【正文】 保持與當(dāng)?shù)卣鞑块T的良好溝通； 12 定期召集工作會議，確保公司的方針政策和各項(xiàng)管理制度的貫徹執(zhí)行。 14 協(xié)調(diào)項(xiàng)目各部門之間密切溝通和配合。 項(xiàng)目業(yè)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé) 工 作 關(guān) 系 直接上級部門 項(xiàng)目總經(jīng)理 /公司營運(yùn)部業(yè)務(wù)經(jīng)理 下轄部門 主要評估考核人員 項(xiàng)目總經(jīng)理 /公司營運(yùn)部業(yè)務(wù)經(jīng)理 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 公司營運(yùn)部、招商部，項(xiàng)目物業(yè)部、財(cái)務(wù)部、市場推廣部 外部關(guān)聯(lián)部門 工商、質(zhì)監(jiān)局、消費(fèi)者協(xié)會 項(xiàng) 次 崗位職責(zé)概述 1 負(fù)責(zé)項(xiàng)目租賃工作的整體管理與協(xié)調(diào)； 2 帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)達(dá)成項(xiàng)目招商及租金收益的預(yù)期目標(biāo)； 3 規(guī)劃和執(zhí)行項(xiàng)目的招商策略； 4 發(fā)現(xiàn)潛在的經(jīng)營戶并且與這些經(jīng)營戶談判租約； 5 維持項(xiàng)目良好的租戶服務(wù)與顧客服務(wù)； 6 確保各項(xiàng)工作符合公司制度及流程要求； 深圳新摩爾商業(yè)管理公司 熊杰 296809963 （供學(xué)習(xí)交流） SHOPPING MALL 營運(yùn)管理手冊 15 7 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與項(xiàng)目其他部門及公司總部的工作配合。 項(xiàng) 次 主要工作 1 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)務(wù)部管理及運(yùn)作； 2 制訂招商租賃、租金收繳及業(yè)態(tài)調(diào)整等工作計(jì)劃，獲得公 司批準(zhǔn)后執(zhí)行落實(shí)； 3 傳達(dá)并執(zhí)行公司總部及項(xiàng)目經(jīng)理的工作計(jì)劃； 4 負(fù)責(zé)與公司總部及項(xiàng)目其他部門的聯(lián)系溝通； 5 負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)部門人員的選撥、訓(xùn)練、分工、日常管理和績效考評； 6 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理制定年度租金預(yù)算計(jì)劃； 7 倡導(dǎo)并督促實(shí)行良好的租戶服務(wù)與顧客服務(wù)； 8 定期進(jìn)行租戶銷售匯總與分類分析，提供收租預(yù)警與業(yè)態(tài)調(diào)整參考； 9 建立完善的檔案管理制度，確保合同、通知、公告等管理文件完整無缺； 10 督促各業(yè)務(wù)人員對租戶財(cái)務(wù)軟件系統(tǒng)進(jìn)行核查，確保租戶信息及時(shí)、準(zhǔn)確；并每月按時(shí)催繳和收取租金； 11 按時(shí)提交每周 /每月 /年度等工作報(bào)告與報(bào)表，負(fù)責(zé)審核； 12 負(fù)責(zé)組織市場與競爭對手的定期調(diào)查，向項(xiàng)目經(jīng)理提供報(bào)告； 13 配合其他部門的工作（企劃活動、營運(yùn)管理、客訴處理、資料收集等） 14 負(fù)責(zé)總部推薦客戶的接待、介紹等協(xié)助工作，及時(shí)、準(zhǔn)確向總部反饋信息。 項(xiàng) 次 主要工作 1 擬定項(xiàng)目工程物業(yè)年度預(yù)算。 3 為經(jīng)營戶在簽訂租約后提供裝修方面的支持和服務(wù)。 5 配合公司制定相關(guān)的工作流程，培訓(xùn)本部門員工。 7 核算設(shè)備和設(shè)施的運(yùn)行成本，不斷提高設(shè)備的工作效率和降低能耗。 9 協(xié)調(diào)物業(yè)公司的日常工作，監(jiān)督核算其費(fèi)用成本，提出改進(jìn)建議。 