【正文】 2. 物配中心采購 3. 采購驗(yàn)收 4. 采購結(jié)算、報(bào)賬審批 （二） 成本控制 法 1. 成本控制原則及目標(biāo) 物管中心在成本控制方面的原則及目標(biāo)是：精細(xì)測算，以收定支、計(jì)劃主導(dǎo)，適度節(jié)減，雙方獲利 2. 成本控制方法 綜合利用人力資源 努力節(jié)約能源 八、外包工作選擇的原則、方法 1. 外包項(xiàng)目的分類 植物租擺，垃圾清運(yùn)、排污；大廈外墻清洗；機(jī)電、消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)；工程更新改造項(xiàng)目等；綠地保養(yǎng)。 3. 合格外包方的選定： 物管中心涉及外包服務(wù)的部門告知工程事務(wù)部、保潔中心， 工程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)人組織相關(guān) 人員審定外包方的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、工作業(yè)績、一保證能力，并結(jié)合環(huán)保、職業(yè)安全健康、價(jià)格等因素綜合評(píng)價(jià)，選擇合格外包方。相關(guān)部門在《合同匯簽單》上匯簽后，報(bào)公司工程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)人審核，公司相關(guān)職能部門審核后報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施。 物管中心相關(guān)部門指派專業(yè)人員依據(jù)《服務(wù)項(xiàng)目承包合同》有關(guān)條款， 對(duì)外包方的作業(yè)過程進(jìn)行檢查和監(jiān)督。 驗(yàn)證完成后，驗(yàn)證人員應(yīng)將驗(yàn)證結(jié)果記入《服務(wù)質(zhì)量檢查表》中，對(duì)驗(yàn)證過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，要求外包方限期整改，整改完成后應(yīng)再次驗(yàn)證。其內(nèi)容包括： 營業(yè)執(zhí)照、從業(yè)資質(zhì)證明、服務(wù)業(yè)績、相關(guān)部門提 供的服務(wù)質(zhì)量報(bào)告等。 九、計(jì)算機(jī)在工作中的應(yīng)用 隨著當(dāng)今社會(huì)科技的不斷進(jìn)步，計(jì)算機(jī)已經(jīng)成為不可或缺的辦公工具，物業(yè)管理軟件也已被多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)使用，同時(shí)，計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫技術(shù)的不斷發(fā)展，使得計(jì)算機(jī)在日常管理中已開始扮 演重要角色。 (一 )、中心內(nèi)部管理方面實(shí)現(xiàn) 物管中心計(jì)劃分為管理計(jì)劃和工作計(jì)劃。 計(jì)劃制定、執(zhí)行、反饋、和修訂四個(gè)過程，要求完全電子化處理、傳遞。 、人力資源管理 人員聘用管理 包括：招聘、面試；建立中心人才儲(chǔ)備庫，勞動(dòng)全同的管理，員工入離職工作的管理，員工素質(zhì)測評(píng)管理，員工內(nèi)部人事檔案管理等。 培訓(xùn)管理 包括：培訓(xùn)計(jì)劃管理 ，執(zhí)行計(jì)劃管理 ，培訓(xùn)費(fèi)用管理， 培訓(xùn)合同或協(xié)議的管理 實(shí)施在線互動(dòng)式的培訓(xùn)和培訓(xùn) 考核 績效考核管理 在線考核及互動(dòng)式交流 人力資源庫的管理 外部信息管理，包括涉及本企業(yè)的法規(guī)、政策等動(dòng)態(tài)信息 中心內(nèi)部各種規(guī)章、制度 文件報(bào)批流程管理 中心內(nèi)部多人互動(dòng)溝通方式 中心內(nèi)部員工可以隨時(shí)自學(xué)，提高自身業(yè)務(wù)水平，要有區(qū)分、授權(quán)。 安全保衛(wèi)日常管理規(guī)定 (一 ) 消防中控管理 消防中控室值機(jī)人員須持有北京市消防協(xié)會(huì)頒發(fā)的上崗證 ,具有相關(guān)工作一年以上經(jīng)歷 ,須 24 小時(shí)堅(jiān)守崗位，經(jīng)歷集中，頭腦清醒，反應(yīng)敏捷，快速認(rèn)真確認(rèn)和處理每一個(gè)報(bào)警，對(duì)電話報(bào)警按照工作程序及時(shí)上報(bào)和處理。實(shí)行門禁制度，無關(guān)人員不得進(jìn)入，進(jìn)出人員填寫記錄。 （三）內(nèi)保監(jiān)控 監(jiān)控值機(jī)人員須經(jīng)嚴(yán)格挑選、培訓(xùn)合格后方可上崗，值崗時(shí)須保持高度民主警惕性，忠于職守，監(jiān)控室無關(guān)人員不得進(jìn)入，進(jìn)出須填寫記錄，值班人員須了解辦公樓各區(qū)域的情況，對(duì)各監(jiān)控點(diǎn)、設(shè)防部位的異常跡象作出準(zhǔn)確判斷，并及時(shí)通知相關(guān)專業(yè)進(jìn)行處置，監(jiān)控值機(jī)人員須保持與各專業(yè)人員的密切聯(lián)系，保持信息的良好溝通，對(duì)可疑人、物統(tǒng)一進(jìn)行查控。 （四）內(nèi)保巡視管理 內(nèi)保巡視人員須熟知各區(qū)域情況，按規(guī)定時(shí)間、規(guī)定路線進(jìn)行巡視，巡視須填寫巡視記錄，內(nèi)容包括：各種固定設(shè)施、設(shè)備、樓層機(jī)電設(shè)備狀況，電梯衛(wèi)生狀況，閑雜人員盤問，辦公室加班情況，門鎖情況等。保持對(duì)講機(jī)的良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)，與其他各專業(yè)保持必要的聯(lián)系，對(duì)可疑人、物統(tǒng)一進(jìn)行協(xié)調(diào)查控。 物品的出入需有出門條，出門條需由局機(jī)關(guān)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字或蓋章方有效，值崗人員認(rèn)真核對(duì)無誤后方可放行，并在出門單上簽上姓名、日期。 （七）施工管理 施工管理由工程、安保、綜合服務(wù)三個(gè)部門共同負(fù)責(zé)，安保部主要負(fù)責(zé)對(duì)施工人員、施工現(xiàn)場的管理，涉及消防設(shè)施設(shè)備的安裝的審核及向政府有關(guān)部門的申報(bào)工作。 （八）消防宣傳、消防演練 消防宣傳主要是組織到消防培訓(xùn)基地進(jìn)行培訓(xùn)，消防運(yùn)動(dòng)會(huì)，宣傳欄，及發(fā)放宣傳品為主，每年一到二次到消防基地的培訓(xùn)，一次消防運(yùn)動(dòng)會(huì)，根據(jù)市消防局的有關(guān)指示，通過宣傳欄，發(fā)宣傳品的方式及時(shí)告知客戶，對(duì)物管中心工作人員定期進(jìn)行全員培訓(xùn)和宣傳，義務(wù)消防員同時(shí)也是各部門的宣傳員和消防安全檢查員。 （九）治安宣傳 治安宣傳以宣傳欄，發(fā)放宣傳品，定期走訪客戶，召開業(yè)主方安全負(fù)責(zé)人會(huì)議的方式為主，就當(dāng)前的社會(huì)治安形勢，上級(jí)主管部門的要求及管理區(qū)域內(nèi)的治安特點(diǎn)進(jìn)行溝通，并通過日常安全檢查出的問題提醒注意安全防范。我公司擬對(duì)九三學(xué)社新辦公樓采用每日分早班和中晚班的服務(wù)形式。 A：大理石地面的清潔保養(yǎng)方案： 大理石是大廈裝修地面、墻面常用材質(zhì)，其色澤亮麗、豪華氣派，但因其為碳酸鈣結(jié)構(gòu)不耐酸堿，所以地面保養(yǎng) 尤為重要。對(duì)大理石地面實(shí)施打蠟作業(yè)已成為大廈清掃保潔的基本作業(yè)防止之一。 ：建議每 2 個(gè)月進(jìn)行一次打蠟作業(yè)。因此要以直述情況采用晶化處理作業(yè)進(jìn)行修復(fù)； ② 方法：晶化處理作業(yè)的原理就是經(jīng)過粉磨劑研磨，使用化學(xué)劑與大理石中的鈣成分發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，在大理石表面形成一層新的晶化物質(zhì)，折射出天然光澤，達(dá)到消除劃痕、提高硬度和亮度的目的。 B：鋁合金的防護(hù)和清潔方案： 在現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)中，鋁合金材料的運(yùn)用非常普通，鋁合金材質(zhì)的表面處理清洗，是目前清潔行業(yè)的難題。 我公司目前采用國外生產(chǎn)的鋁合金專業(yè)清洗護(hù)理產(chǎn)品，在鋁合金清潔處理方面取得了良好的效果。 C：地毯的清潔保養(yǎng)方案： 地毯是一種高檔的裝卸輔地材料，同硬性地面相比，地毯步行感覺舒適、柔軟、不滑、不累、安全，且可使室內(nèi) 環(huán)境顯得豪華、美觀、清潔、安靜。因此，地毯的清洗及保養(yǎng)也是至關(guān)重要的一環(huán)。 （ 2） 地毯半干洗（摩擦清洗法） 采用此方法清洗地毯只是稍微潮濕，很快就會(huì)干燥。 作業(yè)工作程序 準(zhǔn)備 —— 吸塵 —— 局部除污 —— 噴處理劑 —— 噴灑洗劑 —— 磨擦 —— 起毛 —— 干燥—— 吸塵 —— 檢查 （ 3） 地毯干洗（粉末清洗法） 采用此方法的特點(diǎn)是簿會(huì)使地毯因潮濕面引起收縮，很快就會(huì)干燥。 