【正文】 45畝 ， 總 建 約 5萬 m2物業(yè)形態(tài) 多層、高層、情景洋房主力戶型 三房二廳二衛(wèi)主力面積 130—141 m2銷售率 90%以上價格 多層均價 2400元 /m2 高層 2750 情景洋房 4000規(guī)劃設(shè)計 海南京創(chuàng)國際建筑設(shè)計研究公司黛西華庭167。在新區(qū)內(nèi)具有明顯的地段優(yōu)勢，且周邊配套完善，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計方面亦可圈可點。黛溪華庭戶型種類不多，但至少有一半以上的戶型都融入了新的元素，在鄒平當?shù)鬲殬湟粠?。三個案例說明了什么？黛西華庭齊明雅苑香港馨苑本案圣豪花園?傳統(tǒng)團購模式依然，需求多元化逐漸彰顯，越來越多差異化的需求不能得到滿足，高端需求尤甚；?創(chuàng)新型產(chǎn)品廣受市場熱捧，市場期待現(xiàn)有產(chǎn)品的升級。開 發(fā) 商 山東圣豪商業(yè)有限公司規(guī)模 共 60套住宅， 約 8000m2物業(yè)形態(tài) 多層住宅，共 6層（底層為圣豪購物中心）價格 均價約 1700 元 /m2（當時最高價）客戶情況 商業(yè)公司及醫(yī)院職工主力戶型 三房二廳主力面積 120—140 m 2銷售率 客戶自發(fā)組織集體購買，價格無 折扣，開賣當天即被搶購一空圣豪花園本項目典型樓盤分析 /圣豪花園圣豪花園開創(chuàng)了當時的創(chuàng)新性產(chǎn)品立面明朗，現(xiàn)代感屋頂，與市場其他產(chǎn)品有效拉開形象差距底層商鋪與三至六層住宅和諧搭配，在不影響底層商業(yè)價值的同時又可獲得住宅利潤，亦豐富了產(chǎn)品的視覺效果典型樓盤分析 /圣豪花園圣豪花園的房子在當時算不錯的啊，而且在這么成熟的地段，房子又不多，很多人都是托關(guān)系來想留一套的 ……—— 圣豪商業(yè)有限公司 李先生圣豪花園 —— 鄒平人老城情結(jié)的標志物業(yè)圣豪花園業(yè)內(nèi)人士觀點購買圣豪花園的業(yè)主基本都是他們自己商業(yè)公司和旁邊一家醫(yī)院的職工，當時價格賣到1700左右，在兩三年前算比較不錯的了，開發(fā)商也沒給出任何的團購優(yōu)惠，但他們還是自己組團搶購 ……—— 優(yōu)山美地樓盤代理公司 劉經(jīng)理消費者態(tài)度住在老城區(qū)當然好了，可是老城區(qū)沒有房子啊，都住到南邊去了 ……—— 陽光花園業(yè)主 蔣先生我自己還是住在城北，雖然很多人去了城南，但總感覺那邊不會比這里好，再說這里也住習慣了 ……—— 鄒平線統(tǒng)計局 李局長對我來說，買房子首選還是老城區(qū)，其次才是去城南或者東邊 ……—— 高端消費者 王小姐典型樓盤分析 /圣豪花園典型樓盤分析 /圣豪花園對項目的啟示通過圣豪花園的案例，我們可以得到以下三點啟示：p 鄒平客戶有較深重的老城情結(jié)，成熟商業(yè)地段的住宅仍有較多人偏好；p 鄒平人渴望并易于接受產(chǎn)品的創(chuàng)新，也期待有更多創(chuàng)新元素的產(chǎn)品；p 本項目憑借最稀缺的地段優(yōu)勢，最強大的功能配套以及可能的全面產(chǎn)品升級，必然可以引發(fā)當?shù)馗叨速彿空叩娜骊P(guān)注，樹立行業(yè)的偉大標桿。從供給層面看 — 掃描市場，洞察大勢如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？從產(chǎn)品層面看 — 分析競爭，尋求突破從宏觀層面看 — 剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力從需求層面看 — 分析客戶，把握心理鄒平人不缺房子住，他們需要的是跨越式升級的產(chǎn)品 城市 鄒平 濟南 青島 淄博 濱州 山東省人均居住使用面積 06鄒平及參照對象居民居住情況鄒平單位組織福利購房的情況較多，許多雙職工家庭都有兩套房子了，大多數(shù)居民住的房子也都不錯，整體來說現(xiàn)在鄒平人不缺房子住 ……—— 鄒平統(tǒng)計局 李局長2023鄒平商品住宅市場供給結(jié)構(gòu)167。 從 2023年鄒平的商品住宅供給結(jié)構(gòu)情況來看，目前鄒平人普遍接受大面積住房；167。