【正文】 策咨詢(xún)、信用擔(dān)保，開(kāi)展土地資產(chǎn)評(píng)估、物資供應(yīng)服務(wù)。再次，建立市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)公開(kāi)、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)秩序，防止下流轉(zhuǎn)指標(biāo)、用行政手段搞拉郎配等現(xiàn)象發(fā)生。從各地實(shí)踐來(lái)看，類(lèi)似中介服務(wù)組織還有土地信托服務(wù)中心、土地信托服務(wù)站、土地流轉(zhuǎn)協(xié)會(huì)等多種形式。其次，要溝通土地供給主體和需求主體之間的相互聯(lián)系，確保農(nóng)民收益最大化。最后，中介組織自身要不斷完善，努力提升土地測(cè)量、土地評(píng)估、合同管理以及法律咨詢(xún)等方面的業(yè)務(wù)能力。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)民的切身利益。建議區(qū)上盡快出臺(tái)相關(guān)政策，明確規(guī)定：“集中連片流轉(zhuǎn)的，對(duì)個(gè)別不愿意流轉(zhuǎn)的農(nóng)民，要做好深入細(xì)致的工作，在不影響其承包權(quán)益的前提下，可通過(guò)土地調(diào)整、互換、置換等辦法解決。在城市化的進(jìn)程中，對(duì)多數(shù)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，土地既是必需的生產(chǎn)資料，也是重要的社會(huì)保障。因此，必須堅(jiān)決貫徹落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。六是以招商引資，引項(xiàng)目為突破口，提高農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的主動(dòng)性。今后，可以考慮適當(dāng)加大向農(nóng)業(yè)項(xiàng)目招商引資的政策傾斜扶持力度，通過(guò)財(cái)政貼息、補(bǔ)貼等形式，爭(zhēng)取一批有實(shí)力、科技含量高、附加值大、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、效益顯著的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，以點(diǎn)帶面推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主動(dòng)性。七是加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同監(jiān)督管理，確實(shí)保障農(nóng)民利益。同時(shí)，要針對(duì)當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新局面，有前瞻性、預(yù)見(jiàn)性地在合同中留有余地，確保出現(xiàn)新情況以后，農(nóng)民的利益不受侵害。八是建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要以財(cái)經(jīng)所為依托，負(fù)責(zé)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策咨詢(xún)。辦理土地流轉(zhuǎn)合同的鑒證，對(duì)土地流轉(zhuǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)解，對(duì)流轉(zhuǎn)合同的登記、變更等情況進(jìn)行備案。九是因地制宜，分類(lèi)指導(dǎo)。農(nóng)村土地問(wèn)題非常復(fù)雜，在城市的城鄉(xiāng)接合部進(jìn)行一些改革，條件會(huì)比較充分，包括宅基地?fù)Q社保，建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等等，但是在徹底的農(nóng)區(qū)就很難行得通，條件根本不具備，盲目改革會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)題。十是強(qiáng)化金融信貸支持。農(nóng)業(yè)銀行和農(nóng)村信用合作社應(yīng)把規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體作為信貸支持的重點(diǎn)，每年安排一定額度的農(nóng)業(yè)信貸資金幫助解決規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金需要，對(duì)實(shí)力強(qiáng)、資信度好的規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體給與一定的信貸授信額度，允許規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體以聯(lián)保形式辦理貸款手續(xù)。農(nóng)村人口和勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移是合理調(diào)整生產(chǎn)力布局，扎實(shí)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要標(biāo)志，也是土地流轉(zhuǎn)的必然要求。重點(diǎn)圍繞龍頭骨干加工業(yè)擴(kuò)規(guī)模上檔次，吸收大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到產(chǎn)前、產(chǎn)后或二三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定就業(yè)。三是加快以產(chǎn)業(yè)為支撐的小城鎮(zhèn)建設(shè)，擴(kuò)大規(guī)模，完善功能，吸引農(nóng)村人口和勞動(dòng)力安居樂(lè)業(yè)。同時(shí)加強(qiáng)與發(fā)達(dá)地區(qū)及企業(yè)聯(lián)系，積極向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)展勞務(wù)輸出。以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為著眼點(diǎn)，招商引資。招標(biāo)投標(biāo)為基礎(chǔ)，競(jìng)爭(zhēng)承包。