【正文】 2 2 8 3 2 3 4 1 2香港購物中心由大型地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）黃埔新天地商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）青衣城商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）新都會(huì)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）太古廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）新城市廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）又一城商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 深穗購物中心商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 中國購物中心示范工程 — 中信城市廣場(chǎng) 中信城市廣場(chǎng)占地 ，總建筑面積逾 19萬平方米，其中高檔商業(yè)購物中心 15萬平方米。中信城市廣場(chǎng)購物中心簡介商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 2023年 9月 28日 ,深圳市第一家大型城市中心MALL—— 中信城市廣場(chǎng)隆重開業(yè)。遠(yuǎn)看，整體建筑外觀猶如一艘揚(yáng)帆起航的旗艦，巋然屹立。夜幕降臨，華燈初上，星光廣場(chǎng)地面繁星閃閃，簇?fù)碇徫镏行牡牧鞴庖绮?，更顯都市風(fēng)尚。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）各層主題定位明確： LG層為時(shí)尚名店、珠寶精品、美食制造； B1層為健身康體； G層為國際名店、國際休閑酒吧街、星光廣場(chǎng)；二層為國際名店；三層為國際名店、數(shù)碼影城；四層為流行皮具、美體塑身；五層和六層為高檔食府 。星光廣場(chǎng)西側(cè)鄰接于購物中心 G層的國際休閑酒吧街還聚集了酷客吧、 LEO、三度吧、雨花等不同風(fēng)格的主題酒吧。曾先后榮獲 “全國行業(yè)質(zhì)量示范企業(yè) ”、 “中國購物中心示范工程 ”、 “深圳市最佳購物中心 ”、 “最受高端消費(fèi)者喜愛的購物場(chǎng)所 —— 年度風(fēng)尚百貨 ”等獎(jiǎng)項(xiàng)，并于 2023年一舉摘得中國購物中心領(lǐng)域最高獎(jiǎng)項(xiàng) ——“ 最佳購物中心運(yùn)營獎(jiǎng) ”，被譽(yù)為深圳的 “商業(yè)名片 ”，時(shí)刻比肩國際潮流。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）2023年，中信城市廣場(chǎng)再添強(qiáng)勢(shì)羽翼。未來，中信城市廣場(chǎng)將聯(lián)手中信地鐵商場(chǎng)，全面構(gòu)建地上地下立體購物網(wǎng)絡(luò)，為市民提供更優(yōu)質(zhì)的購物享受，領(lǐng)跑商業(yè)地產(chǎn)，同步國際時(shí)尚！商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 深圳地鐵 1號(hào) —— 中信地鐵商場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）中信地鐵商場(chǎng)簡介商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 中信地鐵商場(chǎng)是中信深圳 (集團(tuán) )公司投資，由深圳市中信城市廣場(chǎng)投資有限公司與深圳地鐵公司合作開發(fā)的地鐵商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 中信地鐵商場(chǎng)通過地鐵科學(xué)管站，與中信城市廣場(chǎng)地下一層、華聯(lián)街、深圳購書中心等全面貫通，組成地上地下立體式購物區(qū)域，構(gòu)成都市核心商圈之一。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 中國第一商城 — 天河城（ TEEMALL)原中國商業(yè)部副部長何濟(jì)海題詞商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 1992年 8月 18日，原廣東天貿(mào)（集團(tuán)）股份有限公司（現(xiàn)名 “天河城集團(tuán) ”）在廣州正式成立。 天河城集團(tuán)是策劃、開發(fā)、經(jīng)營、管理大型購物中心（ SHOPPING MALL）的商業(yè)地產(chǎn)商及經(jīng)營綜合百貨公司和零售專業(yè)店的零售商。）商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）天河城集團(tuán) 天河城集團(tuán)組織架構(gòu)圖天河城百貨發(fā)展公司天河城物業(yè) 天河城娛樂公司天貿(mào)廣告公司天貿(mào)房地產(chǎn)公司天河城百貨 吉之島天河城百貨商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）天河城集團(tuán) 天河城廣場(chǎng)總占地面積 平方米，總建筑面積 32萬平方米，包括天河城（ TEEMALL） 16萬平方米、東塔寫字樓 9萬平方米、西塔酒店 6萬平方米。