工 作關(guān) 系 直接上級部門 項(xiàng)目總經(jīng)理 /公司物業(yè)部經(jīng)理 下轄部門 主要評估考核員 項(xiàng)目總經(jīng)理 /公司營運(yùn)部工程物業(yè)部經(jīng)理 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 公司營運(yùn)部，項(xiàng)目業(yè)務(wù)部、財(cái)務(wù)部、推廣部 外部關(guān)聯(lián)部門 市政、消防、環(huán)衛(wèi)、電力局 項(xiàng) 次 崗位職責(zé)概述 1 負(fù)責(zé)掌握整個(gè)項(xiàng)目的日常營運(yùn)工作； 2 負(fù)責(zé)督導(dǎo)工程、保安和清潔等部門充分發(fā)揮其作用， 確保項(xiàng)目的營運(yùn)有效地進(jìn)行； 深圳新摩爾商業(yè)管理公司 熊杰 296809963 （供學(xué)習(xí)交流） SHOPPING MALL 營運(yùn)管理手冊 17 3 不斷地努力維護(hù)和改善項(xiàng)目硬件的狀況、各種功能與安全； 4 必須以最低的成本來維護(hù)、保養(yǎng)和提升項(xiàng)目的資產(chǎn)，從而最大程度提高項(xiàng)目的利潤； 5 以提升項(xiàng)目價(jià)值為目的，配合市場部和招商部進(jìn)行的市場營銷活動提供支持和服務(wù)； 6 負(fù)責(zé)并協(xié)助總經(jīng)理編制項(xiàng)目的營運(yùn)預(yù)算，制定營運(yùn)計(jì)劃和工作方案，負(fù)責(zé)預(yù)算，計(jì)劃以及方案的落實(shí)和執(zhí)行； 7 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目營運(yùn)的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析 ,提出管理的改進(jìn)建議； 8 長期目標(biāo)不斷提升項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值。 2 工程物業(yè)月度收入和費(fèi)用跟蹤。 4 提出項(xiàng)目工程物業(yè)年度維護(hù)、維修改造計(jì)劃 ,并跟進(jìn)實(shí)施。 6 執(zhí)行工程物業(yè)作業(yè)制度流程，并提出改進(jìn)建議。 8 監(jiān)督外委公司設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修計(jì)劃，并對其工作成效進(jìn)行評估。 10 完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作。 2）租金： 50 元 /月 3）花車保管：花車使用期間由商戶自已保管，如花車有損壞客戶須照價(jià)賠償（可根據(jù)具體損壞程度而定）。 （ 4）花車經(jīng)營管理 1）花車上的商品，與申請的商品一致 2）花車經(jīng)營者是申請本人，不能部分轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租花車經(jīng)營權(quán) 3）花車經(jīng)營中遇雨順延，因客戶原因未擺放不予 補(bǔ)償。 2）花車所銷售的商品售后服務(wù)由花車申請人負(fù)責(zé)。 2）花車經(jīng)營周邊清潔衛(wèi)生，包裝袋、垃圾等放入指定位置。 （ 3）各區(qū)有違反賣場形象管理規(guī)定的情況出現(xiàn)，須在 24 小時(shí)內(nèi)督促整改并檢查整改結(jié)果，對達(dá)不到整改要求者報(bào)交項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人 . （ 4）每天巡查問題應(yīng)做好記錄，每月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 重點(diǎn)管理 （ 1）賣場形象效果管理規(guī)定 1）各商家品牌標(biāo)識和燈箱廣告：隨時(shí)保持其形象完整。 （ 2）賣場形象效果維護(hù)管理規(guī)定 1）商場用電及照明系統(tǒng)、電扶梯及附屬設(shè)施：完好，并及時(shí)維護(hù)保養(yǎng)。 3）公共部分的固定廣告陳列架：完好無損。 7）廣告招貼：及 時(shí)清理殘留物，保持頂棚無吊線、紙屑、墻面無粘膠等 8）裝修區(qū)域；清潔、完好圍布封閉裝修區(qū)域、保持圍布上封頂，下落地，并有完整醒目告示語 9）裝修后的遺棄物：立即清理出場。 c）主題賣場配置：必備水、電、通過消防驗(yàn)收；做隔斷、基本照明、鋪地磚和安裝門。 e）餐飲、娛樂城、休閑項(xiàng)目、電影院等配置：水、天然氣 、消防系統(tǒng)、給排水、排煙、排污等（娛樂城和電影院配置冷暖兩用中央空調(diào)）。 b）主力店、主題賣場項(xiàng)目平面圖由開發(fā)公司提供并出圖。 b）除主力店和洋快餐以外的獨(dú)立項(xiàng)目為三至五年，一般不要超過五年。 4）租金價(jià)格 按公司價(jià)格體系表執(zhí)行 5）物管費(fèi) 按公司價(jià)格體系表執(zhí)行 6）履約保 證金 a）履約保證金在簽訂合同期間收取 b）租金、物管費(fèi)以先交款再使用的原則，按季計(jì)收，本季度末規(guī)定時(shí)間內(nèi)收取下季度費(fèi)用。在辦理接房手續(xù)時(shí)支付首季租金（收取租金后交房）。 