職業(yè)特征職業(yè)分類家庭月收入（元）2023以下 2023—4000 4000—6000 6000—10000 10000以上企事業(yè)普通職員 51％ 29％ 14％ 6％ —個體老板 4％ 18％ 21％ 33％ 24％民營企業(yè)主 2％ 7％ 18% 45％ 28％公務(wù)員 30% 40% 30% — —中高層技術(shù)人員 — 37% 48% 15% —中高層管理人員 — — 30% 50% 20% 其他 56% 34% 10% — —167。 高端收入者主要集中在個體老板及民營企業(yè)主等人群中。 高端消費者考慮的首要購房因素仍是地段、交通便利性和配套全面， 項目非常具備這樣的市場基礎(chǔ) ；167。住城南主要是因為那里是新區(qū)，政府都搬過去了，住城北也很好啊，至少旁邊什么都有 ……—— 優(yōu)山美地業(yè)主 張先生潛在購房客戶偏好城南城北區(qū)，最關(guān)心的購房因素是地段交通及配套偏好的購房面積可接受的總價范圍偏好的產(chǎn)品類型167。 高端消費這偏好的產(chǎn)品面積集中在 100—140m 2之間，總價集中在 20—40 萬之間，另外大面積高總價住宅也有一定的市場需求。2. 面對量少質(zhì)低的市場現(xiàn)狀，通過本項目打造一種 跨越式和引領(lǐng)式 的發(fā)展模式，有效尋求城市 中產(chǎn)以上階級的置業(yè)特征 ，以產(chǎn)品拉開競爭差距。主打什么樣的高端客戶？高端客戶的梳理：? 已被開發(fā)的高端客戶： 政府公務(wù)員、機關(guān)單位職工為主，團購消費型，后續(xù)潛力已比較有限? 有待開發(fā)的高端客戶： 全縣內(nèi)經(jīng)商的生意人、私企業(yè)主，數(shù)量廣、收入高、購買力強勁，但市場上明顯缺乏面向這些散戶的供給。? 鄒平大多數(shù)政府機關(guān)單位及效益較好的企事業(yè)單位均有團購或自主開發(fā)住宅現(xiàn)象， 鄒平當前主要需求未得到滿足的高收入群體集中在當?shù)?“富而不貴 ”階層。重點吸納核心示范什么樣的產(chǎn)品才能切合 “富而不貴 ”人群的需求脫鄉(xiāng)入城改善居住質(zhì)量陽光花園優(yōu)山美地黛西花園齊明雅苑基本需求 提升需求身份感：住到城市中心、住進現(xiàn)代高層建筑享受城市配套：教育、醫(yī)療、購物、環(huán)境等。鄒平 首席 中央 居住區(qū)天興 上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用?現(xiàn)代感高層住宅，營造視覺沖擊： 以小高層為產(chǎn)品主打，突破鄒平 “多層一統(tǒng)天下 ”的現(xiàn)狀；產(chǎn)品體現(xiàn)現(xiàn)代感，以強有力的質(zhì)感營造視覺沖擊。 下沉式空間特色入口 精美水榭優(yōu)雅曲線上筑之形上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用上筑之景1 2341集中景觀俯視 2 景觀休憩地3 下沉式景觀4中央音樂噴泉?集中景觀，強化震撼： 慮到自身規(guī)模的限制，建議將景觀集中起來，有水、有綠化，動靜結(jié)合，最大化營造觀感沖擊；?個性景觀，強調(diào)差異： 可適當考慮景觀的個性化設(shè)置，如設(shè)置一個噴泉或是嬉水池，成為鄒平市場第一個 “動態(tài)水景 ”。?主流戶型，兼顧市場空檔： 針對市場上供需出現(xiàn)的明顯脫節(jié)，逆向定位，查漏補缺，主力設(shè)置市場上主流需求的舒適型三房及經(jīng)濟型三房戶型 面積 (m2) 比例二房 100以下 5％以下緊湊三房 100—120 30%—35%舒適三房 120—140 40%—45%舒適四房 140—160 10％ —15 ％豪華四房 160—180 5%—10%本項目戶型配比需求統(tǒng)計2023供給統(tǒng)計供給不足供給過剩上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用上筑之用?會所泛化，差異功能： 由于項目地處商業(yè)繁華區(qū)，周邊配套應有盡有，專門設(shè)置集中會所的意義和價值均不大，因此建議會所泛化，僅設(shè)置少量的日常娛樂健身設(shè)施作為泛會所配套?人性物管，服務(wù)至上： 建立安全、人性化、細致化的物業(yè)管理服務(wù)，建議與專業(yè)物業(yè)管理公司合作，通過優(yōu)勢的物管來建立市場口碑。