【正文】 料預(yù)算期末在建項(xiàng)目存貨預(yù)算銷(xiāo)售預(yù)測(cè)銷(xiāo)售、管理費(fèi)用預(yù)算資本支出預(yù)算（固定資產(chǎn)更新、新建項(xiàng)目等）預(yù)算現(xiàn)金流量表預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算損益表現(xiàn)金預(yù)算（現(xiàn)金流入、流出預(yù)算）業(yè)務(wù)預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算生產(chǎn)預(yù)算期末完工項(xiàng)目存貨預(yù)算直接人工預(yù)算制造費(fèi)用預(yù)算年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)21缺少有效的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)察部門(mén)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控工程審計(jì) 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本進(jìn)行審計(jì)，確認(rèn)項(xiàng)目完成建設(shè)成本相關(guān)指標(biāo)情況財(cái)務(wù)審計(jì) 公司財(cái)務(wù)管理情況進(jìn)行審計(jì)，確認(rèn)財(cái)務(wù)相關(guān)職能發(fā)揮情況經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì) 二級(jí)單位負(fù)責(zé)人離任，對(duì)其工作成績(jī)審計(jì)安全監(jiān)察 監(jiān)察施工現(xiàn)場(chǎng)的安全工作落實(shí)情況質(zhì)量監(jiān)察 監(jiān)察施工質(zhì)量是否滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要求技術(shù)監(jiān)察 監(jiān)察施工技術(shù)是否滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要求基本職責(zé)描述v 總監(jiān)室負(fù)責(zé)技術(shù)、設(shè)計(jì)監(jiān)督、施工 管理監(jiān)督、質(zhì)量監(jiān)督v 監(jiān)督有關(guān)部門(mén)是否及時(shí)解決監(jiān)督中 發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題v 參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案、擴(kuò)初、圖紙?jiān)O(shè) 計(jì)的審查 訪(fǎng)談普遍反映總監(jiān)室目前 的監(jiān)督作用沒(méi)有得到落實(shí)現(xiàn) 狀22供應(yīng)部的權(quán)限過(guò)于寬泛，專(zhuān)業(yè)性發(fā)揮受到影響供應(yīng)部目前主要權(quán)限F 編制采購(gòu)計(jì)劃F 統(tǒng)一負(fù)責(zé)整個(gè)集團(tuán)的材料、設(shè)備采購(gòu)F 負(fù)責(zé)整個(gè)集團(tuán)工程外包的價(jià)格洽談工作F 整個(gè)集團(tuán)人才招聘、引進(jìn)由供應(yīng)部決定負(fù)面影響175。外包施工的 專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng) ，應(yīng)由技術(shù)和施 工管理人員來(lái)共同決定，供應(yīng)部只能從 價(jià)格和經(jīng)驗(yàn)判斷上把握， 不利于施工質(zhì) 量和進(jìn)度的控制175?？偣な业拈g接接管，助長(zhǎng)了施工人員對(duì)技術(shù)人員的不信任感，進(jìn)一步弱化了基層技術(shù)人員的職責(zé)，直接影響了項(xiàng)目施工的質(zhì)量252。其他施工人員跟風(fēng)效仿，積重難返252。訪(fǎng)談：下面的人根本不聽(tīng)我的，我說(shuō)了，他要不不聽(tīng)，聽(tīng)也是啊啊啊，你走了，他還是照干他的，才不管你呢，當(dāng)然重大的他也不敢252。施工人員大部分是在公司時(shí)間很長(zhǎng)的老人，自恃資格老，不買(mǎi)新人的帳252。缺少配套的監(jiān)控、獎(jiǎng)懲措施制約施工人員的違反技術(shù)指令的行為影響 原因現(xiàn)象25開(kāi)發(fā)部承擔(dān)了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的全部工作，職責(zé)混雜項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè) 計(jì) 建設(shè)施工 市場(chǎng)銷(xiāo)售 物業(yè)管理施工、監(jiān)理材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo) 市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目策劃土地購(gòu)買(mǎi)策劃擴(kuò)初 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)策劃銷(xiāo)售定價(jià)投資分析價(jià)值活動(dòng)企業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)袌?chǎng)調(diào)查施工圖設(shè)計(jì)委托與配合產(chǎn)品相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)竣工驗(yàn)收資料設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃預(yù)算測(cè)量招標(biāo)方式物業(yè)服務(wù)弊 