【正文】 產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。然而現(xiàn)實(shí)中，有的經(jīng)營(yíng)者在沒(méi)有取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時(shí)又對(duì)購(gòu)房者隱瞞無(wú)產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，導(dǎo)致購(gòu)房者誤認(rèn)為所購(gòu)房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上卻無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。實(shí)踐中，因房屋產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題而引發(fā)的侵害消費(fèi)者權(quán)益的案例屢見不鮮。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上分析，普通居民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者很難與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者相抗衡，消費(fèi)者在這種交易中總是處于弱者地位。二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團(tuán)化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅(qū)動(dòng)下，憑借其優(yōu)勢(shì)地位，有可能不惜采取各種手段損害消費(fèi)者的利益。搞房地產(chǎn)一定賺大錢是老百姓普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)商甚至一度被稱為“暴利戶“、“房老虎”。商品房與人民群眾生活密切相關(guān)而且價(jià)值巨大，購(gòu)房不論對(duì)哪個(gè)收入階層的消費(fèi)者來(lái)講，都是生活消費(fèi)中的頭等大事。在買賣商品房中引發(fā)的糾紛給消費(fèi)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失、精神傷害也更大。這便一定程度上增加了對(duì)商品房消費(fèi)者保護(hù)的難度。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問(wèn)題并不是看房當(dāng)時(shí)能發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個(gè)月，多則幾年甚至上十年的時(shí)問(wèn)。商品房丌發(fā)是一項(xiàng)環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多個(gè)機(jī)構(gòu)協(xié)作，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題均可對(duì)商品房造成影響，而現(xiàn)實(shí)生活中保證每一個(gè)環(huán)節(jié)不出問(wèn)題并不容易，并且在出問(wèn)題后各開發(fā)商往往相互推諉，消費(fèi)者很難追究開發(fā)商的責(zé)任，因而其權(quán)益得不到有效的保障。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)商品房銷售價(jià)格指數(shù)比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續(xù)上漲5．5％。房?jī)r(jià)居高不下，廣大群眾買不起房或淪為“房奴”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱造成的后果之一。幕后操作承建房地產(chǎn)項(xiàng)目資金量大，回報(bào)率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項(xiàng)目，其中最主要的便是對(duì)掌握土地批租權(quán)的地方官員進(jìn)行腐敗攻關(guān)，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢面前迷失自我。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險(xiǎn)。泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)價(jià)格將大幅下跌，作為抵押物的房產(chǎn)急劇貶值，進(jìn)而銀行乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重創(chuàng)傷，購(gòu)房者的權(quán)益更是無(wú)從得到保障。對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性隨著我國(guó)住房商品化改革的深入實(shí)行，商品房這種特殊的商品在公民生活消 費(fèi)中的地位日漸重要。