【正文】 城市規(guī)劃，從島到灣的發(fā)展格局 2 青島戶籍改革，消除城鄉(xiāng)差別 3 通往西海岸 6車道高速公路年底通車 4 膠南地產市場質變臨界點 1 本土市場供大于求 2 區(qū)域發(fā)展水平滯后 3 政策調控抑制投資 4 股市迅猛分流資金 威脅 優(yōu)勢 劣勢 機遇 中海膠南項目 SWOT分析 20231111 112 中國博思堂｜ BIRTHIDEA ５．關于客群分析 根據(jù)對周邊競爭項目和參考項目的了解，結合本項目的特質，得出項目客戶定位擬為： 從目標客戶工作和居住區(qū)域來看，以本地新市府和老城區(qū)政府公務員、企管人員、私營業(yè)主 為主，約占 50%左右，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園私營企業(yè)主客戶約占近 20%。 ， 從目標客戶置業(yè)目的來看，自住約占 60%以上，其他為投資客戶。 從目標客戶年齡來看， 3650歲的客戶約占 80%。 ２ 地利：中海膠南項目位于城市核心，屬于市府新區(qū)中央板塊，以 20萬 ３ 平米規(guī)模優(yōu)勢攜中海品牌之威高調入市，勢必在當?shù)匾l(fā)購買 ４ 期待，如何在當?shù)厥袌鲆l(fā)價值傳播和價值實現(xiàn)，是本案關鍵 1 ３ 人和：膠南總人口 80萬人，城區(qū) 30萬人，人口基數(shù)并不大，政府公務 2 員、企管人員、私營業(yè)主和生意人基本構成主力目標客群，另 3 外一些外地投資客受政策調控會相應減少。新城中央 20231111 115 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “ 中海品牌市場攻擊 ” 品牌關系意義 * 地產品牌的核心并不是務虛的形式，而是對 地產的促動力，特別是對銷售的促動力，因 而，以賣點進行市場攻擊是戰(zhàn)術攻擊，以區(qū) 域進行市場攻擊是策略攻擊，以品牌作為市 場攻擊是戰(zhàn)略攻擊； 20231111 116 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 關鍵詞：最佳切入點 大青島戰(zhàn)略（一灣兩翼三極），奧運、跨海大橋、跨海隧道的利好，催生了西海岸的迅速發(fā)展?！?2023，‘膠南新區(qū)’國際化雛形已經基本顯現(xiàn)，中海地產此時進駐，可謂搶到了城市發(fā)展的最佳切入點。目前該市房地產開發(fā)企業(yè)已達 47家，另有部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)企業(yè)和外地房地產開發(fā)企業(yè)。 二是 個別企業(yè)的開發(fā)經營行為還不規(guī)范 。 三是政府對市場調控能力還不強 ，監(jiān)管手段和力度需要不斷完善強化。其與從賣點出發(fā)的主題完全不同。 20231111 120 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 戰(zhàn)略定位： 中海 ? 新城中央 ?國際主流生活城 1. 強調中海品牌，以中海的品牌力震動膠南市場 2. 強調新城中央，明確項目顯赫的地段位置 3. 強調主流，明確項目針對主流人群，同時契合中海“主流價值”戰(zhàn)略 4. 強調生活城，明確項目高尚的生活屬性。 線路：北京 —— 青島 —— 膠南 —— 膠南項目 —— 北京 營銷：重點在于新聞事件炒作 意義：釋放中海品牌及區(qū)域價值力量，重點在于震動市場。 膠南杜鵑花會 一、節(jié)慶名稱： 2023‘中國 四、節(jié)慶主題：杜鵑花海 韻騰膠南 當譽滿神州的“春來飛紅第一山 大珠山“的萬畝野生杜鵑花展開笑 容，便喚醒了春風的舞步，膠南市就成了杜鵑花的海洋。 20231111 124 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 中海膠南項目整合推廣 攻擊點 1 事件封殺 攻擊點 2 戶外封殺 攻擊點 3 大客戶封殺 攻擊點 4 網(wǎng)絡封殺 攻擊點 5 短信封殺 攻擊點 6 電臺封殺 攻擊點 7 禮品封殺 攻擊點 8 現(xiàn)場封殺 20231111 125 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 主推案名 1： 中海 20231111 126 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 127 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 128 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 129 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 130 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 131 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 132 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 133 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 134 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 135 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 136 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 137 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 138 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 主推案名 2： 中海 “新”代表了中海改變膠南人居水平的企業(yè)戰(zhàn)略，代表了區(qū)域發(fā)展的日新月異，代表了膠南人民全新的生活即將開啟。 第一城 品牌第一城：世界級地產品牌，中海地產青島西海岸開山之作 國際第一城：世界級綜合品質，膠南第一國際生活城 價值第一城：大青島戰(zhàn)略 +奧運 +跨海大橋 +過海隧道 +中海品牌 身份第一城：三線城市較多客群具有“炫耀”心理，對于他們來 說，身份意義有時大于產品意義。因本案不屬于招標范疇，且缺乏更進一步的詳細資料，故在此略過，只講其與整個大中海品牌戰(zhàn)略之關系。 2 中海市南項目：市南區(qū)是青島傳統(tǒng)的富人區(qū)，青島歷來以居市南 3 為尊，市南也城市的生活／商業(yè)核心區(qū)，擁有 4 青島最頂級的一條海岸，代表青島的中央。 城市價值序列 20231111 179 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 思考之五：中海三項目戰(zhàn)略部署關系？ 時間價值序列 １ A策： １ １ ３ ２ ２ B策 １ ２ ３ ２ ３ C策 １ 3 4 2 中海品牌 市南項目 市北項目 膠南項目 注： 1， 2， 3 分別表示入市的次序，比如１１３２表示以市南項目作為 中海品牌的切入點進入市場；接下來是膠南項目；再其次是市北項目。