【正文】 C客戶相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已經(jīng)有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度以及社區(qū)環(huán)境也非常的注重。產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。(8)劣勢(shì)1城市生活配套設(shè)施缺乏；2項(xiàng)目相對(duì)孤立，難以形成板塊效應(yīng)；3地理位置偏僻；4區(qū)域發(fā)展緩慢，餐飲娛樂(lè)業(yè)等服務(wù)業(yè)較貧乏(9)前景分析國(guó)家的宏觀調(diào)控，提升了房市的穩(wěn)定發(fā)展，樓市前景看好；整體區(qū)域的房市都正式處在上升期，供求關(guān)系維持較為平衡；政府加大衛(wèi)星城的投入 項(xiàng)目周邊城鎮(zhèn)的人員具有購(gòu)買欲望大學(xué)城的發(fā)展促進(jìn)文化的進(jìn)步(10)前景威脅鄭州政府的政策導(dǎo)向以及附近樓盤項(xiàng)目的發(fā)展都會(huì)使客戶的流向出現(xiàn)問(wèn)題；樓盤自身影響力小，客戶無(wú)法得知青蓮家園的有關(guān)消息；學(xué)校：鄭州大學(xué)河南工業(yè)大學(xué)信息工程大學(xué)鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校超市：丹尼斯超市其他：鄭州高新區(qū)管委會(huì)周圍交通：45路公交車，將建成的地鐵一號(hào)線本案的均價(jià)在8000元/平方米，最低價(jià)可保持在5000元/平方米以上。戶型：A:3室2廳1衛(wèi)1廚B:3室1廳1衛(wèi)1廚C:2室1廳1衛(wèi)1廚項(xiàng)目特色：住宅以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定的市場(chǎng)份額，地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃區(qū)域合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。2公司員工類：這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個(gè)銷售人群；多數(shù)人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但不會(huì)太雄厚，對(duì)居住要求較低，對(duì)工程質(zhì)量，價(jià)格比較在意。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為雄厚，能承擔(dān)很大的經(jīng)濟(jì)支出。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重；4公務(wù)員類：此類人物具有較高的社會(huì)地位，穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配或者自己購(gòu)買的住房，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間，此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求；（1）一次性付款：選擇一次性付款，可獲得高檔家居以及一年的免費(fèi)停車時(shí)間（2）分期付款：首付超過(guò)房?jī)r(jià)的40%以上，可享受免去半年物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠政策。具體方法如下：（一）視覺(jué)，運(yùn)用雕塑、攝影、油畫、建筑等作品吸引客戶來(lái)欣賞；并夾雜各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買家明確功能；不可缺少樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購(gòu)買欲望；（二）聽覺(jué)：背景音樂(lè)，選擇適合樓盤風(fēng)格和特色的背景音樂(lè)。同時(shí)還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營(yíng)造銷售氣氛。報(bào)紙廣告基本采用半版與整版兩種模式，,：“青蓮家園，你的夢(mèng)，我的夢(mèng)，我們共同編制的夢(mèng)”。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選，組合，以期以長(zhǎng)補(bǔ)短。御景綠洲樓盤營(yíng)銷策劃方案從化是著名的旅游勝地，溫泉及森林公園全國(guó)著名，市廣州北最佳的宜居城市；御景綠洲位于從化市區(qū)中心，處在旅游度假片區(qū)與高檔商業(yè)生活區(qū)的交匯處。名城御景綠洲位于廣州從化市江埔鎮(zhèn)禾倉(cāng)村“水閘尾”，其東至105國(guó)道，南至小海河，西至河?xùn)|南路，北至江埔鎮(zhèn)禾倉(cāng)村禾倉(cāng)小學(xué)。 m2， m2，地下室建筑面積為81143 m2，%。輕軌旁。㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)與泳池等運(yùn)動(dòng)配套。居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)樾聟^(qū)，交通條件便利通達(dá)，但接近從化汽車站，對(duì)居住有噪音污染、人流量大等方面的負(fù)性影響。商業(yè)環(huán)境：汽車站開通將為本項(xiàng)目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較激烈，從化的各大樓盤競(jìng)爭(zhēng)中是日益劇烈的，但是名城御景綠洲價(jià)格在各大樓盤中有著價(jià)格優(yōu)勢(shì)。