企業(yè)改制重組中資產(chǎn)評估有關(guān)問題ppt57-閱讀頁
2025-03-01 13:56本頁面
【正文】 劃撥土地應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評估并按照土地主管機(jī)關(guān)的規(guī)定履行相關(guān)手續(xù)后 ， 區(qū)別以下情況處理： 采取作價入股方式的 ， 評估后將國有土地使用權(quán)作價投資 ，隨同改建企業(yè)國有資本一并折股 ，增加公司制企業(yè)的國有股份； 采取出讓方式的 ， 由公司制企業(yè)購買國有土地使用權(quán) ， 按照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金； 采取租賃方式的 ， 由公司制企業(yè)租賃使用 ， 按照規(guī)定支付租金 。 企業(yè)的盈利水平 ―― 土地折價入股會增加上市公司的凈資產(chǎn) ， 相應(yīng)會降低凈資產(chǎn)收益率 。 企業(yè)融資狀況 ―― 企業(yè)若繳納土地使用權(quán)出讓金 ， 要增加一大筆支出 ，會造成企業(yè)資金緊張 。 股票發(fā)行額度 ―― 股票發(fā)行額度對決定土地是否入股有重要影響 。 貸款跟著資產(chǎn)走 ， 并經(jīng)銀行同意； 要有經(jīng)濟(jì)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整領(lǐng)導(dǎo)小組的意見 。 出售價格低于評估結(jié)果 10％ 以上的 ，國有資本持有單位應(yīng)向國有資本變動的審批單位作出書面說明 。 剝離資產(chǎn)處置方式 租賃經(jīng)營 ， 即向公司制企業(yè)或者有條件的其他單位和個人租賃經(jīng)營 ， 并簽定租賃合同 。 國有資本持有單位所得租賃收益 ， 應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定納入財務(wù)預(yù)算管理 。 凡是不能按照前款規(guī)定處置的剝離資產(chǎn) ， 可以由存續(xù)企業(yè)管理 ，也可以由國有資產(chǎn)持有單位直接管理 。對法人終止的應(yīng)有工商注銷證明，或政府部門責(zé)令撤銷文件。 C、 通過法律訴訟的 ， 取得敗訴生效的法院判決書的可以確認(rèn) ，勝訴無法執(zhí)行被裁定終止執(zhí)行的可確認(rèn)壞帳 。 E、 境外逾期 3年的 ， 應(yīng)取得駐外中介機(jī)構(gòu)的終止收款意見書 ， 或駐外使領(lǐng)館關(guān)于債務(wù)人逃亡的證明 。 原材料評估 ① 對近期購進(jìn)的原材料 ， 庫存時間短 ， 在市場價格變化不斷的情況下可以帳面價值作為評估值 。 ③ 對失效 、 變質(zhì) 、 殘損 、 報廢 、無用的原材料需根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果 ， 保留變現(xiàn)價值 ， 同時應(yīng)把相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出 。 產(chǎn)成品 在產(chǎn)品評估。 滯銷 、 積壓 、 降價銷售的產(chǎn)品 ， 按可收回凈收益 。 （六）不同主體之間相互參股投資價值的確定 在對企業(yè)進(jìn)行整體資產(chǎn)評估時 ， 按要求應(yīng)對其控股子公司進(jìn)行評估 ， 時常會遇到母公司和子公司之間或子公司之間相互投資 、相互持股的現(xiàn)象 ， 在確定長期投資評估值時 ， 出現(xiàn)了你中有我 、 我中有你的現(xiàn)象 ， 兩個未知數(shù)互相包含 、 彼此循環(huán) ， 這種情況很難按投資層次逐級確定長期投資評估值 。 舉例： 有甲 、 乙兩個企業(yè) ， 它們之間相互有長期投資 。兩企業(yè)都有流動資產(chǎn) 、 固定資產(chǎn)和負(fù)債 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的評估。 從會計科目看 ， 需調(diào)整預(yù)付帳款 、 開發(fā)成本 、應(yīng)付帳款等項(xiàng)目；從涉及的部門看 ，需企業(yè)的財務(wù)部門 、 土地管理部門 、工程管理部門 、 房屋銷售部門緊密配合；從需提供的資料看 ， 需要企業(yè)的財務(wù)資料 、 土地文件 、 工程預(yù)決算資料 、 大量的合同；從參與評估的人員看 ， 需財務(wù)評估人員 、 房地產(chǎn)評估人員及設(shè)備評估人員共同完成 。 ? 年 租 金 總 收 入 ＝ [ 495 2380＋198 800] (1－ 5%) ? ＝ 1336500 95% ? ＝ 1269675(元 ) ? 年成本費(fèi)用支出包括： ? 租金損失準(zhǔn)備費(fèi) 5%。 ? 管理費(fèi)按年租金的 5%。 ? 營業(yè)稅及教育附加為租金收入的 %。年 (土地面積㎡ ),即 : ? 2 ≈10553(元 )。 ? 綜上合計： ? 年租賃總費(fèi)用支出＝年租金收入 (5%＋ 12%＋ 5%＋ 4%＋ %)＋ 10553＋7140 ? ＝ 1269675 %＋ 17693 ? ≈417641(元 ) ? 收益的計算 ? 純收益＝ (年租金總收入－年總費(fèi)用支出 ) (1－所得稅率 ) ? ＝ (1269675－ 417641) (1－ 33%) ? ≈570863(元 ) ? 評估值的確定 ? 根據(jù)該房屋的實(shí)際情況和土地的使用年限 ， 收益期可確定為 ， 即： ? 評估值＝純收益 /還原利率 年期修正系數(shù) ? ＝ 570863/8% [1－ 1/(1＋ 8%)] ? ＝ 7135787 ? ≈6634140(元 ) ? 評估結(jié)果的確定 ? 因企業(yè)雖取得了土地出讓文件 ， 但尚未繳納土地出讓金和相關(guān)契稅 ， 應(yīng)從評估 值 中 扣 除 ， 欠 交 土 地 出 讓 金 ， 欠交契稅 。 增值率達(dá) 125％ 。 , March 9, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :56:4018:56Mar239Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 :56:4018:56:40March 9, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 下午 6時 56分 :56March 9, 2023 1行動出成果，工作出財富。 下午 6時 56分 40秒 下午 6時 56分 18:56: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 18:56:4018:56:4018:563/9/2023 6:56:40 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 18:56:4018:56:4018:56Thursday, March 9, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 9日星期四 下午 6時 56分 40秒 18:56: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 9日星期四 6時 56分 40秒 18:56:409 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 9, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :56:4018:56Mar239Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 9日星期四 下午 6時 56分 40秒 18:56: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 9日星期四 6時 56分 40秒 18:56:409 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要
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