【正文】 沒有銷售收入，預(yù)繳3%未抵減完的，能否退稅？ 答：未抵減完的預(yù)繳稅款屬于多繳稅款，辦理注銷稅務(wù)登記時可以申請退稅。否則，以承包人為納稅人。若同一房地產(chǎn)開發(fā)公司，既有新項目也有老項目而分別適用一般計稅方法和簡易計稅方法的，應(yīng)將進項稅額進行劃分。？答：購入不動產(chǎn)在建工程取得的發(fā)票可以抵扣，其進項稅額應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。請問如何界定“房地產(chǎn)老項目”？答：房地產(chǎn)老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。、配套設(shè)施費、政府性基金及因延期繳納地價款產(chǎn)生的利息能否納入土地價款扣除？答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條的規(guī)定：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款，房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業(yè)面積剔除？答：房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積不可以將用于出租的、自用物業(yè)面積剔除。？答:拆遷補償費如果同時滿足以下條件的，可以不計入銷售額。，企業(yè)實際需要支付的土地價款可能要小于土地出讓合同列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的范圍是不是只包含企業(yè)直接支付的土地價款？ 答：按實際取得的省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)所列價款扣除。因此，土地價款不得在其他項目的銷售額中扣除。如何確認預(yù)收款，項目竣工日前收取的款項都是預(yù)收款？還是收樓或者辦理產(chǎn)權(quán)證之前收取的款項都是預(yù)收款？答：在沒有新規(guī)定前，預(yù)收款為收樓或者辦理產(chǎn)權(quán)證之前收取的款項。銷售行為不成立時，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計算繳納增值稅；如果誠意金、定金不退還，屬于納稅人的營業(yè)外收入，不需要計算繳納增值稅。，如何繳納稅款？答：（1）2016年5月1日后發(fā)生退面積差款，如果該納稅人沒有交過增值稅，應(yīng)向地稅辦理退還營業(yè)稅稅申請；如果該納稅人已交過增值稅，直接向國稅辦理退還增值稅申請。，在營改增試點前收購了城中村的老房子，然后進行拆除并重新開發(fā)建設(shè)，由于在5月1日前已收購了該部分老房子，但拆除工作仍在進行中，無法取得施工許可證，但是該部分老房子的收購價格很高，成本很高，對于該種情況是否有相應(yīng)過渡政策？答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可選擇適用簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅；銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新項目，應(yīng)適用一般計稅方法計稅。，有預(yù)收款收入，是匯總申報還是分施工證申報？答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（2016年18號文）第十二條：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)申報稅款。，可能會同時提供精裝修及部分家具、家電，如何界定相互關(guān)聯(lián)的經(jīng)營行為是“兼營”還是“混合銷售”？答：銷售商品房時提供精裝修應(yīng)按照兼營行為征收增值稅；提供家具、家電屬于混合銷售行為，應(yīng)按照該納稅人的主營業(yè)務(wù)繳納增值稅。分期項目分別取得《建筑工程施工許可證》應(yīng)作為不同項目處理。根據(jù)規(guī)范稅制、合理負擔的原則，通過稅率設(shè)置和優(yōu)惠政策過渡等安排，改革試點行業(yè)總體稅負不增加或略有下降。改革試點的主要內(nèi)容是，在現(xiàn)行增值稅17%和13%兩檔稅率的基礎(chǔ)上，新增設(shè)11%和6%兩檔低稅率，交通運輸業(yè)適用11%的稅率，研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意、物流輔助和鑒證咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%的稅率；試點納稅人原享受的技術(shù)轉(zhuǎn)讓等營業(yè)稅減免稅政策，調(diào)整為增值稅免稅或即征即退；現(xiàn)行增值稅一般納稅人向試點納稅人購買服務(wù)，可抵扣進項稅額；試點納稅人原適用的營業(yè)稅差額征稅政策，試點期間可以延續(xù)；原歸屬試點地區(qū)的營業(yè)稅收入，改征增值稅后仍歸屬試點地區(qū)?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點方案》摘錄一、指導(dǎo)思想和基本原則（一）指導(dǎo)思想。（二）基本原則。在保證增值稅規(guī)范運行的前提下，根據(jù)財政承受能力和不同行業(yè)發(fā)展特點，合理設(shè)置稅制要素，改革試點行業(yè)總體稅負不增加或略有下降，基本消除重復(fù)征稅。1．稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，原則上適用增值稅一般計稅方法。3．計稅依據(jù)。