【正文】 們提倡項(xiàng)目以半圍合式的形式設(shè)計(jì)建造，按照項(xiàng)目的初步 規(guī)劃，購物中心的建筑面積將達(dá)到 8萬平方米，幾乎占到 項(xiàng)目總建筑面積的 1/3 。 ● 商業(yè)購物中心空間設(shè)計(jì)建議： 商業(yè)場所創(chuàng)造價(jià)值的空間主要在建筑內(nèi)部空間，因此在傳 統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中往往會充分利用室內(nèi)每一寸空間來提高 出租面積，而不舍得犧牲掉部分內(nèi)空間去營造公共空間。特別對于一個(gè)人氣旺的商場，擁有寬敞的 公共活動場所，發(fā)展商可以收取更多的租金，從而得到更 多的收益。 ● 商業(yè)購物中心外形建議： 由于商業(yè)中心在整個(gè)項(xiàng)目中相對獨(dú)立，因此起主體外形設(shè)計(jì)上可采取透明穹頂設(shè)計(jì)，為購物中心引進(jìn)自然光，這既 可節(jié)約能源，又能使建筑與自然的完美融合，彰顯生態(tài)性。 ● 商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議： 作為一個(gè)國際化購物中心，商品的質(zhì)量、檔次、品牌等都 需要與國際接軌，因此項(xiàng)目必須擁有世界頂級品牌作為支 撐。 ● 購物中心經(jīng)營理念和服務(wù)態(tài)度： 一個(gè)好的購物中心，其經(jīng)營理念和服務(wù)態(tài)度往往能夠?yàn)橄? 費(fèi)者帶來愉悅和感動的體驗(yàn)，還可根據(jù)顧客的不同需求進(jìn) 行服務(wù)的延伸。如：專為行蹤 不便的顧客而設(shè)置障礙通道以及家庭保姆式服務(wù)；為嬰兒 提供嬰兒車以及家庭式保姆服務(wù)；在顧客購物不方便攜帶 時(shí)，服務(wù)人員可幫助顧客送至車庫或直接送貨上門；可以 替顧客泊車、照看小孩等。因此，我們將著重從以上幾個(gè)方面給與相關(guān)合理性建 議： ●服務(wù)管家： 由于嘉得集團(tuán)擁有自己的合資公司 —— 雅詩閣服務(wù)公寓信 托，在業(yè)界擁有良好的品牌和自己系統(tǒng)的管理模式，因此 在服務(wù)管家上我們主要以雅詩閣服務(wù)公寓信托管理模式為 主。所以 …… 我們建議： 基于“住宅商禁”政策和中小企業(yè)辦公需求，既提供商務(wù)居 住服務(wù)，又提供商務(wù)辦公服務(wù)，以解決杭州中小性企業(yè)的 辦公需求；提供可滿足職業(yè)經(jīng)理人高層商務(wù)會晤需求的服 務(wù)；定期組織舉行烹飪學(xué)習(xí)班，教導(dǎo)公寓女主任如何烹飪 各種美食物；設(shè)置寵物托管所和寵物醫(yī)院，為公寓主任照 顧寵物等。 所以，我們建議：品牌空 調(diào)、電視機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱等大件配套是最基本的，然 而小配套才能體現(xiàn)服務(wù)性公寓的無微不至，包括電燙 斗、果盤、勺子、刀叉，甚至小到棉簽、創(chuàng)可貼、別針 等，所有的這些服務(wù)性公寓都能給你提供，讓你有居家 的感覺。國外頂級的酒店式公寓，除了五星 級標(biāo)準(zhǔn)，裝修非常豪華之外，其酒店客房通常分一居 室、二居室、三居室、四居室和頂級閣樓，面積從 45平 方米到 200平方米不等。 