【正文】 進(jìn)，通過戶型配比，面積區(qū)間，降低總價，展開團(tuán)購； 保質(zhì)（洋房）和保量（高層）的配合下，一、提升大盤品質(zhì)及影響力；二、回籠資金； 洋房價格（保持領(lǐng)先占位），高開平走，特價房打開市場，頻繁推售。 策略分解 —— 推售策略 核心問題：如何保證項目上半年形象啟勢；結(jié)合工程進(jìn)度，保證下半年 洋房產(chǎn)品的順利開盤 ? 舉措： 保障明星產(chǎn)品啟勢，通過宣傳和活動的配合，蓄積洋房客戶； 8月完成首輪篩客， 9月初售 VIP卡； 會所投入使用。 10月中旬二次開盤，主要針對洋房遺珠客戶。 保障首批房源（洋房 +高層）與積累客戶的高匹配度，最大化推售，以明星產(chǎn)品 洋房抬升品質(zhì)認(rèn)知，以熱銷啟勢。 前期推盤以明星產(chǎn)品為主，主打品質(zhì)，高層現(xiàn)金流產(chǎn)品為輔，穩(wěn)步抬升價格，保證今年基本目標(biāo)達(dá)成； 第二次開盤后，穩(wěn)步推出高層小面積、低總價產(chǎn)品，拉長銷售節(jié)奏，保證利潤，持續(xù)市場熱度。 前期推售策略 策略分解 —— 展示策略 核心問題：如何在現(xiàn)有基礎(chǔ)上（樣板房、售樓處等未面市之前），快 速提升客戶價值感知，形成項目高端形象傳遞？ 舉措： 非現(xiàn)場展示增加項目整體形象傳遞，通過平臺的嫁接形成高端市場認(rèn)知，如 4S 店，高端消費場所； 現(xiàn)場展示 增加感染力，使客戶在咨詢過程中，通過銷售人員專業(yè)的講解，和沙盤 的展示，以售樓部氛圍的營造，彌補工程形象和樣板間未開放的不足。所有銷售人員作為項目的窗口以良好的形象和專業(yè) 素養(yǎng)，展示產(chǎn)品。 增設(shè)差異化銷售物料，通過聲、光、電等媒介，加深項目印象。 會所完善整體沙盤，強(qiáng)化項目周邊 和自身配套的價值點。分單元播放，形式 靈活，側(cè)重點強(qiáng)。 策略分解 —— 活動策略 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 展會亮相 工程開工 洋房戶型 推出 開展積分 兌獎活動 辦理積分卡 產(chǎn)品品質(zhì)提升階段 推廣升溫 開展積分 兌獎活動 辦理積分卡 會所投入使用，全景沙盤到位 戶模到位 濱湖萬象城 紅酒品鑒會 實體樣板間盛大開放 泛衡水湖書畫攝影大賽 濱湖萬象城杯“倫敦奧運消夏啤酒節(jié)” 洋房產(chǎn)品 第一次開盤 開盤活動 客戶答謝冷餐會 洋房產(chǎn)品 第二次開盤 巴黎時裝展 營銷淡季 市場影響持續(xù)期 圣誕狂歡夜 項目年會暨老客戶答謝晚宴 持銷期 保持熱度 蓄積客戶同時，進(jìn)行深度市調(diào)，指導(dǎo)后期產(chǎn)品 針對洋房產(chǎn)品的積分活動，持續(xù)到第一次開盤后結(jié)束 營銷節(jié)點 深度市調(diào)開展 5月 房展會 售樓部開放 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 洋房戶型圖、折頁、洋房單頁 媒體：戶外、站牌、紙媒、網(wǎng)絡(luò)等 完成團(tuán)購前期工作 如：拜訪單位選擇、 完成規(guī)劃及戶型等物料、 團(tuán)購的優(yōu)惠方式 第一次開盤 （ 9月 16日） 消化約 100套房源 第二次開盤（暗） （ 10月 14日） 消化約 100套房源 完成 12個團(tuán)購單位，消化 100200套房源，確立 23個單位團(tuán)購意向 售 VIP卡 100張 815天 完成 23個團(tuán)購單位，消化 100200套房源，確立 23個單位團(tuán)購意向 高層產(chǎn)品 電子屏短片 3D漫游短片制作 物料準(zhǔn)備、 制作公司洽談 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 短片準(zhǔn)備 小稿完成 修改、媒體選擇、成稿面世 進(jìn)行 1530家團(tuán)購單位的洽談 進(jìn)行 2040家團(tuán)購單位的洽談 完成 23個團(tuán)購單位，消化 100200套房源，確立 23個單位團(tuán)購意向 進(jìn)行 2040家團(tuán)購單位的洽談 全年完成 300600 套房源 高層團(tuán)購戶型圖 蓄積洋房客戶 高層小戶型產(chǎn)品 高層小戶型戶型圖 洋房銷售重點 洋房房源：總計 217套 首次開盤前售卡： 300張。 首次洋房放量： 100套左右。 