接： 建設單位向物業(yè)公司交接資料圖紙，按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第五章每三十七條規(guī)定，移交住宅區(qū)時，開發(fā)建設單位應當向業(yè)主委員會（物業(yè)公司）移交下列住宅區(qū)工程建設資料： A、住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖； B、本體建筑、結構、設備竣工圖； C、地下管網(wǎng)竣工圖； D、其它必要的資料。 分類驗收 — 機電組： ① 資料類： 產(chǎn)品調試報告書（高、低壓變配電，發(fā)電機、電梯、水泵、消防主機、智能化系統(tǒng)等）、產(chǎn)品使用說明書、產(chǎn)品合格證書、電氣接線圖紙、竣工圖紙資料：包括機房、電、水、管道、消防、電梯、進口產(chǎn)品商檢書（復印件）、深圳市環(huán)保合格證書（發(fā)電機）、隨機配件、工具清單、設備交接清單、電腦軟件、（消防）市消防局頒發(fā)的“消防驗收合格證” 『學習改變人生 ② 隨機配件、工具類： 電梯、發(fā) 電機、高壓柜、低壓柜、消防主機、消防查詢電腦。 B、供電： 高壓進線端、高壓柜、變壓器、低壓柜、電纜溝、電纜卡口、電纜掛牌、電纜井、各種計量電表、分戶表、層間插接箱、層間配電箱。 D、水系： 水泵、濕式報警閥、室內處消防栓 、水泵接合器、噴淋系統(tǒng)、各類儀表、各類閥門、止回閥、壓力調節(jié)閥、管網(wǎng)、設備及管網(wǎng)支架。 F、風系： 正壓風機、排風機、風井（管）、各類風閥、鋁合金風口百葉。 H、發(fā)電機： 發(fā)電機、油箱、輸油管、排送風系統(tǒng)、電纜、環(huán)保隔音（消音端）、電瓶、充電器。 J、電梯： 牽引機、配電箱、控制柜、機座、鋼絲繩、轎廂、廳門、井道、進道照 『學習改變人生 K、各類機房： 交換機房、電梯機房、水泵房、風機房、配電房、發(fā)電機房、 CO2 房、強電井、弱電井、管道井、消防中心等，墻、地、天花、電照、開關、門窗、門鎖、給排水系。 M、智能化系統(tǒng)： 寬帶局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng) 、停車場智能管理系統(tǒng)。 分類驗收 — 工程組、事務組： ① 資料類： 竣工圖（土建、綠化）。 B、住戶房內部分（工程組、事務組）： 地面、墻體、天花、供水、供電、供氣設施、門、窗、陽臺、衛(wèi)生間、廚房、排水、空調孔、對講、門鎖、電照、開關、閥門。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 內、外墻、天花不得有裂縫、空鼓、污染、清潔、門窗天關自如、瓷磚無空鼓、無破損、雨水井、污水井、化糞池內無雜物、各種井蓋完好無損，停車場地 面平整等。 ② 驗收實體類： 樹木、衛(wèi)生死角是否有建筑垃圾。 施工安排、人員、材料、工期、編制《施工計劃表》報籌備處審定。 模擬入住手續(xù)辦理全過程，模擬業(yè)主提問、各崗位程序要清楚、操作要規(guī)范、口徑要統(tǒng)一。 （三） 收費員由財務派人統(tǒng)一培訓，對裝修審批、辦證、收費崗人員及事務助理的稅務知識培訓，可邀請區(qū)地稅局工作人員進行 12 次專門培圳。 入住資料袋，公示牌制作安裝到位。 辦理流程 『學習改變人生 B、設立專門的入住辦理場所，場所的布置以美觀、簡潔、明快為基調，適當設置導視標志，方便住戶了解辦理流程 ?，F(xiàn)場有若干名服務人員為住戶提供咨詢、導向、表格填寫指導、復印、禮品派送等服務，并在在休息區(qū)為客人準備一些糖果或點心、茶水、飲料、報刊等。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 入口 入口 驗證 表格 填寫 區(qū) 咨詢臺 『學習改變人生 ③《購房合同》復印件。 3． 驗證后，管理處發(fā)放入住資料。 2． 與管理處簽訂 《 前期管理協(xié)議 》 、《 業(yè)主公約 》及《 委托收款協(xié)議書 》 。 1． 按入住收費一覽表所列項目交費。 1． 管理處人員陪同業(yè)主驗收房，填寫驗房表。 3． 直至驗收合格，業(yè)主簽字收房。 2． 施工單位可能需進入室內調試，務請業(yè)主留下聯(lián)系電話。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 說明： A、現(xiàn)場設流程展板、咨詢臺、為住戶提供導向服務。 C、檢查住戶表格填寫是否規(guī)范，資料是否齊備，合格后裝袋歸檔，同時向住戶發(fā)放《繳費通知單》。管理處憑回執(zhí)開具票據(jù)，并發(fā)放驗房表。 （四）人員培訓 專人制定《淺水灣入住辦理人員專業(yè)培訓方案》，交籌備處審批后組織實施。 選址： 入伙手續(xù)辦理點待定 裝修資料： 將裝修管理規(guī)定各項資料上報籌備處討論，定稿后交付印刷。 『學習改變人生參加人員：裝修監(jiān)管人員、事務助理、各部門負責人。內設展板區(qū)、技術咨詢區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫及資料復印區(qū)。 出口 入口 裝修規(guī)定： 根據(jù)建設部、省市有部門的相關法規(guī)、條例的規(guī)定內容，綜合淺水灣的實際情況，制定了“一本通”式的《裝修管理規(guī)定》，內容涵蓋了有關房屋裝修、空調安裝、施工管理等方面的要求和規(guī)定，住戶只要通讀規(guī)定即可了解如何合理合法的進行家居裝修。做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁，共 63 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) (管理處兩天內審批 ) YES NO (每周二、五 ) 說明： A、通過“一站式”專家指導辦理裝修手續(xù)、隨到隨辦，特別對防盜門安裝、空調安裝、室內供水管道的鋪設、內墻間隔材料、防水處理等難點問題給住戶予以提醒，提出合理建議，力求專業(yè)、高效、省時。 裝修 隊辦領《裝修許可證》和《出入證》 并繳納證件工本費及垃圾清運費等費用 業(yè)主和裝修隊分別交納裝修押金 1000元 /戶 1. 裝修隊將 《裝修許可證》貼在入戶門內側 2. 裝修 隊文明施工，接受裝修管理 1． 裝修完工，向管理處申請驗收 2． 由管理處組織驗收，業(yè)主及施工負責人陪同 3． 驗收時，業(yè)主需攜帶 《裝修申請表》 交回出入證，退領裝修押金 如有違約行為，限期整改 辦證入場 完工驗收 押金交費 現(xiàn)場施工 『學習改變人生 D、對違章 的行為運用情理、經(jīng)濟、行政、法律等手段，動之以情，曉之以理，最終達到糾正違章的目的。 四、安全管理 保安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎性工作。 治安管理 (1)、 治安工作的特點及主要任務 特點： A、 以預防為主。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標