【正文】 本細(xì)則所稱拆遷評估，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。 從事房屋拆遷及拆遷評估業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房屋拆遷管理部門的專業(yè)培訓(xùn)和考核，取得上崗證后，方可從事拆遷相關(guān)工作。 6 拆遷人應(yīng)當(dāng)與評估機(jī)構(gòu)簽訂委托評估合同，并在簽訂后3日內(nèi)提交房屋拆遷管理部門。 第四十九條 拆遷評估應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。 被拆遷人有權(quán)要求從事房屋拆遷及拆遷評估業(yè)務(wù)的人員出示上崗證。評估機(jī)構(gòu)不得串通一方當(dāng)事人，損害另一方當(dāng)事人的利益。以房屋所有權(quán)證載明的建筑面積或者房產(chǎn)監(jiān)理部門依據(jù)可確權(quán)書證測量的面積為準(zhǔn)。房屋建筑結(jié)構(gòu)形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。評估時評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通知公證機(jī)關(guān)現(xiàn)場公證，房屋拆遷行政主管部門可依據(jù)評估結(jié)果進(jìn)行裁決。經(jīng)解釋說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合規(guī)定的其他評估機(jī)構(gòu)重新評估。2%的誤差范圍之內(nèi)的，原評估結(jié)果有效，重新評估費用由委托人承擔(dān)。2%的誤差范圍的，由房屋拆遷管理部門邀請有關(guān)專家進(jìn)行鑒定，鑒定采用原評估結(jié)果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委托人和重新評估的機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)；鑒定結(jié)果采用重新評估結(jié)果的，重新評估和鑒定的費用由委托人的相對人和原評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。 第五十五條 住宅房屋的拆遷評估應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。第五十六條 被拆遷房屋合法建筑面積的確認(rèn)由市建設(shè)行政主管部門依照以下規(guī)定認(rèn)定： 7 （一）已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，按被拆遷房屋所有權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人和建筑面積，但房屋實際建筑面積小于所有權(quán)證建筑面積的，按實際建筑面積計算，屬應(yīng)拆未拆的不予認(rèn)定； （二）有建房批復(fù)、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，以建房批復(fù)載明的產(chǎn)權(quán)人和建筑面積為準(zhǔn)，但房屋實際建筑面積小于審批建筑面積的，按實際建筑面積計算； （三）房改房建筑面積由市房產(chǎn)監(jiān)理部門按有關(guān)規(guī)定測量的建筑面積為準(zhǔn)； （四）對已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，在1987年前建造，且原高度、墻基沒有變動過的房屋，以實際丈量面積為準(zhǔn)。 第五十八條 城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)被拆遷人，未能按《XX縣區(qū)農(nóng)村村民建房用地管理暫行辦法》（海政發(fā)[2002]98號）文件的有關(guān)規(guī)定享受建房，應(yīng)享受房屋建筑占地面積大于被拆遷房屋合法建筑面積的部分，按房屋所在區(qū)位價的80%標(biāo)準(zhǔn)增加補(bǔ)償。 第五十九條 新建的住宅房屋自竣工之日（自批準(zhǔn)建房之日增加建房施工期9個月）至拆遷許可證頒發(fā)之日不滿5年被拆遷的，按其建安成新價增加補(bǔ)償。 第六十條 農(nóng)村居民要求分戶的，原則上以當(dāng)時建房時各自享受的建房面積比例為準(zhǔn)，分戶房屋單位為自然間。 （一）被拆遷人雖持有一本房屋所有權(quán)證，但持有兩本農(nóng)村宅基地使用證或具有兩份建房批復(fù)； （二）被拆遷人雖只有一本產(chǎn)權(quán)證、一本農(nóng)村宅基地使用證，但其建房時子女的建房面積已在同一份建房批復(fù)中享受；目前兒子已結(jié)婚或女兒已招女婿，子女戶口均在當(dāng)?shù)夭嶋H長期居住，且沒有享受過其他建房待遇，如房改、貨幣分房、購買經(jīng)濟(jì)適用房、購買軍轉(zhuǎn)房等優(yōu)惠政策。 