以科技實(shí)體為主力軍，建設(shè)各型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。各種渠道流轉(zhuǎn)的具體形式多種多樣，關(guān)鍵是從實(shí)際出發(fā)，承讓雙方選擇最合適的渠道和形式，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，經(jīng)濟(jì)雙贏。十三是健全機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化職能。目前，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)已成為促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要內(nèi)容，應(yīng)逐步完善法律法規(guī)建設(shè)，加快土地仲裁立法進(jìn)程，制定出臺(tái)有關(guān)土地承包糾紛仲裁的法律，健全更為完善的、適合當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的法律體系。農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)新階段農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展要求的局部調(diào)整，是對(duì)農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度的進(jìn)一步完善，對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，是農(nóng)業(yè)承包合同管理工作的延續(xù)和發(fā)展，是農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)三大主體職能中的首要職能。首先是確立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體范圍、原則，規(guī)范流轉(zhuǎn)的形式，明確流轉(zhuǎn)的操作程序，規(guī)定對(duì)違規(guī)失范行為的處理辦法。第三是建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)檔案，重點(diǎn)對(duì)擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進(jìn)行登記造冊(cè)，促進(jìn)土地的順利流轉(zhuǎn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)相應(yīng)建立或調(diào)整農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)構(gòu)，并落實(shí)專(zhuān)人辦公，報(bào)縣農(nóng)業(yè)局備案。同時(shí)農(nóng)經(jīng)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查研究、分析、匯報(bào)，密切注意發(fā)展動(dòng)態(tài)。搞好合同鑒證，建立流轉(zhuǎn)合同檔案，引導(dǎo)業(yè)主與農(nóng)戶(hù)建立合理的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，及時(shí)調(diào)解和處理土地承包、流轉(zhuǎn)合同糾紛。十四是開(kāi)展農(nóng)村承包土地合作社、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、征地制度改革等試點(diǎn)工作。XX年7月1日《農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社法》的正式施行，為農(nóng)民組建土地合作社提供了較大的法律空間，當(dāng)然更加明確、具體、規(guī)范的法律規(guī)定還有待于在以后的實(shí)踐中加以總結(jié)、完善。二是加強(qiáng)具體工作指導(dǎo)?？梢钥紤]從以下幾方面著手進(jìn)行改革試點(diǎn)：一是制定新的補(bǔ)償辦法，讓農(nóng)民享受到土地征收、征用帶來(lái)的利益升值，合理分配土地收益。三是實(shí)行有針對(duì)性的補(bǔ)償安置和基本生活保障措施，做好不同年齡、不同收入、不同階層失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系銜接工作。十五是加強(qiáng)土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升土地價(jià)值。改善土地生產(chǎn)條件，創(chuàng)造流轉(zhuǎn)優(yōu)勢(shì)。二是以生態(tài)建設(shè)為中心，治理水土流失，防治污染。十六是土地流轉(zhuǎn)也要達(dá)到確保糧食安全的目標(biāo)。近幾年，隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的不斷發(fā)展，農(nóng)業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)成為必然。土地流轉(zhuǎn)是規(guī)?；?jīng)營(yíng)的必然趨勢(shì)，今年，全球糧食危機(jī)又給我們敲響了警鐘，糧食安全對(duì)我們有著異乎尋常的重要意義。確保糧食安全應(yīng)成為土地流轉(zhuǎn)的終極目標(biāo)。當(dāng)前，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)既是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的有效措施和前提條件，也是解放生產(chǎn)力和發(fā)展生產(chǎn)力，實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的客觀需要，更是全面深入貫徹黨的十七屆三中全會(huì)精神的主要內(nèi)容。在免征農(nóng)業(yè)稅以前，村組織和農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)土地主要?jiǎng)訖C(jī)是為了完成稅費(fèi)上繳任務(wù)，避免土地撂荒?？梢哉f(shuō)二者的行為由被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)，進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的積極性都有了提高，一定程度上促進(jìn)了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。