【正文】 1～ 2 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 步梯（部） 1 燃氣管道 提供接口 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 /毛坯 ——西式快餐店 技術(shù)指標 具體要求 需求面積（㎡） 200500 經(jīng)營樓層選擇（層） 1～ 2 單層面積（㎡） 100250 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 中央空調(diào) 需要，預(yù)留 25個機位接口 電梯（部） 不要求 步梯（部） 12 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 /毛坯 ——西餐咖啡店 技術(shù)指標 具體要求 需求面積（㎡） 200500 經(jīng)營樓層選擇（層） 1～ 2 單層面積（㎡） 200500 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 步梯（部） 12 燃氣管道 提供接口 排污 排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車位數(shù)量（個） 約 20 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 /毛坯 餐飲業(yè)態(tài)是社區(qū)商業(yè)中承租比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)，物業(yè)出租以后，調(diào)整難度及成本相對較大，因此，餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營場所需要加以細致的規(guī)劃設(shè)計。 技術(shù)指標 具體要求 需求面積（㎡） 50100 經(jīng)營樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 開間（ m） 4－ 9 進深（ m） ≤15 排油排污 提供接口 店前走道 店前走道寬 ，要裸露且沒有綠化帶 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 技術(shù)指標 具體要求 需求面積（㎡） 30－ 200 部分商家 30以下亦可（干洗、花店等） 經(jīng)營樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 開間（ m） 3－ 10 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，有著舉足輕重的作用，主要服務(wù)于社區(qū)居民，經(jīng)營場所面積通常不大，對經(jīng)營場所的技術(shù)指標要求不高。 美容 SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術(shù)指標要求不盡相同，同時，美容業(yè)態(tài)對外服務(wù)性質(zhì)較強，對展示性要求較高，其經(jīng)營的特點也決定其對供給水、排污等技術(shù)指標有著較細致的要求。 美容 SPA類商家物業(yè)條件要求： 技術(shù)指標 具體要求 需求面積（㎡） 80500 經(jīng)營樓層選擇（層） ≤3 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 給排水 提供接口 燃氣管道 不需要 排污 提供接口，排污水管直徑要寬 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 /毛坯 技術(shù)指標 具體要求 需求面積（㎡） 80－ 150 經(jīng)營樓層選擇（層） 1 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 開間（ m） 4－ 8 進深（ m） 1020 給排水 提供接口，能保持穩(wěn)定正常 店前走道 裸露，最好不要有綠化帶 燃氣管道 不需要 排污 提供接口，排污水管直徑要寬 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 /毛坯 美發(fā)類商家物業(yè)條件要求： 生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對于經(jīng)營面積的要求相對較大。 休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強，對于供配電、供給水、排污要求高，同時，面積的需求也相對較大。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 五、特色氛圍的營造 社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應(yīng)該遵循“商業(yè)服從整個社區(qū)的大盤原則”，首先要考慮的就是如何更好地提升整個社區(qū)的綜合價值及居民生活素質(zhì)。商業(yè)特色的營造也不例外，應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致。不但整體建筑外觀應(yīng)堅持此原則，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫” ,細節(jié)也是體現(xiàn)事物本質(zhì)的重要組成部份。如萬科四季花城特色主題是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，其在假日大道商業(yè)街的整體景觀營造，包括常綠喬木、休閑座椅等均給人很強烈的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情感受。這種較為靈活的方式不但可鞏固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主 /消費者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主 /消費者拉近距離，可以從一個側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的貼心服務(wù)，營造活潑、親切的商業(yè)氛圍。 六、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理 一般來講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運營要求兩方面。 B、社區(qū)商業(yè)強調(diào)“街坊生意”，多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少， 百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀 的情況極少，獨立經(jīng)營的意識較強。