洋房、高層價格建議 洋房定價策略 1F+1F 1F+1F+2F 價格走勢 低 高 2F 4F+5F 3F 4F 4F 5F 根據(jù)本項目多樣化的洋房產(chǎn)品，我們建議： 設(shè)定洋房產(chǎn)品的核心問題調(diào)查卡片 通過日常走訪 售樓部接待時問卷的填寫 統(tǒng)計出客群側(cè)重的洋房功能性，如較大的樓臺、小院、平層、或高樓層躍層等。 基于前期市調(diào)情況，建議洋房面市均價 4200元 /㎡ ，通過售卡進(jìn)行大幅度優(yōu)惠； 高層團(tuán)購價格均價 3050元 /㎡ ，視情況優(yōu)惠。產(chǎn)品重點為洋房產(chǎn)品 三、年度營銷報告制定 展會期間開展市調(diào)問卷（核心問題），完成問卷后，發(fā)放筆記本作為禮品。（問卷內(nèi)容見附件一） 5月工作重點 營銷體系的完善 銷售人員培訓(xùn)（項目及產(chǎn)品深度培訓(xùn)） 深度市場調(diào)研（戶外和售樓部同時進(jìn)行） 展會蓄積客戶的回訪 各廣告媒體同步面世 洋房戶型出爐 工程開工 積分卡方案通過 積分卡方案實行 團(tuán)購資源尋找 1高層戶型建議 1蓄積客戶 400組左右 核心工作：一、項目的深度培訓(xùn) 二、蓄積客戶的回訪 三、積分卡活動進(jìn)行 四、團(tuán)購籌備和高層戶型建議 五、全面推廣展開 3D短片要求制定（分單元制作，時長 5分鐘左右），洽談制作公司。當(dāng)次即可積 10分。同時獲贈禮品一份。 積分卡 100分封頂。 積分卡可掛失，不可更名。 獲獎作品展，可委托組委會售賣，除正常繳稅外，組委會收取作者 10%的服務(wù)費。 （如免費綠豆湯、涼茶等） 會所與室內(nèi)售樓部營銷配合方案 繼續(xù)執(zhí)行積分卡方案 團(tuán)購主要成交月 團(tuán)購單位簽約 3D短片成品制作完成 蓄積客戶突破 1500組 核心工作：一、針對會所的銷售工作的流程、禮儀培訓(xùn)與考核 二、會所開放儀式 紅酒品鑒會 三、小型消暑活動（市內(nèi)售樓部） 四、兩個銷售地點的營銷配合方案 五、團(tuán)購單位簽約 紅酒品鑒會 紅酒司儀 紅酒講解員 品酒師、食品行業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 兒童鋼琴演奏 8月工作重點 實體樣板間開放，針對實體樣板間的參觀講解流程與說辭（培訓(xùn) +實地考核） 高端消費場所、高檔小區(qū)定點巡展 濱湖萬象城杯“倫敦奧運消夏啤酒節(jié)” 繼續(xù)執(zhí)行積分卡方案 團(tuán)購主要成交月 團(tuán)購單位簽約 3D短片成品分媒體面市 蓄積客戶累計 2023組 核心工作：一、針對實體樣板間的參觀流程和說辭（培訓(xùn)與考核） 二、高端消費場所、高檔小區(qū)定點巡展 三、濱湖萬象城杯 “ 倫敦奧運消夏啤酒節(jié) ” 四、團(tuán)購單位簽約 濱湖國際杯“倫敦奧運消夏啤酒節(jié)” 慶典司儀 表演團(tuán)隊 游戲環(huán)節(jié) （獎品設(shè)置為項目的優(yōu)惠卡） 美食街開街 舉辦時間可放在開幕式當(dāng)天可以放在比賽中途 9月工作重點 九月初， VIP卡開售。 蓄積客戶累計 2400組 核心工作：一、 VIP卡發(fā)售 二、第一次開盤及答謝冷餐會 三、積分卡首次兌獎 四、團(tuán)購單位簽約 五、分析與總結(jié) 開盤慶典 答謝冷餐會 開盤活動 現(xiàn)場簽約 冷餐會 10月工作重點 回訪第一次開盤遺珠客戶，籌備第二次開盤 中旬洋房產(chǎn)品第二次開盤 開盤活動 巴黎時裝展 開盤活動后，積分卡二次兌獎 團(tuán)購主要成交月 團(tuán)購單位簽約 二次開盤后針對銷售情況分析總結(jié)，調(diào)整下一步工作方案。 在團(tuán)購洽談與售樓部日常接待過程中，繼續(xù)進(jìn)行深入的， 有針對性的調(diào)研，指導(dǎo)后期產(chǎn)品設(shè)計。 類型 面積 /㎡ 戶型 比例 A 7590 二室一廳、二室二廳 35％ B 90110 二室二廳 35％ C 110125 二室二廳、三室二廳 20％ D 125139 三室兩廳、四室兩廳 10％ 兩室兩廳一衛(wèi) 85㎡ 戶型建議 兩室兩廳兩衛(wèi) 90㎡ 南向 戶型建議 三室兩廳兩衛(wèi) 127㎡ 戶型建議 三室兩廳一衛(wèi) 119㎡ 戶型建議 四室兩廳兩衛(wèi) 135㎡ 戶型建議 兩室兩廳一衛(wèi) 7880㎡ 戶型建議 三室兩廳一衛(wèi) 98㎡ 戶型建議 提報結(jié)束 下面開始討論階段 謝 謝 :00:3305:0005::00 05:0005:00::00:33 2023年 3月 15日星期三 5時 0分 33秒