【正文】 關(guān)系。3．抵押物權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜房地產(chǎn)抵押中抵押權(quán)是從屬于主債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，在抵押期間內(nèi)，房地產(chǎn)抵押物設(shè)立抵押權(quán)，并辦理登記，抵押權(quán)人保管房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）證書和地產(chǎn)的使用權(quán)證書，但不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，仍歸出押人。4．借貸雙方須簽訂抵押合同，保護(hù)雙方權(quán)利房地產(chǎn)抵押所涉及的權(quán)屬關(guān)系較為復(fù)雜，為保證抵押雙方的權(quán)利和義務(wù)，必須簽訂房地產(chǎn)抵押合同，并應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行抵押登記，使其發(fā)生法律效力。5．涉及關(guān)系人及影響因素眾多房地產(chǎn)抵押貸款與其他標(biāo)的物抵押貸款不同，它不僅涉及到抵押人與承押人的雙方利益，還涉及如房地產(chǎn)使用人。影響因素有：交易市場上房地產(chǎn)實際價格的波動情況。修繕、管理、養(yǎng)護(hù) 對實際價格所產(chǎn)生的影響，以及意外災(zāi)害、人為事故等。如借款人為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，則申請房地產(chǎn)抵押貸款時應(yīng)提交的文件包括：房地產(chǎn)抵押登記申請書。抵押房地產(chǎn)的清單及所有權(quán)證件、房地產(chǎn)抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務(wù)情況和其他有關(guān)文件。貸前審查金融機(jī)構(gòu)收到借款人的申請及相關(guān)文件后，要對借款人和抵押標(biāo)的物進(jìn)行全面的審查和分析。抵押人應(yīng)具有完全民事行為能力，對抵押房地產(chǎn)擁有所有權(quán)，并領(lǐng)有所有權(quán)憑證；法人應(yīng)具備獨立核算、自負(fù)盈虧能力，且具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)。財務(wù)報表等資料審查抵押人的資信狀況。中國有些地區(qū)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)必須是國內(nèi)的銀行或者是在中國設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的外國銀行。易于變現(xiàn)。抵押物要符合國家有關(guān)規(guī)定，不得抵押的房地產(chǎn)不能用于貸款抵押。項目的審查和分析一是審查貸款的用途是否符合國家有關(guān)規(guī)定；二是對貸款項 目進(jìn)行可行性評估，從市場研究和經(jīng)濟(jì)研究兩方面分析貸款是否可行，主要有以下比率指標(biāo)：（1）營業(yè)凈收益與貸款本息比率。（2）營業(yè)費(fèi)用比率。（3）保本比率。貸款人一般規(guī)定允許的最高比率范圍為70%一95%，如比率高于這一水平，則項目得不到保本的現(xiàn)金流。計算公式為：抵押貸款金額/抵押房地產(chǎn)價值這個比率對金融機(jī)構(gòu)而言，越低則貸款安全性越大，相反，貸款安全性就越差。對抵押房地產(chǎn)的估價房地產(chǎn)抵押估價是審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的真實性及可靠性，并在綜合考慮市場變化。房地 產(chǎn)價值評估可分為住房估價和土地估價兩個部分。房屋估價還可以按各種建材數(shù)量構(gòu)成評點計算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。土地估計則較為復(fù)雜，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。通過上述方法計算出房地產(chǎn)現(xiàn)值后，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場走勢。本世紀(jì)初美國剛開始推行房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比僅為50％－60％，后隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這一比率提高到80％左右。中國由于剛剛開始推行房地產(chǎn)抵押貸款制度、貸款額度要根據(jù)福利性住房和盈利性經(jīng)營房地產(chǎn)分別確定，前者可享受優(yōu)惠，而后者則應(yīng)從嚴(yán)掌握。