【正文】 ㎡） 100250 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 中央空調(diào) 需要，預(yù)留 25個機(jī)位接口 電梯（部） 不要求 步梯（部） 12 排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 /毛坯 ——西餐咖啡店 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 200500 經(jīng)營樓層選擇（層） 1～ 2 單層面積（㎡） 200500 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 步梯（部） 12 燃?xì)夤艿? 提供接口 排污 排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施 停車位數(shù)量（個） 約 20 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 /毛坯 餐飲業(yè)態(tài)是社區(qū)商業(yè)中承租比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)，物業(yè)出租以后，調(diào)整難度及成本相對較大，因此，餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營場所需要加以細(xì)致的規(guī)劃設(shè)計。 2 3 個社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上2 3 個社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數(shù)統(tǒng)計圖例501 ㎡以上 3. 9%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡% 30㎡以下 30. 1%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上 外向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡% 81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上外向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數(shù)統(tǒng)計圖例501㎡以上 %31㎡－80㎡%81㎡－200㎡%201㎡－500㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合外向型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài) ——如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。 從以上 6個社區(qū)看，焦點(diǎn)型人流動線和端點(diǎn)型人流動線的主要特性是： 焦點(diǎn)型人流動線 端點(diǎn)型人流動線 ?人流集散中心具有唯一性； ?能有效的聚集人流，對人流焦點(diǎn)附近的商鋪價值提升明顯； ?人流集散中心為兩個或多個； ?兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。 在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。 ——典型案例：波托菲諾 波托菲諾 是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約 7,000多㎡。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)： 在商業(yè)布點(diǎn)時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用； 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活； 對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。 商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè) 的便利性特點(diǎn)，有時不方便居 民的購物消費(fèi)。 商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的 控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情 況，對社區(qū)的整體形象有較大 的負(fù)面影響。 即通過 市場比較法與收益還原法 得出項(xiàng)目的均價為： 12023元 / ㎡左右。 商業(yè)項(xiàng)目 雅園路 四季花城 萬科城畢加 索大道 華美麗苑 惠鑫公寓 四季春城 租金水平 （元 /㎡） 45 7580 70 60 6065 5060 根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長期，平均租金約 50—60元 /㎡。 ——租金定位 租金定位 ：通常是運(yùn)用市場比較法進(jìn)行定價，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有： a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍 c、人流量 d、主力店 e、交通條件 f、發(fā)展商實(shí)力 g、規(guī)模主題 h、升值前景 ——售價定位 目前主要有兩種方法對售價進(jìn)行定位，即 市場比較法和收益還原法 。 名稱 位置 規(guī)模（㎡） 1 家樂福 福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處 19,000 2 家樂福 福田區(qū)梅林一村一區(qū) 12,000 3 萬佳 福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈 18,500 4 萬佳 福田區(qū)福中路福景大廈 12,000 5 沃爾瑪 福田區(qū)福星路福民樓 9,800 6 沃爾瑪 福田區(qū)上步路百花大廈裙樓 18,700 7 人人樂 福田區(qū)金田南路銀莊大廈 21,800 8 新一佳 福田區(qū)彩田南路彩福大廈 14,400 9 百佳 福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購物廣場 13,000 10 百佳 福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場 6,000 11 沃爾瑪 羅湖區(qū)洪湖路湖景花園 16,800 12 沃爾瑪 羅湖區(qū)鳳凰路 12號中山花園大廈裙樓 12,500 13 萬 佳 羅湖區(qū)春風(fēng)路 2023號長豐苑 20,000 14 萬佳 羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈 12,500 15 新一佳 羅湖區(qū)東門中路 20,000 16 人人樂 寶安 25區(qū)華豐商貿(mào)城 13,500 17 萬佳 寶安 5區(qū)新安湖商業(yè)城 24,000 18 沃爾瑪 寶安 35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū) 16,500 19 新一佳 寶安 22區(qū)公園路 24,000 20 沃爾瑪 龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁 17,000 21 新一佳 龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城 23,000 22 沃爾瑪 南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處 20,000 23 人人樂 南山區(qū)后海大道 6,300 平均規(guī)模（㎡） 15,870 ——深圳 23個社區(qū)商業(yè) 每個社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性， 23個案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營面積，象旭飛花園（ %）、港灣麗都（ %）、蔚藍(lán)海岸（ %）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模較大，如波托菲諾（ %）、東海坊（ %），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（ %）、星海名城（ %），因服務(wù)配套類商家單體經(jīng)營面積較小，經(jīng)營面積占比達(dá)到 15％以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。 規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 區(qū)域的商業(yè)市場容量； 市場整體租售狀況對項(xiàng)目規(guī)模的影響； 項(xiàng)目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； 主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為 1： ）； 競爭性項(xiàng)目對項(xiàng)目規(guī)模的影響； 市政規(guī)劃對項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； 項(xiàng)目自身?xiàng)l件對規(guī)模的影響等等。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“ 51015”，即居民出家門步行 5分鐘可以到達(dá)便利店，步行 10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車 15分鐘可到達(dá)購物中心。 內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的 2％以下 ，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的 服務(wù)人口一般在 5萬人以下，服務(wù)半徑一般在 2公里以內(nèi) 。 商業(yè)地產(chǎn)不神秘。 消費(fèi)者 關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌。 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會利益和財富的重新分配。 房地產(chǎn)資料大全 社區(qū)商業(yè)操作手冊 冀曉陽 二零零六 漢略地產(chǎn)研究中心 我想講的是一種態(tài)度。 這不是一次培訓(xùn)！ 發(fā)展商 關(guān)心開發(fā)利潤。 政府 關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)。 它只需要更多的精力投入，更深入的研究。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的 總規(guī)模一般應(yīng)控制在 3萬平米以內(nèi) ，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對性。 ——按照商住比分析 類型 案例 戶數(shù) 人口 調(diào)整后的商業(yè)面積 （㎡） 戶均商業(yè)面積 （㎡ /戶） 人均商業(yè)面積 （㎡ /人） 外向型 美麗 365花園 1,799 6,297 16,000 招商海月花園 4,199 14,697 28,000 錦繡江南 4,400 15,400 25,000 海濱廣場 4,760 16,660 18,000 中間型 陽光棕櫚園 2,946 10,311 9,000 蔚藍(lán)海岸 5,119 17,917 15,500 內(nèi)向型 祈福新邨 7,464 26,124 19,800 皇御苑 3,690 12,915 5,940 萬科四季花城 4,700 16,450 6,000 風(fēng)和日麗 3,600 12,600 1,980 星河灣 10,330 36,155 5,000 ——按照人均商業(yè)面積分析 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 —㎡之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 － ㎡之間 。 （商圈）分析 社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素： 片區(qū)人口統(tǒng)計； 片區(qū)消費(fèi)群特征分析； 競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手）； 目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大小； 片區(qū)人車流量統(tǒng)計分析； 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析； 片區(qū)市政規(guī)劃分析； 商業(yè)物業(yè)條件分析等等； 以上幾項(xiàng)要素是對社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據(jù)， 任何一項(xiàng)要素分析都與項(xiàng)目的商業(yè)定位息息相關(guān)。 市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 ? 按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在 —2公里 范圍內(nèi)，常住人口不少于 10萬人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在 里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費(fèi) 群）； ? 按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專 業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少； 檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）； 名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域