【正文】 、架空層公共車庫、室外樓棟公共空間、組團內(nèi)公共空間、小區(qū)級公共空間 組團入口大堂、單元入口 樓梯間 戶內(nèi)室內(nèi)空間 戶內(nèi)室外空間 戶外室內(nèi)空間 戶外室外空間 生活陽臺、服務(wù)陽臺、 平臺（露臺） 入口花園（前院）、后院 單一功能空間 整體空間 50 暖器與空調(diào)位臵 51 開關(guān)與插座位臵 52 53 54 55 空間使用性能標(biāo)準(zhǔn)，從人的需求等級說起 整體空間 整體空間性能 功能空間組成 功能空間布局 /整體交通流線 朝向 /日照衛(wèi)生條件 朝向 /通風(fēng)性能 安全防衛(wèi)性能 …… 單一功能空間 性能指標(biāo) 基本使用性能 其他性能指標(biāo) 平面布局 /流線 尺度 三維 采光 勒克司 照明 勒克司 通風(fēng) 通風(fēng)量 隔聲 分貝數(shù) 溫濕度 色彩 質(zhì)感 根據(jù)馬斯洛的需求層級理論 , 每個人都有五種層次的需要 （ 從上到下 ） : Selfactualization Esteem Social Safety Physiological ? 自我實現(xiàn) ? 尊 嚴 的 ? 社 交 的 ? 安 全 的 ? 生 理 的 對建筑，即空間的需求也必將遵循此層級理論。 56 空間的性能（感知屬性及使用） 整體空間的性能 單一功能空間的性能 平面布局 平面 流線 三維尺度 設(shè)備設(shè)施家具工具完善程度 使用性能 功能空間組成、功能空間布局、整體交通流線、朝向 /日照衛(wèi)生條件、通風(fēng)性能、保溫隔熱性能、安全防衛(wèi)性能等級、防蟲害性能、建筑風(fēng)格 ?? 使用性能指標(biāo) 基本使用性能 室外 室內(nèi) 主觀感受性能及指標(biāo) 采光 照明 通風(fēng) 隔聲 溫濕度 色彩 質(zhì)感 感覺 照度勒克司 照度勒克司 通風(fēng)量 /換氣次數(shù) 分貝數(shù) 溫濕度值 三相值 粗糙度 /反光度等 使用性能 指標(biāo) 使用 使用方便 使用需求的滿足、使用的方便 /舒適性、安全感、交往的考慮、滿足感、成就感、 ?? 使用、感覺 57 工程做法的總體工作構(gòu)想 客戶的 空間感知 使用體驗 生活體驗 (描述性 ) 客戶的 需求 (描述性 ) 空間的 性能標(biāo)準(zhǔn) (量化 ) 實體分系統(tǒng)和子系統(tǒng)的 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) (量化 ) 實體基本元素的 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) (量化 ) 設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 施工圖設(shè)計指導(dǎo)書 方案設(shè)計指導(dǎo)書 施工圖審查指導(dǎo)書 工程施工要點 風(fēng)險評估要點 工程驗收檢查要點 客戶細分工作 （正在進行中） 空間性能標(biāo)準(zhǔn)工作 （與營銷部門合作） 實體性能標(biāo)準(zhǔn)工作 （與運營部門合作） 58 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容 材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 工程做法和成本措施 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫 流程管理 計劃管理 …… 設(shè)計資源管理 知識管理 59 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫工作思路與計劃 ? 產(chǎn)品庫建設(shè)：根據(jù) 2種常用容積率 (3,5),建立產(chǎn)品庫 : 規(guī)劃模式； 戶型； 立面風(fēng)格（時尚現(xiàn)代、高品質(zhì)、國際化）； 標(biāo)準(zhǔn)化部品做法、節(jié)點詳圖； ? 統(tǒng)一評價標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)合營銷系統(tǒng)產(chǎn)品線，明確產(chǎn)品評價體系，分區(qū)域、分檔次設(shè)定產(chǎn)品賣點和權(quán)重： 規(guī)劃賣點：集中綠地、開放、多元、配套、服務(wù)、生態(tài)、科技 …… 戶型賣點：功能流線、面積合理、產(chǎn)品附加值、新材料新技術(shù) …… 立面風(fēng)格：風(fēng)格、品質(zhì)感、材料、成本 …… ? 可持續(xù)發(fā)展機制保障： 明確組織構(gòu)架， 標(biāo)準(zhǔn)化工作小組 、 產(chǎn)品決策委員會 ； 每半年召開一次集團標(biāo)準(zhǔn)化會議，項目公司提交標(biāo)準(zhǔn)化成果，列入考核指標(biāo)； 建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品研究委員會，制定標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫的合格標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)化基金； 考察參觀、自主研發(fā)的戶型、符合入庫標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)金獎勵 …… 項目操作中，持續(xù)改良標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，現(xiàn)金獎勵 …… 60 第一級 產(chǎn)品簡介 產(chǎn)品基本信息 典型平面資料 產(chǎn)品形式資料 第二級 全套施工圖 部品清單及樣板 工程量清單 銷售資料 模型 產(chǎn)品庫框架 產(chǎn)品全套資料 市場調(diào)研成果 項目成功案例 61 容積率研究的意義 珠江峰景 塔樓 容積率 萬科紫臺 板樓 容積率 以北京為例： 板樓容積率可達 ，如果增加?xùn)|西向，最高可達 。