【正文】 賣點(diǎn) BY 定位廣告語 樓盤名稱 項(xiàng)目賣點(diǎn) 定位廣告語 龍湖春天 地段、城市發(fā)展方向、高鐵 新城市、新生活的空間在這里蔓延 君臨天下 地段、周圍配套 濱江公園 守望詩意生活 萬方 琥珀花園 地段、品質(zhì) 都市新中心、歐洲原味生活 百合 名城 地段、周邊配套 涂山路 25萬平方米山水美宅 錦城家園 產(chǎn)品、配套 一城景色、滿城書香 九龍 國際花都 開發(fā)商品牌、產(chǎn)品、環(huán)境 源自西班牙藝術(shù)生活 榮盛 周邊樓盤 購房優(yōu)惠政策分析 樓盤名稱 優(yōu)惠政策 翡翠山莊 一次性付款、按揭均為 99折 榮盛 國際花都 購房優(yōu)惠四個(gè)點(diǎn) 九龍 名城 一次性付款 99折，按揭無優(yōu)惠 百合 琥珀花園 高層 95折，多層 98折 萬方 琥珀花園為例，優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)較大，高層購房 95折。項(xiàng)目占地 782畝，建筑面積達(dá) 62萬平米，融合了多層、小高層、花園洋房、別墅、商業(yè)街、 SOHO公寓等多種建筑形態(tài)，整個(gè)社區(qū)容積率為，綠化率高達(dá) 45%，是蚌埠市屈指可數(shù)的低密度復(fù)合大盤。社區(qū)還配備幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一體式教育體系。 龍湖春天一期、二期的產(chǎn)品得到了廣大客戶的認(rèn)可和信任，龍湖春天三期更是眾望所歸，在翹首引領(lǐng)中即將與大家見面。三期在設(shè)計(jì)上采用了建筑、規(guī)劃、景觀三位一體的設(shè)計(jì)模式，將地塊作為一個(gè)完整的社區(qū)來考慮，通過構(gòu)筑社區(qū)外環(huán)道路和中部完整的“豐”字型步行系統(tǒng)將各功能區(qū)形成完整統(tǒng)一的整體。而龍湖春天更是與高鐵的完美結(jié)合，在南京工作，沒關(guān)系，傍晚就可以回家享受家庭的溫馨。 二、營銷特征 大學(xué)城 書香之城 —— 高校林立，知識(shí)匯聚 蚌埠大學(xué)城，城市文脈第一領(lǐng)地，這里匯萃了城市的人文精華，是文化、科技、信息的中心。 龍湖春天 |價(jià)格分析 龍湖春天銷售的優(yōu)勢 品牌：安徽水利股份開發(fā)有限公司，上市公司，品牌知名度高； 規(guī)模：蚌埠第一大盤，氣勢恢宏的建筑讓所有者們都為之自豪； 環(huán)境：項(xiàng)目緊鄰龍子湖風(fēng)景區(qū)居住環(huán)境較佳； 產(chǎn)品： 79~300平米多種戶型，物業(yè)類型有多層、小高層、別墅等讓每個(gè)人來這里的都能找到心儀的戶型； 小結(jié) 目 錄 2 3 14 市場調(diào)研及競爭環(huán)境分析 項(xiàng)目定位及延展 一期住宅組團(tuán)創(chuàng)意策略及延展 3 3 5 整合傳播策略及延展 自身研判及資源優(yōu)化 3 6 明亮博遠(yuǎn)服務(wù)優(yōu)勢 地塊的研判 一 關(guān)于蚌埠高新區(qū) 蚌埠高新區(qū)是蚌埠市發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的重要載體，區(qū)內(nèi)逐步形成了汽車零部件、電子信息、新材料及醫(yī)藥化工等支撐產(chǎn)業(yè)，業(yè)已成為安徽省發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)“三點(diǎn)一線”戰(zhàn)略的重要組成部分。 目前已吸引了香港貝斯、香港偉業(yè)集團(tuán)、香港貴聯(lián)集團(tuán)、美國 EEC公司、中國華源、寧波屹東電子、中國凱盛等一批境內(nèi)外企業(yè)入?yún)^(qū)投資發(fā)展，高新區(qū)已初步展現(xiàn)出新型工業(yè)區(qū)的形象。為進(jìn)一步完善高新區(qū)的配套設(shè)施，特將 小黃山周邊區(qū)域定位為集 居住、休閑、娛樂、研發(fā)、物流 為一體的綜合園區(qū) 。 小黃山版塊的研判 另外，針對小黃山的生態(tài)環(huán)境，本案將如何定位其價(jià)值？ 