c）天然氣，開發(fā)商前期安裝到位的，由商戶直接向天然氣公司計(jì)繳；前期未安裝到位的，具體安裝費(fèi)用雙方協(xié)商 (2)合同簽定 1）按公司法律室審批同意合同版本簽定 2）商戶 簽定前應(yīng)提供相關(guān)經(jīng)營者資質(zhì)證明及經(jīng)營品牌的相關(guān)合法證件 3）簽合同當(dāng)事人須持有效的證件，證明自己是受委托人抒權(quán)的合法簽約當(dāng)事人 4）簽訂租賃合同、協(xié)議、責(zé)任書前必須對另一方進(jìn)行審查是否民事行為能力人 5）簽合同必須用碳素墨水筆簽字筆 . (3)合同審批 1）專賣店合同，由項(xiàng)目部（分公司）負(fù)責(zé)人審批，公司的 OA 上審批 2）主力店合同，由集團(tuán)公司審批 3）除主力店外的獨(dú)立項(xiàng)目合同，由分公司負(fù)責(zé)人審批報(bào)公司 OA 審批 (4)合同保管 1）由業(yè)務(wù)部文員負(fù)責(zé)合同審批與 蓋章程序的傳遞 2）公司蓋章返回先由業(yè)務(wù)部文員錄入，財(cái)務(wù)建帳后由合同檔案管理員存檔保管 3）合同的存放必須安全、規(guī)范 4）合同借用，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批同意后，合同管理員登記借閱明細(xì)，借用當(dāng)天須歸還。（第三次） （ 7）強(qiáng)制終止合同期間租金物管費(fèi)照常收取。 2）戶外燈箱、廣告牌完好情況，衛(wèi)生良好。 客戶滿意度 分類 （ 1）客戶滿意度 （ 2）內(nèi)部員工滿意度調(diào)查表 要求 (1)客戶滿意度達(dá)標(biāo)為 85% (2)內(nèi)部員工滿意度達(dá)標(biāo)為 86% (3)客戶滿意度每季 度一次 (4)員工滿意度每半年一次 職責(zé) （ 1）客戶滿意度，由業(yè)務(wù)部匯總分析 （ 2）員工滿意度，由綜合部匯總分析 市場調(diào)查 市場調(diào)查分類 (1)前期市場調(diào)查 :用于商業(yè)規(guī)劃的需求 (2)后期市場調(diào)查 :用于后期營運(yùn)的需求 調(diào)查內(nèi)容 (1)商圈分析 :城市發(fā)展分析： GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域、商貿(mào)分析、人流研究、商圈幅射范圍 (2)消費(fèi)者分析 :消費(fèi)習(xí)慣年齡、性別、文化、偏愛商場、偏愛度原因分析、逛商場頻度 深圳新摩爾商業(yè)管理公司 熊杰 296809963 （供學(xué)習(xí)交流） SHOPPING MALL 營運(yùn)管理手冊 39 (3)投資者分析 :喜歡經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間；喜歡投資物業(yè)類 型（臨街商鋪、大型商場）；能夠接受售價(jià)與租價(jià) (4)競爭對手分析： 1）地理位置：調(diào)查的區(qū)域具體位置 2）商業(yè)規(guī)模：商業(yè)面積的大小 3）商鋪劃分：商鋪面積大小及經(jīng)營的動線劃分 4）業(yè)態(tài)布局：樓層業(yè)種組合 5）品牌落位：商戶組合 6）租金價(jià)格體系：租價(jià)區(qū)間，優(yōu)惠政策，最高與最低租金比例 7）管理模式：統(tǒng)一管理或分散管理 8）營銷推廣模式：商戶自行推廣或統(tǒng)一促銷 9）經(jīng)營業(yè)績：利用二八原理進(jìn)行分析 調(diào)查報(bào)告經(jīng)果分析 （ 1）差異分析：明確自身 市場占有率優(yōu)劣勢 （ 2）目標(biāo)市場確定：消費(fèi)者與投資者的目標(biāo)對象 （ 3）后期經(jīng)營調(diào)整方案 經(jīng)營分析 時(shí)間要求 （ 1） 10 月－２月底銷售旺季，分析時(shí)間為３月份進(jìn)行，以２月２５日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 2） 3月－ 5 月底，分析時(shí)間為 6 月份進(jìn)行，以 5月 25日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 3） 6月－ 9 月底銷售淡季，分析時(shí)間為 10 月份進(jìn)行，以 9月 25日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 4） 1月－ 6 月底，分析時(shí)間為 7 月份進(jìn)行，以 6月 30日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn) （ 4） 1月－ 12月底，分析時(shí)間為 1月份進(jìn)行，以 12月 30 日關(guān)帳數(shù)據(jù)為 準(zhǔn) 內(nèi)容 （ 1）業(yè)態(tài)比例 （ 2）品牌商戶 （ 3）持續(xù)經(jīng)營 40 （ 4）持續(xù)撤場或轉(zhuǎn)租 （ 5）商戶經(jīng)營規(guī)范分析 （ 6）商戶商品陳列分析 上貨分析 要求 : 上貨初期 :月初 15 日 上貨中期 :月未 30 日 上貨初期上貨的商戶要求要達(dá)到 2030%,中期達(dá)到 5060% 分析時(shí)間節(jié)點(diǎn) 春裝 :2月份開始上貨 ,分析時(shí)間為 3月份 夏裝 :4月份開始上貨 ,分析時(shí)間為 5月份 秋裝 :8月份開始上貨 ,分析時(shí)間為 9月份 冬裝 :10月份開始上貨 ,分析時(shí)間為 11月份 內(nèi)容 品牌商家數(shù)量及比例 ,上貨豐滿度 精品店商家數(shù)量及比例 ,上貨豐滿度 銷貨時(shí)間 春季：處理冬天及秋裝貨 秋季：處理夏天及春天貨 每季未的前２０天處理當(dāng)季貨品 客流分析 時(shí)間要求 （ 1）元旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)及平時(shí)周未 職責(zé) （ 1）業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)匯總分析 （ 2）天驕保安負(fù)責(zé)具體的人流統(tǒng)計(jì) （ 3）總臺人員負(fù)責(zé)保安人流統(tǒng)計(jì)督導(dǎo) 客流統(tǒng)計(jì)內(nèi)容 （ 1）進(jìn)出人數(shù)統(tǒng)計(jì) （ 2）出人數(shù)的年齡段統(tǒng)計(jì) （ 3）進(jìn)出人數(shù) 男女統(tǒng)計(jì) 深圳新摩爾商業(yè)管理公司 熊杰 296809963 （供學(xué)習(xí)交流） SHOPPING MALL 營運(yùn)管理手冊 41 （ 4）出場人數(shù)提袋人數(shù)統(tǒng)計(jì)：男、女、中、老、青統(tǒng)計(jì) 客流匯總分析 （ 1）當(dāng)前數(shù)的分析 （ 2）與上期比較分析 （ 3）與去年同期比較分析 策劃標(biāo)準(zhǔn) 營運(yùn)部推廣與項(xiàng)目推廣工作界面及工作標(biāo)準(zhǔn) 類別 重點(diǎn)工作 公司 運(yùn)營推廣 項(xiàng)目推廣 工作標(biāo)準(zhǔn) 公司層 面 VI 系統(tǒng)的建立（規(guī)劃 /設(shè)計(jì)） 審批 提報(bào) 論證 規(guī)劃設(shè)計(jì)， 打印成冊 VI（導(dǎo)示）系統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)用規(guī)范 審批 提報(bào) 執(zhí)行 賣場形象管理規(guī)范 審批 提報(bào) 執(zhí)行 擬定表格，定期檢查 推廣耗 材采購市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 審批 提報(bào) 執(zhí)行 / 論證 文件報(bào)批， 定期更新 推廣方案審批流程 審批 提報(bào) 執(zhí)行 文件報(bào)批 推廣費(fèi)用報(bào)銷流程 審批 提報(bào) 執(zhí)行 文件報(bào)批 促銷活動策劃方案標(biāo)準(zhǔn)格式 審批 提報(bào) 執(zhí)行 文件報(bào)批 年度品牌推廣方案 審批 提報(bào) 協(xié)助執(zhí)行 方案報(bào)批 典型商業(yè)項(xiàng)目市場推廣調(diào)研 審核 提報(bào) 參考論證 市調(diào)報(bào)告 項(xiàng)目層 面 項(xiàng)目年度推廣方案（含預(yù)算） 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 項(xiàng)目階段性促銷方案 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 項(xiàng)目階段性包裝方案 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 項(xiàng)目階段性活動方案 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 項(xiàng)目導(dǎo)示標(biāo)牌的調(diào)整 （增設(shè) /更新 /維保） 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 項(xiàng)目店招、廣告位的調(diào)整 （增設(shè) /更新 /維保） 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 42 項(xiàng)目推廣器材的申購及維保 審批 論證 提報(bào) 方案報(bào)批 商戶現(xiàn)場促銷活動審批流程 審批 論證 提報(bào) 文件報(bào)批 商戶店招（導(dǎo)示）設(shè)置審批流程 審