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某項(xiàng)目整體規(guī)劃方案-閱讀頁(yè)

2025-03-04 12:10本頁(yè)面
  

【正文】 估計(jì)未來(lái) 10年內(nèi),置業(yè)比將從目前的 1%增長(zhǎng)到2%,然后維持在 2%的水平(保守取成熟度假區(qū)置業(yè)比低值)- 07年休閑度假型國(guó)內(nèi)游客增長(zhǎng)率取保守值 13%61三亞產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析:旅游業(yè)為三亞貢獻(xiàn)率最高、拉動(dòng)力最強(qiáng)的第一大產(chǎn)業(yè);但整體經(jīng)濟(jì)水平較低,二產(chǎn)急待發(fā)展? 三亞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以三產(chǎn)和一產(chǎn)為主,工業(yè)化水平低? 從 2023年起旅游工業(yè)占到地區(qū)生產(chǎn)總值的 60% 以上。?同為旅游城市,比昆明相比,三亞的旅游產(chǎn)出比重雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于昆明,但總體經(jīng)濟(jì)水平偏低;?二產(chǎn)比例偏低; “ 十一五 ” 規(guī)劃提出 “ 一產(chǎn)發(fā)展、二產(chǎn)突破、三產(chǎn)提升 ” ,積極推動(dòng)新型工業(yè)發(fā)展;給予三亞工業(yè)建設(shè)較大發(fā)展機(jī)遇資料來(lái)源:《三亞市統(tǒng)計(jì)年鑒》、世聯(lián)分析 62三亞以休閑度假為導(dǎo)向培育大旅游產(chǎn)業(yè)鏈,引入高素質(zhì)人員,提高旅游產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口數(shù),并提升原駐民就業(yè)率及收入水平大旅游產(chǎn)業(yè)游艇經(jīng)濟(jì) 利用三亞海域面積廣闊、島嶼眾多的地理?xiàng)l件和資源優(yōu)勢(shì) ,積極鼓勵(lì)發(fā)展私人游艇 ,加快建設(shè)游艇碼頭 ,建立游艇俱樂(lè)部 ,引進(jìn)各類豪華游艇 ,吸引大批富裕階層和游艇愛(ài)好者前來(lái)休閑度假 ,形成游艇經(jīng)濟(jì) ,建設(shè)中國(guó)一流的 “游艇基地 ”高爾夫產(chǎn)業(yè) 針對(duì)國(guó)內(nèi)外高端市場(chǎng)需求 ,加快鹿回頭、南山等高爾夫球場(chǎng)及配套設(shè)施建設(shè) ,大力開(kāi)拓國(guó)外市場(chǎng) ,并以舉辦高水平的國(guó)際賽事推動(dòng)高爾夫旅游的發(fā)展 ,打造中國(guó)一流、世界知名的高爾夫天堂會(huì)議會(huì)展產(chǎn)業(yè) 加快三亞國(guó)際會(huì)議會(huì)展中心建設(shè) ,完善現(xiàn)代化通訊、監(jiān)控、同聲翻譯、圖文傳真、影音傳送等會(huì)務(wù)服務(wù)與配套設(shè)施 ,培養(yǎng)專業(yè)化人才 。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)力?!?《三亞市十一五規(guī)劃》64產(chǎn)業(yè)園未來(lái)有效置業(yè)群體分析:荔枝溝工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 、田獨(dú)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 、海南大學(xué)三亞學(xué)院 較為重要三亞灣新城梅山化學(xué)工業(yè)園南山出口加工園荔枝溝技工貿(mào)園田獨(dú)高新科技產(chǎn)業(yè)園六道漁港南山貨運(yùn)港 鳳凰機(jī)場(chǎng)6KM15KM30KM45KM車行距離( KM)產(chǎn)業(yè)人口結(jié)構(gòu) 目前建設(shè)情況 周邊住區(qū)供應(yīng) 置業(yè)有效性分析荔枝溝工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 規(guī)劃人口 6萬(wàn),加工工業(yè)。2023年有專任教師 180人與本項(xiàng)目距離適中,中高端人口量較大南山出口加工區(qū) 加工工業(yè)。