小黃山海拔數(shù)十米，樹木茂盛，對于該片區(qū)是個(gè)難得的景觀資源，但由于蚌埠多山多水，相對于整個(gè)蚌埠而言小黃山并不具備吸引客戶購買其周邊項(xiàng)目的價(jià)值， 無法成為項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn) ，其對項(xiàng)目定位發(fā)展 影響較弱 ，僅可作為項(xiàng)目的常規(guī)賣點(diǎn)，因此本案 在項(xiàng)目定位發(fā)展及核心優(yōu)勢提煉上舍棄小黃山的主體地位 。 本案 本案地塊現(xiàn)狀 本案土地還未平整。 大慶路南向 大慶路北向 燕山路東向 燕山西向 本案周邊環(huán)境 華瑞紡織廠 山香拆遷安臵小區(qū) 汽車交易中心 磚窯廠 本案周邊環(huán)境 續(xù) 八一化工工廠 昊方機(jī)電廠 藥廠 高新區(qū)管委會(huì) 本案周邊分布著化工廠，紡織廠，機(jī)電廠，玻璃廠，制藥廠等，居住環(huán)境較差。 本案 SWOT分析（ S） 開發(fā)商品牌優(yōu)勢： 綠地集團(tuán)是中國綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè) ， 在 2023中國企業(yè) 500強(qiáng)中位列第 169位 ， 在中國房地產(chǎn)企業(yè)中位居第 2位 ， 在上海市企業(yè)集團(tuán)中排名第 13位 ， 集團(tuán)發(fā)展速度迅猛 ， 并有很強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感 ， 在行業(yè)內(nèi)樹立了良好的口碑 。 環(huán)境優(yōu)勢： 本案緊鄰蚌埠小黃山 ， 政府為進(jìn)一步完善高新區(qū)配套設(shè)施 ， 特將小黃山周邊區(qū)域定位為集居住 、 休閑 、 娛樂 、 研發(fā) 、 物流為一體的綜合園區(qū) ， 小黃山改造完成后 ， 對改善本區(qū)域的環(huán)境起到很大的作用 ， 同時(shí)給本案的銷售帶來利好 。 本案 SWOT分析（ W） 區(qū)域不認(rèn)可： 本區(qū)域?qū)侔霾菏形髂辖紖^(qū) ， 當(dāng)?shù)鼐用駥Ρ緟^(qū)域的發(fā)展?jié)摿Σ豢春?， 普遍認(rèn)為本區(qū)域發(fā)展前景有限 。 生活便利性差： 本案周邊日常生活配套設(shè)施很不完善 ， 在距本案三站路的范圍內(nèi)才相應(yīng)有一些生活配套， 例如超市 、 餐飲 、 學(xué)校等 ， 生活極不便利 。 高壓線影響工程建設(shè)： 在本案地塊內(nèi)穿行一組高壓線 ， 這對本案后期的工程建設(shè)造成一定的影響 。 區(qū)域機(jī)會(huì)： 區(qū)域未來可拍賣的土地有限、很少，走訪高新區(qū)管委員，至年底本區(qū)域?qū)⒉辉俪鲎屚恋?，這對本案來講，年底面市又是一政府扶持的利好。 本案 SWOT分析（ T） 宏觀調(diào)控政策初現(xiàn)： 調(diào)控信號出現(xiàn) ， 全國市場再一次出現(xiàn)觀望端倪 。 城市發(fā)展方向壓力： 目前蚌埠市城市發(fā)展方向向南 ， 且政府近期又著手打造蚌埠市濱湖新區(qū)的建設(shè) ， 此區(qū)域不在政府發(fā)展方向的范疇內(nèi) ， 這對本案后期的升值空間造成一定的威脅 。 建立與這兩層面對應(yīng)的全國性品牌，是綠地房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展的要求。比如，公司的運(yùn)作過程中要時(shí)刻考慮到環(huán)保、節(jié)約、減排的責(zé)任。 ” —— 綠地集團(tuán)總裁張玉良 和諧綠地 共建共享 ? 產(chǎn)品層面： 生態(tài)的、溫馨的、智能的、生活便捷的、有安全感的、 有升值潛力的 …… 綠地之于客戶 ? 品牌層面： 國際化的、有情調(diào)的、標(biāo)志性的、有品質(zhì)的、有尊榮 感受的 …… 綠地的發(fā)展方向 “做政府希望的事情，做市場需要的事情。 綠地是做當(dāng)?shù)卣胱?、而?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事。 城市平方公里運(yùn)營商 綠地之于本案 一座城市的騰飛引擎 ? 