【正文】 工作提供依據(jù)。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。住宅區(qū)的劃分，由縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門結(jié)合社區(qū)管理，按照住宅與公共實施的相關情況劃定。本辦法所稱業(yè)主，是指房產(chǎn)的所有權(quán)人。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行日常維護、修繕和整潔，同時對住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關服務。第四條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）是本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門。建設、規(guī)劃、市政、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、公安（消防）、價格、工商行政管理等有關部門按照各自職責協(xié)同實施本辦法。第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會第五條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達到５０％以上的，必須召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的代表組成。業(yè)主的投票權(quán)，普通住宅按每２０平方米為一個計票單位，別墅按每１５平方米為一個計票單位；非住宅按每１０平方米為一個計票單位，不足的按四舍五入處理，但每個獨立產(chǎn)權(quán)單位不得分割投票。第六條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：（一）選舉、罷免業(yè)主委員會委員；（二）審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；（三）審議業(yè)主委員會工作報告；（四）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；（五）審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案；（六）決定其他有關維護業(yè)主權(quán)益和督促業(yè)主執(zhí)行業(yè)主公約的重大事項。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會可以邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會和使用人代表列席。業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)列席會議的，物業(yè)管理企業(yè)的負責人或其書面委托代理人應當列席會議。第八條 業(yè)主委員會是在住宅區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。第九條 業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：（一）召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；（二）聘請派出所、居民委員會等有關單位人員兼任業(yè)主委員會副主任或委員；（三）根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，可以通過招投標或其他方式，選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；（四）監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費的使用情況；（五）檢查業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行情況；（六）受理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴；（七）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)請求公布欠繳費戶名單，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務費；（八）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會可將日常管理事務委托居民委員會承擔，業(yè)主委員會會議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過半數(shù)通過。第十二條 業(yè)主委員會的活動經(jīng)費由全體業(yè)主共同分攤，但不得超過同期物業(yè)管理費總額的５％．具體數(shù)額和計劃由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定。第三章 物業(yè)管理企業(yè)第十四條 物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。物業(yè)管理企業(yè)應配備相應的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應經(jīng)專業(yè)培訓考核合格后，持證上崗。第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當提供的服務內(nèi)容：（一）物業(yè)公用部位、共用設施設備的使用管理、養(yǎng)護、維修和更新；（二）物業(yè)公用部位、共用設施和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路景觀、綠地的保潔服務；（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護、管理；（四）車輛進出及停放的管理；（五）協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進行安全防范；（六）物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案、業(yè)主檔案的保管；（七）舉辦社區(qū)文化活動；（八）物業(yè)管理企業(yè)應接受所在街道辦事處和居委員的監(jiān)督，協(xié)助做好社區(qū)管理、社區(qū)服務工作。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會產(chǎn)生后，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘和改聘。第十八條 實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，業(yè)主委員會應當與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同（以下簡稱委托合同）。物業(yè)管理企業(yè)應當自委托合同簽訂之日起１５日內(nèi)，將委托合同報物業(yè)主管部門備案，同時抄告轄區(qū)居委會。進入住宅區(qū)的車輛應按規(guī)定停放在停車場或設置有停車標志的場所。第四章 物業(yè)維修經(jīng)費第二十條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)應當建立物業(yè)維修專項資金，用于房屋的公用部位、設備和住宅區(qū)內(nèi)公共設施保修期滿后小修以上的維修、養(yǎng)護。實行統(tǒng)一繳交、專款專用、民主理財、接受財政、審計監(jiān)督的管理制度。物業(yè)維修專項資金的管理費用由財政部門核定，在物業(yè)維修專項資金的增值收益中提取，并納入預算外資金收支兩條線管理。物業(yè)維修專項資金由開發(fā)建設單位和購房者共同繳納，開發(fā)建設單位按１５元／㎡標準繳交，購房者（含商品房、經(jīng)濟適用住房、拆遷安置房）按購房款２％的比例繳納到開發(fā)建設單位，由開發(fā)建設單位在辦理住宅區(qū)移交時一并劃撥到“維修資金管理中心”專戶。其中５‰為物業(yè)管理和社區(qū)管理辦公用房，４‰為經(jīng)營用房，其費用列入開發(fā)建設成本，具體位置應在辦理物業(yè)銷售（預售）證之前予以確定。零星開發(fā)的商品房，難以提供物業(yè)管理用房的，需向物業(yè)主管部門交納相應的物業(yè)管理用房價款，由物業(yè)主管部門在同一住宅區(qū)內(nèi)統(tǒng)一調(diào)劑物業(yè)管理用房。第二十四條 開發(fā)建設單位應當在住宅區(qū)竣工驗收合格之日起１５日內(nèi)，向物業(yè)主管部門移交下列工程建設技術(shù)資料：（一）住宅區(qū)總平面圖；（二）住宅區(qū)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備圖；（三）住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖；（四）有關設施、設備的使用和維修技術(shù)資料；（五）住宅區(qū)綜合驗收資料。住宅區(qū)綜合驗收時，應有物業(yè)所在地街道辦事處派人參加，開發(fā)建設單位已選擇了物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理的，物業(yè)管理企業(yè)必須派人參加。第二十六條 住宅區(qū)內(nèi)的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設施、設備的維修與養(yǎng)護，由有關專業(yè)單位負責或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負責。第二十八條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按照《住宅使用說明書》和《業(yè)主公約》的規(guī)定繳納一定的保證金再進行裝修。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關規(guī)定的行為或造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的，由物業(yè)管理企業(yè)督促責任人負責修復或賠償，應當通知行為人立即停止并改正。第二十九條 物業(yè)維修、更新時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，應承擔修復或賠償責任。物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時，物業(yè)管理部門應當督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養(yǎng)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務而收取的物業(yè)管理服務費，實行政府定價；物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務而收取的物業(yè)管理服務費，實行政府指導價，特約服務費除價格主管部門另有規(guī)定外，實行市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理與服務項目的收費，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，其他部門不得重復收取。第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)在不影響住（用）戶利益的前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場地、設備或物業(yè)管理經(jīng)營用房開展經(jīng)營活動，收益應用于物業(yè)管理服務費用開支。預收期限不得超過１２個月。物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費范圍及服務內(nèi)容應當在經(jīng)營場所或收費地點醒目位置公布。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同約定之外自行提供服務，未經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主認可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。本辦法施行前已交付使用但尚未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，按照本辦法規(guī)定逐步實施物業(yè)管理。第三十七條 違反本辦法規(guī)定的，由政府主管部門按照《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》之規(guī)定予以處罰。第三十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行