高度增加對容積率提高影響不大。 單元并聯(lián)不宜超過 2個，高低錯落可實現(xiàn)容積率最大，連續(xù)長板無法滿足日照分析。 。 62 容積率研究 —— 容積率指數(shù) FAR 63 塔式 FAR = 容積率研究 —— 容積率指數(shù) FAR 塔式 FAR = 64 容積率研究 —— 非陰影區(qū)修正系數(shù) 非陰影區(qū)修正系數(shù)＝ (總建設(shè)用地面積－非陰影區(qū)面積 )247。 總建設(shè)用地面積 假想地塊用地外陰影區(qū)修正系數(shù)為 66 容積率研究 —— 菱形地塊修正系數(shù) 非陰影區(qū)修正系數(shù)為 菱形地塊修正系數(shù)為 非陰影區(qū)修正系數(shù)為 菱形地塊修正系數(shù)為 67 層數(shù)折減修正系數(shù)＝ (設(shè)計層數(shù) 247。 (層高 設(shè)計層數(shù) ＋平均進深 )) 18層的核心筒形式，平均進深為 12m，設(shè)計層數(shù)為 16層，則修正系數(shù)為 ； 18層的核心筒形式，平均進深為 12m，設(shè)計層數(shù)為 12層，則修正系數(shù)為 ； 容積率研究 —— 層數(shù)折減修正系數(shù) 68 容積率研究 —— 頂層退臺修正系數(shù) 頂層退臺修正系數(shù)＝ 1＋ (平均進深－層高 )247。 標(biāo)準(zhǔn)層面寬 進深有效率 DR ＝ 平均進深 AD 247。 ? 輸出文件指由設(shè)計部或合作設(shè)計單位完成需要對其它部門提供的設(shè)計文件和材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等 ? 流程把設(shè)計操作分為：概念方案階段 \深化方案階段 \施工圖階段 \施工配合階段 相關(guān)流程改進 輸入輸出文件標(biāo)準(zhǔn)化、表單化、備份制 統(tǒng)一設(shè)計深度和評價標(biāo)準(zhǔn) D4 C4 B4 操作手冊 A4 施工配合 D3 C3 B3 操作手冊 A3 施工圖 D2 C2 B2 操作手冊 A2 深化方案 D1 C1 B1 操作手冊 A1 概念方案 室內(nèi) 景觀 建筑 規(guī)劃（市政） 93 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與流程對應(yīng) 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的作用在于應(yīng)用，不斷結(jié)合設(shè)計管理流程，明確關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制要點： 概念方案 －－ 基礎(chǔ)資料收集整理、產(chǎn)品策略研究、設(shè)計單位選擇、方案評價標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、成本要求 深化方案 －－ 地質(zhì)初勘報告、結(jié)構(gòu)方案選型、設(shè)備 選型、材料部品清單 施工圖設(shè)計 －－ 詳勘報告、報建流程及批復(fù)文件、圖紙內(nèi)審、施工圖外審 施工配合 －－圖測報告、實測報告、開工證、予售證報審配合 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 操作手冊 設(shè)計管理工作 表單、合格成果文件 申報 94 概念規(guī)劃方案設(shè)計階段 ?包括投資分析階段和概念規(guī)劃方案招標(biāo)。 ?8個輸出文件： 《 項目設(shè)計委托及費用清單 》 \《 項目設(shè)計總體控制計劃 》 \《 單體技術(shù)措施 》 \《 園區(qū)技術(shù)措施 》 \《 示范區(qū)及一期材料，部品，及設(shè)備清單 》 \《 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 》 \《 項目住宅單體面積統(tǒng)計表 》 \《 公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表 》 。并按階段重要節(jié)點進行網(wǎng)絡(luò)備份。 宗地所在片區(qū)的總體規(guī)劃：政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計劃。 市政設(shè)施：市政給水 \排水 \電 \氣 \熱 \網(wǎng)絡(luò) \有線等設(shè)施現(xiàn)狀。 、收集整理宗地輸入條件 96 、 《 立項報告 》 的規(guī)劃設(shè)計部分 本節(jié)點的主要工作有： 進行用地分析 (容積率強排方案） 確定項目類型或參照項目 編制 《 項目設(shè)計總體控制計劃 編制 《 項目設(shè)計委托及費用清單 》 完成容積率強排方案（可由合作伙伴完成） 項目材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) （設(shè)計流程提供標(biāo)準(zhǔn)范例） 97 、用地分析 自然資源分析（對地表植被 \地上沖溝等分析） 氣候氣象分析 日照風(fēng)向分析 水文地址分析 結(jié)構(gòu)形式初步建議 特殊地下物 景觀 \視線分析 坡度 \坡向分析 噪音分析 交通流量分析 防洪措施分析 98 、確定項目類型 根據(jù)項目實現(xiàn)目標(biāo)及操作方式的不同，將新開發(fā)項目分為創(chuàng)新項目和標(biāo)準(zhǔn)化項目。 