【正文】 管理內(nèi)容及費用的基本構(gòu)成一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。對于居民的管理，不是限制他們的人身自由，而是管理他們在小區(qū)居住時的部分行為。管理重點在共有部分。住宅小區(qū)的公共設(shè)施，管理是受各系統(tǒng)市政部門所有者的委托，代管各系統(tǒng)的運行狀況及運行結(jié)果，代繳各種有關(guān)費用。住宅小區(qū)自然環(huán)境是客觀存在的，不能人為創(chuàng)造，也很難改造。物業(yè)問題矛盾的產(chǎn)生的根源以及物業(yè)的標(biāo)準隨著住宅小區(qū)的不斷涌現(xiàn)，許多物業(yè)糾紛也開始逐步增多起來，以前有關(guān)物業(yè)立法已經(jīng)不能適應(yīng)；一些新的問題、業(yè)主與物業(yè)公司之間，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與開發(fā)商以及業(yè)主與政府之間暴露出來，這就是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的原因，是商品房投訴中的熱點，其中最主要的是物業(yè)管理服務(wù)收費，特別是普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的問題，更成了人們議論的焦點。 質(zhì)價不符是問題的根源物業(yè)收費應(yīng)是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，按質(zhì)論價，而不應(yīng)是統(tǒng)一不變的，如果是統(tǒng)一不變的則體現(xiàn)不出服務(wù)的差別性和收費的差別性，應(yīng)該在不同的范圍內(nèi)實施標(biāo)準的量化與質(zhì)化，從而體現(xiàn)質(zhì)價比的合理性，公平競爭的原則性，現(xiàn)在我國的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)為原來的房地產(chǎn)公司分立出來的，或是從房管部門轉(zhuǎn)制而來的，體制轉(zhuǎn)軌的過程是急促的，被動的，固而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，管理成本居高不下，經(jīng)營效益也比較差，從而不具備應(yīng)有的實力和資格，更缺乏必要的設(shè)備管理人才。 業(yè)主有償付費觀念未形成從業(yè)主方面講，享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費的觀念還沒有形成，長期計劃經(jīng)濟下的觀念根深蒂固，現(xiàn)在隨著住房商品化，房屋的維護保養(yǎng)成了業(yè)主自己事情，原由國家或單位支付的職工福利部分，現(xiàn)由自己承擔(dān)，人們對此觀念還不能從根本上轉(zhuǎn)彎過來，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費來支出還有待時日。物業(yè)的標(biāo)準物業(yè)管理是一項以服務(wù)宗旨，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，作為業(yè)主都希望請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而這優(yōu)質(zhì)服務(wù)筆者認為主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①服務(wù)態(tài)度的熱情、物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)的對象是人，所以在服務(wù)中要一切從“以人為本”的原則出發(fā)，管理公司的員工應(yīng)發(fā)自內(nèi)心為業(yè)主，客戶熱情服務(wù)，做到行為、禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵守條約，衣冠整潔，動作雅觀等。③服務(wù)技能的嫻熟，服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)掌握和具備的基本功，應(yīng)當(dāng)具備過硬的設(shè)備維護技術(shù)，保安人員應(yīng)具備過硬的制安消防本領(lǐng)，管理人員應(yīng)具備豐富的管理知識和專業(yè)知識。⑤服務(wù)收費合理，物業(yè)管理屬有償服務(wù)行為，物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費標(biāo)準，政府應(yīng)給予明確規(guī)定，物業(yè)管理公司所開展的特約服務(wù)，便民服務(wù)也應(yīng)滿足業(yè)戶，客戶的要求與目的，不可亂收費，或多收費少服務(wù)。⑦服務(wù)效率的迅速，服務(wù)效率是向業(yè)主，客戶服務(wù)的時限，管理公司應(yīng)盡量提高員工的素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時間，提高服務(wù)效率。家庭裝飾也是工程質(zhì)量檢驗中的重點問題家庭裝飾是室內(nèi)裝飾工程的一個重要組成部分。如何發(fā)現(xiàn)解決這些共性問題，科學(xué)地檢驗家庭裝飾工程的質(zhì)量，切實維護好業(yè)主的利益，已引起了有關(guān)管理部門和廣大消費者的共同關(guān)注。盡管也有一些針對家庭裝飾工程的規(guī)范要求，但有時又因?qū)I(yè)術(shù)語過多，而老百姓又缺乏這方面的知識，給檢驗具體工程質(zhì)量的時候帶來麻煩。