【正文】 物業(yè)服務(wù)合同的約定履行交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但考慮到目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善，需要國家對物 業(yè)管理收費進(jìn)行必要的指導(dǎo)和規(guī)范，因此，《條例》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 關(guān)于物業(yè) 的使用和維護 針對實踐中存在的擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，違法進(jìn)行裝飾裝修，損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共利益的行為，《條例》對物業(yè)的使用與維護作了四個方面的規(guī)定： 一是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。 三是業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。但是，目前也存在著專項維修資金的交納范圍和所有權(quán)不明確以及挪用專項維修資金的問題。同時，規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。對前一類違法行為應(yīng)當(dāng)給予行政處罰，對后一種違法行為，則應(yīng)當(dāng)由行為人承擔(dān)民事法律責(zé)任。比如：對于物業(yè)管理企業(yè)違法將全部物業(yè)管理一并委托給他人，擅自改變物業(yè)管理用房用途，擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營等違法行為的非法收益，沒有采取簡單的由國家沒收，而是規(guī)定將其用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；由此給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 四、本章結(jié)論 本章主要對二十世紀(jì)九十年代以來物業(yè)管理的基本制度建設(shè)進(jìn)行了論述。本章重點介紹了 2021 年 9月 1 日實施的《物業(yè)管理條例》立法的過程、立 法的原則、建立的七項基本制度、涉及到的八個問題分別作了闡述，以便學(xué)員對我國物業(yè)管理的立法情況有一個大致的了解。我國目前雖然沒有建立建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，但在物業(yè)管理實踐中，產(chǎn)權(quán)多元化所帶來的有關(guān)管理團體、管理方式、管理規(guī)約、各業(yè)主對建筑物所享有的權(quán)利以及所承擔(dān)的義務(wù)等問題，以及如何處理和解決這些問題，迫切需要物業(yè)管理立法中重視和建立建筑物區(qū)分所有權(quán)制 度。 二、重點講解 現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義？ 關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)一詞的表述，各國立法例上不盡相同。而在美國各洲州法中，更是不一，有稱“公寓所有權(quán)”（ Condominum ownership） ,或“單位所有權(quán)”（ unit ownership） ，或“水平財產(chǎn)權(quán)”（ Horizontal property） 。 關(guān)于“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的名稱，是日本法的獨創(chuàng)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指對建筑物的與其他部分區(qū)別開來的某一特定部分所享有的所有權(quán)。 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的管理內(nèi)容 現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的管理，包括物的管理與人的管理。原則上僅限于物業(yè)的共用部分。建筑物分為專有和共用兩大部分，共用部分是管理的主要內(nèi)容。 24 (2)基地。 (3）附屬設(shè)施。 2）人的管理 所謂人的管理，如前所述，是指對區(qū)分所有權(quán)人的群居生活關(guān)系所產(chǎn)生的社區(qū)管理，主要包括對建筑物不當(dāng)毀損行為的管理、對建筑物不當(dāng) 使用行為的管理以及對生活妨害行為的管理。一般來說，建筑物規(guī)模大而且區(qū)分所有權(quán)人數(shù)較多時，共用部分的管理及所有關(guān)系也變得比較復(fù)雜，有必要設(shè)定一個各區(qū)分所有權(quán)人共同遵守的規(guī)約。制定公約目的，是為了維護區(qū)分所有權(quán)人全體的合法權(quán)益以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用。 2）管理規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止 關(guān)于管理規(guī)范的設(shè)定、變更及廢止，各國立法及實務(wù)雖然不盡一致，但歸納起來主要有兩種途徑：（ 1）通過區(qū)分所有權(quán)人全體會議進(jìn)行；（ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或出售單位預(yù)先制定，在分批出售房屋時，分別與單個買售人（受讓人）達(dá)成同意該項管理規(guī)定的協(xié)議。 德國關(guān)于管理規(guī)約的訂定也分兩種情形：（ 1）在由土地共有人相互創(chuàng)設(shè)專有所有權(quán)時，全體區(qū)分所有權(quán)人通常即以合意形成規(guī)約；（ 2）在由建設(shè)公司或建筑公司將房屋出售給買主而創(chuàng)立區(qū)分所有權(quán)時，通常由建設(shè)公司或建筑公司預(yù)先訂定一規(guī)約，并于出賣房屋的同時，與買主達(dá)成個別同意該項規(guī)約的協(xié)議。 法國關(guān)于管理規(guī)約的設(shè)定、變更、追加及修正，采取“二重多數(shù)”的決策原則，即“ 由代表全體投票權(quán)的 2/3 以上的管理團體構(gòu)成成員的過半數(shù)予以決定。而區(qū)分所有權(quán)人大會應(yīng)有區(qū)分所有權(quán)人總?cè)藬?shù)及其總持分過半數(shù)的出席方可討論，并應(yīng)得到出席大會者總持分過半數(shù)同意 25 方可認(rèn)為有效。