蚌埠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是整個(gè)蚌埠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集群地； ? 綠地打造的百萬平米項(xiàng)目，必然是這個(gè)首腦中的“中央處理 器”，如 CUP一般，把持著區(qū)域發(fā)展的核心動(dòng)能； ? 居住、商業(yè)、商務(wù) …… 全面發(fā)展，項(xiàng)目猶如這個(gè)區(qū)域 “中央 引擎”，全面集中，均衡發(fā)展。 只有通過資源的優(yōu)化，才能夠提升本案的價(jià)值，使本案的價(jià)值大于價(jià)格，為項(xiàng)目的快銷、熱銷打下基礎(chǔ)！ 本案除了品牌及規(guī)模優(yōu)勢外，其他方面（區(qū)位、環(huán)境、配套等）存在很大抗性。 本案存在四大主要抗性 區(qū)域抗性 配套抗性 交通抗性 環(huán)境抗性 資源優(yōu)化 1—— 區(qū)域 抗性的化解 蚌埠政府宣揚(yáng)的城市發(fā)展方向并不在本案方向，作為百萬方的項(xiàng)目需要得到政府力所能及的支持。 配合政府區(qū)域宣傳及項(xiàng)目自身價(jià)值塑造 資源優(yōu)化 2—— 配套 抗性的化解一 本案周邊基本上沒有商業(yè)配套，無法滿足生活的需要，基于本案較大的體量，入住人口的規(guī)模，需要利用本案的商業(yè)部分引進(jìn)較強(qiáng)品牌商家來強(qiáng)化商業(yè)配套，提高項(xiàng)目的市場接受度。 教育配套提前引進(jìn)當(dāng)?shù)刂麑W(xué)校的分校 鑒于本案已有的九年一貫式學(xué)校，為了增強(qiáng)這種優(yōu)勢，我司建議引進(jìn)知名品牌雙語幼兒園，以滿足社區(qū)需求并提升項(xiàng)目附加值。 引進(jìn)國際品牌雙語幼兒園 資源優(yōu)化 2—— 配套 抗性的化解三 資源優(yōu)化 2—— 配套 抗性的化解三 本案是百萬方的大宅，周邊沒有像樣的醫(yī)療設(shè)施，對生活品質(zhì)及便利性上造成極大影響，也將成為臵業(yè)者的擔(dān)憂。 醫(yī)療進(jìn)社區(qū)，建立當(dāng)?shù)刂t(yī)院的社區(qū)外駐點(diǎn) 資源優(yōu)化 3—— 環(huán)境 抗性的化解一 本案位于高新區(qū)，片區(qū)工廠林立，煙筒高立，對空氣及環(huán)境造成一定污染，影響居住。 使其成為蚌埠城市西南的一道亮麗風(fēng)景線，進(jìn)而優(yōu)化居住環(huán)境，提高本案附加值。 搭橋邀請國際知名景觀公司，參與政府小黃山改造方案，通過媒介放大效果 項(xiàng)目基地內(nèi)部有多條高壓線，對項(xiàng)目建設(shè)及形象存在一定的影響。 借助高壓線的退讓要求，修建景觀軸線公園 資源優(yōu)化 3—— 環(huán)境 抗性的化解二 資源優(yōu)化 4—— 交通 抗性的化解 本案位于城市邊緣區(qū)域，相對于市中心較偏，周邊公交較少而且站點(diǎn)距離本案有段距離。同時(shí)可利用這兩路公交車做廣告載體。 本案周邊樓盤價(jià)格也在 4000元 /㎡ 左右，與大家所認(rèn)可的蚌埠國際花都所在區(qū)域售價(jià)相差 10%左右。 本案容積率只有 ，會(huì)有豐富的產(chǎn)品線，客群還會(huì)涉及各個(gè)收入階層。我們必須找到一個(gè)資源優(yōu)化的方向，從而撬動(dòng)客戶。 作為綠地，品牌就昭示著品質(zhì)的一切。 產(chǎn)品戶型優(yōu)化創(chuàng)新 小三房 入戶及空中花園 戶型提高附加值的一般手法 類別 指標(biāo) 方式 特點(diǎn) 贈(zèng)送面積 陽臺(tái) 贈(zèng)送一半面積 結(jié)合客廳或主臥布臵，增加寬敞感； 露臺(tái) 贈(zèng)送全部面積 奇偶層送露臺(tái)，退臺(tái)送露臺(tái)的贈(zèng)送全部面積； 內(nèi)庭 贈(zèng)送一半面積 內(nèi)庭院將室外景觀引入室內(nèi)，創(chuàng)造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴(kuò)大室內(nèi)空間，贈(zèng)送面積效率最高實(shí)用性較強(qiáng)。 夾層 贈(zèng)送全部面積 在層高允許的情況下，夾層產(chǎn)品具有較強(qiáng)的靈活性，贈(zèng)送的面積較多，但空間舒適度一般，市場接受度不高。 