目前正在興建寫字樓和酒店部分，已投資約 16億元人民幣。 天河城廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 天河城（ TEEMALL）建筑面積 16萬平方米，包括地面 7層，地下 3層，其中 8層為商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)地，約 10萬平方米，現(xiàn)有租戶 360家。 天河城（ TEEMALL)商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 2023年 5月 1日，客流達(dá)到 81萬人次，突破歷史高位 67萬人次的紀(jì)錄；新紀(jì)錄： 81萬人次/日紀(jì)錄： 67萬人次/日 2023年 5月 2日，天河城從 1996年 2月開業(yè)以來累計(jì)客流突破 8億人次，相當(dāng)于全廣東 7733萬人（戶籍人口）每人到天河城來了 10次以上。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 購物中心的雙密特征 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）資金密集型：建設(shè)資金、經(jīng)營資金技術(shù)密集型：地產(chǎn)、商業(yè)與金融技術(shù)一體化開發(fā)與經(jīng)營技術(shù)一體化，服務(wù)技術(shù)一體化業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營技術(shù)一體化天河城品牌戰(zhàn)略的四個(gè)立足點(diǎn) 二、租賃經(jīng)營、物業(yè)管理、零售百貨三者結(jié)合的綜合 優(yōu)勢(shì)。四、購物中心的開發(fā)、經(jīng)營、管理是資金密集型和技 術(shù)密集型行業(yè)。 作為地產(chǎn)商業(yè)（注意：不是商業(yè)地產(chǎn)）， 開發(fā)購物中心可以取得兩方面的收益 : 一 是經(jīng)營購物中心的收入，主要是租賃收入 和自營店鋪收入； 二 是購物中心（包括建筑物和品牌資產(chǎn)）增值收 入。 首先，主力店的選擇十分重要。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 其次，應(yīng)充分重視次主力店的配置。 第三，不管對(duì)哪一類功能的租戶招租，在品牌與租金水平之間，應(yīng)重點(diǎn)考慮品牌。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 上升期是購物中心處于買方市場(chǎng)向賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的時(shí)期，把握好這個(gè)時(shí)期的租賃策略十分重要，也很有主動(dòng)權(quán)。 其次，應(yīng)充分重視次主力店的配置。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 第三，不管對(duì)哪一類功能的租戶招租，在品牌與租金水平之間，應(yīng)重點(diǎn)考慮品牌。 上升期是購物中心處于買方市場(chǎng)向賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的時(shí)期，把握好這個(gè)時(shí)期的租賃策略十分重要，也很有主動(dòng)權(quán)。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 做好上升期潛在租戶市場(chǎng)開發(fā)工作是保持購物中心經(jīng)營水平和上升勢(shì)頭的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。出租率 99%以上的含義是租戶出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象，這個(gè)時(shí)期的租戶組合策略的重點(diǎn)是調(diào)整租戶。創(chuàng)新期最重要的特征是在保持出租率的前提下，出現(xiàn)了一個(gè)功能組合和品牌組合改進(jìn)明顯、賣場(chǎng)形象和外觀形象變化明顯以及為租戶服務(wù)水平和為顧客服務(wù)水平提升明顯的 “新 ”購物中心。 首先，對(duì)天河城總體功能布局進(jìn)行調(diào)查分析，摸清原功能布局的不足或不適應(yīng)的地方，提出功能布局調(diào)整方案； 其次，對(duì)天河城內(nèi)現(xiàn)有店鋪進(jìn)行調(diào)查分析，對(duì)各店鋪的價(jià)值進(jìn)行評(píng)級(jí)，提出店鋪等級(jí)方案； 最后，對(duì)現(xiàn)有租戶進(jìn)行分類定級(jí)，提出租戶調(diào)整方案。 第三步，大力引進(jìn)品牌租戶，以測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)。 現(xiàn)在，天河城的租戶組合調(diào)整已步入調(diào)整期。天河城租戶組合調(diào)整的案例表明，購物中心（SHOPPING MALL）租戶組合不僅是一種經(jīng)營策略，還是一種戰(zhàn)略選擇，具有預(yù)期領(lǐng)先和持續(xù)改進(jìn)的特點(diǎn)。