管理規(guī)約的內(nèi)容既不能違反強行性、禁止性規(guī)定及公德習(xí)俗原則，也不能變更或排除區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)。例如，德國住宅所有權(quán)法規(guī)定規(guī)約的內(nèi)容包括以下四項： (1) 特別所有權(quán)（專有所有權(quán)）及共有物（共用部分）的使用方法與原則； （ 2） 區(qū)分所有權(quán)人的生活公約； (3) 區(qū)分所有權(quán)人將共用部分設(shè)為專用使用權(quán)； (4) 其他凡住宅所有權(quán)法無明文特別禁止規(guī)定者，均可成為規(guī)約的內(nèi)容。 二是在以上根據(jù)公證書設(shè)定規(guī)定的場合，也應(yīng)成為規(guī)約的內(nèi)容； 三是除第一種情形外，如果區(qū)分所有權(quán)法無特別禁止規(guī)定，其他事項也可根據(jù)有關(guān)法律作為規(guī)約的內(nèi)容。關(guān)于規(guī)約的時間效力，規(guī)約本身若有生效日期的，以規(guī)定為準(zhǔn)；若沒有生效日期，一般解釋為自規(guī)約訂立日起生效。但在無管理人時，則由使用建筑物的區(qū)分所有權(quán)人或其代理人根據(jù)規(guī)約或集會決議所定的保管 人予以保管。關(guān)于規(guī)約的保管地點，一般是張貼在建筑物內(nèi)容易看見的地方，或每個區(qū)分所有人都有一份。 關(guān)于專有部分，日本學(xué)說稱之為“區(qū)分部分”，是指“為區(qū)分所有權(quán)標(biāo)的的建筑物部分。 所謂構(gòu)造上的獨立性，又稱“物理上的獨立性”，是指四壁具有確定的遮蔽性。但近年來又有一種觀點認(rèn)為，從觀念上與他部分在外觀上可以區(qū)分，并有固定的界線標(biāo)識點的，也可以稱成為專有所有權(quán)標(biāo)的。 利用上的獨立性又稱“機能上的獨立性”，是指建筑物區(qū)分部分可以供獨立住家、店鋪、辦公室、倉庫或其他建筑物用途使用。 近年來，日本對判定專有部分的兩項要素即構(gòu)造上的獨立性和利用上的獨立性又有不同的看法。 我國學(xué)者認(rèn)為，專有部分是指區(qū)分所有建筑物中具有構(gòu)造上與利用上 的獨立性，作為區(qū)分所有權(quán)之專有所有權(quán)客體的建筑物部分。專有所有權(quán)是以區(qū)分所有建筑物的專有部分為客體 而成立的單獨所有權(quán)，具有絕對性、永久性和排他性。 （ 2） 相鄰使用權(quán)。例如，三樓居民天花板漏水，需要從四樓的地板著手修理。 3)專有所有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù) (1)不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益； （ 2）維持建筑物存在的義務(wù)； (3)不得隨意變更通過其專有部分的電線、水管、煤氣管道等； （ 4）遵守公共秩序，維護住宅區(qū)環(huán)境的安寧與衛(wèi)生。共有所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有 權(quán)制度的“兩個靈魂” 共同性靈魂和單獨性靈魂 中的“共同性靈魂” 2）共有所有權(quán)的特征 與一般共有權(quán)相比，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有所有權(quán)有著獨特的特征： 3 27 (1) 復(fù)合性。區(qū)分共有所有權(quán)的客體包括法定共用部分與約定共用部分；其權(quán)利義務(wù)既包括全體區(qū)分所有權(quán)人對建筑物整體所共同享有的權(quán)利義務(wù)，對建筑物某一部分所共同享有的權(quán)利，也包括因?qū)ㄖ锘氐睦枚l(fā)生的區(qū)分所有權(quán)人與土地所有人之間的權(quán)利義務(wù)。區(qū)分 共有權(quán)可根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)作出不同分類。區(qū)分共有所有權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、消滅決定于專有所有權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移和消滅。區(qū)分共有所有權(quán)的標(biāo)的物不得請求分割 3）共用部分的范圍 共用部分包括法定共有部分和約定共用部分。 4）共有 所有權(quán)的形態(tài) （ 1） 總有。 (2）共同共有。各共有人對于共有物不僅有占有、使用、收益權(quán)，而且也有管理、處分權(quán)。 (3）按份共有。按份共有，就其主體而言，必在二人以上，稱為共 有人；就其客體而言，為一物，稱為共有物；就其享有的權(quán)利而言，為所有權(quán)；就其享有所有權(quán)的形態(tài)而言，為按應(yīng)有部分予以享受。 5）共有所有權(quán)人的權(quán)利 (1）對共用部分的使用權(quán)。在一棟建筑物上，專有所有權(quán)人對共用部分有其共同使用的權(quán)利。 （ 2）收益權(quán)。即各共有所有權(quán)人根據(jù)約定或其對共有持分的多少，獲得因共用部分所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。該項權(quán)利是指，承認(rèn)各共有所有權(quán)人 28 基于居住或其他用途的需要 ,可對共用部分享有單純的修繕改良 權(quán)利。需要注意的是，共有所有權(quán)人在行使單純的修繕改良權(quán)時，通常須具備二項條件：一是獲得由區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)各四分之三以上的多數(shù)集合決議的準(zhǔn)允；二是修繕改良無需過多費用。所謂本來用途，是指必須根據(jù)共用部分的種類、位置、構(gòu)造、性質(zhì)以及規(guī)約規(guī)定的共用部分的目的或用途。另外，根據(jù)各國立法 ，對某些非依法共用部分的本來用途使用的共用部分，在無損于建筑物的保存與不違反區(qū)分權(quán)人的共同利益的情形下，也可以準(zhǔn)允。區(qū)分所有建筑物的共用部分，通常是整體建筑物的實體部分，而為此所發(fā)生的管理、修理、維持、改良費用，應(yīng)由全體區(qū)分所有權(quán)人分擔(dān)，鑒于共用部分被區(qū)分為全體共用部分與一部共用部分兩類，因而各國立法規(guī)定，全體共用部分的費用由全體區(qū)分所有權(quán)人分擔(dān)，一部共用部分的費用由該部分所有權(quán)人分擔(dān)。 至于共同費用和負(fù)擔(dān)的份額分擔(dān)，一般按共同所有權(quán)人對共用部分所占的共有持分的比例予以標(biāo)定。 建筑物區(qū)分所有權(quán)的成立，是以一棟建筑物為基礎(chǔ)的。