特許經(jīng)營項目融資概述-閱讀頁
2025-03-18 00:37本頁面
【正文】 存入受托人漢挪威信托公司的專門帳戶，業(yè)主只能在嚴(yán)格的監(jiān)督下從該帳戶支取辦公樓的經(jīng)營管理費用。標(biāo)準(zhǔn)普爾公司給予這樣的評級主要有三個依據(jù)： ? 付證券本息的能力，滿足標(biāo)準(zhǔn)普爾公司 AA級的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 。 ? 、事故、責(zé)任以及其他一些必要險種的保險，從而確保在辦公樓遭到毀滅性破壞時，業(yè)主能夠重新購置一幢辦公樓，或者提前支付抵押與擔(dān)保證券，或者提供其他合格的擔(dān)保品。 ? ? 奧林皮亞邁德蘭公司作為不動產(chǎn)抵押支持證券的服務(wù)人，負(fù)責(zé)將辦公樓的租金收入存入受托人的專門帳戶，并從中支取辦公樓的必要的管理費用。 1992年，三亞市開發(fā)建設(shè)總公司發(fā)行了三亞地產(chǎn)投資券，以投資券的形式，通過預(yù)售地產(chǎn)開發(fā)后的銷售權(quán)益，集資開發(fā)三亞地產(chǎn)。 ? 土地的每畝折價為２５萬元，其中１７萬為征地成本，５萬為開發(fā)費用，３萬為利潤。 ? 市政府下屬的三亞市開發(fā)建設(shè)總公司（也就是丹州小區(qū)的開發(fā)商，簡稱三亞開建）是該投資券的發(fā)行人，它對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，負(fù)責(zé)按時保質(zhì)完成施工，并承諾對因開發(fā)數(shù)量不足引致的損失負(fù)賠償責(zé)任。 ? 地產(chǎn)銷售的方式分兩種： ? 若三年之內(nèi)，年投資凈收益率不低于１５％，則管理人代表投資人行使銷售權(quán)； ? 否則，則在三年之后由拍賣機構(gòu)按當(dāng)時市價拍賣。 ? 三亞地產(chǎn)投資券于１９９２年１０月２０日至１０月３１日在三亞、?？趦傻叵虺钟腥齺喪猩矸葑C的居民（含郊區(qū)居民）以及海南的法人團(tuán)體發(fā)行，每張身份證限購一張投資券（面值１０００元）。 ? 當(dāng)時預(yù)計１９９２年１２月動工開發(fā)丹州小區(qū)，１９９５年８月５日前完成開發(fā)，清盤日期為１９９５年１１月１０日，清盤時一次兌付。 ? （ 2）案例分析 從實質(zhì)看，三亞地產(chǎn)投資券已經(jīng)具備資產(chǎn)證券化“一個核心，三個基本原理”的本質(zhì)特征。 ? 其次，作為投資管理人的匯通國投承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)位、降低了債券違約風(fēng)險。 ? 再次，盡管在三亞地產(chǎn)投資券案例中沒有獨立的 SPV，但匯通國投地?fù)?dān)保措施實際上發(fā)揮著與破產(chǎn)隔離同樣的功能。這些措施都滿足“資產(chǎn)重組”的原理?！叭齺嗛_建”既是原始權(quán)益人也是交易發(fā)起人，它直接面對投資者，我們可以稱之為載體型證券化。 ? 首先，籌資過程中沒有一個機構(gòu)明確承擔(dān)SPV的角色，以規(guī)范地實現(xiàn)地產(chǎn)的真實銷售與破產(chǎn)隔離。盡管這并沒有影響到投資券的順利發(fā)行，但從深層次講，它間接影響了該證券后期二級市場的價格以及收益的按時分配。制度的不確定性，但反過來講，加大了我國推行資產(chǎn)證券化的難度。未來，您或許可從銀行拿到更低的利率，但房屋被抵押給了一家券商，而直接借錢給你的，可能是公積金中心，或者，是一位買養(yǎng)老險的大媽。起源于華爾街的這個金融產(chǎn)品，旨在增強房貸資產(chǎn)的流動性以增加金融機構(gòu)對個人住房貸款投放能力，或許將改變未來中國住房市場的生態(tài)。 2023年個人房屋貸款余額達(dá)到 10萬億元左右，如果按照一半額度發(fā)行 MBS，相當(dāng)于市場重新獲得 4萬億元 —5萬億元的流動性。 ? 例如，有人兩年首付 30萬元買了一套 100萬元的房子，基準(zhǔn)利率借貸 30年，兩年還款本金 6萬元，房屋當(dāng)前市值 150萬元。 ? 過去，國內(nèi)商業(yè)銀行僅發(fā)行了 3筆 MBS，第一筆是由 2023年建設(shè)銀行發(fā)起、中信信托受托發(fā)行了國內(nèi)首筆 MBS—建元 20231個人住房抵押貸款證券，總規(guī)模達(dá)到 30億元。今年 7月，中國郵政儲蓄銀行發(fā)起的“郵元 2023年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品（ RMBS）”在銀行間市場成功招標(biāo)，總規(guī)模達(dá) 。 ABS在我國推行需做好的工作： （１）健全資產(chǎn)證券化法律體系； （２）完善我國資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的市場監(jiān)管體 系； （３）提高信息透明度； （４）強化風(fēng)險控制； （５）注重相關(guān)人才的培養(yǎng)。與公司融資相比， 其主要特點如下： （ 1）是以項目本身為主體安排的融資； （ 2）實現(xiàn)項目融資的無追索或有限追索； 追索是指在債務(wù)人不能按期償還債務(wù)時，債權(quán)人可 以要求以已經(jīng)抵押、質(zhì)押資產(chǎn)之外的其它資產(chǎn)償還未 清償債務(wù)的權(quán)利。 （ 4）信用結(jié)構(gòu)多樣化。 特許經(jīng)營項目融資的優(yōu)缺點 詳見 P118119表 82 特許經(jīng)營項目融資的應(yīng)用 特許經(jīng)營項目融資的適用范圍 特許經(jīng)營項目融資適用范圍是由項目本身的 性質(zhì)決定的，其中比較重要的屬性包括項目技 術(shù)復(fù)雜性、項目產(chǎn)品或服務(wù)收費的難易程度、 項目產(chǎn)品或服務(wù)生產(chǎn)或消費的規(guī)模、設(shè)施投資 規(guī)模等；政府最關(guān)注能否提高項目的建設(shè)和運 營效率。 發(fā)展中國家還需注意： （ 1） 項目所在國政府強有力地實質(zhì)性支持； （ 2） 有吸引力的經(jīng)濟(jì)方案； （ 3） 最好有國際金融、保險、捐贈機構(gòu)和本 國政府的支持，以及對政府信用、國際經(jīng)濟(jì)變 化、法規(guī)政策變化等風(fēng)險。 特許經(jīng)營項目融資在我國的發(fā)展 20世紀(jì) 80年代中期：引入我國； 90年代初：發(fā)展緩慢； 90年代后：發(fā)展迅速； 目前，特許經(jīng)營項目融資在我國發(fā)展空間巨 大
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