交通優(yōu)勢(shì)公交車 5路車，項(xiàng)目距離從化客運(yùn)站步行約10分鐘路程，從從化客運(yùn)站可前往省內(nèi)各大車站。 m2， m2，地下室建筑面積為81143 m2，%。㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)與泳池等運(yùn)動(dòng)配套。（opportunity）政府改造力度逐步較大，為房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的支撐。項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。（threaten）配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展還需要一段時(shí)間。周邊樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響銷售。建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)交通組織合理，功能分區(qū)明確，住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。環(huán)境空氣清新，遠(yuǎn)離城市的喧囂。管理專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務(wù)，營(yíng)造舒適、寧?kù)o又不失私密的生活空間。四．營(yíng)銷策略利用項(xiàng)目居住環(huán)境的優(yōu)勢(shì)大力吸引顧客注意力，開展影響力大、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的事件行銷及公關(guān)營(yíng)銷，形成口碑，以“勢(shì)”壓人，完成市場(chǎng)形象突破。、跟蹤客戶反饋，迅速調(diào)整行銷方式和推廣策略，密切觀察競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略調(diào)整，預(yù)判銷售態(tài)勢(shì)，及時(shí)應(yīng)變。五．宣傳策略開展有效的媒體攻勢(shì)配合銷售進(jìn)度，廣告宣傳有力引導(dǎo)和緊密配合銷售工作，按計(jì)劃逐步展開具體的宣傳方式有：戶外看板，電子樓書。報(bào)紙廣告。車身廣告。定點(diǎn)看板。DM/海報(bào)。網(wǎng)站等。當(dāng)天簽訂合同還可以參加我們的開盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)。②．轉(zhuǎn)盤抽獎(jiǎng)開盤日簽定合同的客戶可以獲得轉(zhuǎn)盤游戲資格一次，獎(jiǎng)品包括鉑金鉆戒（3000元）、昆明—大理—麗江雙人3日游（2000元）、家用電器（300元）、驚喜大禮包（188元）。一、項(xiàng)目初次解讀一）關(guān)鍵問(wèn)題近幾年來(lái)，旅游地產(chǎn)所到之處，戰(zhàn)略眼光一觸即發(fā)，為切實(shí)的把握市場(chǎng)，我們?cè)敢庀葟漠?dāng)下出發(fā)，暫且忽略區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃以及因交通發(fā)展帶來(lái)的利好前景。從區(qū)位看，由于距離鶴慶民族村仍有一定距離，因此地塊直接承載旅游接待功能外溢的機(jī)遇并不明顯；從自然資源稟賦條件看，山、水、農(nóng)田具有一定的景觀價(jià)值，但成熟度低；從規(guī)劃條件看，酒店項(xiàng)目即可理解為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，也可理解為住宿接待項(xiàng)目，可自成一體，也可統(tǒng)一營(yíng)銷。本項(xiàng)目將面對(duì)的客群主要有游客和購(gòu)房者兩種，當(dāng)購(gòu)房者的某一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)與游客（住宿）的需求形成最大共性，并且能滿足項(xiàng)目時(shí)，我們可以說(shuō)我們看到了本項(xiàng)目發(fā)展的端倪；當(dāng)這一共性能夠合理的植入項(xiàng)目時(shí)，我們便可以說(shuō)，這就是項(xiàng)目的核心。另外，由于項(xiàng)目周邊配套的原因給項(xiàng)目自身功能體系提出了更高的要求，而項(xiàng)目地塊體量不大，規(guī)劃空間有限，需要通過(guò)突出主要配套和擴(kuò)大開發(fā)計(jì)劃兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行功能彌補(bǔ)。二）特別建議如果說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資源整合的過(guò)程，那么開發(fā)前期的政策資源、社會(huì)資源整合就是一次給項(xiàng)目定性的整合，整合的成敗在于如何更好的把握項(xiàng)目的市場(chǎng)前景和找準(zhǔn)共同發(fā)展的立足點(diǎn)上。但旅游地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)作又是極其多變的，它需要在營(yíng)銷上高度統(tǒng)一，又需要在結(jié)構(gòu)上互為支撐，才能穩(wěn)定發(fā)展。我司承諾，本項(xiàng)目前期策劃服務(wù)費(fèi)可在雙方后續(xù)委托合同中予以抵扣。提傭分配比例表：部門經(jīng)理計(jì)傭比例：%計(jì)，不分公、私傭；216。策劃主任計(jì)傭比例：私傭、服務(wù)代理費(fèi)以項(xiàng)目組傭金的30%計(jì)，策劃費(fèi)、公傭由項(xiàng)目經(jīng)理按個(gè)人工作比例分配；216。策劃文員計(jì)傭比例：私傭、服務(wù)代理費(fèi)以項(xiàng)目組傭金的10%計(jì)，策劃費(fèi)、公傭由項(xiàng)目經(jīng)理按個(gè)人工作比例分配。