產(chǎn)業(yè)構(gòu)成較為低端規(guī)劃中65產(chǎn)業(yè)園區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)將積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,帶動(dòng)三亞高素質(zhì)常住人口的聚集,并提升本地居民收入水平產(chǎn)業(yè)園區(qū) 規(guī)模 目標(biāo) 規(guī)劃期內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口估算田獨(dú)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 平方公里 2023年,園區(qū)集中中大型項(xiàng)目 20個(gè),年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 15億產(chǎn)業(yè)人口 荔枝溝工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 平方公里 規(guī)劃至 2023年,園區(qū)集中中大型項(xiàng)目 35個(gè),發(fā)展項(xiàng)目年總產(chǎn)值達(dá)到 20億元 規(guī)劃人口 6萬(wàn),產(chǎn)業(yè)人口南山出口加工區(qū) 12平方公里 規(guī)劃至 2023年,園區(qū)集中大中型項(xiàng)目 13個(gè),年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 15億元規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人口 梅山化工工業(yè)區(qū) 18平方公里至 2023年,園區(qū)集大中型項(xiàng)目 5個(gè),規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 8億元預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)人口達(dá) 三亞灣新城梅山化學(xué)工業(yè)園南山出口加工園荔枝溝技工貿(mào)園田獨(dú)高新科技產(chǎn)業(yè)園六道漁港南山貨運(yùn)港 鳳凰機(jī)場(chǎng) 6KM15KM30KM45KM年工業(yè)總產(chǎn)值就業(yè)人數(shù)人均產(chǎn)值無(wú)錫高新技術(shù)園區(qū)163億元 14萬(wàn)人 11640三亞人均工業(yè)產(chǎn)值 元 人11119三亞科技園區(qū)現(xiàn)狀17628 萬(wàn)元 1478人 11927海南大學(xué)三亞學(xué)院2023年學(xué)生 2萬(wàn)人左右 預(yù)計(jì)有教職工 1600人左右學(xué)生 教職工 學(xué)生 /教師比海南大學(xué) 16868 1336 參照系66鳳凰機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃擴(kuò)建將給空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)會(huì),可對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生最直接的影響u 三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)占地約 ,為國(guó)際 4 E 級(jí)機(jī)場(chǎng) ,跑道長(zhǎng) 3400米,能起降包括波音 747400型在內(nèi)的多種機(jī)型客機(jī)u 目前已開(kāi)通航線 106 條,其中國(guó)內(nèi)航線 103 條、國(guó)際地區(qū)固定航線 3 條、臨時(shí)旅游包機(jī)航線 20 余條;與 63 個(gè)城市通航,其中國(guó)內(nèi)城市 38 個(gè)、地區(qū)城市 2 個(gè)、國(guó)際城市 23 個(gè)u機(jī)場(chǎng)建設(shè)二期工程自 2023 年投入使用三亞灣新城梅山化學(xué)工業(yè)園南山出口加工園荔枝溝技工貿(mào)園田獨(dú)高新科技產(chǎn)業(yè)園六道漁港南山貨運(yùn)港 鳳凰機(jī)場(chǎng)15KM30KM45KM  … 同時(shí)吸引更多東南亞地區(qū)乃至世界各地的物流、客流 ,爭(zhēng)取形成區(qū)域性航空中轉(zhuǎn)基地和物流、客流中心  … 加快鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建工程和機(jī)場(chǎng)中轉(zhuǎn)設(shè)施建設(shè) ,增強(qiáng)機(jī)場(chǎng)的吞吐能力 ,2023年運(yùn)送能力達(dá)到 600萬(wàn)人次 ,貨物吞吐能力達(dá)到 。