免征農(nóng)業(yè)稅后，農(nóng)民種田的成本進(jìn)一步降低，他們惜地意識(shí)提高，流轉(zhuǎn)的土地由當(dāng)初主要是撂荒耕地?cái)U(kuò)展到整合農(nóng)用地。從全區(qū)的角度的看，土地流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性增收，有利于破除土地城鄉(xiāng)二元分割，土地流轉(zhuǎn)盤(pán)活農(nóng)村“沉睡的資本”，土地流轉(zhuǎn)的收益是農(nóng)民“特殊社?！薄５瑫r(shí)也暴露出一些在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的問(wèn)題：一是利益分配機(jī)制不科學(xué)，調(diào)動(dòng)不起農(nóng)民的積極性。舊習(xí)慣根深蒂固，承包土地流轉(zhuǎn)困難。農(nóng)民“兩不”和業(yè)主“兩怕”是影響當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的觀念障礙。業(yè)主的“兩怕”，指的是業(yè)主“一怕”農(nóng)村土地政策不穩(wěn)，不敢大膽投入；“二怕”農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自然和市場(chǎng)雙重風(fēng)險(xiǎn)壓力大，不敢大規(guī)模搞開(kāi)發(fā)。村兩委班子專(zhuān)門(mén)聘請(qǐng)農(nóng)業(yè)專(zhuān)家再三考察審核，于12月最終確定并引進(jìn)了一位實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)管理水平高的大戶(hù)，計(jì)劃占地500畝搞設(shè)施溫棚，已簽訂130畝租賃合同，畝年租金700元。二是土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范、流轉(zhuǎn)效率低，土地承包糾紛隱患較多，處調(diào)難。有的曲線炒作地皮，實(shí)行耕地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”；三是縣鄉(xiāng)級(jí)合同管理機(jī)構(gòu)審查、簽證或公證機(jī)關(guān)公證體系還不完善。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的隨意性和不穩(wěn)定性，制約土地流轉(zhuǎn)。同時(shí)農(nóng)民就業(yè)空間小，社會(huì)保障跟不上。四是缺乏組織引導(dǎo)，組織化程度低。雖然農(nóng)民之間通過(guò)自發(fā)土地流轉(zhuǎn)對(duì)防止土地荒蕪起到一定積極作用，但是，流轉(zhuǎn)后仍然沒(méi)有改變農(nóng)戶(hù)各自分散經(jīng)營(yíng)方式，缺乏組織化規(guī)模經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)搏弈能力差，經(jīng)濟(jì)效益低。我區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織數(shù)量相對(duì)較少，對(duì)土地流轉(zhuǎn)拉動(dòng)不足。五是承包土地少，規(guī)模生產(chǎn)難形成。小規(guī)模生產(chǎn)，農(nóng)民收益難增加。六是土地的“所有權(quán)”、“使用權(quán)”、“經(jīng)營(yíng)權(quán)”政策不明晰、法律制度不健全，流轉(zhuǎn)的目標(biāo)不清晰，政策不具體，監(jiān)管措施難有力。對(duì)土地流轉(zhuǎn)的管理，從上到下的農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)沒(méi)有具體實(shí)施細(xì)則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，這是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范的一個(gè)重要原因。農(nóng)業(yè)是自然和市場(chǎng)雙重影響的弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售難，造成土地流轉(zhuǎn)也難。八是開(kāi)發(fā)業(yè)主引進(jìn)難。因此，業(yè)主對(duì)投資農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)極為慎重，真正有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的比較少。有的依賴(lài)性大，只想靠政府支持；有的管理水平低，科技含量不高；有的項(xiàng)目選擇不準(zhǔn)，產(chǎn)業(yè)趨同，品種單一；有的盲目追求規(guī)模，管理粗放；也有的缺乏經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)能力。在流轉(zhuǎn)原則上，堅(jiān)持維護(hù)農(nóng)村集體土地所有權(quán)，長(zhǎng)期穩(wěn)定農(nóng)戶(hù)承包權(quán)，依法流轉(zhuǎn)使用權(quán)。積極開(kāi)發(fā)非耕地和低效益地，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和可持續(xù)農(nóng)業(yè)，滿(mǎn)足人們不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。在流轉(zhuǎn)方式上，堅(jiān)持農(nóng)民與業(yè)主自主選擇。土地流轉(zhuǎn)處于起步階段，政府引導(dǎo)尤為重要。出臺(tái)專(zhuān)門(mén)文件，召開(kāi)專(zhuān)門(mén)會(huì)議，全面宣傳貫徹黨中央土地政策，解除部分基層領(lǐng)導(dǎo)和群眾思想疑慮。第二，綜合規(guī)劃，選好發(fā)展項(xiàng)目。第三，強(qiáng)化組織協(xié)調(diào)，明確部門(mén)分工，專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)管理，一條龍服務(wù)。根據(jù)十七屆三中全會(huì)“加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)”的精神，加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)必要性的宣傳。