【正文】 市場成交情況56135742581358155876540051294971488443304039 410741990510152025303540010002023300040005000600070002 0 1 0 年成交面積 2 0 0 9 年成交面積 2 0 1 0 年成交均價 2 0 0 9 年成交均價 4199 4039 4107 4330 4884 4971 5129 5400 5876 5815 5813 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月萬平方米 元/ ㎡佛山建設局消化尾貨為主，價格微調(diào)合理 ?2月順德區(qū)成交量基本維持。 ? 根據(jù)順德市房屋局數(shù)據(jù)顯示，由于本月順德區(qū)沒有新增供應量進入市場，講明本月市場主要消化各項目前期剩余貨量為主，所以本月成交價格出現(xiàn)小調(diào)較為合理。 ?大型居住項目 ?一線江景（靠近桂畔河） ?生態(tài)園林景觀資源 ?空中庭院 海悅新城 8棟： 0 02 三房二廳 套內(nèi)建筑面積：109㎡ 開發(fā)商 順德區(qū)協(xié)凱房產(chǎn)有限公司 項目地址 順德區(qū) 大良東區(qū)錦上路 規(guī)模 占地： 總建： 30萬平方米 物業(yè)類型 15棟小高層 和 1棟寫字樓 價格 洋房毛坯： 9500元 / ㎡ 公寓帶裝修： 13000元 / ㎡ 開盤時間 20231226 主力戶型 （套內(nèi)） 120400㎡ 40 ㎡ 公寓 推廣主題 酒店式公寓、完善商住環(huán)境 銷售情況 現(xiàn)主力戶型為 40㎡ 公寓，但受到政策的影響，其銷售一般。 ?優(yōu)秀的地段價值； ?完善的商業(yè)、教育配套 ?配置有商業(yè)辦公 ?酒店式公寓、星級酒店管理 明日華府 約 40 ㎡ 單身公寓 嘉信城市花園 5期 —— 帝苑 開發(fā)商 佛山市順德嘉信置業(yè)發(fā)展有限公司 項目地址 大良新城區(qū)興順路嘉信城市廣場東區(qū) 規(guī)模 5期占地面積約： 8萬 ㎡ 物業(yè)類型 由 23棟小高層、高層組團 價格 首批尾貨 9500元（毛坯） 五一新貨預計 12023元（毛坯） 開盤時間 首批 09年 12月 12棟預計五一開盤 主力戶型 （套內(nèi)） 74㎡ 二房二廳 180㎡ 四房二廳 推廣主題 世界城市豪宅新標桿 銷售情況 剩余十幾套，該組團雖然基本售罄，但其消化速度遠低于該項目四期大戶型產(chǎn)品。 水悅城邦 開發(fā)商 龍光地產(chǎn) 項目地址 新城區(qū)欣榮路 規(guī)模 占地： 16萬 ㎡ ；總建： 22萬 ㎡ 物業(yè)類型 聯(lián)排別墅、疊加別墅和高層） 價格 洋房： 7800（毛坯） 公寓： 7600（毛坯） 主推單位 以消化公寓為主 主力戶型（套內(nèi)） 3560㎡ 公寓 110140 ㎡ 洋房 推廣主題 CBD核心 財富贏家 銷售情況 剩余貨量多為公寓產(chǎn)品，剩余洋房單位不多，只有幾套。 蘭喬圣菲 開發(fā)商 萬科地產(chǎn) 項目地址 新城區(qū)欣榮路 規(guī)模 占地： 16萬 ㎡ 物業(yè)類型 聯(lián)排別墅、小高層和高層 價格 品墅： 100000 主推單位 主力銷售品墅組團，洋房及別墅全部售罄 主力戶型（套內(nèi)） 復式： 200280 推廣主題 新城之央 別墅之巔 銷售情況 剩余貨量不多，現(xiàn)時整體消化較為緩慢 ?知名發(fā)展商、 ?法式園林，以園林和水景特色打造特色濱水社區(qū) ； ?產(chǎn)品豐富，每戶均有入戶大花園和南向大陽臺 品墅組團 一層 二層 三層 套內(nèi)面積：約 280㎡ 戶型：五房四廳七衛(wèi) 順德雅居樂 開發(fā)商 雅居樂地產(chǎn) 項目地址 環(huán)市南路與延年路交匯處 規(guī)模 占地： 21萬 ㎡ 總建： 58萬 ㎡ 物業(yè)類型 約 30棟 18層小高層 價格 前一批洋房裝修約： 8300 新一期洋房：價格未定 主推單位 蘭亭水岸組團接受登記 主力戶型（套內(nèi)） 洋房： 70100 ㎡ 推廣主題 鑒定一個城市的高度 銷售情況 先處于內(nèi)部登記階段，登記者可獲 99*99折，新一批洋房預計 6月中旬推出 ?