區(qū)域因素 權(quán)重 估價對象 黛溪華庭 東升花苑 香港馨苑 黛湖家園基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套 100 95 92 80 88交通條件 100 99 97 81 80區(qū)域形象環(huán)境條件 100 90 95 75 80規(guī)劃前景 100 100 95 82 85小計 1 100 個體因素 權(quán)重 估價對象 黛溪華庭 東升花苑 香港馨苑 黛湖家園外觀 100 100 75 72 78規(guī)劃布局及物業(yè)類型 100 105 70 75 78戶型設(shè)計 100 100 75 78 78生態(tài)景觀資源 100 95 90 85 97小區(qū)配套設(shè)施（非商業(yè)） 100 98 88 75 86園林設(shè)計 100 95 80 75 78主題形象（推廣） 100 80 70 75 68小計 1 100 住宅價格定位項目名稱修正因素 黛溪華庭 東升花苑 香港馨苑 黛湖家園標準價（元 /m2） 2700 1900 1650 1850區(qū)域因素修 1 個體因素修正 交易情況修正 102 100 98 98交易時間修正 105 105 105 105本項目住宅相對價格 3105 2716 2770 2820 權(quán)重 加權(quán)后的相對價格 932 815 554 564 本項目住宅銷售價格（靜態(tài)） 2865 住宅價格定位167。167。PART4 整體發(fā)展定位回顧：這將是全鄒平最具影響力、最頂級的一個項目城市商業(yè)龍頭與革新引擎天興 第一街創(chuàng)新、升級、引領(lǐng)的中央高尚居住區(qū)天興 第一 MALL 天興 上筑套現(xiàn)型物業(yè)項目的小金庫可借助地段價值的提升實現(xiàn)高售快售持有型物業(yè)項目的引擎、企業(yè)未來的資產(chǎn)要整合強勢主力店品牌做高做強套現(xiàn)型物業(yè)項目的大金庫必須借助第一 MALL的強勢帶動實現(xiàn)高售快售天興城項目互動關(guān)系天興 第一街 天興 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 三月 2106:42:1106:42Mar2124Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 三月 21三月 2106:42:1106:42:11March 24, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 三月 216:42 上午 三月 2106:42March 24, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 6:42:11 上午 6:42 上午 06:42:11三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 06:42:1106:42:1106:423/24/2023 6:42:11 AM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 06:42:1106:42:1106:42Wednesday, March 24, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 24 三月 20236:42:11 上午 06:42:11三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 2023/3/24 6:42:1106:42:1124 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 三月 2106:42:1106:42Mar2124Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 24 三月 20236:42:12 上午 06:42:12三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/3/24 6:42:1206:42:1224 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自