【正文】 。市場的恐慌心理加劇，觀望程度濃厚，在出口壓力增加的情況下只能拉動內(nèi)需，國家極力去拉動國民的消費，但是短期內(nèi)還是沒有辦法改變這一情況。影響定價因素 根據(jù)我們對市場的了解和對未來市場走勢的判斷， 2023年初，寫字樓價格不會出現(xiàn)質(zhì)的飛越，基本會處于平穩(wěn)上漲的情況。但在 購買 總面積 客戶數(shù)量 的比例中， 500平方以上的購買客戶 數(shù)量 大致和 300平方以內(nèi)的購買客戶數(shù)量 大致相當。（如上東國際和麗園尚都）p 而在高檔寫字樓中， 500平方以上的客戶會相對較少，一般會在 10% 以內(nèi)，這和高檔寫字樓的大面積總價過高有關(guān)。p在一些舊寫字樓的客戶分析中，我們發(fā)現(xiàn)，舊寫字樓客戶購買面積一般在 100平方左右，這一方面由于 CBD區(qū)域交通障礙帶來的大企業(yè)逃離有一定關(guān)系，另一方面也說明了舊寫字樓的結(jié)構(gòu)已不能滿足目前大部分企業(yè)的辦公要求。這說明當時市場的購買力還相當強。雖然寧波目前有 1/2比例的客戶會購買 200平方米以內(nèi)。通過我們對本項目的整體 高端 定位，結(jié)合本項目的客戶群體將是大型公司，單位面積將有區(qū)別于普通辦公樓；萬豪國際商務(wù)中心 波特曼中心 中信銀行大廈單位面積 338㎡ － 1400㎡ （其中包括單元面積338㎡ － 388㎡ ）單層 1200㎡ ，分割主力面積 220㎡單層 1400㎡ ，單位面積： 120－ 160㎡建議本項目單位分割面積 250㎡ － 300㎡ 左右（總裁辦公室除外）.（ .....）藍海結(jié)論● 市場整體推量很大，供遠遠大過于求，市場壓力明顯?！?雖然寧波有部分高端項目如（萬豪中心和波特曼中心）兩個辦公項目銷售相當火爆，但兩個項目均是以鉆石級酒店為依托，市場認可度高。這就造成本項目成本較高，抗市場風險能力差。大部分客戶需要挖掘， 預(yù)計本項目銷售周期將會延長。 p 而各個區(qū)域的中高檔寫字樓的客戶區(qū)域則充分體現(xiàn)了寫字樓的區(qū)域特性，如上東國際的江東客戶占了 60%，而麗園尚都的海曙區(qū)客戶則占了80%以上，其中麗園尚都的海曙區(qū)客戶的高度集中另一方面也是由于當年的海曙區(qū)同檔寫字樓供應(yīng)量過少有一定關(guān)系。p 在客戶區(qū)域分析我們發(fā)現(xiàn)江北區(qū)客戶最少，這和江北的注冊企業(yè)數(shù)量小有關(guān)系。根據(jù)對寧波幾個主要樓盤的購買客戶資料分析來看，目前市場上自用客戶占了寫字樓需求市場的 70%左右，投資客戶占了 15—24% ，其它的則是兩者皆可的客戶。這也說明了總價 100萬元以內(nèi)的房產(chǎn)投資品存在著很大市場需求。而其它一些實業(yè)機構(gòu)、金融、服務(wù)性產(chǎn)業(yè)以及高 新 的電子科技等行業(yè)的客戶則基本保持平衡，占了總量的 30%左右。其次則是部分 30歲上下的客戶，這部分的客戶占了市場總量的 10%以上，而 50歲以上的客戶則相對較少，一般會保持在 10%以下。如圖中的上東國際的客戶采用付款方式中，由于開發(fā)商針對按揭和一次性推出的優(yōu)惠、折扣，其一次性和分期的客戶數(shù)量大幅度上升。216。寧波寫字樓購買客戶行業(yè)比例，外貿(mào)：其它 行業(yè) 的比例大致上是 ： ；216。寧波寫字樓購買客戶面積比例， 1/2的客戶會購買 200平方米以內(nèi)的比例?！?具體行業(yè)如下：金融機構(gòu)、實業(yè)企業(yè)、跨國公司、大型貿(mào)易公司、高級律師事務(wù)所及高級會計公司、有上市計劃公司等高端客戶群 ● 客戶群體主要來源區(qū)域：主要區(qū)域：寧波海曙、江東區(qū)域次要區(qū)域：鄞州及周邊各市如上海、杭州等地二、本項目客戶定位：精細分市場是策略制定的第一步！減法原則，確定我們的細分市場在實際操作過程中， 我們將以有上市計劃的企業(yè)作為突破點 ，進行市場突圍。.（ .....）? 國際跨國公司的總部辦公 —— 需要高形象、高檔次的寫字樓? 高層次、專業(yè)化的投資管理公司 —— 需要有發(fā)展力的中心效應(yīng)? 