家庭裝飾因其大多是要在一個有限的空間內(nèi)完成吃、喝、拉、撒、睡的功能設(shè)計的特點，所以較之于公共裝飾工程有其較為明顯的共性問題。前者比較適合跟蹤式檢查，要求業(yè)主和有關(guān)質(zhì)量監(jiān)理人員有足夠的時間，而后者適用于大多數(shù)工程，更能全面客觀地檢驗工程成品的質(zhì)量。隱蔽工程主要是土建改造、水電管線的布排等方面的檢驗。如涉及到墻體等建筑結(jié)構(gòu)改變，要查看由原建筑設(shè)計部門提出變更設(shè)計的圖紙是否和實際工程吻合。一個家裝工程的安全隱患往往源自隱蔽工程的質(zhì)量。木龍骨和襯板要做防火、防腐處理。吊桿間距多為1000毫米。飾面項目主要包括飾面材料本身的材質(zhì)、色差、等級以及油漆的工程質(zhì)量。相臨的飾面要顏色一致。色漆類同清漆類基本相同，唯一不同的是沒有木紋。瓷磚或理石表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。墻面突出物周圍的飾面磚應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。五金件不能有銹斑。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應(yīng)先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。地面工程主要有木地板、地磚（石材）兩大類。木地板木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。側(cè)視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。涂料墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應(yīng)涂刷抗堿封閉底漆。3瓷磚、馬賽克墻面該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計要求及有關(guān)規(guī)定。細木制品主要包括窗簾盒暖氣罩、護墻板、門窗口套、壁柜等。細木制品與基層必須結(jié)合牢固、無松動現(xiàn)象。線條接頭應(yīng)無明顯色差?；鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。按部位分類檢驗家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內(nèi)完成的，在檢驗工程質(zhì)量的時候，也可以從大的部位及主要項目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。吊頂工程吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個邊緣處理，要嚴密無縫。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗要點。地面磚及花崗石地面磚及花崗石的鋪設(shè)，要求品種、規(guī)格、色號、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。墻面工程主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。壁紙壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側(cè)視不得有波紋起伏。側(cè)視不得有波紋起伏。舊墻面在涂飾涂料前應(yīng)清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。瓷磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。墻面突出物周圍的飾面磚應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。細木制品表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩子填平處理，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細膩。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應(yīng)看起來不明顯。在實際檢驗工作當(dāng)中，除以上提到的重點檢驗項目以外，還有很多我沒提到的項目檢驗和具體的數(shù)據(jù)檢測、檢驗方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗方法、軟包工程的檢驗、抹灰工程的檢驗等等，遇到該類問題的時候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》上具體的要求為準。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應(yīng)先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。地面工程主要有木地板、地磚（石材）兩大類。木地板木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。側(cè)視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。涂料墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應(yīng)涂刷抗堿封閉底漆。3瓷磚、馬賽克墻面該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計要求及有關(guān)規(guī)定。