2）標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品：傳播品牌，復(fù)制產(chǎn)品，開發(fā)周期在 9個月以下，設(shè)計成本在 50元 /m2以下。 以成熟產(chǎn)品為基礎(chǔ)，經(jīng)過產(chǎn)品評估和客戶反饋過程，優(yōu)化至標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，錄入 《 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄 》 ? 客戶定位 ? 銷售推廣總體計劃 ? 交房標(biāo)準(zhǔn) ? 成本要求 ? 物業(yè)管理模式 ? 項目開發(fā)計劃 了解設(shè)計相關(guān)的各項輸入條件 概念設(shè)計任務(wù)書 完成輸出文件 99 、完成概念方案設(shè)計 ? 設(shè)計單位選擇 ? 設(shè)計評價標(biāo)準(zhǔn)制定 ? 總體概念方案確定 ? 單體概念方案確定（平、立、剖面） ? 指標(biāo)表填寫，包括 《 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 》 、 《 項目住宅單體面積統(tǒng)計表 》 、 《 公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表 》 深化方案設(shè)計指導(dǎo)書 ? 《 項目設(shè)計總體控制計劃 》 ? 《 項目設(shè)計委托及費用清單 》 ? 全區(qū) 《 單體技術(shù)措施 》 ? 全區(qū) 《 園區(qū)技術(shù)措施 》 ? 示范區(qū)規(guī)劃及單體（平、立、剖）方案 ? 三個指標(biāo)表： 《 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 》 、 《 住宅單體面積統(tǒng)計表 》 、 《 公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表 》 ? 立項報告（終稿全文） ? 可研報告（終稿全文） 深化方俺設(shè)計指導(dǎo)書的附件 ? 項目概況及用地分析 ? 項目一級開發(fā)計劃及二級開發(fā)計劃 ? 市場定位和產(chǎn)品建議 ? 成本控制因素與工程管理意見 ? 概念設(shè)計研究結(jié)論 ? 方案設(shè)計需要解決的問題 ? 項目設(shè)計各環(huán)節(jié)的綜合分析 ? 附件目錄 100 深化方案階段 ?對新項目而言，設(shè)計工作范圍是指項目一期（含示范區(qū)） ?景觀設(shè)計工作和室內(nèi)設(shè)計工作全面展開 ?各專業(yè)技術(shù)細節(jié)盡可能全面、深入、系統(tǒng)地進行分析、論證并確認，以減少施工圖階段出現(xiàn)較大的反復(fù)為目的。 ?完成標(biāo)志： 《 施工圖設(shè)計指導(dǎo)書 》 的編制。 102 、完成示范區(qū)基礎(chǔ)施工圖 ? 是否先完成示范區(qū)或一期的基礎(chǔ)施工圖并提前出圖，根據(jù)項目開發(fā)進度具體決定 ? 項目公司提供詳勘報告及試樁報告 ? 提供的詳規(guī)批復(fù)文件 ? 施工圖內(nèi)審 ? 建筑節(jié)能計算書、結(jié)構(gòu)計算書 ? 三個指標(biāo)表、單體技術(shù)措施、材料設(shè)備部品清單做進一步完善。 104 施工配合階段 ?取得 《 建設(shè)工程施工許可證 》 和 《 商品房預(yù)售許可證 》 105 、圖紙測繪、銷售配合、施工現(xiàn)場配合 ? 配合圖紙測繪工作，協(xié)助圖紙測繪公司分析及明確建筑面積的計算原則和公共部位的分攤原則，并取得圖測面積（即商品房預(yù)售面積） ? 銷售配合工作： ? 編寫銷售手冊 ? 編寫 《 交房標(biāo)準(zhǔn) 》 的單體部分 ? 制作合同附圖 ? 制作銷售附圖 ? 制作銷售用沙盤 ? 制作銷售效果圖 ? 完成銷售培訓(xùn) ? 配合項目部、工程部、招采部完成對項目現(xiàn)場實施過程中的效果監(jiān)控與技術(shù)支持的工作，包括： ? 材料與部品的選樣、封樣 ? 協(xié)調(diào)施工圖設(shè)計單位出具 《 設(shè)計變更單 》 106 、配合實樓測繪工作 ?總結(jié)圖紙測繪時的建筑面積的計算原則和公共部位的分攤原則，并傳遞給實樓測繪公司，以最終取得準(zhǔn)確的實測面積。 ? 規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)設(shè)計資料的歸檔 ? 統(tǒng)一歸檔格式 ? 對工程質(zhì)量問題和客戶投訴進行分析和整理，轉(zhuǎn)化為技術(shù)或流程標(biāo)準(zhǔn)進一步優(yōu)化管理模式。 , August 15, 2024 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :15:1418:15Aug2415Aug24 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 :15:1418:15:14August 15, 2024 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 。 2024年 8月 15日星期四 6時 15分 14秒 18:15:1415 August 2024 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , August 15, 2024 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :15:1418:15Aug2415Aug24 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :15:1418:15:14August 15, 2024 ? 14