知名發(fā)展商、 ?產(chǎn)品豐富， 270度景觀飄窗、客廳房間均朝南、超大陽臺 ?超大現(xiàn)代園林。 水漾年華 開發(fā)商 國信實業(yè) 項目地址 大良東區(qū)新桂路段 規(guī)模 占地： ㎡ 總建： ㎡ 物業(yè)類型 約 5棟 17層小高層 價格 毛坯： 9300 主推單位 消化尾貨階段 主力戶型 120㎡ 三房 300㎡ 以上復式 推廣主題 至尊品質 演繹完美 銷售情況 洋房基本售罄，現(xiàn)時主要銷售復式單位，但由于其面積較大。 ?低密度項目 ?超大現(xiàn)代歐式園林。 萬科新城灣畔 開發(fā)商 萬科地產(chǎn) 項目地址 新城區(qū)欣榮路 規(guī)模 占地： 7萬 ㎡ ；總建： ㎡ 物業(yè)類型 由聯(lián)排別墅和 7棟 17高小高層組成 價格 毛坯： 1000014000 主推單位 主力消化三期單位 主力戶型（套內(nèi)） 帶裝修： 6090㎡ 江景 13000元 / ㎡ 毛坯： 150㎡ 江景 1400016000元 / ㎡ 推廣主題 純江岸空中江墅 銷售情況 現(xiàn)時主要銷售三期單位為主。 ?該項目板式設計，一線德勝河江景。 目錄 83 項目基地分析 項目背景情況分析 順德零售商業(yè)市場研究 區(qū)域市場特征分析 競爭分析 核心元素分析 項目初步定位及開發(fā)建議 1 2 3 4 5 6 7 競爭分析 84 可輻射區(qū)域消費需求研究 現(xiàn)有及未來競爭項目分析 85 消費需求調(diào)研目的和方法 消費者調(diào)查目的及方法 目的： 我們對項目周邊住宅區(qū)和大良主要商圈的消費者進行調(diào)研分析，分析著力對 消費者的基本特征、消費習慣以及購物、餐飲、休閑各項消費偏好 ，對本項目的反饋進行研究，從而作為本項目市場定位、業(yè)態(tài)組合以及品牌引進的重要參考依據(jù) 方法： 攔截式訪談 訪問地點： 嘉信城市廣場 60份 永旺（吉之島） 50份 鑒海路美食街 40份 新一城購物中心 50份 新世界中心 50份 大潤發(fā) 50份 86 樣本容量的確定 ? 86 ? 成本基礎法 ? 約定法 ? 置信區(qū)間法 ? 統(tǒng)計分析法 五種樣本容 量確認方法 ? 比例法 樣本容量： ≈350人 應執(zhí)行的樣本容量是 350人。％ 350 50 50 n 2 2 187。 180。上述樣本特征符合消費者調(diào)研采樣的準則。 女性比例略高于男性 大專 及以上學歷占 57% 男 47% 女 53% 已婚 52% 未婚 48% 婚姻狀況 22歲以下 24% 22－ 30歲 42% 31－ 35歲 19% 36－ 50歲 12% 50歲以上 3% 受訪者年齡 高中及以下 43% 大專 34% 本科 20% 研究生及以上 3% 92 項目周邊消費者屬地性 居住地點： 44%的消費者在大良居住 工作地點： 44%的消費者在大良工作 ?根據(jù)消費者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有 54%的消費者在大良工作，有 59%的消費者居住在大良。這說明在目前階段，項目周邊的主要商業(yè)輻射其他區(qū)域的能力較弱，而主要針對附近的居民和工作人群。 3. 公司管理人員 4. 家庭主婦 5. 專業(yè)人員 6. 私營業(yè)主 /個體戶 /待業(yè) 8. 學生 9. 其他 1 35% 2 4% 3 12% 4 9% 5 5% 6 18% 7 4% 8 8% 9 5% 94 項目周邊居民的收入水平和家庭收入水平 ?在對于消費者個人收入水平的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在所有樣本中， 4000以下的個人月收入樣本比例為56%， 4001－ 6000元則占到 21％。 1. 4000元以下 2. 4001－ 6000 3. 6001－ 8000 4. 8001－ 10000 5. 10001－ 15000 6. 15000以上 1. 6000以下 2. 6001－ 8000 3. 8001－ 12023 4. 