【正文】 ，并使空間有可能再劃分。 B、內(nèi)墻： (1)廚房、衛(wèi)生間墻面水泥砂漿抹平。 (3)公共部位墻面 888 刮飾 3 遍。 (2)公共部位頂棚 888 刮飾 3 遍。 (2)公共部位樓地面地磚飾面。 B、入戶門采用高級(jí) 防盜門。 設(shè)備 A、電器：國(guó)家級(jí)名牌電器產(chǎn)品。 C、電梯：中外合資國(guó)家級(jí)名牌產(chǎn)品。 34 E、燃?xì)猓禾烊細(xì)夤艿赖綉簟? 35 第五 章 工程技術(shù)方案 5． 1 總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 ⑴、滿足功能，合理分區(qū) 充分利用場(chǎng)地自然、地理、環(huán)境條件，按居住、文化娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)的不同功能需求合理組合，滿足其功能要求，達(dá)到合理用地的要求。 ⑶、因地制宜，利用土地 在滿足使用功能、交通運(yùn)輸?shù)臈l件下，結(jié)合場(chǎng)地地形、地貌、水文氣象等條件，因地制宜地保護(hù)和利用土地。建筑設(shè)計(jì)力求平面布局合理、適用、節(jié)約能源，外觀造型要符合整體風(fēng)格要求。 36 總平面布置 A、該項(xiàng)目是一個(gè)以小高層和高層住宅為主體同時(shí)考慮寫字樓、商場(chǎng)、酒店、單身公寓功能配套完善的大型社區(qū)。 C、住宅 區(qū)的配套設(shè)施和寫字樓、酒店應(yīng)與“紅星商圈”的概念相呼應(yīng)，以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，同時(shí)相對(duì)的組團(tuán)布置可以讓住宅小區(qū)部分更“純凈”，環(huán)境更好，干擾更少。 E、規(guī)劃及平面戶型設(shè)計(jì)的科學(xué)合理性，建筑立面風(fēng)格的個(gè)性以及創(chuàng)新規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)提升樓盤附加值的重要方面。 5． 2 建筑 平面設(shè)計(jì) 小區(qū)內(nèi)住宅單體建筑設(shè)計(jì)主要采用一梯兩戶和 一梯三戶的高層 (18 層 )，戶型設(shè)計(jì)以三室二廳二衛(wèi) (建筑面積 120 m2)、四室二廳二衛(wèi) (建筑面積 150 m2)為主打戶型，二室二廳一衛(wèi) (建筑面積 100 m2)、五室二廳二衛(wèi) (建筑面積 180 m2)為輔。各戶內(nèi)廚房、衛(wèi)生間均有直接的通風(fēng)、采光。遵循“動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū)”的原則，但也要考慮長(zhǎng)沙市崇尚創(chuàng)新、變化的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)適 當(dāng)?shù)膫€(gè)性化戶型。 立面以湖湘建筑風(fēng)格為主，設(shè)計(jì)注重各部分層次的變化，結(jié)合小區(qū)特色，在立面設(shè)計(jì)中著重對(duì)尺度、比例、外墻材料的質(zhì)感及色彩對(duì)比進(jìn)行重點(diǎn)刻畫，以此加強(qiáng)小區(qū)整體的可塑性。 根 據(jù)建筑平面布置和使用功能要求，小高層、高層住宅采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，公共建筑皆采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 2)供電特征： 10kv 電源由就近的變電站架專線引入，供電穩(wěn)定、可靠，滿足整個(gè)住宅小區(qū)的用電需求。 高壓配電系統(tǒng) 高壓配電系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供電方案。 戶外箱式 變、配電站 在住宅小區(qū)負(fù)荷中心安裝多臺(tái)戶外箱式變、配電站，將 10kVV 電源引至各戶外箱式變、配電站。每套住宅單相進(jìn)線，設(shè)置電源總斷路器，并采用可同時(shí)斷開相線和中性線的開關(guān)電器。每套住宅空調(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、其他電源插座及照明，設(shè)置獨(dú)立回路。 住宅的公共部位設(shè)公共照明，采用節(jié)能自息開關(guān) 。 39 應(yīng)急照明 在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)疏散照明，應(yīng)急照明和疏散照明指示標(biāo)志，采用蓄電池作備用電源，且連續(xù)供電時(shí)間不少于 20min。應(yīng)急照明不作為正常照明的一 部分同時(shí)使用，當(dāng)正常照明因故停電，應(yīng)急照明應(yīng)自動(dòng)投入。 戶外供電及照明 戶外高壓電纜采用 YJVV8． 7／ 10kV 型電纜、低壓電纜采用 YJVV0． 6／ lkV 型電纜沿電纜溝敷設(shè)，再穿鋼管埋地敷設(shè)至用電點(diǎn)。 夜景景飾照明 在庭園的小徑邊，豎直安裝園林小徑燈，高 3～ 4m，與建筑、樹木相襯，燈具的功率不大，使庭園顯得幽靜、舒適；在草坪邊安裝草坪燈，一般都比較矮，僅 30～ 40cm 高，能使草坪有寬廣的氣氛，使人在草坪上休息散步時(shí)，更加心曠神怡。樹木照明根據(jù)樹木形狀來(lái)布燈，照明必須與樹的形體相適應(yīng)，許多植物的顏色和外觀隨季節(jié)的變化，照明也須適應(yīng)這種變化。 住宅主建筑物屬第三類防雷建筑物，防直擊雷的措施采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶組成的接閃器，利用建 (構(gòu) )筑物混凝土內(nèi)鋼筋做引下線和接地裝置。 