中共十六屆四中全會(huì)提出構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，其中一 個(gè)非常重要的目標(biāo)便是實(shí)現(xiàn)“安居樂(lè)業(yè)”，保證人民群眾“居者有其屋”，以達(dá)致社會(huì)的公平、正義、和諧。它不僅僅是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要，還是社會(huì)和諧穩(wěn)定的需要，總之，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者權(quán)益屢屢受侵害，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就不能健康發(fā)展，社會(huì)不穩(wěn)定因素就會(huì)增多，百姓安居樂(lè)業(yè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí) 現(xiàn)。我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)的現(xiàn)狀及不足當(dāng)前，我國(guó)并沒(méi)有針對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行專門立法，保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的規(guī)定散見于民事、經(jīng)濟(jì)和行政等法律、法規(guī)中，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》、《合同法》、《廣告法》、《物權(quán)法》等都有所涉及，但是還不夠全面和系統(tǒng)，存在著較大的漏洞，給消費(fèi)者的權(quán)益的權(quán)益帶大較大的威脅。但是因?yàn)椤断ā吩谙M(fèi)者的主體條件上定義不明確，使得法官在處理商品房糾紛時(shí)無(wú)所適從，造成各地方立法以及司法實(shí)踐的不統(tǒng)一，商品房消費(fèi)者維權(quán)底氣不足。商品房消費(fèi)者作為一類特殊的消費(fèi)者，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到特殊的保護(hù)，最為典型的是缺乏對(duì)商品房消費(fèi)者的反悔權(quán)的規(guī)定?？傊S著時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，消費(fèi)者享有的權(quán)利也將越來(lái)越多，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的基本法，也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，逐步擴(kuò)大其調(diào)整范圍，增加權(quán)利種類。例如在實(shí)踐中，計(jì)算公攤面積的爭(zhēng)議和界定公共財(cái)產(chǎn)的爭(zhēng)議是開發(fā)商與購(gòu)房人發(fā)生的爭(zhēng)議最多的、對(duì)購(gòu)房人利益損害最大的、并且難以通過(guò)協(xié)商解決的問(wèn)題，然而對(duì)這兩個(gè)爭(zhēng)議，《解釋》都沒(méi)有涉及。首先，從標(biāo)題上和理論上無(wú)法確定二者是從屬關(guān)系還是并列關(guān)系；其次，從內(nèi)容上看，二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。目前我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)大多屬于土地轉(zhuǎn)讓管理、房屋拆遷和房地產(chǎn)稅方面的法規(guī)，而以居民住宅問(wèn)題為中心的立法，比如房屋買賣、租賃、抵押等方面的立法卻相對(duì)較少，遠(yuǎn)不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，不少與消費(fèi)者利益緊密相關(guān)的房屋預(yù)售、物業(yè)買賣、房屋出租、房屋抵押等方面的法律糾紛較難找到合適的法律依據(jù)，這對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)顯然極為不利?？傊?，對(duì)于商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，盡管我國(guó)目前已經(jīng)初步形成了以《消法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補(bǔ)充的法律體系的框架，但是我國(guó)現(xiàn)行商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)依然不夠完善。但是，由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，并沒(méi)有從根本上遏制開發(fā)商在開發(fā)銷售商品房過(guò)程中嚴(yán)重侵犯消費(fèi)者權(quán)益的違法違規(guī)行為，這種狀況嚴(yán)重影響到我國(guó)商品房市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和人民生活水平的進(jìn)一步提高，商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)工作亟待加強(qiáng)。