12023－ 18000 5. 18000以上 注：個人收入不足 2023元 /月的樣本作為無效樣本 1 36% 2 25% 3 19% 4 10% 5 10% 家庭收入 1 56% 2 21% 3 13% 4 3% 5 3% 6 4% 個人收入 95 項目周邊居民月消費支出最多的是購物和飲食 ?在對消費者月消費支出的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大良居民每月的消費支出大都側重在購物與飲食方面，各占 36％和 25％。 自駕車 39% 公共汽車 37% 助力車或自行車 7% 出租車 9% 步行 8% 97 項目周邊消費者所傾向購物場所及目的 最常去的消費場所－大型綜合性商場 去這些消費場所的目的是－購物 ?根據(jù)消費者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，項目周邊居民比較喜歡前往大型綜合性商場，所占總比例為 43%，其次比較喜歡前往百貨公司，占 23％。聚餐和娛樂方面亦占到 19％。而規(guī)模大和品種齊全作為他們選擇的原因，亦占到 15％。 交通方便 21% 場所知名度高 9% 服務態(tài)度好 14% 購物環(huán)境舒服 15% 商業(yè)氣氛有特色 6% 商家信譽好 7% 規(guī)模大，品種齊全 15% 滿足家人的消費喜好 3% 商品價格大眾化 4% 宣傳吸引 1% 新穎性強 1% 距離較近 4% 99 消費者消費時間約 1－ 2小時，對消費場所較滿意 ?從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，大良當?shù)叵M者平均每次光臨消費場所消費時間為 1－ 2小時的占58%，說明大良的消費者每次的消費時間并不長。 前往消費場所逗留的時間 對現(xiàn)有的購物場所的滿意程度 1小時內(nèi) 26% 1至 2小時 58% 2至 5小時 14% 5小時以上 2% 非常滿意 11% 較為滿意 48% 一般 35% 較為不滿意 4% 非常不滿意 1% 6 1% 100 外出就餐人均消費 ?根據(jù)統(tǒng)計，大良消費者每周外出就餐 2次及 2次以下的占 41%， 3－ 4次的占 35％。數(shù)據(jù)顯示，大良居民每周外出就餐次數(shù)較少，而人均消費水平較低。選擇川湘菜的消費者也有 18%，在進行后期餐飲業(yè)態(tài)定位時，高檔菜系著重考慮廣東菜系。而購物成為大良人最喜愛的休閑方式，占到 29％。 購物 29% 逛公園 16% 看電影 13% KTV 14% 足浴洗浴 7% 運動健身 11% 美容 SPA 2% 8 5% 酒吧 2% 棋牌 1% 103 阻礙消費者消費的主要原因－商業(yè)氛圍不成熟 ?根據(jù)消費者調(diào)研，阻礙消費者前來本項目消費的主要原因是商業(yè)氛圍不成熟和交通不便，各占 33％。 超級市場 17% 高檔中餐 9% 美容美體 6% 兒童教育、娛樂 12% 酒吧、 KTV 9% 數(shù)碼家電 4% 休閑餐飲（如咖啡廳等） 12% 特色美食 15% 中、西式快餐 5% 電影院 10% 其他 1% 105 消費者研究總結 大良地區(qū)消費者受教育程度尚可，收入水平一般。大多數(shù)受訪者已婚，年齡均勻分布在 22－ 35歲。消費者比較關注商場的種類是否齊全。從數(shù)據(jù)看出，大良居民比較喜愛廣東菜系。 競爭分析 106 可輻射區(qū)域消費需求研究 現(xiàn)有及未來競爭項目分析 項目周邊商業(yè)項目 107 永旺購物中心商業(yè)面積： 44,000㎡ 新世界中心 商業(yè)面積：約 13,500m2 新一城購物廣場 商業(yè)面積： 約 72,000m2 項目名稱 商業(yè)類型 新世界中心 綜合體 新一城購物廣場 購物中心 永旺購物中心 購物中心 108 主要對比商業(yè)項目 新世界中心 新一城購物廣場 永旺購物中心商業(yè) 項目 嘉信城市廣場 地址 順德區(qū)大良新區(qū)祥和路 商業(yè)面積（平方米） 100,000 開業(yè)時間 2023年 10月 樓層 14層 商業(yè)定位 全區(qū)規(guī)模最大，功能最齊全的 綜合型商城