低壓配電系統(tǒng)的接地型式采用 TNS。 總等電位聯(lián)結(jié)應(yīng)將電氣裝置接地極的接地干線，建筑內(nèi)的保護(hù)干線，水管、煤氣管、采暖和空調(diào)管道等金屬管道，建筑 物金屬構(gòu)件部件進(jìn)行連接。 5． 5 弱電 住宅的智能設(shè)計(jì)和設(shè)備的選型應(yīng)考慮技術(shù)的先進(jìn)性、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)的開放性、系統(tǒng)的可靠性及可擴(kuò)性。 住宅設(shè)有線電視系統(tǒng)，其設(shè)備和線路應(yīng)滿足雙向有線電視傳輸?shù)? 要求，在主臥室、起居室、書房設(shè)有線電視插座。 每套住宅設(shè)置具有自動(dòng)計(jì)量裝置的水表、電表、煤氣表。 弱電系統(tǒng)配線采用穿鋼管或阻燃 PVC 管暗敷引至弱電設(shè)備和插座。 給水 1)給水水源 本工程的給水水源由長(zhǎng)沙市四水廠城市供水設(shè)施供給，水量、水壓能夠滿足本工程的生活、消防用水量要求。 2)用水量 根據(jù)有關(guān)的規(guī)定，本工程最大日綜合生活用水定額為 30L／人 澆灑道路及綠化用水定額為 2L／ m2 最大日生活用水量為 6000m3／ d，最大時(shí)用水量為 400m3／ h。 42 澆灑道路及綠化用水量為 500 m3／ d，最大時(shí)用水量為 93 m3／ h。生活、消防合一給水系統(tǒng)給水管設(shè)計(jì)環(huán)狀網(wǎng)。 4)管材、接口及敷設(shè)方式 給水管管材采用可延性鑄鐵管。敷設(shè)方式為埋地敷設(shè)。 排水 1)排水制度及排水出路 本工程排水體制設(shè)計(jì)為分流制。從建筑物內(nèi)排出的污水進(jìn)入化糞池，經(jīng)化糞池處理后排入場(chǎng)區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)，最終排入城市排水系統(tǒng)。生活污水水質(zhì)受污染，其 BOD5 為 1 80～ 200mh／ L，需處理后方可排放。在填方區(qū)做混凝土管道基礎(chǔ)。 43 第六章 消防安全及節(jié)能措施 6． 1 消防安全 建筑消防設(shè)計(jì) 1)高層住宅高度不超過(guò) 60m，屬于建筑二級(jí)防火；公建高度不超過(guò) 100m，屬于建筑一級(jí)防火。 消防給水 1)給水水源從不 同方向引兩路城市自來(lái)水水源。生活、消防合一給水系統(tǒng)給水管設(shè)計(jì)為環(huán)狀網(wǎng)。當(dāng)火災(zāi)時(shí)由城市消防車從室外消火栓中或水庫(kù)中加壓取水滅火。變壓器選用干式變壓器。否則，應(yīng)采取隔熱、散熱等防火措施。 5)電氣線路采用符合安全和防火要求的敷設(shè)方式配線。 6． 2 節(jié)能 規(guī)劃時(shí)合理布置，盡量采用節(jié)地型住宅。 采用節(jié)能型產(chǎn)品，防止不必要的浪費(fèi)。 45 笫七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 7． 1 編制依據(jù) 1)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》； 2)環(huán)境保護(hù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB3095． 1996)、《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》； (GB38388)、《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 (GB850797)； 3)《長(zhǎng)沙市環(huán)境保護(hù)局關(guān)于建設(shè)工程環(huán)境保護(hù)措施審核意見的通知》。 7． 3 項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響 項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響主要有以下幾方面： 1)本工程的污染物主要是生活污水； 2)垃圾站堆存的生活垃圾； 3)在項(xiàng)目土方施工中粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌過(guò)程中有大量的粉塵散逸到周圍大氣中，物料堆放期間由于風(fēng)吹等引起揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大或裝卸、汽車行駛速度較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重； 4)施工期間，作業(yè)機(jī)構(gòu)聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生 影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將影響沿線人群的正常生活。 本工程的生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達(dá)到《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》 CJ3082— 1 999 的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，排入場(chǎng)區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)，最終排入城市排水系統(tǒng)。 3)選用環(huán)保型潔凈 能源，禁用燃煤、木材等設(shè)施，并進(jìn)行雨污分流。 5)施工過(guò)程中采取下列防護(hù)措施： 工程施工時(shí)應(yīng)避免夜間進(jìn)行； 材料運(yùn)輸中，應(yīng)采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑。 