改善機(jī)場(chǎng)及其周邊區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施和發(fā)展環(huán)境 ,吸引國(guó)外航空公司在三亞設(shè)置辦事處和基地 ,打造區(qū)域性航空運(yùn)輸管理中心 。比如許多客戶要求空港物流面向社會(huì)提供 “ 一站式 ” 的綜合物流服務(wù),以發(fā)揮 “ 跑道效應(yīng) ” 。同時(shí)吸引更多東南亞地區(qū)乃至世界各地的物流、客流 ,爭(zhēng)取形成區(qū)域性航空中轉(zhuǎn)基地和物流、客流中心 三亞 “ 十一五 ” 規(guī)劃68未來(lái) 10年三亞重要的就業(yè)人口增長(zhǎng)量估計(jì)產(chǎn)業(yè)類型 人口增長(zhǎng)動(dòng)力 就業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)工業(yè)產(chǎn)業(yè) 田獨(dú)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 荔枝溝工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 南山出口加工區(qū) 梅山化工工業(yè)區(qū) 其他工業(yè)區(qū)50, 000教育 海南大學(xué)三亞學(xué)院等 20, 000大旅游產(chǎn)業(yè) 高爾夫球場(chǎng)酒店等接待設(shè)施旅游商業(yè)娛樂(lè)業(yè)40, 000空港 三亞鳳凰機(jī)場(chǎng) 5, 000總計(jì) —— 11, 500069估計(jì)未來(lái)十年三亞本地常住人口有效置業(yè)總需求量為 300萬(wàn) M2測(cè)算說(shuō)明:-三亞本地常住置業(yè)人口包括四部分:自然增長(zhǎng)人口、城鎮(zhèn)化新增城鎮(zhèn)人口、新增產(chǎn)業(yè)人口、改善居住人口-大旅游產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、機(jī)場(chǎng)建設(shè)、教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,將進(jìn)一步聚集產(chǎn)業(yè)人口,促進(jìn)常住人口的高速增長(zhǎng);歷史增長(zhǎng)率為 %,未來(lái) 10年的增長(zhǎng)率預(yù)估為 3%- 5% ,最高值取 5%-估計(jì)未來(lái) 10年內(nèi),自然增長(zhǎng)人口和城鎮(zhèn)化新增人口中只有 5%左右可以承擔(dān)商品房;改善居住需求比例保持在 5%-產(chǎn)業(yè)人口置業(yè)可能性最大,取 50%;隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)和機(jī)場(chǎng)建設(shè)的發(fā)展,在 2023年后有效置業(yè)新增產(chǎn)業(yè)人口數(shù)將進(jìn)一步加大2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率 % % 3% % 4% % 5% 5% 5% 5% 5%自然人口增長(zhǎng)率 % % % % % % % % % % %城鎮(zhèn)化水平 % 43% 46% 49% 52% 55% 58% 61% 64% 67% 70%本地購(gòu)買量占本地可能置業(yè)數(shù)21% % 22% % 23% % 24% % 25% % 26%70三亞 20232023年商品住房總需求預(yù)估為 2368萬(wàn) M2;三亞灣新城共 336萬(wàn)可售建面,約占總量的 14%總量 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023住房需求(萬(wàn)M2)2368 97 116 138 165 197 232 274 323 380 446資料來(lái)源:世聯(lián)分析; ERA分析71受出讓土地放量限制,未來(lái)商品住宅供應(yīng)將不能滿足快速增長(zhǎng)的需求;擁有較大土地存量的 三亞灣新城將成為主要供應(yīng)來(lái)源u 從 2023年起,銷售面積增長(zhǎng)均超過(guò)竣工面積和開(kāi)工面積增長(zhǎng),且增長(zhǎng)速度仍在不斷加大,顯示出 三亞住宅需求日漸強(qiáng)烈,目前新增供給將漸不能匹配u2023年以后,三亞土地出讓面積明顯減少,用地主要來(lái)源于存量土地再出讓和閑置用地盤活,新增建設(shè)用地很少 u 2023年下半年起、三亞市委、市政府加大力度對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行調(diào)控,控制土地供應(yīng)總量按 “ 土地供給略小于需求 ”原則進(jìn)行供地u 2023年、 2023年市政府在三亞灣新城和臨春兩個(gè)項(xiàng)目上加大土地的征地拆遷工作,按計(jì)劃地推出出讓土地,使得三亞市的新增用地滿足商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的需要u2023年上半年基本無(wú)住宅性質(zhì)土地出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售歷年增長(zhǎng)情況土地出讓情況統(tǒng)計(jì) 資料來(lái)源:《三亞市統(tǒng)計(jì)年鑒》 72未來(lái) 10年三亞主要商品房供應(yīng)分析:大規(guī)模綜合住宅開(kāi)發(fā)主要集中在主城區(qū)和新開(kāi)發(fā)度假區(qū)區(qū)域 規(guī)模 開(kāi)發(fā)時(shí)間 居住項(xiàng)目建設(shè)主城區(qū) 陽(yáng)光海岸 預(yù)計(jì) 2023年全面開(kāi)發(fā) 基本為高層和小高層公寓,規(guī)劃占地 330畝三亞灣新城 為三亞灣僅可開(kāi)發(fā)的二線用地鹿回頭半島 2023年 6月正式開(kāi)工,預(yù)計(jì)在 2023年完工獨(dú)立別墅占地 1725畝;聯(lián)排別墅 360畝鳳凰島 2023年開(kāi)工,計(jì)劃 2023年建設(shè)完成 產(chǎn)權(quán)式公寓,建面共 9萬(wàn)平米山水國(guó)際 2023年起,開(kāi)發(fā)至 2023年左右 未來(lái)供應(yīng)量 M2鳳凰水城 2023年開(kāi)工 主要為多層集合式住宅和公寓,占地大于 2250畝大東海 --( 01年起樓盤開(kāi)發(fā),目前已全部開(kāi)發(fā)完畢)亞龍灣 目前處于啟動(dòng)階段 二期為中高檔別墅度假區(qū),目前有部分在售海棠灣 處于一級(jí)開(kāi)發(fā)階段; 2023年進(jìn)入全面開(kāi)發(fā)2023年以高檔酒店建設(shè)為主;居住用地規(guī)劃13545畝坎秧灣 --(只允許頂級(jí)度假設(shè)施的建設(shè))紅塘灣 城市發(fā)展備用地;一級(jí)開(kāi)發(fā)階段 用地控制為 1800畝;高端住宅規(guī)劃亞龍灣長(zhǎng)約 大東海長(zhǎng)約 2公里三亞灣長(zhǎng) 20多里海棠灣長(zhǎng) 19公里紅塘灣長(zhǎng) 陽(yáng)光海岸坎秧灣和太陽(yáng)灣73前階段成果回顧商業(yè)區(qū)案例研究和建議Part. 3Part. 2Part. 1開(kāi)發(fā)節(jié)奏和開(kāi)發(fā)次序經(jīng)濟(jì)測(cè)算和前期開(kāi)發(fā)推售建議Part. 4Part. 5新城開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分析74基于復(fù)合啟動(dòng)開(kāi)發(fā)模式,確立了新城的整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃,預(yù)計(jì)歷時(shí) 910年時(shí)間 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023B區(qū) B1B2 B3C區(qū)C1 C2 C3 C4D區(qū)D2D3 E區(qū)E1E2E3F區(qū)美麗產(chǎn)業(yè)F1 F2F3G區(qū)Golf球場(chǎng)G1G2D5E4注:根據(jù)度假區(qū)配套開(kāi)發(fā)一般規(guī)律,美麗城配套分期也可考慮適當(dāng)拉長(zhǎng)時(shí)間。開(kāi)發(fā)銷售周期:項(xiàng)目開(kāi)工到封頂開(kāi)盤時(shí)間產(chǎn)品類型 開(kāi)發(fā)銷售周期10萬(wàn)平米以下的項(xiàng)目開(kāi)發(fā),不含前期基建和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間別墅和低層物業(yè) 67個(gè)月電梯物業(yè)(小高層) 1012個(gè)月項(xiàng)目每年銷售開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)和銷售量開(kāi)盤時(shí)間節(jié)點(diǎn) 百分比農(nóng)歷春節(jié)期間 52%五一長(zhǎng)假期間 18%十一長(zhǎng)假期間 30%注:百分比指開(kāi)盤時(shí)間到下一次開(kāi)盤日前所銷售物業(yè)占全年推售物業(yè)
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