為此需要從以下幾方面努力： 完善立法是對(duì)商品房消費(fèi)者實(shí)施保護(hù)的基礎(chǔ)和前提，也是最重要的手段之一。任何一部法律都有自己特定的調(diào)整范圍，這決定著該法律的內(nèi)容，《消法》作為調(diào)整國(guó)家在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的專門法，其調(diào)整范圍具體取決于法律對(duì)消費(fèi)者的界定。這些特殊性下說(shuō)明了對(duì)消費(fèi)者予以更高程度的特殊保護(hù)的迫切性，而非剝奪對(duì)商品房消費(fèi)者的保護(hù)。消費(fèi)者的反悔權(quán)主要針對(duì)的是一些“不違法’’、但顯失公平的約定行為。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展歷程告訴我們：越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，越是尊重消費(fèi)者的反悔權(quán)，它體現(xiàn)了對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的尊重。反悔權(quán)在這種情況下將切實(shí)保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。同時(shí)，對(duì)開發(fā)商或銷售商而言賦予商品房消費(fèi)者反悔權(quán)既是表達(dá)誠(chéng)信的一種方式，還將是一個(gè)吸引消費(fèi)者的經(jīng)營(yíng)手段。”該條便是著名的懲罰性賠償規(guī)定。懲罰性損害賠償，具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。商品房屬于商品，消費(fèi)者在購(gòu)買商品和服務(wù)消費(fèi)中，其合法權(quán)益受到侵害，可以依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法尋求救濟(jì)。將商品買賣中的欺詐行為納入《消法》第49條，商品房消費(fèi)者應(yīng)受到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)逐漸成為社會(huì)共識(shí)。一般說(shuō)來(lái)，除了廣告審查機(jī)關(guān)對(duì)廣告進(jìn)行審查外，還包括廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者和廣告發(fā)布者對(duì)廣告的自審自查。廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者和廣告發(fā)布者的自審自查更是漏洞百出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)虛假?gòu)V告大行其道，消費(fèi)者所購(gòu)商品房同廣告的宣傳不符，同消費(fèi)者支付的價(jià)格不符，并引發(fā)大量的購(gòu)房糾紛，極大的損害了購(gòu)房者的合法權(quán)益。廣告預(yù)審制就是在廣告發(fā)布之前，由專門設(shè)立的預(yù)審機(jī)構(gòu)依據(jù)統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)廣告的內(nèi)容、形式進(jìn)行審查，認(rèn)為沒(méi)有虛假等違法情形的準(zhǔn)予發(fā)布商品房廣告是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。因此，必須進(jìn)一步完善商品房廣告法律制度，建立預(yù)審制，使商品房虛假?gòu)V告在發(fā)布前就剔除或盡量剔除，從而大大降低消費(fèi)者上當(dāng)受騙的幾率，以切實(shí)保護(hù)市場(chǎng)環(huán)境中處于弱勢(shì)地位的商品房消費(fèi)者的利益。比如，針對(duì)同一法律客體，法律、法規(guī)或者司法解釋有不同的規(guī)定，讓執(zhí)法者不知所措，此沖突問(wèn)題的表現(xiàn)前文已經(jīng)講述，這里將著重說(shuō)明該如何消除法律沖突。明確了法律規(guī)范的效力等級(jí)，執(zhí)法、司法部門在適用法律時(shí)按法律效力高的優(yōu)先選擇，就能有效地解決法律適用中的沖突問(wèn)題。近些年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和人民生活水平的提高，規(guī)范房地產(chǎn)消費(fèi)的法律、法規(guī)層層出臺(tái)，年年有新法，年年有更改，舊法沒(méi)廢除，新法已出臺(tái)的現(xiàn)象較為普遍，因此必須要加強(qiáng)法的修訂、補(bǔ)充和編纂。因此我國(guó)有必要建立專門的憲法監(jiān)督機(jī)構(gòu)，有這個(gè)專門機(jī)構(gòu)，就可以使法律沖突的解決方便易行，富有實(shí)效?？傊?