作業(yè)工作程序： 準(zhǔn)備 —— 吸塵 —— 局部除污 —— 用專業(yè)機(jī)器配合專用高泡清洗劑，打出高泡，用專用刷盤清洗 —— 吸水（吸水率 70%） —— 用布蓋住清洗過的地毯（根據(jù)不同季節(jié)和室內(nèi)溫度高低，待地毯全部干燥后，將布單拿走） （ 4） 地毯濕洗（噴吸清洗法） 地毯臟污嚴(yán)重需全面清洗作業(yè) ，如大量用水，多代用噴吸清洗。該材質(zhì)在鋪裝前已經(jīng)在表面涂布了較厚的專用木制地板樹脂涂料，光澤度非常好，該涂料有很強(qiáng)的耐磨性，故新地板不易打蠟。 建議保養(yǎng)方法如下： （ 1） 每日采取半干拖布進(jìn)行保潔拖擦一次； （ 2） 采用清潔地面的牽塵器配合品質(zhì)優(yōu)良的牽塵液進(jìn)行牽塵，以達(dá)到清 潔除塵、防滑、防靜電等保養(yǎng) 維護(hù)作用； （ 3） 根據(jù)人流量、視磨損程度確定打蠟護(hù)理，以達(dá)到維護(hù)和延長木地板使用壽命的目的。 建筑物主要指標(biāo) 建筑面積 21000 平方米 占地面積 地上面積 地下面積 平方米 地上樓層 八層 地下樓層 二層 (一 )、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢 對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情況應(yīng)制定計(jì)劃，定期（每年不少于兩次）進(jìn)行檢查 。制止不設(shè)計(jì)及有關(guān)部門批準(zhǔn)，任意在結(jié)構(gòu)上開鑿。 辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，改變用途時(shí)不允許隨意超載，甚至于對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。保持上、下水道不漏不堵，避免因漏水造成室積水，滲入樓板。 對(duì)于使用中發(fā)生小的損壞，要及時(shí)修補(bǔ)。 ：對(duì)使用者進(jìn)行保護(hù) 門窗的宣傳工作，發(fā)現(xiàn)開關(guān)不靈、縫隙過大，五金配件丟失或損壞等問題。做好防雨、防塞等工作，定期進(jìn)行油漆補(bǔ)修工作，補(bǔ)漆盡量和原漆保持一致，否則應(yīng)進(jìn)行全部重新油漆。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，不允許用強(qiáng)酸對(duì)任何飾面墻進(jìn)行擦洗。 頂棚的養(yǎng)護(hù)：定期巡檢，發(fā)現(xiàn)翹邊，裂掛、破損、陰濕應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換。 發(fā)現(xiàn)螺栓松動(dòng)，破損應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，發(fā)現(xiàn)玻璃松動(dòng)、破損應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換。 當(dāng)遇特大風(fēng)沙、地震、火情等災(zāi)害時(shí)，事后應(yīng)對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行全面檢查，親視損壞程度進(jìn)行維修加固。 對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解： 自來水變頻泵 自動(dòng)噴灑供水泵 消火栓穩(wěn)壓泵 潛 水泵 管道漏水修理 管道堵塞排堵 水龍頭與閥門的維修 衛(wèi)生潔具的維修 水泵保養(yǎng)及維修 壓力表的校驗(yàn) 潛水泵的檢查保養(yǎng) 熱交換器的運(yùn)行與維修 生活水箱的清洗消毒 （二）供電設(shè)備管理維護(hù) 供電設(shè)備管理維護(hù)是指為保證辦公樓供電系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)供電設(shè)備的日常管理和保養(yǎng)維修 對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解 變壓器 高壓柜 低壓柜 日常維護(hù)要點(diǎn) 電氣電路故障：斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修 絕緣電阻測量及損傷線更換 配電箱的檢查 照明燈具的檢查 （三）、電梯運(yùn)行維護(hù) 電梯維修是指為保證辦公樓電梯設(shè)備正常使用所進(jìn)行的日常運(yùn)行管理 、維修保養(yǎng)和中修 天津迅達(dá)公司迅達(dá)電梯 2 部 （四）、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù) 冷氣系統(tǒng)是指為保證辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常運(yùn)行管理和維修和保養(yǎng)