【正文】 臵接待、問訊、結(jié)帳、 24 小時有工作人員在崗。 10) 總服務(wù)臺提供酒店服務(wù)項目宣傳品、酒店價目表、中英文本市交通地圖，全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點介紹、各種交通工 具時刻表、報刊雜志等。 12) 在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車服務(wù)、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 14) 至少有 40 間（套）可供出租的客房， 70% 客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5個開間的豪華套房，有殘疾人客房。 16) 衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施， 110/220V 電源插座，電話副機，吹風(fēng)機和體重稱。梳妝臺，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩， 24 小時供應(yīng)冷熱水。 18) 有與五星級 相匹配的文具用品，提供開夜床服務(wù)， 24 小時提供冷熱飲用水及冰塊，免費提供茶葉或咖啡，客房內(nèi)設(shè)微型酒吧， 24 小時提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)。 20) 客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補齊。 22) 有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。 24) 有適當(dāng)?shù)男⊙?會廳，有封閉的酒吧間。 26) 廚房冷菜間、面點間獨立分割，有足夠的冷氣設(shè)備，冷菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫，有專門放臵臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉 。 28) 有公用電話，并有市內(nèi)電話簿。 30) 有商場，出售旅行日常用品，旅游紀(jì)念品、工藝品等商品。提供打字服務(wù)。 33) 提供代購交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。 35) 有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。 37) 衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。 39) 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設(shè)。 41) 設(shè)商務(wù)樓層，可在樓 層辦理入住登記及離店手續(xù)，樓層有供客人使用的商務(wù)中心及休息場所。 43) 為客人提供免費店內(nèi)無線尋呼服務(wù)。 45) 委托代辦服務(wù)。 2) 有專業(yè)性茶室。 4) 有餅屋。 6) 有至少能容納 200 人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴會廚房。 8) 有 24 小時營業(yè)的餐廳。 2) 封閉的電話間（至少 2 個）。 4) 提供筆譯、口譯和專職秘書服務(wù)。 會議設(shè)施（ 10 項） 1) 有至少能容納 200 人會議的專用會議廳、配有衣帽間。 3) 有同聲傳譯設(shè)施（至少 4 種語言）。 5) 有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 7) 有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印 機設(shè)備。 9) 有照相膠卷沖印室。 公共及健康娛樂設(shè)施（ 共計 42 分項） 1) 歌舞廳 2) 卡拉 OK 廳或 KTV 房（至少 4 間） 3) 游戲機室、棋牌室、影劇場。 5) 多功能廳，能提供會議，冷餐會、酒會等服務(wù)及兼作歌舞廳。 7) 室內(nèi)游泳池（水面積至少 40 平方米）。 9) 網(wǎng)球場、保齡球室 (至少 4 道 )、攀巖練習(xí)室。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載??！ ： 69031789 19 11) 多功能綜合健身按摩撐。 13) 高爾夫球場（至少 9 洞）。 15) 跑馬場、 射擊場、射箭場。 17) 乒乓球室、 溜冰場。 19) 自用海濱浴場。 21) 美容美發(fā)室。 23) 嬰兒看護及兒童娛樂室。 2) 客房貴重物品保險。 1）酒店設(shè)施 酒 店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺層； 而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓； 咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會設(shè)于頂樓天臺； 會議設(shè)施將于五樓提供； 大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男 /女士桑拿，健身室及游泳池?，F(xiàn)時共規(guī)劃了 200 個停車位，其中 180 個為位處于地庫三層的有蓋車位，其余 20個則設(shè)于一樓。 其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一及二層，機電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫及頂數(shù)天臺的位臵。 由此推算本案車位約需： 15589247。這個比例越科學(xué)，就越能符合經(jīng)營需要，更有利于產(chǎn)生更大的平方米產(chǎn)出。酒店類型不同，比例差距明顯。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術(shù)指標(biāo)，也關(guān)系到酒店客人的舒適度。 酒店的各類面積比例決定了將來酒店收入的比例。 計劃商業(yè)裙樓部分為四層（不包括一樓酒店大堂），酒店整體建筑為六層，其中頂層為游泳池及酒吧。 7969 m2＝ /m2 酒店土地成本： / m2* 3697m2＝ 萬元 2）建安與裝修設(shè)備成本（包括土建部分） 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載??！ ： 69031789 23 包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟值（見下表）： 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載??！ ： 69031789 24 序號 分項工程名稱 計算依據(jù) 單方造價（元/m2） 1 樁基工程（受力樁） 總建筑面積 160180 2 地下室工程、基坑圍護及支撐 地下室建筑面積 38004200 3 結(jié)構(gòu)工程 地上建筑面積 11001300 4 建筑工程（除外墻玻璃幕墻） 地上建筑面積 800900 5 新型節(jié)能幕墻 外立面 建筑面積 12001500 6 給排水（含潔具，鍋爐房管線） 總建筑面積 350380 7 噴淋、氣體消防 總建筑面積 100110 8 污水處理（含管線） 總建筑面積 3540 9 空調(diào)工程 地上建筑面積 550600 10 地下室通風(fēng)工程 地下室建筑面積 170190 11 照明、防雷、動力、變配電 總建筑面積 800900 12 電話總機及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報警、共用天線、電報電傳 總建筑面積 500550 13 煤氣工程 總建筑面積 4550 14 電梯、自動扶梯 總建筑面積 320360 15 室外總體 總建筑面積 100115 16 室內(nèi)精裝修連家具 地上建筑面積 32003500 17 雜項工程 總建筑面積 280330 18 洗衣房設(shè)備 地上建筑面積 150170 19 廚房設(shè)備 地上建筑面積 250280 總建筑面積為 23983平方米，其中地上建筑面積為 15589平方米，地下建筑面積約 8394平方米，外墻面積約 10000平方米。