第六十二條 對被拆遷人取得工商營業(yè)執(zhí)照和完稅證明，持續(xù)用作經(jīng)營（商業(yè)、服務(wù)性行業(yè)）場所一年以上的住宅房屋，可按實際經(jīng)營面積以房屋所在臨近道路非住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償價的一定比例增加補(bǔ)償。 第六十三條 房地產(chǎn)價格評估的修正因素 （一）被評估住宅房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級、成新因素的修正。 第六十四條 對處于城市規(guī)劃區(qū)邊緣的征地拆遷戶所在村組有條件在另處安排宅基地供其移地遷建住房，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門、國土行政主管部門同意的，按《XX縣區(qū)被拆遷房屋遷建補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》（附表8）對照評估。 本方法的計算公式為，房屋拆遷補(bǔ)償額=被拆遷房屋建筑面積建安價補(bǔ)償額+區(qū)位價補(bǔ)償額。 （二）區(qū)位補(bǔ)償?shù)拇_定 對商業(yè)鋪面等服務(wù)性行業(yè)用房，區(qū)位根據(jù)《XX縣區(qū)市區(qū)非住宅房屋路線（段）區(qū)類劃分》（附表15）確定，區(qū)位補(bǔ)償指導(dǎo)價按《非住宅房屋臨街狀態(tài)調(diào)整系數(shù)計算表》和《非住宅房屋樓層調(diào)整修正系數(shù)表》（附表9）進(jìn)行修正后對照《XX縣區(qū)非住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)》（附表16）評估； 對工業(yè)生產(chǎn)、倉儲、辦公室及公益事業(yè)等用途的房屋，區(qū)位按《XX縣區(qū)被拆遷住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償基價》（附表1）確定，區(qū)位補(bǔ)償指導(dǎo)價按《XX縣區(qū)非住宅房屋（生產(chǎn)性工業(yè)企業(yè)）拆遷區(qū)位補(bǔ)償指導(dǎo)價》（附表17）對照評估。 非住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償?shù)膭澐执_認(rèn)： （一）對房、地屬同一產(chǎn)權(quán)人，土地以劃撥方式取得的，其非住宅房屋區(qū)位價按前款予以補(bǔ)償。（2）土地面積大于建筑面積時，對出讓的土地按原登記用途由土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，并扣除已使用時間相應(yīng)的出讓金及合法土地使用面積部分區(qū)位補(bǔ)償基價的25%后給予補(bǔ)償；建筑面積大于土地面積時，對出讓的土地按原登記用途由土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，并扣除已使用時間相應(yīng)的出讓金及合法建筑面積部分區(qū)位補(bǔ)償基價的25%后給予補(bǔ)償。對土地的合法使用權(quán)人按合法土地使用面積部分區(qū)位補(bǔ)償基價25%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估補(bǔ)償；建筑面積大于土地面積時，對房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，按房屋合法建筑面積部分區(qū)位補(bǔ)償基價75%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估補(bǔ)償。 （四）對房、地分屬不同產(chǎn)權(quán)人，土地為出讓方式取得的，對房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，按房屋合法建筑面積部分區(qū)位補(bǔ)償基價75%的標(biāo)準(zhǔn)，由房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)給予評估補(bǔ)償。 （五）對未辦理有關(guān)土地出讓、劃撥手續(xù)的原國有土地上的非住宅房屋，房屋合法產(chǎn)權(quán)人的區(qū)位價補(bǔ)償按房屋合法建筑面積部分區(qū)位補(bǔ)償基價75%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估補(bǔ)償。 第六十七條 兩面臨街的非住宅房屋，以區(qū)位等級級別高的臨街面路段區(qū)位補(bǔ)償指導(dǎo)價確定其區(qū)位補(bǔ)償額。 第六十九條 拆遷原村組集體經(jīng)濟(jì)組織集體土地上的非住宅房屋、租賃原集體土地上的房屋拆遷，按批準(zhǔn)建筑面積的建安成新價評估補(bǔ)償。 第七十一條 本細(xì)則自印發(fā)之日起實施。印發(fā)之日前已領(lǐng)取房屋拆遷許可證并實施的拆遷項目，按原細(xì)則規(guī)定執(zhí)行。 第29頁 共29頁