各區(qū)分所有權(quán)人為了實現(xiàn)使用專有部分的目的，而必須使用共用部分；各區(qū)分所有權(quán)人在行使專有部分權(quán)利時，不得防礙其他區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分的使用，不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。從而使全體區(qū)分所有權(quán)人間形成一共同體關(guān)系。由此一來，便產(chǎn)生了各區(qū)分所有權(quán)人作為團體組織之一成員所應(yīng)享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)，即成員權(quán)。 (2) 成員權(quán)是基于區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利。只要建筑物存在，區(qū)分所有權(quán)人間的團體關(guān)系就會存 續(xù)，原則上不得解散，尤其不得以區(qū)分所有權(quán)人之一的單獨行為解散。 2) 成員權(quán)人所享有的權(quán)利 表決權(quán)； 參與訂立規(guī)約權(quán)； 選聘和解聘管理者的權(quán)利； 請求權(quán)。主要包括五項內(nèi)容：（ 1）請求召集集合；（ 2）請求正當(dāng)管理共同關(guān)系的事務(wù)；（ 3）請求收取共用部分應(yīng)得的利益；（ 4）請求停止違反共同利益的行為，并有權(quán)請求拍賣違反義務(wù) 者的專有所有權(quán)，解除其共同關(guān)系；（ 5）其他請求權(quán)。 4) 成員權(quán)的變動 成員權(quán)的變動是指成員權(quán)的取得與消滅。成員權(quán)的取得有兩種方式：原始取得與繼受取得。 ① (2）建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的消滅。 四、本章結(jié)論 本章主要闡述了現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成與發(fā)展，以及現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征；重點論述了現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)中的三項權(quán)利：專 30 有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)。 第四章 業(yè)主與業(yè)主大會制度 一、教學(xué)提示 本章所闡述的業(yè)主與業(yè)主大會制度，體現(xiàn)了新《物業(yè)管理條例》中“業(yè)主自治管理”的思想。 二、重點講解 業(yè)主的含義 業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)真正的主人。區(qū)分所有權(quán)人是指：數(shù)人區(qū)分擁有一幅土地上的同一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分的比例共有的建筑物所有權(quán)人；獨立所有權(quán)人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。在這里，業(yè)主所擁有的物業(yè)權(quán)利有兩種形態(tài)：其一，業(yè)主獨自擁有的物業(yè)；其二，公共部位。顯然，在私有產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)混合在一起的共同體中，對共有部分物 業(yè)管理的決策不是某一個業(yè)主所能決定的，決策權(quán)主體應(yīng)該是全體業(yè)主。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)利機構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機構(gòu)，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，并履行下列職責(zé)：（ 1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（ 2）制定和修改管理規(guī)約；（ 3）選舉業(yè)主委員會或者 更換業(yè)主委員會委員；（ 4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；（ 5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（ 6）籌集和使用專項維修資金；（ 7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（ 8）改變共有部分的用途；（ 9）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；（ 10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。業(yè)主委員會的宗旨是代表本物業(yè)的合法權(quán)益。 業(yè)主委員會應(yīng)履行下列職責(zé)：（ 1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（ 2）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（ 3）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（ 4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（ 5）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（ 6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（ 7）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（ 8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（ 9）業(yè)主大會賦予的其他 職責(zé)。 首先，召開業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)于會議召開 15 日以前通知全體業(yè)主，并事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區(qū) ( 縣 ) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會，邀請區(qū) ( 縣 ) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會派