對一些存在大量代收轉(zhuǎn)付或代墊資金的行業(yè)，其代收代墊金額可予以合理扣除。1．稅收收入歸屬。3．跨地區(qū)稅種協(xié)調(diào)。非試點納稅人在試點地區(qū)從事經(jīng)營活動的，繼續(xù)按照現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。現(xiàn)有增值稅納稅人向試點納稅人購買服務(wù)取得的增值稅專用發(fā)票，可按現(xiàn)行規(guī)定抵扣進項稅額。第三章 稅率和征收率第十二條 增值稅稅率：（一）提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。（三）提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)（有形動產(chǎn)租賃服務(wù)除外），稅率為6%。第三節(jié) 簡易計稅方法第三十條 簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。有形動產(chǎn)租賃，包括有形動產(chǎn)融資租賃和有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)設(shè)備所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入有形動產(chǎn)，以擁有其所有權(quán)。，是指在約定時間內(nèi)將物品、設(shè)備等有形動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。光租業(yè)務(wù)，是指遠洋運輸企業(yè)將船舶在約定的時間內(nèi)出租給他人使用，不配備操作人員，不承擔運輸過程中發(fā)生的各項費用，只收取固定租賃費的業(yè)務(wù)活動。附件2：交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定(三)銷售額。2．試點納稅人從全部價款和價外費用中扣除價款，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的憑證。上述憑證是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于增值稅或營業(yè)稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證。（3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明。附件3《交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》摘錄（四）經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會、商務(wù)部批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人中的一般納稅人提供有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。二、明確營改增試點的范圍： 試點行業(yè)是：4+6+1 四大運輸業(yè)：交通運輸業(yè)（海陸空和管道），鐵路和航天除外 六個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)： 研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)。應(yīng)稅服務(wù)的交易行為分為融資租賃、經(jīng)營性租賃一個金融保險業(yè)：三類經(jīng)主管部門批準的融資租賃公司從事的有形動產(chǎn)租賃服務(wù)和經(jīng)主管部門門批準的信息技術(shù)服務(wù)中的金融支付服務(wù)。試點納稅人從全部價款和價外費用中扣除價款，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的憑證。上述憑證是指：支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于增值稅或營業(yè)稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證。差額即為銷售額。金融保險業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)，原則上適用增值稅簡易計稅方法。如果兩個附加按17%不稅率征收，稅負加重部分不能即增即退，增值稅部分即增即退計入收入繳納所得稅，融資租賃公司的的實際稅負能與原來持平就不錯了。此次營改增對動產(chǎn)租賃服務(wù)公司是重大利好，融資租賃公司應(yīng)轉(zhuǎn)抓住這一機遇為傳統(tǒng)的設(shè)備租賃公司實現(xiàn)規(guī)模采購，連鎖化經(jīng)營提供融資租賃服務(wù)?，F(xiàn)就認真做好2013年本市“營改增”試點財政扶持工作的有關(guān)事項通知如下：一、財政扶持政策的適用范圍凡已納入“營改增”試點范圍，并在2013年1月至12月期間，按照“營改增”試點政策規(guī)定繳納的增值稅比按照原營業(yè)稅政策規(guī)定計算的營業(yè)稅確實有所增加的本市區(qū)域內(nèi)的試點企業(yè)，屬于本市“營改增”試點過渡性財政扶持政策實施的適用范圍，可按本通知規(guī)定申請辦理2013財政扶持資金申報。（三）試點納稅人兼營不同應(yīng)稅服務(wù)項目的，應(yīng)根據(jù)不同應(yīng)稅服務(wù)項目的稅負增減情況，合并計算整體稅負增加額。稅收屬地征管企業(yè)中的試點企業(yè)財政扶持資金，由市和區(qū)（縣）財政按現(xiàn)行體制分別承擔。