退臺(tái) 贈(zèng)送全部面積 退臺(tái)式產(chǎn)生的露臺(tái)，可贈(zèng)送全部面積 提高舒適度 入戶花園 贈(zèng)送一半面積 入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。 陽光房 贈(zèng)送全部面積 270度景觀的陽光房， ，不算面積，但可以極大增加主臥的舒適程度。 引領(lǐng)者 挑戰(zhàn)者 追隨者 ?產(chǎn)品是當(dāng)?shù)厥袌龅母呒壆a(chǎn)品； ?項(xiàng)目規(guī)模在當(dāng)?shù)厥巧儆械拇笠?guī)模居住社區(qū)。 ?產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌鲇幸欢ǖ奶厣? ?項(xiàng)目在客群中有一定的認(rèn)知度。 ?項(xiàng)目規(guī)模較小?！蓖ㄟ^引入先進(jìn)的城市開發(fā)理念，積極參與新城建設(shè)，幫助城市升級換代。居住、商業(yè)、商務(wù) …… 全面發(fā)展，綠地世紀(jì)城猶如這個(gè)區(qū)域 “中央引擎”，全面集中，均衡發(fā)展。 功能定位 建立綠地品牌在蚌埠的市場地位，為世紀(jì)城的推廣提供形象價(jià)值支持及溢價(jià)能力的提升。 先天資源與濱湖區(qū)、新城區(qū)不同，與其費(fèi)盡力氣打造“生態(tài)”、走“城市方向”等概念，不如堅(jiān)持“國際”路線： 本項(xiàng)目的核心競爭力就是由國際化品牌開發(fā)商打造的百萬平米的國際化新城。 產(chǎn)品功能定位思考 對國際化的演繹 國際視野：放眼全球的眼光 蚌埠的國際化視野，高起點(diǎn)規(guī)劃高新區(qū)，打造成城市名片 。 國際社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)的國際化程度 . 國際場所：多元的、先進(jìn)的、和諧的場所 100萬方品質(zhì)社區(qū)， 3萬方商業(yè)配套、 110畝教育公建配套、小黃山景觀公園 擁有大量先進(jìn)而充分的居住、商業(yè)、教育、文化、社交、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑等場所。 [ 國際社區(qū)的特點(diǎn) ] 多元社區(qū)：多國人群，多國建筑，多國文化，多國風(fēng)格，豐富多彩的社會(huì)活動(dòng) 先進(jìn)社區(qū)：代表先進(jìn)階層，代表先進(jìn)場所，代表先進(jìn)建筑，代表先進(jìn)社會(huì)活動(dòng) 和諧社區(qū)：不同國籍人之間，不同場所之間，不同風(fēng)格建筑之間高度融合，自由共享。 和諧的存在方式：為相似的先進(jìn)階層，提供共同渴望的先進(jìn)的社會(huì)活動(dòng)方式。 濃郁的異國情調(diào)包裝風(fēng)格、店面裝飾風(fēng)格，構(gòu)成元素：帆布遮陽傘、格子布小木桌，休閑椅、燈光、 雕塑、噴泉、中英導(dǎo)視。 國際醫(yī)療體系：當(dāng)?shù)刂t(yī)院落地的社區(qū)醫(yī)療，配臵標(biāo)準(zhǔn)趨于國際化，滿足國際社區(qū)建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)。 國際配套 對本案國際化的落腳【三】 國際公約：國際社區(qū)和它所倡導(dǎo)的生活主張 國際公民：國際社區(qū)的居民和他們的私人故事 國際社會(huì)：國際社區(qū)的社交場：商務(wù)場、娛樂場、文化場、運(yùn)動(dòng)場、休閑場 設(shè)臵內(nèi)部刊物，宣揚(yáng)項(xiàng)目的國際性。 國際生活平臺(tái) 對本案國際化的落腳【四】 與國際級建筑設(shè)計(jì)單位合作； 與國際級景觀設(shè)計(jì)單位合作； 與國際級物管顧問單位合作； 選用國際級智能化系統(tǒng)； 選用國際級品牌建材。以區(qū)域締造者的姿態(tài)，從城市運(yùn)營角度利用項(xiàng)目自身先天資源造城，完善城市功能！ 并起到拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、帶動(dòng)區(qū)域升級的最終作用