【正文】 七）強化日常評估和稅務稽查。（八）強化征管力量，提高業(yè)務技能。第三篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理近幾年，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，這對于提升國民經(jīng)濟總體運行質(zhì)量，改善國民居住條件起到極大的促進作用。一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題（一）企業(yè)方面存在問題:當前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入多申報成本、費用，少計當期應納稅所得的現(xiàn)象。有幾種方式，一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。延遲結轉(zhuǎn)收入。成本費用支出不實。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準確界定。；二是實際開發(fā)成本超出預算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目立項后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關系不佳或?qū)嶋H運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財務人員變動頻繁，相關資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務部門審核難；四是部分期間費用的支出數(shù)額過大，與實際經(jīng)營需要不相符。人為多結轉(zhuǎn)銷售成本?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項目開發(fā)，開發(fā)項目雖不大，但多數(shù)分期滾動開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費用有機可趁。二是按預算預估開發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)（2000）84號）文件第三條及總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）第八條第5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，減少了當期應納稅所得。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費和開發(fā)成本、期間費用的界限。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費用直接在當期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費用稅前扣除。會計科目設置和運用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認從財務資料上無法判斷。預收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務稅金及附加”，在2005年第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 專業(yè)化管理見成效新城國稅 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅專業(yè)化管理見成效房地產(chǎn)稅收在房地產(chǎn)行業(yè)高速增長的形勢下，占稅收收入比重逐年增加。西安市新城區(qū)國家稅務局針對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模大、經(jīng)營周期長、稅收政策性強、經(jīng)營核算復雜、管理難度大等特點，對房地產(chǎn)行業(yè)實行專業(yè)化管理，有效地提高了企業(yè)所得稅稅源控管的效能和水平，促進了企業(yè)所得稅收入增長，取得顯著成效。新城區(qū)國家稅務局在實踐中不斷總結、創(chuàng)新，歸納出一套行之有效的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅專業(yè)化管理辦法。新城區(qū)國稅局認真總結房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及稅收管理規(guī)律，于2009年提出了房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化管理的思路，將尚勤路稅務所的日常征管范圍進行調(diào)整，把區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一劃歸尚勤路所管理，在區(qū)局范圍內(nèi)抽調(diào)業(yè)務骨干充實尚勤路所征管力量?？傮w掌握工程的開發(fā)情況；開發(fā)產(chǎn)品竣工后，要求企業(yè)及時上報已完工產(chǎn)品的成本費用分攤辦法，防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤，逃避納稅；建立動態(tài)監(jiān)控管理臺賬，逐戶登記開發(fā)項目、分季度反映與有關部門的信息交換情況、預售收入、納稅情況、企業(yè)賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關調(diào)整情況。嚴格 評估堵塞漏洞日常征管中做好企業(yè)涉稅信息采集工作，規(guī)范企業(yè)檔案資料管理，以此為基礎，結合巡查情況，積極開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題，堵塞漏洞。在此基礎上，認真進行檢查總結和案例分析工作，對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，進行深入細致的剖析，完善管理措施，探索建立房地產(chǎn)稅收“以查促管”、“以查促查”的長效機制和管查良性互動機制。高效 抓住企業(yè)經(jīng)營關鍵環(huán)節(jié)房地產(chǎn)項目決算是對房地產(chǎn)企業(yè)前期預交所得稅進行清算并補繳稅款的關鍵環(huán)節(jié)，有些納稅人為了延緩納稅，占用稅收的時間成本，往往人為拖延結算。對企業(yè)的決算結果進行嚴格審核，重點核實其成本、費用等項目，查找存在的多列成本、費用等問題，并督促企業(yè)及時繳納稅款。第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)如何計算企業(yè)所得稅房地產(chǎn)企業(yè)如何計算企業(yè)所得稅？在線提問：我公司是一家房地產(chǎn)集團公司，在全國各地成立了70多家房地產(chǎn)項目公司。國稅和地稅機關在執(zhí)行企業(yè)所得稅政策上差異很大，而且全國各地的國稅機關在執(zhí)行政策時差別也很大。請問：下列說法是否正確?（1）無論盈利還是虧損，只要取得預收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。（3）提而未繳的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。（5）開發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認銷售收入，未收到的款項作應收賬款處理。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補。（8）已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品，在結轉(zhuǎn)成本時，應當分攤的后期尚未發(fā)生的公共配套設施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，不再視同銷售確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，應當適用《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。由于2008年以前內(nèi)外資企業(yè)所得稅分別適用不同的所得稅政策，加之有許多政策本身不夠明確，導致各地稅務機關在執(zhí)行時口徑不一。（1）不對。匯算清繳應納稅額=[會計利潤+（期末預收賬款－期初預收賬款）預計利潤率+其他納稅調(diào)整－彌補以前虧損]25%（2）企業(yè)取得預收賬款繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，屬于提前預繳的稅款，不能在繳納的當期扣除?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定，以預收款方式銷售不動產(chǎn)的，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為取得預收款的當天。本期應納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅，屬于本期應承擔的稅費，不能理解為預繳，按照權責發(fā)生制原則，應當直接計人“主營業(yè)務稅金及附加”科目，并在稅前扣除。（3）不對。（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費用應當按照預收賬款和銷售收入一一對應，否則不能在稅前扣除。期間費用是無法對象化的，不可能也無必要與收入、預收款對應。（5）開發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認銷售收入，未收到的款項作應收賬款處理。②采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。③采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。B．采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款子收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。以上規(guī)定與《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）有抵觸，并且很難操作。企業(yè)銷售商品確認收入必須同時滿足下列條件：①商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；②企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有實施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計量；④已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。商品房在沒有交付之前，實際控制權仍在房地產(chǎn)開發(fā)商，不符合收入確認的條件，這一點所得稅處理與會計處理相同，故不應確認收入。例如，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。企業(yè)需要嚴格區(qū)分完工產(chǎn)品的預收賬款和未完工產(chǎn)品的預收賬款，對于未完工產(chǎn)品的預收賬款暫按計稅毛利率確認所得，實際完工符合計稅收入確認條件時，重新按照已收價款確認計稅收入和對應的成本，收入與成本之間的差額調(diào)增應納稅所得額。將這部分開發(fā)產(chǎn)品實際交付并核算收入、成本時，前期計稅收入與計稅成本的差額還需再次作納稅調(diào)減處理。為了簡化處理，建議：無論是完工產(chǎn)品還是未完工產(chǎn)品，計稅收入的確認應當按照《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008）875號）執(zhí)行（與會計處理一致），在確認收入之前取得的預收款，均需按照計稅毛利率確認應納稅所得，實際結轉(zhuǎn)收入的再作納稅調(diào)減處理。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補（6）不對。（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計算，應當在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。土地增值稅是以項目作為征稅的對象，而企業(yè)所得稅是針對納稅人的一個納稅的全部所得作為征稅對象。（8）已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品，在結轉(zhuǎn)成本時，應當分攤的后期尚未發(fā)生的公共配套設施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。①出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。建議雙方簽訂“借款合同”、“項目管理咨詢合同”。（10）《國家稅務總局關于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標準的批復》（國稅函[2003]1114號）規(guī)定，同期同類銀行貸款利率，是指中國人民銀行發(fā)布的同期商業(yè)銀行貸款的基準利率、浮動利率。（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，不再視同銷售確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，應當適用《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。無論開發(fā)產(chǎn)品何時完工，只要在2008年1月1日以后轉(zhuǎn)作自用的，均不再視同銷售處理。對2008年1月1日以前發(fā)生的上述業(yè)務，2008年1月1日以后尚未進行稅務處理的，也不再處理