國際資金管理公司、金融機構(gòu) —— 需要高質(zhì)量的配套服務(wù)? 寧波大型企業(yè)，有上市計劃的企業(yè) —— 需要強有力的上市支持? 基金公司、法律、會計公司 —— 需要近距離客戶服務(wù)，好的發(fā)展空間? 實業(yè)企業(yè)，大型貿(mào)易公司等 —— 需要好門面，好服務(wù)三、高端客戶 —— 多重需求占地面積： 6183平方米建筑面積： 60824平方米建筑高度： 配套： 15層豪華商務(wù)配套， 636層高檔寫字樓停車位： 174個建筑：獨一無二的建筑外觀標準：基本建筑指標及智能化系統(tǒng)達到甲級標準交付時間： 2023年第二季度我們的產(chǎn)品高端 —— 滿足客戶1. 寧波南部商務(wù)區(qū)的門戶地位2. 3. 馬來西亞私人資金公司獨資開發(fā)4. 世界財富 500強，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司 —— 世邦魏理仕 提供物業(yè)服務(wù)5. L型建筑布局，弧形體景觀絕佳6. 獨一無二建筑外觀，在夜間的泛光體現(xiàn)時尚現(xiàn)代7. 硬件和軟件上符合國際 5A標準寫字樓標準8. 單層面積在 2023平米，適合大型企業(yè)使用9. 世界 500強 —— 江森（ 2023年北京奧運會的供應(yīng)商）提供樓宇智能化系統(tǒng)10. 節(jié)能設(shè)計達到新加坡 BCA Green Mark的標準1屋頂架空停機坪設(shè)計1 9部名牌高速電梯，最長不超過 35秒等待時間1除卻公共衛(wèi)生間外，更獨立的行政衛(wèi)生間四、產(chǎn)品再實在，仍需要概念的提升國際 5A寫字樓，甲級寫字樓，在寧波寫字樓市場已經(jīng) “廣而泛 ”，我們需要突破，進入到一個更高的臺階。壓倒一切甲級 5A概念的概念.（ .....）新加坡綠色建筑標志 獎 （ BCA Green Mark）PK生態(tài)、節(jié)能辦公 理由：新加坡綠色建筑標志 獎 的評分標準包括建筑物的能源效率、水資源效率、良好的室內(nèi)環(huán)境素質(zhì)和環(huán)境保護，以及在建造過程或運作過程中對資源和材料的保存。超越一切節(jié)能創(chuàng)新的辦公概念.（ .....） 理由：寧波目前已有 33家本土上市公司，隨著本土經(jīng)濟的發(fā)展，將有越來越多的企業(yè)謀求上市之路，這無疑給本案提供了一個市場空白點。領(lǐng)先一切管家服務(wù)的額外配套 服務(wù)上市企業(yè)扶持配套PK無任何企業(yè)配套服務(wù) 紅巨大廈是寧波唯一獲得 世界地產(chǎn)研究院 認證的國際 5A標準寫字樓。寧波唯一提供上市企業(yè)扶持配套的寫字樓。項目 項目定位 廣告口號第一國際 總部核心 總部型 超越國際 5A標準 ? 定制上市力量南部商務(wù)區(qū) 國際雙 5A鼎級寫字樓個性化概念是本項目的兩大優(yōu)勢在于： 優(yōu)于一切高檔寫字樓的產(chǎn)品優(yōu)勢； 提供上市扶持的配套服務(wù)。五、形象定位.（ .....）六、主題廣告語 ：上市企業(yè)孵化基地闡述：由于自身具有國際先進水平的軟硬條件，能為全球化企業(yè)提供卓越的辦公環(huán)境、商務(wù)配套、以及生活設(shè)施、快捷方便的交通通訊，以及裝備超前的商務(wù)交流，展示場所。七、營銷推廣策略 寫字樓不同于住宅，以廣告、公關(guān)促銷為主要手段的推廣模式對高檔寫字樓來說已經(jīng)黯然失色。傳播階段劃分及側(cè)重點蓄勢預(yù)熱期?導(dǎo)入 “ 上市企業(yè)孵化基地 ” 新概念，以國際雙 5A做充分證據(jù)，引起關(guān)注?樹立項目形象強銷期?以項目自身特點優(yōu)勢強力支撐 “國際雙 5A” 概念；?確立項目形象，激發(fā) “ 購、租 ”欲望鞏固期?鞏固并豐滿“ 國際雙 5A“形象，形成在客戶群持續(xù)的銷售力概念導(dǎo)入 概念支持強化 概念鞏固提升寫字樓 的客戶群，特別是本案的高端定位客戶群一般會通過業(yè)內(nèi)人士或者私人交情群體去吸收信息，所以本案的推廣將以口碑宣傳、直線營銷為主，傳統(tǒng)媒體為輔進行。 