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 主要招商策略 銷售策略 主要推廣策略 總體思路： 以品牌商家或大商家增強鞏固小商家及投資者信心。 純 銷 售 帶租約銷售 短期返租銷售 長期返租銷售 一般為三年返租 一般為十年返租 ——純銷售模式 優(yōu)勢： ? 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返 租補貼與相關(guān)稅費； ? 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。 適用： ? 商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； ? 純街鋪銷售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。 劣勢： ?鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯； ?未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪； ?銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達到投資者期望； ?中、長期收益難以穩(wěn)定； ?后期經(jīng)營管理難度較大，嚴重損壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展； ?各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 ——帶租約銷售 優(yōu)勢： ?前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 劣勢： ?承擔(dān)前幾年的返租補貼； ?返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高； ?因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。 ?返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。 劣勢： ?承擔(dān)十年的返租補貼； ?如后期經(jīng)營管理沒有達到預(yù)期目標，則承受返租年限越長，壓力越大。 長期返租與短期返租的比較分析 ? 從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。 主要推廣策略 ； : 媒體策略是招商工作中重要的環(huán)節(jié)，也是推廣策略的核心部分，應(yīng)該結(jié)合項目的整體招商進度、重大事件的時間節(jié)點加以推廣。 引爆： 即公開招商及后一至二周， 全面媒體鋪開，網(wǎng)站、增加各酒店及高檔場所信息傳遞； DM直郵單頁、短信、戶外展點設(shè)立、報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。 B、青衣城 香港最具代表性的社區(qū)主題商場，位于香港葵涌的青衣島，作為最具情景特色的購物中心，是香港地鐵公司管理商場的代表作。 C、杏花新城 作為九十年代較具代表性、實驗性的社區(qū)商業(yè)典范，杏花新城的推出開創(chuàng)了一個情景商業(yè)的新時代。 、商圈分析 香港購物中心必須符合商業(yè)用地選址的一般區(qū)位原則： ? 最短時間原則，即應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位； ? 易達性原則，易達性取決于交通和道路狀況； ? 聚集原則，集客能力強的地方； ? 接近購買力原則，維持商業(yè)項目存在的最低服務(wù)人口數(shù)量 稱為人口門檻。 ? 主要商圈容納 50％－ 80％的顧客； ? 次要商圈包含另外 15％－ 25％的顧客； ? 邊緣商圈包括剩下的所有顧客，分布更加分散。 香港購物中心外部人流導(dǎo)入方面有九個特點： ? 地鐵出入口直接進入購物中心； ? 緊鄰巴士總站或有多條巴士線路經(jīng)過； ? 通過天橋、而且多數(shù)為全封閉天橋與街對面或住宅區(qū)、寫字樓相連； ? 同時對多個樓層直接導(dǎo)入外部人流，使較多樓層感覺象地面層； ? 配備有必要數(shù)量的停車位，方便駕車人士抵達； ? 設(shè)計醒目的主入口，在主入口處配備露天廣場和大型電視屏幕也是吸引人流的好方法； ? 內(nèi)部設(shè)露天廣場也是吸引人流的有效手段； ? 設(shè)有的士站也是必要的外部人流導(dǎo)入手段； ? 有的購物中心將寫字樓或酒店大堂包含在內(nèi)，或設(shè)有電梯直通寫字樓或酒店。 平面人流動線規(guī)劃涉及以下四方面的規(guī)劃： ?平面形式的形態(tài)、室內(nèi)步行街的形態(tài)；核心店與主力店的實力、數(shù)量及擺放位置； ?中庭的形態(tài)、大小、數(shù)量及位置； ?餐飲區(qū)及娛樂設(shè)施的規(guī)劃； ?環(huán)境設(shè)計，含空間環(huán)境、景觀與綠化小品、照明設(shè)計等。 商戶組合是決定購物中心成敗的重要關(guān)鍵因素。 有關(guān)空間尺度對購物中心人流動線、視覺效果、心里的影響： ? 過道寬度的一般在 3米以上，有的購物中心走道寬度在 ，甚至有的個別寬度達到 7米以上；寬度三米被認為是舒適的底線； ?中庭直徑或長寬一般在 10－ 50米之間， 10米左右的中庭僅僅是為了安排自動扶梯上下， 20米左右的中庭即可以布置一些景觀或小品，以使環(huán)境優(yōu)化； ?室內(nèi)步行街寬度一般在 12米左右，讓人們感覺比較舒適； ?地面瓷磚尺寸中高檔購物中心一般使用 60cm 60cm或以上，而 40cm 40cm或 30cm 30cm或 30 60cm的瓷磚使用于中低檔購物中心； 市場推廣方面： ? 并不張揚，講究關(guān)懷社區(qū)、體貼人性； ? 非常注重節(jié)假日的促銷； 顧客服務(wù)特色，基本原則： ?讓顧客覺得舒適愉快； ?當(dāng)顧客疲憊時，有地方可以休息； ?提供顧客所需的商品情報； ?重視顧客的意見，與顧客多溝通； ?香港購物中心提供包括嬰兒護理室等的多項顧客服務(wù)項目。 商業(yè)地產(chǎn)的操盤手。 是有著“隨心所欲而不逾矩”風(fēng)度的謀略家。 我一直認為： 做商業(yè)地產(chǎn)，態(tài)度是關(guān)鍵！ 漢略地產(chǎn)研究中心 深圳漢略企業(yè)管理咨詢有限公司 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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