端房產(chǎn)開(kāi)發(fā)職能弱化專(zhuān)業(yè)化分工不明顯一個(gè)部門(mén)承擔(dān)了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的全部職能26強(qiáng)調(diào)施工進(jìn)度，未能有效利用項(xiàng)目預(yù)算監(jiān)督工程施工，開(kāi)發(fā)成本失去控制公司目前沒(méi)有獨(dú)立的預(yù)算部門(mén)，預(yù)算崗位隸屬開(kāi)發(fā)部，職責(zé)為及時(shí)編制施工圖預(yù)算，商品房銷(xiāo)售面積的測(cè)算預(yù)算十分粗糙，一個(gè)項(xiàng)目只做有限的幾個(gè)樓盤(pán)的預(yù)算，根本無(wú)法控制、指導(dǎo)施工，決算完全沒(méi)有做，徹底失去了對(duì)施工成本的評(píng)價(jià)工程施工成本材料設(shè)備技術(shù)人工質(zhì)量 安全 預(yù)算控制由于預(yù)算職能的弱化，各項(xiàng)成本要素的投入失去控制，建設(shè)利潤(rùn)空間完全喪失進(jìn)度27項(xiàng)目前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是決定項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建設(shè)施工 市場(chǎng)銷(xiāo)售 物業(yè)管理60%~70%25%~35%5%~10%初步設(shè)計(jì)階段 施工設(shè)計(jì)階段 施工階段不同階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度 ?項(xiàng)目決策質(zhì)量直接影響項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和未來(lái)可能取得的收入?規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量則對(duì)工程造價(jià)影響最大。同時(shí)，設(shè)計(jì)質(zhì)量還直接影響未來(lái)的銷(xiāo)售和物業(yè)管理?因此，前期策劃工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)工作更是重中之重，在組織設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)給予高度重視28房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本全程分解及關(guān)鍵利潤(rùn)點(diǎn)土地和土建安裝費(fèi)合計(jì)接近工程總造價(jià)的 80%90%，可見(jiàn)經(jīng)過(guò)精心策劃的選址（能帶來(lái)更高收益的地塊）和施工成本控制是獲取利潤(rùn)的關(guān)鍵點(diǎn)29利潤(rùn)控制點(diǎn)一：強(qiáng)化前期策劃，尋求毛利率最大的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，達(dá)到成本的相對(duì)降低毛利率房產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率曲線(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本0最佳成本點(diǎn)30利潤(rùn)控制點(diǎn)二：推行全面預(yù)算管理，達(dá)到建設(shè)成本的絕對(duì)降低建設(shè)成本設(shè)計(jì)建設(shè)成本線(xiàn)建設(shè)成本三層面分布圖全面預(yù)算管理的建設(shè)成本無(wú)控制成本普通管理的建設(shè)成本建設(shè)成本安全底線(xiàn)31同時(shí)由于公司倡導(dǎo) “一切工作圍繞生產(chǎn)展開(kāi) ” ，營(yíng)銷(xiāo)職能遭到最大限度的弱化生 產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)32營(yíng)銷(xiāo)職能是現(xiàn)代房產(chǎn)開(kāi)發(fā)制勝的關(guān)鍵前營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn) ，是得出某一項(xiàng)目的市場(chǎng)概念，即在這塊特定的地塊上，為哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)蓋房比較合適，蓋什么樣的房（何種檔次、何種建筑風(fēng)格、主力戶(hù)型面積及其配比、總價(jià)水平等等）比較好賣(mài)，賣(mài)得俏。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀(guān)設(shè)計(jì)方案是否成功，關(guān)鍵是看它能否巧妙地運(yùn)用規(guī)劃語(yǔ)言、建筑語(yǔ)言、建筑風(fēng)格、建筑符號(hào)把市場(chǎng)研究的成果（市場(chǎng)概念）恰如其分地、十分貼切地詮釋出來(lái)。 “訪(fǎng)談：俞總確實(shí)太講義氣了，對(duì)員工非常好，有什么困難他都能幫著解決。他的方式有問(wèn)題 “訪(fǎng)談：老板沒(méi)家族化，員工到快家族化了恩義情結(jié)寧永集 [2023]014號(hào)“一定要落實(shí)好技術(shù)人員的子女就讀問(wèn)題，使技術(shù)人員無(wú)后顧之憂(yōu) ”“在我最苦難的時(shí)候，他們沒(méi)有拋棄我，反倒支持我，使我能走到今天。周轉(zhuǎn)物資在項(xiàng)目部之間免費(fèi)使用