如何走出去 尋找客戶.（ .....）* 上海、北京、香港等地 500強企業(yè)高層拜訪及新聞媒介酒會 ； * 利用馬來西亞的資源優(yōu)勢，借助正常商務(wù)往來，滲透本案形象；* 寧波政府甬港合作論壇、浙洽會等商貿(mào)活動的 渠道利用；* 邀請馬來西亞 政府要員 或者知名公司高管來甬洽談合作；* 與 寧波各行業(yè)協(xié)會 合作，組織小型產(chǎn)品推介 酒會 ； * 利用風水概念，向高端企業(yè)介紹本項目； 備注：主要以高層拜訪的方式，其他方式一定考慮采用經(jīng)濟性原則；重點客戶攻擊點1. 與南部商務(wù)區(qū)政府統(tǒng)一行動步調(diào)一致，積極參與；2. 與寧波及長三角地區(qū)的財富俱樂部進行合作，共同開展活動，吸引高端客戶注意力；3. 與寧波萊悅游艇俱樂部 、啟新高爾夫俱樂部合作，開展業(yè)主俱樂部活動；4. 與寧波電視臺或經(jīng)濟節(jié)目合作，舉辦上市企業(yè)論壇；其他 SP活動建議樣板間 選擇在景觀、朝向最好的單位設(shè)立樣板間，以實景國際 5A標準的寫字樓展示給客戶。大堂 大堂是一個辦公樓進駐的第一感覺。 正式發(fā)售前必須將大堂公開展示。其它增值性優(yōu)化建議● 走廊盡頭的小型交流空間，即可用作與同事、客戶溝通，又可作為吸煙區(qū)使用，充滿人性化。第四部分：項目 VI及包裝.（ .....）.（ .....）.（ .....）.（ .....）l.（ .....）.（ .....）謝 觀 一月 21一月 21Sunday,24, 05:40:3005:40:3005:401/24/2023AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 05:40:3005:40:3005:40Sunday,24, 一月 21一月 2105:40:3005:40:30January2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。一月 上午 05:40:30一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 一月 上午 一月 2105:40January2023? 1行動出成果，工作出財富。5:40:3005:40:30242023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。上午 5:40 一月 21一月 21Sunday,24, 05:40:3005:40:3005:401/24/2023AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 05:40:3005:40:3005:40Sunday,24, 一月 21一月 2105:40:3005:40:30January2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。一月 上午 05:40:30一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 上午 一月 2105:40January2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。5:40:3005:40:30242023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。上午 5:40 一月 21一月 21Sunday,24, 05:40:3005:40:3005:401/24/2023AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 05:40:3005:40:3005:40Sunday,24,勝人者有力，自勝者強。24, 2420235:40:30 一月 上午 一月 2105:40January2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。5:40:3005:40:30242023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。上午 5:401