因此 …… 作為一個(gè)與國際接軌的項(xiàng)目，在戶型的配比上也應(yīng)該與國 際上商務(wù)接軌，配比不同面積和戶型，迎合不同的商務(wù)人 士的需求。 第四部分 市場運(yùn)作策略 整體項(xiàng)目的市場運(yùn)作策略 由于項(xiàng)目是一個(gè)集辦公樓、商場、五星級酒店和服務(wù)性公 寓于一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，各類物業(yè)類型針對的客戶群 體不同，進(jìn)入市場的先后順序有別。本項(xiàng)目作 為一個(gè)長線投資型項(xiàng)目，我們認(rèn)為其首先遇到的難點(diǎn)在于 寫字樓和服務(wù)性公寓。 所以，我們建議：本項(xiàng)目 應(yīng)繼續(xù)沿襲新加坡、上?！皝砀Ｊ俊背晒Φ慕?jīng)營模式，將其 產(chǎn)權(quán)自己持有，并統(tǒng)一經(jīng)營，從而促進(jìn)錢江新城核心區(qū)塊 的繁榮。關(guān)鍵在于培育和引導(dǎo)消費(fèi) 者的消費(fèi)習(xí)慣，即將之前的“武林商圈”、“西湖時(shí)代”的部 分客源引導(dǎo)到錢江新城來，這不僅需要政府行為的的協(xié) 助，還需要各商場充分挖掘自身優(yōu)勢和亮點(diǎn)，共同鑄就 “錢江新時(shí)代”。而針對杭州 每年 40萬平方米的需求量，杭州寫字樓將面臨激烈的競 爭。因此，為吸引客戶，本項(xiàng)目寫字樓應(yīng)提出自己 新潮概念，如生態(tài)寫字樓、 24小時(shí)寫字樓、生活性寫字樓 等，以個(gè)性化贏得客戶青睞。 針對服務(wù)性公寓 杭州酒店式公寓行情一路看好，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前杭州 市中心內(nèi)已開發(fā)或在銷售的酒店式公寓就有 10個(gè)左右；錢江新城一帶規(guī)劃建設(shè)的純酒店式公寓或帶酒店式公寓的綜合性項(xiàng)目也有 10個(gè)左右，加上拱墅、濱江、下沙等地，均不乏同類物業(yè)的開發(fā)，因此未來酒店式公寓競爭相當(dāng)激 烈。而作為一種長線投資的物業(yè)，雖然其資金回報(bào)速度會 慢一點(diǎn)，但從長遠(yuǎn)來看，這確實(shí)是一個(gè)能夠促進(jìn)企業(yè)資產(chǎn) 增值的企業(yè)投資模式。 所以，我們建議：本項(xiàng)目酒店式公寓 可由投資商統(tǒng)一持有，統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理；或可考慮將 一半的面積分割出售，自己持有一半產(chǎn)權(quán)，在管理經(jīng)營上 由詩雅閣統(tǒng)一運(yùn)營。因?yàn)?，如果將整幢酒店式公寓分割成小? 積進(jìn)行出售，雖然有利于回籠資金，但是卻不利于管理， 甚至?xí)绊懙焦芾淼馁|(zhì)量。 市場定位 市場區(qū)域定位 一般來說，對于一個(gè)建筑面積在 5萬方左右的商場，有 15 萬左右的人就能夠支撐起來。作為 白領(lǐng)、商務(wù)一族，這些人的消費(fèi)能力非常強(qiáng)。 這些人足可以撐起錢江新城核心區(qū)的消費(fèi)。 目標(biāo)客戶群體定位 作為一個(gè)綜合性商業(yè)項(xiàng)目，各物業(yè)針對的客戶群體不同。所以，在整體項(xiàng)目客戶群的定位 上既區(qū)別一般住宅項(xiàng)目，又與一般出售型商業(yè)項(xiàng)目不同。