【正文】 宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，查處違法違規(guī)收費(fèi)行為；市民政局負(fù)責(zé)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督，充實(shí)基層物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和工作職能；市財(cái)政局負(fù)責(zé)制定老舊住宅區(qū)長(zhǎng)效管理補(bǔ)貼資金政策，納入財(cái)政預(yù)算；市工商局負(fù)責(zé)街道物業(yè)服務(wù)中心登記注冊(cè)工作；市地稅局負(fù)責(zé)落實(shí)對(duì)街道物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)稅收政策；市司法局負(fù)責(zé)物業(yè)矛盾調(diào)解工作制度的落實(shí)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；市勞動(dòng)社會(huì)保障局負(fù)責(zé)落實(shí)街道物業(yè)服務(wù)中心的就業(yè)扶持政策；市市容局負(fù)責(zé)住宅區(qū)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)和處理，查處和治理住宅區(qū)內(nèi)的占道經(jīng)營(yíng)、違法搭建等影響市容的違法行為。（二）街道辦事處應(yīng)設(shè)立由分管主任牽頭的物業(yè)管理辦公室，并分別設(shè)立“兩站一中心”：設(shè)立街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站。主要是根據(jù)各街道實(shí)際，在轄區(qū)內(nèi)選擇若干信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房產(chǎn)維修中心作為維修加盟單位，為轄區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)管理住宅區(qū)的房屋排險(xiǎn)、下水管道堵塞、水電故障等突發(fā)情況，提供有償應(yīng)急維修?！皟烧疽恢行摹本唧w組織實(shí)施辦法由市住宅區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組另行研究制定。自管房住宅區(qū)，相應(yīng)管理單位要切實(shí)擔(dān)負(fù)起物業(yè)管理責(zé)任，并接受街道辦事處對(duì)住宅區(qū)的日常監(jiān)督指導(dǎo)，不斷提高管理服務(wù)水平。按規(guī)定配套建設(shè)的商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收益，可用于補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)的虧損。（二）市區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)結(jié)合住宅區(qū)物業(yè)管理體制創(chuàng)新工作，繼續(xù)推進(jìn)全市舊住宅小區(qū)的整治出新工程，將符合條件的老舊小區(qū)分批列入全市小區(qū)整治出新工作計(jì)劃，逐步改善居住環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施，為實(shí)施物業(yè)管理全覆蓋創(chuàng)造條件。（五）完善考核機(jī)制，建立“市、區(qū)、街”三級(jí)住宅區(qū)物業(yè)管理考核網(wǎng)絡(luò)。本意見(jiàn)自發(fā)布之日起施行。充分發(fā)揮區(qū)政府、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)在住宅區(qū)物業(yè)管理中的作用，及時(shí)協(xié)調(diào)群眾反映的物業(yè)管理方面的各類(lèi)問(wèn)題，將問(wèn)題解決在基層，矛盾化解在萌芽狀態(tài)，強(qiáng)化住宅區(qū)物業(yè)管理，提高全市物業(yè)管理覆蓋率，促進(jìn)文明社區(qū)與和諧南京建設(shè)。各試點(diǎn)區(qū)、街道辦事處應(yīng)成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，切實(shí)組織開(kāi)展好試點(diǎn)工作。各區(qū)政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織工作，落實(shí)住宅區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)、管理的職責(zé)，根據(jù)本地實(shí)際，制定本區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理相關(guān)政策措施。（3）負(fù)責(zé)將住宅區(qū)物業(yè)管理作為社區(qū)居委會(huì)重要工作內(nèi)容之一，融入社區(qū)綜合管理。（6）街道辦事處設(shè)立街道物業(yè)服務(wù)中心，應(yīng)為保本微利企業(yè)，主要為暫不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件或無(wú)人管理的住宅區(qū)提供有償?shù)奈飿I(yè)基本服務(wù)。（二）因地制宜，實(shí)行分類(lèi)管理各試點(diǎn)區(qū)要對(duì)在建和已建成住宅區(qū)進(jìn)行一次全面調(diào)查摸底，根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，因地制宜，分類(lèi)管理，盡快制定推行物業(yè)管理的具體實(shí)施方案。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)和單位自管房住宅區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。（二）實(shí)行收費(fèi)管理是老舊小區(qū)進(jìn)行長(zhǎng)效管理的前提，各試點(diǎn)單位要加大宣傳力度，通過(guò)多種形式宣傳物業(yè)管理法規(guī)，引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的消費(fèi)理念，協(xié)助物業(yè)公司收取服務(wù)費(fèi)，提高物業(yè)管理費(fèi)收繳率，同時(shí)研究通過(guò)司法等多種途徑破解部分業(yè)主長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)的難題，形成良好的物業(yè)管理氛圍。具體步驟如下：（一）成立機(jī)構(gòu)（2009年4月初）市、區(qū)分別成立試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，確保人員到位，并在全市選定10個(gè)街道作為試點(diǎn)責(zé)任單位（名單附后）。（三）組織培訓(xùn)（4月1日至4月30日）市房產(chǎn)局牽頭組織各試點(diǎn)單位，開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，主要培訓(xùn)內(nèi)容如下：街道辦事處“兩站一中心”設(shè)立及崗位職責(zé)、規(guī)章制度、工作程序及要求。（五）工作總結(jié)（6月1日至6月30日）對(duì)全市進(jìn)一步加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)工作進(jìn)行考核驗(yàn)收，并在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善相關(guān)政策，為正式推開(kāi)物業(yè)管理體制創(chuàng)新管理工作提供依據(jù)。