，為了在全國(guó)建立統(tǒng)一的保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律制度，有必要對(duì)相關(guān)法律制度進(jìn)行全面清理并設(shè)立專門機(jī)構(gòu)裁決法律沖突，使消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)有統(tǒng)一明確的法律規(guī)定，真正做到有法可依、有章可循。如果商品房消費(fèi)適用《民法通則》和《合同法》，其實(shí)質(zhì)是將商品房消費(fèi)關(guān)系視為平等主體之間的法律關(guān)系，置于傳統(tǒng)民法、債法的調(diào)整范圍，其基本價(jià)值取向是基于意思自治與契約自由，給予商品房消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者平等的法律保護(hù)。其實(shí)在現(xiàn)代社會(huì)，由于在經(jīng)濟(jì)力量或信息容量方面的差距，商品房消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的締約能力并不平等，商品房消費(fèi)者根本無(wú)法決定契約的內(nèi)容和形式，大量格式條款的出現(xiàn)，使得消費(fèi)者的自由常常被限制在“同意“或“不同意”兩者之間?！?目前，消費(fèi)訴訟主要是由消費(fèi)者個(gè)人提起，而且沒(méi)有適用于消費(fèi)者群體訴訟的程序，這種訴訟制度已經(jīng)不適應(yīng)消費(fèi)者維權(quán)的實(shí)踐需要。面對(duì)強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商的違規(guī)行為，若由受害人單獨(dú)起訴，容易被不法開發(fā)商“各個(gè)擊破”，以致造成大部分業(yè)主權(quán)益受損而無(wú)法獲賠，而且單個(gè)消費(fèi)者在面對(duì)商品房糾紛時(shí)，往往是迫不得己才到法院起訴，起訴手續(xù)的麻煩、訴訟時(shí)間的漫長(zhǎng)以及較高的訴訟成本使得普通商品房消費(fèi)者望而卻步。放寬代表人訴訟的適用條件，對(duì)現(xiàn)有制度作進(jìn)一步突破。但實(shí)踐中往往是協(xié)商不歡而散、“和解”和“調(diào)解”缺乏強(qiáng)制力、“向有關(guān)行政部門申訴“缺乏力度、仲裁沒(méi)有依據(jù)、訴訟精疲力盡，使本來(lái)就處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者寧愿忍氣吞聲，自動(dòng)放棄維權(quán)訴訟，使經(jīng)營(yíng)者得不到應(yīng)有的懲罰，這對(duì)保護(hù)消費(fèi)者的弱勢(shì)地位不利，更違背了《消法》的立法宗旨。啟動(dòng)訴訟程序前要寫訴狀，準(zhǔn)備各種證據(jù)，向法院遞交訴狀。二是訴訟持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。有的案件一審判決后，還得經(jīng)過(guò)上級(jí)法院二審判決。三是費(fèi)用昂貴。此外，消費(fèi)者還要承擔(dān)很多其他費(fèi)用，如律師代理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、交通費(fèi)等等。、避免行政介入自建國(guó)以來(lái)，司法機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)體制雖幾經(jīng)變動(dòng)，但我國(guó)法院的設(shè)置基本上還是走行政區(qū)劃的老路子，審判工作與司法工作不分，司法工作行政化現(xiàn)象極為明顯：其一，司法機(jī)關(guān)依行政區(qū)劃設(shè)置，與行政機(jī)關(guān)一一對(duì)應(yīng)。其三，工作方式上實(shí)行層層把關(guān)的首長(zhǎng)負(fù)責(zé)制和請(qǐng)示匯報(bào)等行政方式，而且在實(shí)質(zhì)權(quán)力關(guān)系上，司法機(jī)關(guān)還必須接受執(zhí)政黨——中國(guó)共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)。部分地區(qū)司法機(jī)關(guān)基本上受制于黨委，成為黨委的附屬產(chǎn)物，地方法官的任免權(quán)掌握黨委手中。法官的待遇低，而且其身份無(wú)法真正獨(dú)立。司法獨(dú)立主要包括兩個(gè)方面：一是指法院獨(dú)立，即法院獨(dú)立行使審判權(quán)，不受其他任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體和個(gè)人的干預(yù)：二是指法官獨(dú)立，即法官獨(dú)立對(duì)法律負(fù)責(zé)，法官在裁判時(shí)采取自由心證的原則，不受其他任何因素對(duì)其裁判的影響，不對(duì)其他任何組織和個(gè)人特別是上司負(fù)責(zé)，即馬克思所說(shuō)的：“法官除了法律，沒(méi)有別的上司。再如，改善黨對(duì)司法工作的領(lǐng)導(dǎo)方式，使黨的領(lǐng)導(dǎo)原則在具體實(shí)際生活中更加規(guī)范的運(yùn)行，使黨在行使其權(quán)力時(shí)嚴(yán)格按照一定規(guī)范和程序來(lái)行使，并通過(guò)立法對(duì)這一權(quán)力進(jìn)行約束等等。 