（二）市稅務(wù)局主要負責(zé)按月跟蹤監(jiān)測試點企業(yè)稅負變化情況，加強對各區(qū)縣稅務(wù)局和市直屬稅務(wù)分局的工作指導(dǎo)，及時協(xié)調(diào)處理財政扶持政策實施過程中出現(xiàn)的各種涉稅問題，相關(guān)事項納入日常稅收監(jiān)控工作。（四）市財政局主要負責(zé)對市稅務(wù)直屬分局受理的初審資料進行終審，并按國庫集中支付管理辦法及時撥付財政扶持資金，根據(jù)區(qū)縣財政局報送的終審報告和撥款申請，向區(qū)縣財政局核撥市級財政承擔的財政扶持資金。試點企業(yè)報送的上述紙質(zhì)資料均須加蓋公章并按以上順序號裝訂成冊，其中資料3需同步報送電子文檔。財稅部門核實企業(yè)書面承諾的內(nèi)容如與實際情況不一致的，將按現(xiàn)行財稅法規(guī)的有關(guān)規(guī)定處理。2．各區(qū)縣財政局收到同級稅務(wù)部門送交的相關(guān)申報資料后，應(yīng)在20個工作日內(nèi)完成申報資料的終審工作，并將審核結(jié)果匯總后向市財政局上報終審報告和財政扶持資金撥款申請。（三）財政扶持資金的撥付本市財政部門對符合條件的試點企業(yè)2013的稅負增加額給予全額撥付財政扶持資金。各區(qū)縣財政局收到市財政局核撥資金后，應(yīng)及時辦理試點企業(yè)財政扶持資金的撥付手續(xù)，并對區(qū)縣承擔部分列區(qū)縣相關(guān)支出。各級財稅部門要高度重視，認真對待，明確工作職責(zé)，細化工作要求，落實工作措施，協(xié)調(diào)安排專門職能部門有序組織實施，確保本市過渡性財政扶持政策真正落實到位。各級財稅部門要主動為試點企業(yè)提供有針對性的財稅政策解讀服務(wù)，要采用各種形式加強宣傳輔導(dǎo)，切實幫助試點企業(yè)理解掌握“營改增”試點過渡性財政扶持政策內(nèi)容、辦理申報的相關(guān)程序和其他應(yīng)注意事項，必要時，可組織申報專題培訓(xùn)，幫助試點企業(yè)妥善解決申報過程中遇到的問題。各區(qū)縣財稅部門要建立科學(xué)規(guī)范的工作機制，要根據(jù)本區(qū)縣的實際情況統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排實施申報審核工作，必要時，可以采用財稅部門聯(lián)合會審的方式，加強協(xié)調(diào)配合，做好工作銜接，規(guī)范操作流程，及時報送相關(guān)資料。各區(qū)縣財稅部門應(yīng)加強對申請受理、審核撥付等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，強化責(zé)任，必要時可組織實施試點企業(yè)“營改增”試點財稅政策執(zhí)行情況的專項檢查，切實保障財政扶持資金使用的有效性、規(guī)范性和安全性。各區(qū)縣財政部門要按本通知的有關(guān)工作要求，于2014年4月30日之前完成2013財政扶持資金審核撥付和總結(jié)報告工作。特此通知。上海市財政局上海市國家稅務(wù)局上海市地方稅務(wù)局2013年10月18日第五篇：關(guān)于“營改增”問題關(guān)于“營改增”試點范圍開展稅收自查和專項納稅評估的工作方案各區(qū)地稅局、市局稽查局、直屬局、相關(guān)處室：根據(jù)市局領(lǐng)導(dǎo)意見和當前工作需要，決定從七月十五日至九月三十日在全市“營改增”試點范圍開展稅收自查和納稅評估工作。㈠交通運輸業(yè)。㈡部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。包括研發(fā)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓服務(wù)、技術(shù)咨詢服務(wù)、合同能源管理服務(wù)、工程勘察勘探服務(wù)。包括軟件服務(wù)、電路設(shè)計及測試服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)和業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)。包括設(shè)計服務(wù)、商標著作權(quán)轉(zhuǎn)讓服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、廣告服務(wù)和會議展覽服務(wù)。包括航空服務(wù)、港口碼頭服務(wù)、貨運客運場站服務(wù)、打撈救助服務(wù)、貨物運輸代理服務(wù)、代理報關(guān)服務(wù)、倉儲服務(wù)和裝卸搬運服務(wù)。包括有形動產(chǎn)融資租賃和有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃。包括認證服務(wù)、鑒證服務(wù)和咨詢服務(wù)。㈠交通運輸業(yè)。㈡服務(wù)業(yè)的勘察設(shè)計納稅人。㈣2011納稅50萬元以上的、納入上述現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點范圍的其他納稅人。（一）、稅款繳納情況；（二）、稅收政策執(zhí)行情況；（三）、發(fā)票使用情況。這次稅收自查和納稅評估的所屬時期為納稅人2011和2012年16月稅源期。五、營改增試點范圍評查的方法。㈡組織確定評查對象的納稅人，填定《分行業(yè)調(diào)查表》（見附件14）進行自行檢查。自查的基礎(chǔ)上，對有疑點的戶進行納稅評估，各區(qū)局納入評估的戶數(shù)不得低于評查對象的20%。㈣進行專項稽查。六、時間安排。第二階段（8月131日）：納稅評估和稅款入庫期；第三階段（9月130日）：移送和專項稽查及總結(jié)期。加強領(lǐng)導(dǎo)。專人負責(zé)。追繳欠稅。附件：14（交通運輸、勘察設(shè)計、廣告發(fā)布、其他行業(yè)）表一、二