住宅區(qū)的劃分，由縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門(mén)結(jié)合社區(qū)管理，按照住宅與公共實(shí)施的相關(guān)情況劃定。本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整潔，同時(shí)對(duì)住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。建設(shè)、規(guī)劃、市政、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、公安（消防）、價(jià)格、工商行政管理等有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本辦法。業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主推選的代表組成。第六條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：（一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；（二）審議通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；（三）審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告；（四）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；（五）審議通過(guò)住宅區(qū)物業(yè)管理方案；（六）決定其他有關(guān)維護(hù)業(yè)主權(quán)益和督促業(yè)主執(zhí)行業(yè)主公約的重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書(shū)面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。第九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；（二）聘請(qǐng)派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位人員兼任業(yè)主委員會(huì)副主任或委員；（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，可以通過(guò)招投標(biāo)或其他方式，選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；（四）監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況；（五）檢查業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行情況；（六）受理業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的投訴；（七）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)請(qǐng)求公布欠繳費(fèi)戶(hù)名單，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；（八）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第十二條 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同分?jǐn)?，但不得超過(guò)同期物業(yè)管理費(fèi)總額的５％．具體數(shù)額和計(jì)劃由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議決定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)考核合格后，持證上崗。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)產(chǎn)生后，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘和改聘。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起１５日內(nèi)，將委托合同報(bào)物業(yè)主管部門(mén)備案，同時(shí)抄告轄區(qū)居委會(huì)。第四章 物業(yè)維修經(jīng)費(fèi)第二十條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金，用于房屋的公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施保修期滿后小修以上的維修、養(yǎng)護(hù)。物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金的管理費(fèi)用由財(cái)政部門(mén)核定，在物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金的增值收益中提取，并納入預(yù)算外資金收支兩條線管理。其中５‰為物業(yè)管理和社區(qū)管理辦公用房，４‰為經(jīng)營(yíng)用房，其費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，具體位置應(yīng)在辦理物業(yè)銷(xiāo)售（預(yù)售）證之前予以確定。第二十四條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，向物業(yè)主管部門(mén)移交下列工程建設(shè)技術(shù)資料：（一）住宅區(qū)總平面圖；（二）住宅區(qū)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備圖；（三）住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖；（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；（五）住宅區(qū)綜合驗(yàn)收資料。第二十六條 住宅區(qū)內(nèi)的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負(fù)責(zé)或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為或造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的，由物業(yè)管理企業(yè)督促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正。物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。業(yè)主委員會(huì)已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，其他部門(mén)不得重復(fù)收取。預(yù)收期限不得超過(guò)１２個(gè)月。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或使用人可以不支付費(fèi)用。第三十七條 違反本辦法規(guī)定的，由政府主管部門(mén)按照《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》之規(guī)定予以處罰