如果自組管理公司管理，成本相對低很多。 酒店設(shè)計 4種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下： 客房類型 間數(shù) 面積（平方米） 合計 單人標(biāo)準(zhǔn)房 47 1655． 34 標(biāo)準(zhǔn)房 180 豪華套房 2 180 總統(tǒng)套房 1 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載?。?： 69031789 26 小計 230 15589 按照廣州市酒店發(fā)展行情預(yù)計未來（ 20202019年）十年間平均客房每日實收房價 742元/天計算。 742*230*76%*365＝ 4734萬元 餐飲、會務(wù)、商場收入 中餐廳收入： 東莞莊地區(qū)點心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個市，以接待一次測 算，平均每天 100桌，每人 100元消費水平，利潤為 50%測算，則： 100元 *10人 *100桌 *365天 *50%=1825萬元 西餐廳收入： 天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準(zhǔn)、特色的西餐館是有一定的市場。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載！！ ： 69031789 30 第二部分 5A甲級寫字樓 寫字樓項目整體由辦公、商業(yè)等功能組成，本部分將通過分析廣州市及天河區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，從而進行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位。 1995年到 1997 年，外商開始從以往的辦事處升級到成立分公司，外資的增加是當(dāng)時推動寫字樓市場的主要動力，僅有的幾棟甲級寫字樓根本滿足不了市場的需求。即使到現(xiàn)在，甲級寫字樓仍未超越當(dāng)時的記錄。購買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。期間， 97 亞洲金融風(fēng)暴對港澳投資者造成了很大的影響，對寫字樓銷售市場也造成了嚴重的打擊。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載?。?： 69031789 31 寫字樓調(diào)整期： 20202020年 2020年 2020年，隨著廣州甲級寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價都有所回升，寫字樓在 2020年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢。 ： 2020年至今 2020年至今，甲級寫字樓進入快速增長期。新一批的甲級寫字樓當(dāng)中，不少具有實力的發(fā)展商都將其作為長期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當(dāng)驚人。 廣州正加快步入國際大都市的步伐，開發(fā)商對甲級寫字樓的客戶定位有了更高的標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓的建筑標(biāo)準(zhǔn)向國際標(biāo)準(zhǔn)看齊。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載?。?： 69031789 32 2 廣州市區(qū)寫字樓市場分析 核心區(qū)指傳統(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立交、西到廣東國際大酒店，包括花園酒店、白云賓館在內(nèi)的 ），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟樞紐。 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中廣州市地標(biāo)中信廣場更是聲名遠播。共劃分為 14 個 20～ 40公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集 國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設(shè)施于一體，推動國際文化交流與合作的基地。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載??！ ： 69031789 33 琶洲，位于海珠區(qū)的東面，總占地面積為 平方公里，其規(guī)劃定位為“以會展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)”。Ａ區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂為主導(dǎo)功能；Ｂ區(qū)是廣州國際會展中心，周圍將發(fā)展與會議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)等；Ｃ區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度 假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。 寫字樓的發(fā)展與城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展是分不開的。歷經(jīng)了 15年的發(fā)展，廣州市目前以初步形成了環(huán)市東商務(wù)圈、天河北商圈、珠江新城商務(wù)圈以及琶洲商務(wù)圈四大商務(wù)圈。 2020 年下半年，廣州老城區(qū)可售寫字樓供應(yīng)量將超過 15 萬平方米。隨著 CBD以及琶洲等多個前景區(qū)域的寫字樓逐漸增多，老城區(qū)寫字樓的市場每況愈下。此外，最重要的一點是，由于地段以及產(chǎn)品的質(zhì)素不同，很多企業(yè)尤其是世界 500強企業(yè)都樂意選擇 CBD或者天河北作為根據(jù)地，因為這樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物業(yè)服務(wù)。 目前天河北是廣州寫字樓最為密集的區(qū)域，其中天河路是天河北商圈發(fā)展的一個分支，該商圈在 2020年開始迅速崛起。同時該路段的寫字樓項目工程進度較為接近，開售周期相對接近，因而在未來幾年，該路段的寫字樓市場將走向白熱化的階段。 盡管珠江新城目前的寫字樓還未完全成熟，受配套、交通等因素制約較大，預(yù)計 2020年～2020 年是珠江新城走向成熟的三年，屆時廣州歌劇院、廣東省博物館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮等標(biāo)志性建筑已建成，珠江新城軸線已完成綠化，地鐵三號線、地鐵五號線已通車，新光快速干線也建成通車等等。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載??！ ： 69031789 35 3 天河區(qū)寫字樓市場分析 天河，是廣州發(fā)展中的一個奇跡，這個彈丸之地匯聚了全國一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟的代