47 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及工程招標(biāo)計(jì)劃 8． 1 建設(shè)工期 本項(xiàng)目分三期實(shí)施， 2020 年 6 月開始實(shí)施一期工程，其中，二、三期工程與上一期工程交叉進(jìn)行，以縮短總建設(shè)工期。 8． 2 實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)期分三個(gè)階段： 前期工作及施工準(zhǔn)備階段，包括： 1)前期可研、規(guī)劃； 2)立項(xiàng)、報(bào)建； 3)初步設(shè)計(jì)施工設(shè)計(jì)； 4)工程招投標(biāo)； 5)開工。 竣工驗(yàn)收及投產(chǎn)準(zhǔn)備，包括： 1)竣工驗(yàn)收 2)工程總結(jié)、交付使用。 招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式及 招標(biāo)方式詳見《招標(biāo)基本情況表》 49 表 招 標(biāo) 基 本 情 況 表 建設(shè)項(xiàng)目名稱：華盛世紀(jì)新城建設(shè)工程 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 招標(biāo)估算金額 （萬(wàn)元） 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 勘察 √ 設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ 監(jiān)理 √ 設(shè)備 √ √ √ 重要材料 √ √ √ 其他 情況說(shuō) 明： 位蓋章： 年 月 日 51 52 第九章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 9． 1 組織機(jī)構(gòu) 董事會(huì) 本項(xiàng)目已組建項(xiàng)目法人，即長(zhǎng)沙豐升置業(yè)有限責(zé)任公司，法定代表人瞿正輝，注冊(cè)資本金 8000 萬(wàn)元人民幣，并經(jīng)長(zhǎng)沙市建設(shè)局審核，發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)證書。 經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu) 公司經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)擬設(shè)財(cái)務(wù)部、行政人力資源部、營(yíng)銷部、客戶服務(wù)部、報(bào)建部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、預(yù)算部、成本控制部、招標(biāo)辦、工程一部、工程二部、物業(yè)管理部。組織機(jī)構(gòu)詳見機(jī)構(gòu)設(shè)置示意圖。 53 豐升公司組織架構(gòu) 財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理 監(jiān)事會(huì) 董事會(huì) 招、投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 行人部 營(yíng)銷部 客戶服務(wù)部 報(bào)建部 設(shè)計(jì)開發(fā)部 預(yù)算部 成本控制部 工程一部 二 部 工程一部 工程二部 招標(biāo)辦 54 9. 2 人力資源配置 勞動(dòng)定員 公司設(shè)總經(jīng)理 1 人，副總經(jīng)理 3 人、財(cái)務(wù)總監(jiān) 1 人、營(yíng)運(yùn)總監(jiān) 1 人。 共計(jì)員工 69 人。 員工培訓(xùn) 員工實(shí)行公開招聘制度，部門經(jīng)理屬關(guān)鍵人才，應(yīng)不限范圍招聘。一般人員根據(jù)需要進(jìn)行針對(duì)性的培訓(xùn)，所有人員經(jīng)考核合格后才能正式聘用。 資金籌措 本項(xiàng)目開投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自籌資金，二是建設(shè)專項(xiàng)資金，三是項(xiàng)目銷售收入用于滾動(dòng)開發(fā)部分。 56 表 101 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 費(fèi) 用 項(xiàng) 目 單位 單價(jià) 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 備 注 一、 土地費(fèi)用 43, 二、 前期工程費(fèi) 21, 1 報(bào)建費(fèi) 16, 住宅及配套設(shè)施 元 /平米 400, 2, 定向開發(fā)住宅 普通品住宅 元 /平米 405, 5, 非住宅 元 /平米 526, 8, 2 設(shè)計(jì)費(fèi) 元 /平米 1,331, 2, 3 勘察費(fèi) 4 工程監(jiān)理費(fèi) % 1,331, 5 樁基測(cè)試費(fèi) 范圍內(nèi)工程造價(jià) 6 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 7 審圖、招標(biāo)及其他費(fèi)用 三、 建筑安裝費(fèi) 138, 1 一期普通商品房（限價(jià)） 元 /㎡ 400, 34, 考慮建筑節(jié)能 2 一期商品房及商業(yè)用房 元 /㎡ 78, 6, 4 二期商業(yè)、行政辦公用房 元 /㎡ 1, 356, 39, 3 三期商業(yè)住宅 元 /㎡ 327, 27, 未考慮集中供熱 5 地下車庫(kù)及人防 元 /㎡ 1, 180,