細木制品主要包括窗簾盒暖氣罩、護墻板、門窗口套、壁柜等。細木制品與基層必須結(jié)合牢固、無松動現(xiàn)象。線條接頭應(yīng)無明顯色差?；鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。新房裝修的11條禁忌 應(yīng)多花時間布置自己的小窩一、忌倉促上馬一些人有了新居后，急于入住。至于房間的設(shè)計、裝飾材料的選用，這些戶主心里并沒有仔細考慮。因此在裝修之前，您不要太匆忙，要留出一段時間好好考慮房間的設(shè)計和裝飾材料的選擇，以及用一段時間去選擇一家合格的裝飾公司。切忌對這些沒有考慮、全憑一時好惡，對于房間裝飾沒有通盤考慮。三、忌“缺少變化”雖然說一套住宅應(yīng)該統(tǒng)一在一種裝飾風(fēng)格下，但每個房間都有不同的功用，居住者也不一樣。這樣做只能使房間顯得缺少情趣和變化。這樣只能給使用者帶來更多的不方便。五、忌不分主次有些人在裝修中不分主次，對于所有空間“一視同仁”。其實整套房間的某些空間的裝修可以簡潔一些，憑家具和裝飾品來點綴空間。如果房間里都是西式風(fēng)格，卻擺設(shè)了太師椅，就很不諧調(diào)。八、忌“無人參與”有些消費者把裝修的全過程都交給裝飾公司，自己不參與一點意見。九、忌盲目攀比有些人在裝修時只考慮豪華程度，以致預(yù)算超支，結(jié)果不能購買與之相配的家具。例如孩子大了，兒童間的裝修和家具就要隨之改換。尤其是在裝修之前，有些人喜歡去別人家“取經(jīng)”，結(jié)果自己家的裝修風(fēng)格凌亂，不成體系。另外，我把何時需購買何物穿插在裝修順序過程中，讓看的tx可以更省心省事。卷尺（買5m的，不要3m的）、計算器、大板夾（夾單子、收據(jù)用）；另外，最好提早在工地準備好舊毛巾（柔棉的那種，貼完磚擦磚用）、塑料袋（纏在管道接口上，可防臟物堵塞）（二）選擇良辰吉日，放炮開工在工人進場之前，最好將家里的角角落落親自測量一遍，拿筆尺記下來，標(biāo)清楚，一定一定不要偷懶。特別是貼磚面積、墻面漆面積、壁紙面積、地板面積；明確主要墻面尺寸。應(yīng)該去購買散熱器了（三）主體拆改，讓空間更實用主體拆改是最先上的一個項目，主要包括拆墻、砌墻、鏟墻皮、拆暖氣、換塑鋼窗等等?！睢睢睢畲藭r，該把成品門定下來了☆☆☆☆☆☆☆☆這時最好把櫥柜、煙機、灶具、熱水器逛透，并可以確定下來☆☆☆☆（四）水電改造，安排好每個空間的用途水電改造，沒有后悔藥吃。所以，一定要確定好開關(guān)、燈具、臺盆、浴缸、洗衣機等等確切的位置。熱水器，也最好派人來根據(jù)你所確定的型號，設(shè)計好電源、接口的位置。空調(diào)洞和電源盡量放在床頭的這面墻上，避免以后空調(diào)直接對著人吹。（五）包立管，把難看的管道包起來考慮到廚房衛(wèi)生間的易潮易濕環(huán)境，包立管的材料一定不能用木龍骨！大家千萬小心，即使木龍骨上刷防腐涂料也不行。輕鋼龍骨省地方，但最牢固好用的是紅磚。注意：地漏要去東方家園買，堯舜好用的不多。做完防水、拉毛后，就準備貼磚了。簡單說，就是上墻的磚，寬不能小于10公分以下。但是，323＝96，還要預(yù)留1公分的勾縫空間，最后剩下那個小磚只能貼3cm寬。只要你提前跟瓦工師傅說清楚，上墻的磚，寬不能小于10公分以下。還是舉剛才1米寬的墻的例子，就變成2整2小。這樣，看起來兩邊不但對稱，而且整墻都不會有窄窄一條在那里礙眼?！睢睢睢钸@時應(yīng)確定水盆、龍頭，并約請櫥柜設(shè)計師第二次上門☆☆☆☆☆☆同時購買油漆（混或清）、墻漆、硝基漆、稀釋水等，如貼壁紙，也要先定好☆☆(七)油工上陣，洗刷刷洗刷刷如果不買成品門，那么就讓工人師傅做吧。做混油時，有那種不負責(zé)任的工人，偷懶，直接在大芯板上刷油，這是絕對錯誤的。記住，直接刷油，過不了多久，就得全部開裂，切記切記。最好，讓工人把門內(nèi)側(cè)、電表箱一并噴上白色，不浪費還漂亮。我家除了壁紙就是白漆，沒刷顏色。因為刷墻時至少兩遍面漆，有些還要三遍，上墻的顏色會一層比一層深的。我家用的是滾涂，沒試過噴的。（八）壁紙，美輪美奐的墻壁貼壁紙比刷墻漆，效果要好很多很多。我剛開始還擔(dān)心貼壁紙會把刷好的白墻搞臟，后來貼時才知曉，貼壁紙真是個特干凈的活兒！我的擔(dān)心完全多余。跟師傅說好，個別地方起翹的話，要麻煩他幫忙來修補一下。提醒你：插座最好買帶開關(guān)功能的，尤其是廚房，這樣電飯鍋、微波爐就可免于插拔電源，用開關(guān)即可控制。據(jù)我觀察，帶開關(guān)的五孔電源，三項插座都是扁口的，一旦你的電器需要的是圓口三項時，就會出現(xiàn)空著插座用插板的郁悶局面。注意：最好買鋁扣吊頂，即使多年后拆掉不用，賣廢鋁都值不少錢。買扣板，要問全包的價格，不要扣板、邊角分著買。（十一）安裝櫥柜，漂亮的整體廚房誕生櫥柜是個配合工程，應(yīng)提前約好煙機、灶具和水槽。提前跟櫥柜廠說，把裁下灶具和水槽位置的人造石臺面一并帶過來，n多銀子的東西，不能白給了廠家。（十二）安裝成品門成品門應(yīng)先于地板安裝，主要因為裝門步驟復(fù)雜，合頁、門鎖、門吸、門框等等，所用工具眾多，如先裝地板，磕磕碰碰很難避免。（十三）安裝晾衣架、窗簾桿、燈具、潔具、衛(wèi)浴五金件建議在裝地板前，將這些灰渣散落多的項目一一搞定。沒想到，地板鋪上后，過道一走一癟，非常郁悶。事先備上一點胡椒粒，不要買地板工人帶來的所謂的殺蟲粉，讓他們沿著踢角撒上就行。（十五）安裝散熱器裝修到了最后，最容易疏忽大意。注意看散熱器的安裝單，（不是購買單），蓋章的部分是誰？很多js是這么操作的，購買單上蓋的是廠家章；安裝單蓋的是安裝隊的章。最容易出問題的地方是安裝！如果認同了安裝隊的章，就基本表示你放棄了讓廠家負責(zé)的權(quán)利。所謂的質(zhì)保，只能由用戶承擔(dān)。那么高的樓，自己爬到外面去擦，是個令人驚恐的事。其余的方面，我覺得不需要太依賴保潔，他們也就拿著小刀片這里刮刮、那里刮刮，沒有