要充分利用各種媒體，大力宣傳有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)和通過(guò)流轉(zhuǎn)土地增收致富的典型，讓農(nóng)民了解政策，消除誤解，放心流轉(zhuǎn)。二是堅(jiān)持政策原則，確保土地規(guī)范流轉(zhuǎn)。二、土地流轉(zhuǎn)的效果土地流轉(zhuǎn)形成了“四集中”：一是土地向龍頭企業(yè)集中。二是土地向農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社集中。主要是各村的種植和養(yǎng)殖大戶(hù)。部份村干部認(rèn)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶(hù)之間的私人行為，在稅費(fèi)改革前只要完成了各項(xiàng)稅費(fèi)任務(wù)就行，沒(méi)有嚴(yán)格按照土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的要求管理。一旦發(fā)生了糾紛就難以解決，會(huì)引起層層上訪、甚至集體上訪，這樣的結(jié)果將會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。前幾年由于各種費(fèi)稅負(fù)擔(dān)較重，全家外出的農(nóng)民自愿放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，只向村委打了一個(gè)招呼，有的甚至只打了一個(gè)電話，更 1沒(méi)有提交放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的書(shū)面申請(qǐng)或授權(quán)委托申請(qǐng)，村委將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農(nóng)戶(hù)，該農(nóng)戶(hù)事后反說(shuō)是村委強(qiáng)行將其承包地收回，侵犯了當(dāng)事人的合法土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，村委又拿不出有利的證據(jù)，增加了此類(lèi)糾紛處理的難度。農(nóng)戶(hù)之間的土地流轉(zhuǎn)無(wú)規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，相當(dāng)部分只有雙方當(dāng)事人才知道的口頭協(xié)議，認(rèn)為都是親戚或關(guān)系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時(shí)難以取證，為處理糾紛增加了難度。街道和村兩級(jí)沒(méi)有成立相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)工作沒(méi)有相對(duì)完善的工作機(jī)構(gòu)和健全的工作隊(duì)伍；沒(méi)有建立土地流轉(zhuǎn)檔案管理制度，不能對(duì)每一宗土地流轉(zhuǎn)都建立流轉(zhuǎn)臺(tái)帳和流轉(zhuǎn)卡，使土地流轉(zhuǎn)工作不規(guī)范；沒(méi)有建立土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛排查制度，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)和規(guī)?；?jīng)營(yíng)中的矛盾和問(wèn)題，溝通協(xié)調(diào)工作做的不夠，不能為農(nóng)民和業(yè)主搞好服務(wù)。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部第47號(hào)令）的宣傳貫徹，要讓各級(jí)干部充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理的重要性和必要性。（二）切實(shí)完善流轉(zhuǎn)手續(xù)。一是對(duì)農(nóng)戶(hù)之間流轉(zhuǎn)合同和協(xié)議或不規(guī)范不完善的合同或協(xié)議的流轉(zhuǎn)行為，按照統(tǒng)一的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同書(shū)》的格式進(jìn)行重新簽訂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同，當(dāng)事人不在家的，由當(dāng)事人寄回書(shū)面《授權(quán)委托書(shū)》委托其親屬代簽。二是對(duì)自愿放棄土地承包的農(nóng)戶(hù)，必須完善放棄承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的《申請(qǐng)書(shū)》或與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂協(xié)議。三是對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織采取招標(biāo)、拍賣(mài)等方式發(fā)包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認(rèn)真清理審查，嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包法》的要求認(rèn)真加以完善和補(bǔ)充，防止合同糾紛的發(fā)生，切實(shí)保護(hù)土地流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人的合法利益。承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出申請(qǐng)，取得同意后，再簽訂流轉(zhuǎn)合同書(shū)。流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向街道農(nóng)村土地承包管理部門(mén)申請(qǐng)合同鑒證。街道農(nóng)村土地承包管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向達(dá)成流轉(zhuǎn)意向的雙方當(dāng)事人提供統(tǒng)一文本格式的流轉(zhuǎn)合同，并指導(dǎo)其簽訂合同后，予以登記備案。（五）健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案。