以上 我們提到，錢江新城大約有一半以上的寫字樓由知名入駐 企業(yè)作為企業(yè)總部自用，一半左右的寫字樓用于開發(fā)商統(tǒng) 一租售。 ●五星級賓館 由于錢江新城內(nèi)眾多五星級酒店的興建，區(qū)域市場競爭激 烈。誰贏得整個(gè)杭州市場，誰就將在未來的競爭 中勝出。 ●購物中心 隨著周邊高檔公寓的興建、錢江新城商務(wù)區(qū)的營造，各種 商業(yè)氛圍、居住氛圍和文化氛圍日趨成熟，輻射的范圍從 錢江新城核心區(qū)不斷向外擴(kuò)展，逐漸形成了城東 CBD商 圈。 ●服務(wù)性公寓 從杭州的酒店式公寓情況來看，是否擁有絕佳的地段成為 客戶選擇的首要標(biāo)準(zhǔn)。由于本 項(xiàng)目服務(wù)性公寓位于錢江新城核心區(qū)域， 因此本項(xiàng)目的客 戶來源主要是駐杭企業(yè)的高級白領(lǐng)、職業(yè)經(jīng)理人以及其他 高級管理人員等。因此，本項(xiàng)目無 論是寫字樓、商場、酒店，還是服務(wù)性公寓，將由持有方 自主管理、租賃和經(jīng)營，基本不存在著將各單體物業(yè)面積 分割出售的情況，而是以租賃為主。 項(xiàng)目推廣手段 以上我們已經(jīng)提到項(xiàng)目的整體推廣策略主要以招商和招租 的形式，這是針對項(xiàng)目本身特點(diǎn)而提出來的?？紤]上“商業(yè)先行”的開發(fā)思路，結(jié)合錢江新城現(xiàn)階段 的政府招商行為，實(shí)行項(xiàng)目的“全球同步招商”，并充分利 用本公司在東南亞地區(qū)的影響力和優(yōu)勢資源，引進(jìn)一些高質(zhì)量品牌，以提高項(xiàng)目的知名度和拔高項(xiàng)目的整體形象。 組織專題活動 利用商業(yè)購物中心開業(yè)，或其他工程節(jié)點(diǎn)，制定系列優(yōu) 惠政策，組織大型招商活動、開業(yè)名品 SHOW等。 媒介選擇與應(yīng)用 戶外媒介 ●城市路牌：應(yīng)用于杭州主要城市交通要道，引起區(qū)域市 場廣泛的關(guān)注。 電子傳媒 ●電視：主要通過項(xiàng)目事件的專題報(bào)道（如項(xiàng)目奠基、開 工、招商、開業(yè)等），引起區(qū)域市場的廣泛關(guān)注。 ●樓宇電視：主要通過長三角地區(qū)城市的高檔寫字樓、高檔 會所內(nèi)的樓宇電視傳媒，引起目標(biāo)客戶的廣泛關(guān)注。 ● DM：主要放置長三角各大城市的星級酒店、高檔會所、 機(jī)場等公共場所（中英文對譯）。 宣傳印刷品 包括項(xiàng)目樓市、折頁、戶型冊等（中英文對譯）。 第一期：商業(yè)購物中心部分，并將于 2023年建成開業(yè) 該階段主要處于項(xiàng)目推廣的鋪墊期和引爆期，即主要通過 前期 IV系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和應(yīng)用，并逐步構(gòu)建起項(xiàng)目整體推廣系 統(tǒng)。 第二期：服務(wù)性公寓和寫字樓部分，預(yù)將于 2023年完成建設(shè)。 第三期：五星級酒店部分，預(yù)將于 2023年完成建設(shè) 該階段為項(xiàng)目整體推廣的持續(xù)期和收尾期，這一階段主 要通過前期購物中心的開業(yè)，寫字樓和服務(wù)性公寓的投 入使用以及錢江新城核心區(qū)塊的日益成熟氛圍，以酒店 式公寓的開工、開盤、結(jié)頂和入住為契合點(diǎn)，組合各種 媒介展開宣傳推廣，加深和鞏固項(xiàng)目整體的知名度，全 面拔高項(xiàng)目的