完善消費(fèi)者協(xié)會(huì)的職能消費(fèi)者協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱消協(xié))是由消費(fèi)者代表組成的，維護(hù)廣大消費(fèi)者權(quán)益的，具有獨(dú)立法人資格的社會(huì)團(tuán)體L1J。從消協(xié)大事務(wù)的決策過(guò)程看，有10．6％的社團(tuán)沒(méi)有正式的決策機(jī)構(gòu)。消協(xié)行政性過(guò)強(qiáng)也一定程度上導(dǎo)致了機(jī)構(gòu)設(shè)置、資金來(lái)源、運(yùn)作原理等都缺乏自身的獨(dú)立性，維權(quán)效率較低。消協(xié)應(yīng)該成立專門委員會(huì)保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益，由于房屋爭(zhēng)議具有一定的專業(yè)性與復(fù)雜性，因此該專門委員會(huì)應(yīng)聘請(qǐng)具有法律、房產(chǎn)、建筑等方面知識(shí)的工作人員，同時(shí)要保證消協(xié)的資金來(lái)源，這罩需要特別指出的是對(duì)于社會(huì)贊助的監(jiān)督。在業(yè)務(wù)方面，消協(xié)除了可以受理投訴、指導(dǎo)消費(fèi)者活動(dòng)外，還可以增加定期通過(guò)新聞媒體曝光不法房地產(chǎn)開發(fā)商、不法經(jīng)營(yíng)者，代表消費(fèi)者向法院起訴、監(jiān)督法院審判程序等職能。作為社團(tuán)組織的一種，消協(xié)的充分發(fā)育成長(zhǎng)一定程度上關(guān)乎社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，因?yàn)槠淠芷鸬綔贤ㄏM(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、政府的橋梁紐帶作用，有效化解社會(huì)矛盾，而且這種作用是不可被替代的，是對(duì)政府職能的有益補(bǔ)充。只有消協(xié)與行政部門、司法機(jī)關(guān)各司其職，各盡其責(zé)，相互配合又不逾越權(quán)力，才能真正建立和諧的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)體系，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善消協(xié)的職能，在消協(xié)內(nèi)部增設(shè)諸如商品房消費(fèi)者專門委員會(huì)，商品房消費(fèi)者的利益也才能真正得到有效保障。在目前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，“誠(chéng)信’’已不可或缺，尤其在商品房買賣的大宗交易中，“誠(chéng)信原則更不能少。因?yàn)樵谑袌?chǎng)機(jī)制不完善的情況下，開發(fā)商合法經(jīng)營(yíng)的誠(chéng)信成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)的侵權(quán)成本的。結(jié) 論我國(guó)的商品房市場(chǎng)近些年才得到較快發(fā)展，因而對(duì)于商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù) 工作的研究起步也比較晚，并且還存在一系列問(wèn)題，而保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家不可回避的問(wèn)題，也是現(xiàn)代人權(quán)發(fā)展的普遍要求。應(yīng)該說(shuō)，目前我國(guó)已基本形成了保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的簡(jiǎn)陋法律框 架，并不斷發(fā)展完善，但作為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的基本法的《消法》以及保護(hù)商品 房消費(fèi)者權(quán)益的配套法律、法規(guī)都存在著許多不完善的地方，特別是商品房消費(fèi) 者能否納入到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》保護(hù)的問(wèn)題至今仍存爭(zhēng)議。以上這些都是擺在我們面 前需要加以認(rèn)真考慮、仔細(xì)研究，提出可行性方案和意見以期解決的課題。參考文獻(xiàn)[l] 楊以生．淺論商晶房消費(fèi)的法律保護(hù)．上海：華爾政法學(xué)院，2003。[3] 范麗紅．消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)若干問(wèn)題研究．吉林：吉林大學(xué)，2006。[5] 劉吉山．消費(fèi)者法律保護(hù)若干問(wèn)題研究．吉林：吉林大學(xué)，2004。致 謝時(shí)光茬苒，白駒過(guò)隙。首先，要感謝我的老師徐合芳，魏華潔，這篇論文是在兩位老師的悉心指導(dǎo)下完成的。同時(shí)感謝法學(xué)院的全體老師們，讓我不僅掌握了知識(shí)，也提高了自身素質(zhì)。同樣真誠(chéng)感謝答辯委員會(huì)的所有領(lǐng)導(dǎo)、專家和老師，感謝他們的智慧和辛