持續(xù)改進(jìn)就是在上升期就要開始租戶調(diào)整的準(zhǔn)備工作，爭取在上升期內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整延長上升期?？梢哉f，天河城的組合調(diào)整延長了天河城的上升期。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 實(shí)際上，一個(gè)先天健康的購物中心，即一個(gè)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一（沒有賣散）的購物中心，租戶組合策略的實(shí)質(zhì)是調(diào)整調(diào)整就會(huì)出效益，出形象，出新鮮感。 但是，租戶組合策略也是創(chuàng)新期的重要工作內(nèi)容。 購物中心的創(chuàng)新管理 、購物中心的生命周期資料來源：杰弗里 ?穆爾， 《 老企業(yè)的創(chuàng)新定律 》圖 市場(chǎng)生命發(fā)展周期商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）技術(shù)誕生之初所吸引的注意力來自早期應(yīng)用者和理想主義者，實(shí)用主義者好奇，卻不會(huì)決定購買。鴻溝期The Chasm該技術(shù)在一個(gè)或多個(gè)縫隙市場(chǎng)上得到了實(shí)用主義者的認(rèn)可，他們借助它找到了棘手問題的解決方案。龍卷風(fēng)期Tornado該類產(chǎn)品的高速成長期已經(jīng)結(jié)束，但是市場(chǎng)仍然保持著不錯(cuò)的增長。大道期（成熟期）Main Street(Mature)整個(gè)產(chǎn)品類別已經(jīng)僵化，市場(chǎng)上占據(jù)主導(dǎo)地位的企業(yè)對(duì)顧客需求無動(dòng)于衷，客戶開始積極尋找替代技術(shù)。斷層和生命結(jié)束期Fault Line and End Of Life購物中心的生命周期圖 購物中心 生命周期商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制） 創(chuàng)新的主要類別 破壞性創(chuàng)新（ Disruptive Innovation）起源于技術(shù)突變或風(fēng)靡一時(shí)的時(shí)尚，創(chuàng)造出新的市場(chǎng)。應(yīng)用創(chuàng)新 (Application Innovation)將現(xiàn)有技術(shù)應(yīng)用于新的市場(chǎng)，以滿足新的需求。產(chǎn)品創(chuàng)新 (Product Innovation)對(duì)既有市場(chǎng)上的既有產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)。流程創(chuàng)新 (Process Innovation)提高市場(chǎng)上既有產(chǎn)品所用流程的效率或效果。創(chuàng)新Innovation營銷創(chuàng)新 (Marketing Innovation)改進(jìn)那些接觸顧客的流程 —— 既可以是有關(guān)營銷溝通的，也可以是有關(guān)消費(fèi)交易的。體驗(yàn)創(chuàng)新 (Experiential Innovation)對(duì)既有產(chǎn)品或者服務(wù)做一些表面上的改進(jìn)，以改善顧客的體驗(yàn)。 天河城百貨的紅蘋果服務(wù)（滿足型） 。商業(yè)模式創(chuàng)新 (Business Model Innovation)重新界定對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值主張或者公司在價(jià)值鏈中扮演的角色，或者對(duì)兩者都重新界定。吉列 （ Gillette）從剃須刀向刀片的轉(zhuǎn)變。例：地產(chǎn)商從住宅地產(chǎn)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。 天貿(mào)集團(tuán)選址順應(yīng)中國改革開放和廣州城市發(fā)展的趨勢(shì)?？梢哉f，天河城是橫空出世，創(chuàng)造了天河寶地，是創(chuàng)新的產(chǎn)物 。第二、選擇什么樣的業(yè)態(tài)就要找有該業(yè)態(tài)經(jīng)營背景的團(tuán)隊(duì)。職位背景。第五、在項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)方面，尤其是在市場(chǎng)定位和賣場(chǎng)設(shè)計(jì)方面，管理團(tuán)隊(duì)的意見比策劃機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)單位的意見更為重要。后果：拖長購物中心的盈得期到來甚至 警惕：規(guī)劃定位的 “專業(yè)意見 ”。后果：開業(yè)后租戶 “鬧事 ”或撤場(chǎng)導(dǎo)致警惕：中介機(jī)構(gòu)的招商短期行為。后果：品牌結(jié)構(gòu)和租戶結(jié)構(gòu)嚴(yán)重警惕：經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的定位方案與實(shí) 購物中心的主力店陷阱 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請(qǐng)勿復(fù)制）表現(xiàn)：主力店在購物中心的長期經(jīng)營中成 后果：開了店賠了錢或賺點(diǎn)錢壞了面。物中心定位與主力店定位的偏離。