房地產(chǎn)抵押貸款合同是指房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人。另外，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30天內(nèi)持抵押合同。登記的目的是為防止產(chǎn)權(quán)不清或已經(jīng)失效，以及一物兩押。抵押合同自抵押登記之日起生效。解除和終止，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)自發(fā)生之日起15日內(nèi)向原登記機(jī)關(guān)辦理變更或注銷登記手續(xù)。借款人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證，辦理投保手續(xù)。保險金額的確定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于購、建住房的價值；以優(yōu)惠價購房的住房作抵押的，應(yīng)按優(yōu)惠價房的現(xiàn)值進(jìn)行保險；舊房翻新后作抵押的，將舊房價值與翻修費(fèi)用之和作保險金額。抵押物的保險期應(yīng)與抵押貸款期限相一致，借款人在抵押期間不能中斷或撤消保險。被保險的抵押物一旦出險，其責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故，由保險公司按保險單規(guī)定賠償。抵押物的占管和處分1．抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有兩種：抵押權(quán)人占管方式和抵押人占管方式。未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得以任何方式或理由將房地產(chǎn)交由他人占管。抵押人未征得抵押權(quán)人書面同意，不得擅自將抵押物出租、變賣、拆除、贈與、改建，不得改變其性質(zhì)。遺贈時，繼承人、受遺贈人應(yīng)書面告知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人可以申請下列方式之一處分抵押物：公開拍賣申請當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場公開拍賣；委托房地產(chǎn)交易市場出售；經(jīng)過當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門同意的其他適當(dāng)方式。抵押房地產(chǎn)處分所得價款的分配原則和分配順序是：支付處分抵押物的費(fèi)用；扣除抵押物應(yīng)交稅費(fèi)；償還抵押權(quán)人的債權(quán)本金償還抵押權(quán)人的債權(quán)本金、利息以及違約金；所剩余部分退還抵押人。類型房地產(chǎn)抵押貸款借款人在貸款合同規(guī)定期限內(nèi)償還貸款本息，選擇何種還 款方式由借貸雙方在合同中約定，常見的償還方式有以下幾種：不等額抵押貸款還款方式（一）分期還本金加利息的不等額抵押貸款還款方式（遞減還款）這種還款方式是以總貸款金額除以還貸期，得出每期應(yīng)還的本金，再加上該期利息，便得出各期應(yīng)還金額。每年支付利息（二）每年支付利息，期滿一次償還本金或分期歸還本金的還款方式一般對于期限不大長，金額不太大的貸款，可采用每年支付利息，期滿一次償還本金方式，如一筆房地產(chǎn)抵押貸款50萬元，期限3年，年利率10％，則每年支付利息50x l0％：5萬元，到期一次還清本金50萬元。資金回收式（三）資金回收式等額還款方式該方式是還款內(nèi)，每年還款固定不變。第四篇：房地產(chǎn)抵押貸款申請書內(nèi)容房地產(chǎn)抵押貸款申請書內(nèi)容包括：企業(yè)簡介a、包括注冊資金、股東及持股比例、主營業(yè)務(wù)及企業(yè)資產(chǎn)、規(guī)模；b、說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級；c、若抵押貸款涉及幾個公司，在申請貸款書中明確借款主體公司名稱，抵押物權(quán)屬公司名稱，投入建設(shè)項目的業(yè)主名稱，并說明幾個公司隸屬關(guān)系，房地產(chǎn)抵押貸款申請書內(nèi)容。貸款要求a、申請貸款金額、期限、用途；b、用款計劃。b、如果抵押物已作抵押，一定要說明己抵押情況，并明確是否同意在資金方確認(rèn)放款的情況下，采用過橋資金方式還清原來欠款。說明貸款申請書可暫不蓋公司印章，資金方同意貸款時再蓋公司印章。項目概況a、包括項目優(yōu)勢和規(guī)模；b、項目已投入資金額，項目現(xiàn)狀、項目己竣工或預(yù)計竣工日期，項目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益；c、若項目分期滾動開發(fā)，分別說明項目每期的佔地面積、建筑面積及投入資金金額。抵押物a、說明用於本次抵押貸款的抵押物名稱、面積、評估價值，若抵押物沒有作正式評估，需要寫明項目方自己對抵押物作出的預(yù)估價值。還貸方案還款來源，還款方式、還款計劃等。