新城中央 青島會”全面啟動 20231111 182 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 中海品牌（認知階段） 中海地產，世界 500強成員企業(yè) 您走過的每一步，都有中海的痕跡 工科中海，建設中國主流城市價值 20231111 183 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 中海品牌（升華階段） 中國的世界 500強 世界的中海，青島的中海 中海膠南項目｜中海市南項目｜中海市北項目 您的微笑，我的榮譽 “ 歡迎加入中海 10萬大家庭 ” 20231111 184 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 中海 .市南項目市場攻擊方略 推盤節(jié)奏 2023年 11月 12月 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 品牌準決戰(zhàn)線 啟動點 中海戰(zhàn)略版圖 控制點 城市封殺 黃金點 假日事件 品牌決戰(zhàn)線 現(xiàn)場點 樣板間 開盤點 OPENDAY 熱銷點 熱銷奇跡 最后點 新品加推 品牌亮相 會員答謝 品牌事件 中海會啟動 項目點 新品鑒賞會 20231111 185 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 關鍵詞：中海會啟動 中海市南項目本身就是一場品牌之戰(zhàn)！所以最好的啟動方式就是品牌的方式啟動。 20231111 186 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 市南項目 啟動事件 主題： “ 中海會”城際嘉年華 方式：中海會北京、廣州、上海、青島四地高端會員聯(lián)歡。中央山 中海 一品（備選） 中海 新城中央 新城 中海 第一城（備選） 20231111 190 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 總結 地產巨頭中海駛入中海，一年之中三次拿地，其意義不止是 一次簡單的企業(yè)投資行為，而是代表著中國頂級地產陣營對 青島核心市場的運籌帷幄，回顧本案的破題思路，在于從中 海與城市的關系；項目與城市的關系；項目之間的啟動邏輯 順序尋找解決方案，最后得出“一個中心，三個基本點”的戰(zhàn)略 方針，高舉中海大旗，以世界５００強企業(yè)的地位為中心； 以市南、市北、膠南三個最能代表青島城市格局的區(qū)域為基 本點，著眼于用頂級品牌價值挖掘提升地脈價值，從而形成 成功的市場整合攻擊力量。 成立于 1998年，砥礪 9年，從中國改革開放的窗口深圳走向全國， 目前已形成環(huán)渤海、長三角、珠三角三十九個核心城市群戰(zhàn)略布局 在線服務開發(fā)商百余名，累計服務中國地產開發(fā)項目超過 600個 品牌客戶包括華潤、萬科、泰達、萬通、金地、保利、和黃、綠地 … 推廣項目面積累計超過 120平方公里，影響業(yè)主超過 100萬人 … 20231111 196 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 中國整個行業(yè)的最先進咨詢，最前端思想，最有效手段，都在第一時間融合到公司的服務體系之中，實現(xiàn)到客戶的價值體系上。 20231111 200 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “博思堂了解青島市場么？” 四問博思堂 自 2023年博思堂進入青島至今，在青島的戰(zhàn)例包括：璽景園；東海世家；海信溫泉王朝；淺水灣；凱悅中心；從高端半山別墅到城市綜合體，基本上與青島地產的發(fā)展保持同步密切關注。有連排別墅、退臺洋房、小高層等多種建筑類型，僅為島城 105戶各階層的精英人士度身打造。璽景園是青島市市內惟一一處半山別墅，其經典卓越的品質，開創(chuàng)出屬于青島的新高尚居住標準。 北京博思堂廣告公司系博思堂總公司七年戰(zhàn)略布局的重大成果， 由深圳博思堂，上海博思堂，總監(jiān)級精英傾力攜手組建，可視 為博思堂最強力量之代表，以博思堂大中國平臺作為依托的北 京博思堂不止完善和發(fā)展自身 ,更攜旗下天津博思堂、大連博思 堂，為客戶創(chuàng)造出一個又一個奇跡 …… 對于遵循時效，珍視品 牌的客戶，博思堂永遠都是最值得信賴的戰(zhàn)略伙伴。 珠江帝景、大地房產 諧趣園、和平路 1號別墅、圣拉娜商業(yè) MALL、天安國匯、萬通地產 新城國際、 濟南 ／天業(yè) 國際商都、香江置業(yè) 東海岸、香榭里街區(qū)、加洲洋房、 青島 ／淺水灣別墅、合肥 ／東海花園、格蘭云天、 日照 ／海納 20231111 207 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 208 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “最后，分享一個頂級品牌案例” RollsRoyce 20231111 209 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 210 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “你是帝王么？” 20231111 211 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 中海品牌的力量亦在于此。 衷心祝愿青島中海團隊旗開得勝，再創(chuàng)輝煌。 , March 3, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :23:4612:23Mar233Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 :23:4612:23:46March 3, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 下午 12時 23分 :23March 3, 2023 1行動出成果，工作出財富。 下午 12時 23分 46秒 下午 12時 23分 12:23: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 12:23:4612:23:4612:233/3/2023 12:23:46 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 12:23:4612:23:4612:23Friday, March 3, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 3日星期五 下午 12時 23分 46秒 12:23: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 3日星期五 12時 23分 46秒 12:23:463 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 3, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :23:4612:23Mar233Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的